【正文】 市后前景將非常光明，銷售上有很大的把握。市場形勢雪梨澳鄉(xiāng)項目以其獨特的澳洲風(fēng)情，絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好的基礎(chǔ)設(shè)施，較低的價位等競爭優(yōu)勢在市場上將具有極強的競爭力。雪梨澳鄉(xiāng)雖然沒有獨立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經(jīng)和獨立別墅相差無幾。其二，雪梨澳鄉(xiāng)的高綠化率、低容積率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。項目交通條件及配套設(shè)施項目位于成渝高速公路出某首座互通式立交橋旁，距某市中區(qū)僅17公里，這對于私家車擁有量居全國第三位的某人來講距離并不遙遠(yuǎn)，不過是幾分鐘的時間；項目也充分考慮到了沒有私車的客戶，專門為此開通從天府廣場到雪澳梨鄉(xiāng)的大巴方便客戶來往市區(qū)。用相當(dāng)于公寓的價格購買一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢想。建有3000平米大型會所；網(wǎng)球場、游泳池、親子樂園、老人健身活動場所等配套設(shè)施一應(yīng)齊全，為客戶的居住、生活及休閑提供極大的便利。小區(qū)多類型的綠化苗木，人造景觀再以水系貫穿，曲折收放，形成小組團(tuán)綠化、住宅組團(tuán)綠化、樓體間綠化、私家花園四個園林景觀層次，宛如生活在公園中，為人們提供了一個遠(yuǎn)離喧囂環(huán)境的休息之所。 　　項目所具備的結(jié)構(gòu)特點充分滿足了客戶多方面的需求，營造出人們心目神往的高尚住宅區(qū)。（七）配套：“低密度聯(lián)排別墅”社區(qū)由于地處城市邊緣，必需的配套設(shè)施必須有，能從教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等方面做到滿足是最好的。（四）規(guī)模：開發(fā)“低密度聯(lián)排別墅”社區(qū)，但開發(fā)規(guī)模不能太小?！暗兔芏嚷?lián)排別墅”現(xiàn)在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段——住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。另外澳洲熱帶風(fēng)情的社區(qū)文化更能讓生活在此的人們體會純正的澳洲生活。戶型按面積分為111150、160、180、206平方米七種，其中150平米以下的占70%，150－180平米的占25%，180平米以上的占5%。一、項目特征　同時，據(jù)華陽、龍泉、溫江等近郊樓盤開發(fā)商反映，近段時間來，借周末休息時間前往郊縣看房、買房的人猛然間增加了許多，購房者在關(guān)心住宅設(shè)計、園區(qū)景觀的同時，更加注重小區(qū)周邊的建筑、環(huán)境以及小區(qū)內(nèi)的綠化、建筑密度等各項指標(biāo)，他們的居住健康意識已經(jīng)得到了極大的提升。據(jù)華陽綠水康城銷售部經(jīng)理鄒文介紹，該項目憑借地處無污染、生態(tài)環(huán)境好的近郊，以及項目本身優(yōu)良的規(guī)劃設(shè)計，創(chuàng)造了非典時期優(yōu)秀的銷售成績：從 5月 1日，平均每天銷售 1套聯(lián)排別墅，銷售量達(dá)到了往常的兩倍。因此，他們當(dāng)中一戶人有兩套甚至更多的住房的大有人在?！胺堑洹币咔橐彩谷藗兏又匾暰幼…h(huán)境對于健康的影響?？萍歼M(jìn)步是提高居住質(zhì)量的關(guān)鍵。在房型套內(nèi)功能上，除了滿足“衣食住行”的基本需要外，還要滿足娛樂、休閑、就醫(yī)、購物、文體活動等其他需要。在總體規(guī)劃滿足住宅日照、朝向和安全的基本要求下，住宅要充分利用周邊的自然、地形、景觀優(yōu)勢等，并創(chuàng)造條件使人與自然環(huán)境之間得到溝通和互動。住宅的發(fā)展歷程是：“小康之前重面積，小康之時重裝修，小康之后重環(huán)境”。按慣例，自然毀損的面積存在一個膨脹率的問題，即每拆除1平方米，要增加2平方米的需求。近年來某市城鎮(zhèn)人口的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于總?cè)丝诘脑鲩L，；，1996—％。新政策的實施將使別墅類項目逐漸進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，別墅銷售情況看好。　別墅供應(yīng)趨緊2002年2月，國土資源部下發(fā)的 4545號文件，要求“清理園區(qū)用地、加強供應(yīng)調(diào)控”，明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應(yīng)。