【正文】 率06增值稅免交表14 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表 單位：萬元序號項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2151019452729423152227383營業(yè)稅11831071502332874063土地增值稅0000004可運(yùn)用資金(123)2032718382579399849356977表15 稅后利潤測算 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入21510194527294231522273832總成本費(fèi)用18238164923143587442862603營業(yè)稅11831071502332874064土地增值稅0000005利潤總額20891892654115077176所得稅68962871361672377稅后利潤1400127178275340480注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測算七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價(jià)的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。表10 住宅銷售總收入預(yù)測表分 類可銷售面積(㎡)建議銷售價(jià)(元/㎡)銷售收入(萬元)住宅第一期第一批131138801154第二批131138801154第三批131138801154第四批4371880385第二期第一批6303880555第二批126068801109第三批252128802219第四批189098801664第三期第一批5430880478第二批10860880956第三批380108803345合計(jì)161040/14173別墅銷售總收入預(yù)測表分 類可銷售面積(㎡)建議銷售價(jià)(元/㎡)銷售收入(萬元)別墅第一期第一批30001500450第二批30001500450第三批30001500450第四批10001500150第二期第一批10001500150第二批20001500300第三批40001500600第四批30001500450第三期第一批10801500162第二批21601500324第三批756015001134合計(jì)30800/4620商業(yè)用房銷售總收入預(yù)測表分 類可銷售面積(㎡)建議銷售價(jià)(元/㎡)銷售收入(萬元)商業(yè)用房第一期第一批1580341第二批1580341第三批1580341第四批1580114第二期第一批500158079第二批10001580158第三批20001580316第四批15001580237第三期第一批500158079第二批10001580158第三批35001580553合計(jì)/2717 (三)銷售收入分期比例的測算根據(jù)商品房預(yù)、銷售的有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目總投資達(dá)到25%，即可辦理商品房預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售。表8 投資計(jì)劃與資金籌措表(I=%) 單位：萬元 序號項(xiàng) 目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561投資總額1823820253904416248123050285建設(shè)投資1697620253820394845022681貸款利息1262　842143103692852資金籌措1823820253904416248123050285自有資金50932025015001568　借款(含利息)7262　308417141810369285銷售收入再投入5883　82094814342681 表9 貸款還本付息估算表 單位：萬元序 號項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561年初借款累計(jì)30844798660851082本年借款60003000150015003本年應(yīng)計(jì)利息1262　842143103692854本年底本息償還7262186953935年末借款累計(jì)308447986608186953936歸還借款本息來源726218695393投資回收726218695393其它收入注：%；=(年初借本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2)年利率。銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，首先用于投資，滾動(dòng)開發(fā)，開發(fā)建設(shè)完成后一次性還本付息。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行借貸。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對銷售有利。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，將住宅與綠地溶為一體。(二)開發(fā)方案設(shè)想與分析考慮到市場推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為三期開發(fā)。（1）土地使用指標(biāo)。(4)吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能。(詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn))(三)地塊征用情況本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為2025萬元，目前征地工作已基本完成。建議控制車行道，增加人行通道。(2)路網(wǎng)本規(guī)劃區(qū)四面臨路，為出行便利，均設(shè)出入口。X花園優(yōu)越的地理位置及其獨(dú)具特色的樓盤，將會(huì)成為X市的知名品牌，提升X市的城市形象。本規(guī)劃區(qū)以南的酒金公路和以西的酒銀公路是該地區(qū)的進(jìn)出口主干道。區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到“五通”，即通上水、通下水、通電、通電訊、通路。按該區(qū)流動(dòng)人口的2%計(jì)算，約有1000戶。主要分為兩類：一類是本區(qū)內(nèi)私營業(yè)主、個(gè)體老板及周邊X衛(wèi)星發(fā)射中心、國營404廠、玉門油田、土哈油田、嘉峪關(guān)等區(qū)域內(nèi)的離退休老干部、高級工程技術(shù)人員及高工資、高收入人員中，來X市肅州區(qū)安家定居者不在少數(shù)，這部分富裕家庭對中、高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。近幾年，該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快，大戶型住宅出現(xiàn)過剩。根據(jù)市場調(diào)查資料，X市肅州區(qū)現(xiàn)有城市人口15萬，流動(dòng)人口56萬人(包括外來人口以及農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工、經(jīng)商、上學(xué)人口)，未來5年，X市肅州區(qū)城市人口將發(fā)展為20萬人。