【正文】 等多樣化的內(nèi)容。21世紀是信息化社會，對居住社區(qū)的綜合功能有了更高的要求，而新的住宅規(guī)范也對住宅的隔聲、隔熱、保溫、日照等也提出了更嚴格的技術標準。太陽能熱水器的使用、家庭網(wǎng)絡通訊、小區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)的完善更直接地以其科技含量成為現(xiàn)代居住生活的標志。從成交住宅的價位結(jié)構來看，價位在2100－3100元/%，而超過4000元的高級住宅比例將近15%；從未來趨勢看，代表住宅發(fā)展方向的別墅和聯(lián)排別墅還有很大的潛力。人們在買房時將更加關注居住人口相對較少、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的城市周邊地區(qū)的高尚住宅區(qū)。因此這部分人對房屋居住條件有了更高的追求，再加上大部分人對自有資產(chǎn)保值增值意識的增強，選擇購房也成首選。其目的不外乎是兩種，一是購置大量不動產(chǎn)，以求自己的資產(chǎn)保值、增值；二是在不同的地點選購房屋，并根據(jù)其不同的功能，季節(jié)性地變換居住地，以求生活質(zhì)量。從2002年1－5月的房產(chǎn)銷售情況看，某不少低密度住宅項目吸引了眾多購房者的眼光，尤其是近郊樓盤反而還取得了較之以往更高的成交率。位于龍泉的陽光體育城以“陽光、體育、健康”的經(jīng)營模式，短短十個月上千套房子的銷售僅余少許。位于城西三環(huán)路附近、高新西區(qū)范圍內(nèi)的 AAA級住宅錦城豪庭同樣也出現(xiàn)了一個銷售的高潮，平均價值達 150萬元的獨幢別墅在本月內(nèi)就銷售了 6套，總成交價值近 800萬元。某的別墅市場已經(jīng)進入一個新的發(fā)展階段。雪梨澳鄉(xiāng)項目以其獨特的澳洲風情，絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好的配套設施，較低的價位等優(yōu)勢在某中高檔房地產(chǎn)市場上極具競爭力。本項目總體方案設計及單體戶型設計由澳大利亞建筑設計師完成，主題風格為澳洲園林式低密度高尚住宅區(qū)，綠化率達60%。每套售價從22萬到45萬不等。在外觀上以暖色彩為主而富于變化使整體顯得簡潔明快。雪梨澳鄉(xiāng)充分利用當?shù)仃柟赓Y源，讓客戶享受澳洲陽光，通過整體規(guī)劃把澳州開放、自由、個性、尊貴的生活真味傳達給客戶，在物質(zhì)以外賦予一個社區(qū)以精神。項目結(jié)構特點 聯(lián)排別墅的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，表現(xiàn)為由幾幢二至三層的住宅并聯(lián)而成。一般其應該具備以下條件（一）位置：“低密度聯(lián)排別墅”的位置選擇應在城市邊緣地帶，距城市10—20公里，車時15—30分鐘，充分滿足業(yè)主作為第一居所使用的要求，生活、工作兩便利。（三）環(huán)境：住“低密度聯(lián)排別墅”追求優(yōu)美的環(huán)境，其不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，更強調(diào)項目周邊是否擁有優(yōu)美的自然環(huán)境。其規(guī)模最好在10萬平方米以上才能體現(xiàn)其社區(qū)配套和生活品位。（六）建筑：“低密度聯(lián)排別墅”建筑本身除強調(diào)了其內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，特別是室內(nèi)、外灰色空間的創(chuàng)造之外，建筑的外形、色彩尤為引人。（八）價格：一套“低密度聯(lián)排別墅”的售價控制在30至50萬元之間為最好，其目前客戶的受眾面最大。（十）居住文化氛圍營造與生活方式引導：“低密度聯(lián)排別墅”是一種相對先進的居住和生活模式，由于其客戶群普遍受過良好教育，所以社區(qū)應營造出高雅的文化氛圍以滿足他們精神生活的需求。 項目環(huán)境及品質(zhì) 龍泉驛以近山不進山，離塵不離城，環(huán)境優(yōu)美和桃花節(jié)而聞名遐邇，成為建造本項目的理想之地。