在溫江聚集了一大批某開發(fā)商，如建信置業(yè)，華新國際，森宇集團(tuán)，置信實業(yè)等，由他們領(lǐng)銜開發(fā)的占地 1600畝的建信2002年郊區(qū)房產(chǎn)的迅速走紅，而今年的郊區(qū)開發(fā)更是來勢兇猛，規(guī)模大、檔次高、規(guī)劃好、配套完善等特點預(yù)示著郊區(qū)開發(fā)正在全面升級。 “十五”期間，某市房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)保持快速增長，增幅明顯高于同期固定資產(chǎn)投資增幅。前11個月，%，%；，%。二是開發(fā)投資增速雖有所回落，%，累計完成投資154億元。二、 未來五年某住宅供應(yīng)趨勢分析開發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長　　　近年來，某房地產(chǎn)開發(fā)投資、開發(fā)面積、竣工面積、銷售面積等方面連續(xù)保持強勢的增長勢頭?！　〕山蛔≌?，價位在2100－3100元/%，而超過4000元的將近15%，1500元以下由于地處郊縣，距市區(qū)太遠(yuǎn)，銷售量還不大。在西部城市中投資額僅次于重慶，%，與全國15個副省級城市比較，某房地產(chǎn)開發(fā)投資2001年已躍居第三位，列廣州、深圳之后，且由于某市房地產(chǎn)投資增速近年來明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐步縮小。在商品房銷售中，住宅銷售處于絕對地位，直轄市和副省級城市中，住宅比例最高的是天津，%，最低的是哈爾濱，%，某為91%，處于較高水平。%上升至2002年的29%，成為推動投資增加、拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。公司分管財務(wù)工作副總經(jīng)理。他追求穩(wěn)健與卓越，項目選擇見解獨特、思路清晰，管理理念先進(jìn)，市場定位準(zhǔn)確，項目開發(fā)成功率高。公司現(xiàn)有員工39人，其中專業(yè)技術(shù)人員33人，平均年齡30歲。住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總記某實業(yè)有限公司為開發(fā)某市龍泉驛區(qū)“雪梨澳鄉(xiāng)” 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，委托本公司對該項目進(jìn)行項目可行性論證。項目業(yè)主基本情況如下：法人代表： 法定地址： 注冊資本：人主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)，以及與其投資能力相當(dāng)?shù)墓I(yè)、商業(yè)、公路建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目的開發(fā)建設(shè)開發(fā)資質(zhì)：國家房地產(chǎn)開發(fā)銀行信用等級：公司管理團(tuán)隊：公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實、管理理念先進(jìn)、極富創(chuàng)新意識和開拓精神的管理團(tuán)隊；有一批業(yè)務(wù)技術(shù)精湛、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母?、中級技術(shù)人員和管理人員。曾在美國、澳大利亞工作和生活三年，并對美國、加拿大、澳大利亞的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行考察，至今已有房地產(chǎn)開發(fā)15年的從業(yè)經(jīng)歷。公司副總經(jīng)理。四、 項目經(jīng)濟(jì)評價分析報告編制單位：某投資咨詢有限公司 　　46第二章　 某市住宅市場供給分析一、供給狀況分析數(shù)量分析 自1998年國家加大了住房體制改革力度，正式取消福利分房實行貨幣化分房，掀起某房地產(chǎn)開發(fā)的高潮。在直轄市和副省級城市中居第四位。2001年，某房地產(chǎn)開發(fā)投資171億元，%、%，在直轄市和副省級城市中居第六位，開發(fā)投資規(guī)模大于天津，與重慶相差26億元，但與北京、上海、廣州、深圳相比差距明顯，在中西部地區(qū)，某和重慶已經(jīng)成為各大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資的領(lǐng)頭羊。　結(jié)構(gòu)分析成交住宅中，%，%，別墅占6%（比例見下圖），低層和高層在購房者地心目中仍占據(jù)很大的位置，高層電梯公寓由于銷售價格、公攤面積相對較高，環(huán)境質(zhì)量不高，在銷售上與低層和多層住宅相比，還存在著一定的差距。在成交住宅中，%，%，%，%，%，%，具體分布如下圖所示，城市郊區(qū)化已初現(xiàn)端倪。