【正文】 施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。”二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫湖北省宏觀政策的指導(dǎo)2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20左右的增長。與往屆相比，本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。本項(xiàng)目計(jì)劃至多在二年半內(nèi)順利完成兩個(gè)階段的全部開發(fā)建設(shè)，三年半內(nèi)實(shí)現(xiàn)全部銷售收入，二年半內(nèi)還清全部貸款。資金來源計(jì)劃：（1）公司土地投入款1096萬元（出讓土地評(píng)估價(jià)）已付；（2）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期待售近90套現(xiàn)房正在熱銷中，預(yù)計(jì)于2005年4月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1300萬元；（3）在本項(xiàng)目“城南春天”第一階段開發(fā)建設(shè)中，新風(fēng)小區(qū)一期靠近南環(huán)路臨街商業(yè)用房（一至二層）約7600平方米同期熱賣，資金回籠快，預(yù)計(jì)于2005年8月全部售罄，實(shí)現(xiàn)銷售收入（資金回籠）1672萬元；（3）銀行部門貸款支持第一階段項(xiàng)目中的工程款約2000萬元；（4）根據(jù)與施工單位簽訂的合同規(guī)定，本項(xiàng)目“城南春天”第一、二階段工程全部竣工驗(yàn)收后，支付總工程款的80左右，因此可余一部分工程款的支付資金；（5）第一階段開發(fā)建設(shè)的同時(shí)，代理銷售公司進(jìn)行強(qiáng)有力度的房產(chǎn)預(yù)售，將促使資金快速回籠。第四章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析一、前期工程情況土地出讓手續(xù)全部完善；地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計(jì)完成。（4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛家之人的夢(mèng)想金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑場(chǎng)所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。（3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范100畝宏大規(guī)模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所，5000㎡中央綠化廣場(chǎng)，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門口?！懊穲@、蘭園、竹園、菊?qǐng)@”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，也深得目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛?！俺悄洗禾臁痹⒁舛诋a(chǎn)品不僅是對(duì)一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來了春天般的新意?！俺悄洗禾臁痹诋a(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢(shì)，切合目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷售均價(jià)定為1400元/m2。如園林景觀設(shè)計(jì)方面，順馳另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。2005年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢(shì)，策劃舉辦了“迎新年，購房四重禮”等促銷活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)銷售攻勢(shì)，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場(chǎng)。其中曾為9個(gè)滯銷樓盤做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場(chǎng)銷售。二、一期現(xiàn)房整合營銷我公司通過對(duì)一期現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷售執(zhí)行。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂觀。一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。目前，全國各大城市的“教育樓盤”普遍暢銷，銷售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤10~20。周邊生活配套完善本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng)；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過眾多中、高檔樓盤并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。建筑單體設(shè)計(jì)小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。第二章項(xiàng)目概況一、建設(shè)地址新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。同類物業(yè)的市場(chǎng)情況荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對(duì)策》)2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年?！爸袊康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近小區(qū)的橋旁。住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*（++++）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等：1）、搬家費(fèi)：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元2）、過渡費(fèi)：住宅：34329平方米**6個(gè)月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用3）、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米*15元/平方米=523935元4）、房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元5）、獎(jiǎng)勵(lì)： 34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。項(xiàng)目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。境內(nèi)有國家級(jí)森林公園、國家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。(15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。劣勢(shì)及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為A市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。（4）西南靠近A市 小學(xué)。第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（范文）(20100927 05:32:20)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 分類： 法律文書房產(chǎn) 城區(qū) 房地產(chǎn)業(yè) 國家級(jí)森林公園 房屋拆遷 雜談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（范文）一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱： 居住小區(qū)（暫定名）可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》項(xiàng)目概況1）地塊位置：該基地東起，南至 路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬A市 類地段。（3）東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場(chǎng)。(2)A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià) 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對(duì)外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，%。表現(xiàn)之三：房價(jià)平穩(wěn)上升。表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著?！獜耐顿Y角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯?！獜男枨箨P(guān)系看根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市人口由12萬人增加到30萬人。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。+100元/平方米 =*34929平方米=（二）建筑成本分析對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。建設(shè)成本估算（一）、工程前期費(fèi)：拆遷成本土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=人防基金：配套建地下室規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*+5300*=墻改：61460*8=散裝水泥：61460*2=白蟻防治費(fèi)：61460*2=質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=施工圖審查：61460*1=1防雷審查：61460*1=1消防審查：1文物：1規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元1建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=1地質(zhì)勘探：61460*2=1測(cè)量定位：10萬元1煤氣增容：2500元/戶1供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡小計(jì)：（119項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）（二）工程成本樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+2000*500=電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元室外水電氣工程：61460*50=小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=監(jiān)理費(fèi)：*1%=小計(jì)： 總計(jì)、（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總計(jì)：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入—總成本= =三、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論如土地掛牌