綠化率高達61%，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們回歸自然的需要。雪梨澳鄉(xiāng)主體由聯(lián)排別墅構成，三面采光，擁有前庭、后院、花園長廊和中庭三面圍合式最高達200平米花園綠地，實現(xiàn)純正的澳洲別墅居住生活品質(zhì)。每間房子都顯示出開放的平面布局，充分體現(xiàn)澳大利亞的設計特點，而且為居住更加舒適提供機會?！?項目價格　　雪梨澳鄉(xiāng)一期房價為2100元每平方米。相對于某城區(qū)平均3000元每平方米的房價，雪梨澳鄉(xiāng)更是極具競爭力。此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，臨近陽光體育城、亞洲杯足球村。該處房產(chǎn)極具升值潛力，投資回報率高。項目所在地龍泉同安鎮(zhèn)距國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)5公里，離某雙流國際機場28公里，東距重慶327公里，交通極為便利。項目所在地同安鎮(zhèn)是龍泉目前最理想的居住區(qū)域之一，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，政府在現(xiàn)有條件上正著力完善各項基礎設施，市鎮(zhèn)配套設施在短期內(nèi)就會健全；項目緊鄰陽光優(yōu)育城，可以充分滿足客戶休閑健身方面的需求；大批醫(yī)療衛(wèi)生機構散布于小區(qū)周圍，免去后顧之憂；區(qū)內(nèi)會所、區(qū)外各類商業(yè)場所、商業(yè)購物極為便利。本項目競爭優(yōu)勢：　　本項目以低密度、低價位、高品質(zhì)、高享受為目標，以獨特的澳洲風情、柔和的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅區(qū)。其均價僅為2100元平米。,%，低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。其三，雪梨澳鄉(xiāng)住宅功能齊全，是普通公寓住宅無法比擬的。而且除了具有高級公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲藏、露臺、退臺、走路式衣柜、工作陽臺等功能上放大，雪梨澳鄉(xiāng)所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無法比擬的。用相當于公寓的價格購買一套高品質(zhì)的別墅，這是本項目最突出的一個賣點。隨著居民收入的提高，人們對于改善居住條件意愿日益強烈，在某消費者購房出于這方面考慮的占到90%以上，反映出某居住水平在進入小康之后，人們對居住環(huán)境和空間條件有了更高的要求。未來對住宅的需求將特別注重以下幾個方面：崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設計；突出房型的多樣化和個性化；人們的居住健康意識已經(jīng)得到了極大的提升。從宏觀面上來看，今年初國土資源部明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應， 5年內(nèi)不再批準別墅項目的規(guī)定對已獲批并上市的別墅及聯(lián)排別墅是一大利好消息，該政策從源頭上堵住了可能存在的競爭對手，使別墅項目逐漸奇貨可居，也可進一步促進本項目的銷售。龍泉陽光體育城是大行宏業(yè)由地產(chǎn)向體育產(chǎn)業(yè)擴張的產(chǎn)品。“體育城”以其健身、度假、投資、居家為一體的“四合一生活方式”。與運動區(qū)相間的生態(tài)娛樂休閑區(qū)，小橋流水，鳥語花香，融合了各類棋牌、茶室、咖啡廊、野趣營地、游泳池等，為入住其間的客人和主人營造了一種詩意般的仙境，勾畫出了一座緩坡新城的基本雛形。競爭對手　目前龍泉陽光城及其鄰近地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)項目已有一定規(guī)模，龍泉的商品房銷售也持續(xù)走高，從去年６０萬平方米的銷售面積到今年的８０~１００萬平方米，今年的施工面積達到了１５０萬平方米。