（），增長54%，其比重占到房地產(chǎn)開發(fā)投資的22%。三是商品房開發(fā)規(guī)?？偭窟_(dá)1898萬平方米，其中當(dāng)年新開工面積達(dá)809萬平方米，%。1996—2001年某市固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、國內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)業(yè)增加值的運行軌跡呈較為明顯的上升趨勢?！　∽≌紖^(qū)化顯現(xiàn)從范圍上看，某的住宅地產(chǎn)已開始從市區(qū)向市郊、二級城市推移。遠(yuǎn)大集團(tuán)、中石化、萬華、深長城等幾個頗具實力的公司都在這塊地方囤積了上1000畝甚至幾千畝的土地，正在蓄勢待發(fā)地推出自己的項目。 　　值得關(guān)注的是，在最近一個月（5月）的時間里，某不少低密度住宅項目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。開發(fā)商一般上別墅項目較為慎重，在未來一段時間里，開發(fā)商只會引導(dǎo)一些資金投向其他住宅產(chǎn)品上。按國際慣例，當(dāng)居民的生活水平基本達(dá)到小康后，對住房的要求一般在人均30—40平方米，因此潛在需求相當(dāng)大。2002年城鎮(zhèn)居民新增住房需求830萬平方米。因此，某市住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間。未來對住宅的需求將特別注重以下幾個方面：崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設(shè)計。目前住宅消費已進(jìn)入“層次化”、“個性化”的時期，家庭的小型化、社會的老齡化以及工作時間縮短、業(yè)余時間增加等生活模式的改變，對相應(yīng)的居住空間的個性化和多樣化的要求日趨增加。21世紀(jì)是信息化社會，對居住社區(qū)的綜合功能有了更高的要求，而新的住宅規(guī)范也對住宅的隔聲、隔熱、保溫、日照等也提出了更嚴(yán)格的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。從成交住宅的價位結(jié)構(gòu)來看，價位在2100－3100元/%，而超過4000元的高級住宅比例將近15%；從未來趨勢看，代表住宅發(fā)展方向的別墅和聯(lián)排別墅還有很大的潛力。因此這部分人對房屋居住條件有了更高的追求，再加上大部分人對自有資產(chǎn)保值增值意識的增強，選擇購房也成首選。從2002年1－5月的房產(chǎn)銷售情況看，某不少低密度住宅項目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。位于城西三環(huán)路附近、高新西區(qū)范圍內(nèi)的 AAA級住宅錦城豪庭同樣也出現(xiàn)了一個銷售的高潮，平均價值達(dá) 150萬元的獨幢別墅在本月內(nèi)就銷售了 6套，總成交價值近 800萬元。雪梨澳鄉(xiāng)項目以其獨特的澳洲風(fēng)情，絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好的配套設(shè)施，較低的價位等優(yōu)勢在某中高檔房地產(chǎn)市場上極具競爭力。本項目總體方案設(shè)計及單體戶型設(shè)計由澳大利亞建筑設(shè)計師完成，主題風(fēng)格為澳洲園林式低密度高尚住宅區(qū)，綠化率達(dá)60%。在外觀上以暖色彩為主而富于變化使整體顯得簡潔明快。項目結(jié)構(gòu)特點 聯(lián)排別墅的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，表現(xiàn)為由幾幢二至三層的住宅并聯(lián)而成。（三）環(huán)境：住“低密度聯(lián)排別墅”追求優(yōu)美的環(huán)境，其不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，更強調(diào)項目周邊是否擁有優(yōu)美的自然環(huán)境。（六）建筑：“低密度聯(lián)排別墅”建筑本身除強調(diào)了其內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，特別是室內(nèi)、外灰色空間的創(chuàng)造之外，建筑的外形、色彩尤為引人。（十）居住文化氛圍營造與生活方式引導(dǎo)：“低密度聯(lián)排別墅”是一種相對先進(jìn)的居住和生活模式，由于其客戶群普遍受過良好教育，所以社區(qū)應(yīng)營造出高雅的文化氛圍以滿足他們精神生活的需求。綠化率高達(dá)61%，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們回歸自然的需要。每間房子都顯示出開放的平面布局，充分體現(xiàn)澳大利亞