人民物質(zhì)生活水平的提高，人們對住宅的需求和消費(fèi)在社會(huì)總消費(fèi)支出中的比重已日益增大，住宅逐漸成為人們消費(fèi)和投資的主要方面。；，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)90億元，人均儲(chǔ)蓄9000元。全市轄區(qū)范圍內(nèi)七個(gè)縣市全部基本實(shí)現(xiàn)了小康目標(biāo)，走在全省小康建設(shè)的前列。市內(nèi)電網(wǎng)通過永嘉330千伏輸電系統(tǒng)，與西北大電網(wǎng)聯(lián)為一體，電力供應(yīng)充裕。干線公路與縣鄉(xiāng)公路相配套的公路網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境。全市有漢、蒙古、哈薩克、回等24個(gè)民族，總?cè)丝?00萬人?！癤花園”規(guī)劃總用地203828平方米（），其中居住區(qū)用地139750平方米，公建用地20150平方米，道路用地23258平方米，公共綠地20670平方米，地上總建筑面積為219270平方米，綠化率48%（詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）。并根據(jù)肅州區(qū)建設(shè)局（原X市建設(shè)局）[2002]136號《關(guān)于市開發(fā)總公司北新花園二期規(guī)劃選址的批復(fù)》，辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。先后被授予“甘肅省房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營效益最佳單位”、“模范文明單位”、“非公經(jīng)濟(jì)納稅先進(jìn)大戶”等榮譽(yù)稱號。企業(yè)位于X市南市街16號，法人代表馬世賢。 38 X住宅小區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告一、項(xiàng)目的基本情況（一）公司概況X市X城建開發(fā)有限責(zé)任公司，（原X市城市建設(shè)開發(fā)總公司），成立于1985年。公司現(xiàn)有職工63人，其中：高、中、初級技術(shù)員工26人，%，大、中專以上學(xué)歷的員工29人，占職工總數(shù)的46%；職工平均年齡為34歲，是一個(gè)年青化、知識化、專業(yè)化、水平較高、有較強(qiáng)發(fā)展前途的新型企業(yè)。為改善城市居民居住條件，改變城市環(huán)境，提高城市載體功能發(fā)揮了積極的促進(jìn)作用。X市計(jì)委已批準(zhǔn)該項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃，市土地局同意征用土地203828平方米（），并已發(fā)出該地塊建設(shè)用地許可證。該項(xiàng)目位于城郊結(jié)合部，周邊小學(xué)、醫(yī)院、體育場、集貿(mào)市場等公用設(shè)施一應(yīng)俱全且交通便利，地理位置優(yōu)越，是建設(shè)花園小區(qū)的理想地段。全市共轄肅州區(qū)、玉門市、敦煌市和金塔、安西、肅北、阿克塞四縣。蘭新鐵路、312國道橫貫東西，215國道通達(dá)南北，是新亞歐大陸橋的必經(jīng)通道。境內(nèi)有4個(gè)火電廠和27個(gè)小型水電站，年發(fā)電20億千瓦。作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，棉花總產(chǎn)量達(dá)153萬擔(dān)，全市農(nóng)民人均純收入達(dá)到3514元。市場商品充裕、物價(jià)平穩(wěn)、購銷兩旺。(三)市場環(huán)境分析近年來，隨著X市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，把X建成西隴海蘭新線經(jīng)濟(jì)帶甘肅段上的第二大經(jīng)濟(jì)大市是全市人民的努力方向。本地人口和城市外來流動(dòng)人口的增長使人們對位置優(yōu)越、環(huán)境美觀、服務(wù)設(shè)施完善的物業(yè)需求增長。隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購房將成為住宅消費(fèi)市場的主流。根據(jù)今后城市居民住房發(fā)展趨勢預(yù)測，我區(qū)有20%的住戶有購房的潛在需求。該區(qū)流動(dòng)人口在今后一段時(shí)間內(nèi)可能仍將以租房為主，但也有小部分租房者會(huì)購買住房用于自住、保值、增值。三、項(xiàng)目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析(一)項(xiàng)目現(xiàn)狀概況規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢平坦。項(xiàng)目所在的X市屬Ⅷ類氣候區(qū)，該地區(qū)11月至1月盛行西風(fēng)，2月至10月東風(fēng)，年平均氣溫7～8度，平均無霜期130天，基本地震烈度7度，環(huán)境條件較好，無水污染，空氣質(zhì)量良好，春季有輕度沙塵。這里的基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件及周圍的景觀都為項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了便利的條件。綠化保證率直接影響建筑物的售價(jià)，為了提高綠化保證率應(yīng)當(dāng)盡早委托專業(yè)綠化公司對區(qū)內(nèi)綠化進(jìn)行具體規(guī)劃，合理選擇樹種、草籽及苗木，以保證綠化率達(dá)到設(shè)計(jì)要求。其他三面臨城市道路因地制宜設(shè)三個(gè)次出入口。X花園規(guī)劃總用地面積為該項(xiàng)目規(guī)劃總用地為203828平方米（），地上擬建建筑物總建筑面積219270平方米，綠地率48%。(3)合理組織綠化、交通體系，完善公建布局使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。即A組團(tuán)（40～60㎡戶型），B組團(tuán)（40～60㎡戶型），C組團(tuán)（70～90㎡戶型），D組團(tuán)（180～220㎡戶型），四個(gè)組團(tuán)圍繞一個(gè)中心綠地廣場——X花園廣場，此廣場是一個(gè)集小區(qū)綠地景觀，休閑活動(dòng)，觀演娛樂，（地下）人防停車場及幼兒園等內(nèi)向型服務(wù)功能于一體的綜合性社區(qū)活動(dòng)中心廣場。本區(qū)的密度指標(biāo)詳見下表：表2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住套數(shù)2834套居住人口9919人總建筑面積219270㎡其中住宅建筑面積191840㎡公共建筑面積27080㎡其他建筑面積350㎡住宅平均層數(shù)人口毛密度住宅面積毛密度9400㎡/公頃住宅面積凈密度13730㎡/公頃容積率建筑密度A組團(tuán)%B組團(tuán)%C組團(tuán)%D組團(tuán)%綠地率48%四、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃(一)建設(shè)方式建議采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。本期多數(shù)樓宇接近酒金公路與酒銀公路，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。第三期可開發(fā)A組團(tuán)住宅面積54300㎡、D組團(tuán)別墅10