聚龍國際生態(tài)別墅到總占地2000畝的玉龍山莊還有陽光假日、優(yōu)詩美地等等。我們選擇陽光假日、山水人家、戀日家園三個項目與雪梨澳鄉(xiāng)進行比較，來分析雪梨澳鄉(xiāng)與它們之間的差異及優(yōu)勢。陽光假日山水人家戀日家園位置同安鎮(zhèn)　同安鎮(zhèn)龍泉驛馬河側(cè)洪河鎮(zhèn)類型聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅高層小高層多層均價21002280 18001200占地面積547畝154341平方米80畝建筑面積9000078750平米91000平米63000平米綠化率60%62%45%34%容積率戶型110－206140－21890－25583－128本項目與同類型陽光假日比較，綠化率幾乎相同，容積率相差也不多，只比對方高17個百分點，但陽光假日均價比本項目高了將近200元平米。而且目前陽光假日的銷售已超過九成，更增添了本項目運作的信心。整體上看，項目以其優(yōu)秀的品質(zhì)環(huán)境及較低的價位對城市白領階層中產(chǎn)階級的誘惑是顯而易見的，這也是其他樓盤不具備的。陽光城的建成吸引了大量資本，房產(chǎn)開發(fā)的條件已經(jīng)具備；雪梨澳鄉(xiāng)作為公寓和別墅的中間形態(tài)――聯(lián)排別墅既滿足了人們親近自然，實現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較方便的交通條件。雪梨澳鄉(xiāng)正是為了這一群中產(chǎn)階級度身打造的優(yōu)質(zhì)住宅。天泉比起這些別墅動輒高達3000元以上每平方米的價格，雪梨澳鄉(xiāng)更容易為白領階層所接受。三. 雪梨澳鄉(xiāng)目標消費群體雪梨澳鄉(xiāng)作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式，主要的客戶群是中等收入以上的家庭。本項目作為一種澳洲園林式、低密度高尚住宅區(qū)，將吸引一批向往自然健康高品質(zhì)生活的小資人士，中間將有很大一部分是拿來做第一居所的；或是作為第二居所，適宜于“5+2”生活模式。這部分人群在某已有很大基礎，已占某家庭總數(shù)的10%以上；某私家車擁有量居全國第三位，這為項目成功銷售提供了基礎。某向東戰(zhàn)略的實施，東部城市副中心的形成，將使龍泉經(jīng)濟及消費能力提升一個檔次，也將形成當?shù)氐母呤杖腚A層包括某經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)一批大型企業(yè)的中高收入管理人員。周邊城市部分高收入階層。本項目地處成渝高速龍泉出口附近，將吸引沿線及附近城市如重慶、內(nèi)江、瀘州的市民入?。煌瑫r項目的優(yōu)秀品質(zhì)也將吸引川內(nèi)其他城市居民及四川周邊省份如西藏的部分人士來此居住。這部分人數(shù)量雖不算太多，但大多數(shù)已考慮在蓉安家，他們看重房產(chǎn)的品質(zhì)、檔次，考慮的條件已不是一般市民所能達到的，高品質(zhì)的別墅更易成為他們的目標。1. 區(qū)位特征在競爭日趨白熱化的城區(qū)，開發(fā)商已難有更大的發(fā)展空間，于是將目光紛紛投向周邊二級市場及郊縣的開發(fā)，房地產(chǎn)總體開發(fā)戰(zhàn)略偏向于龍泉、雙流、溫江等郊縣市場,而各周邊城區(qū)也抓住西部大開發(fā)機遇，發(fā)展自身城區(qū)特色，對房地產(chǎn)開發(fā)起到明顯促進作用。2. 自然特征龍泉驛區(qū)位于某市的東郊，面積559平方公里，其自然特征表現(xiàn)為：⑴氣候特點：龍泉驛區(qū)屬亞熱帶濕潤性季風氣候，海拔501—722米，℃，年降雨量950—980毫米，年均日照1216小時，無霜期280天以上，森林覆蓋率為48%，大氣環(huán)境為“清潔級”。⑵地理特點：龍泉驛區(qū)東傍龍泉山麓，西連某平原，地勢平坦，地質(zhì)構造穩(wěn)定，屬于典型的淺丘地形，有山（龍泉桃花山）、有水（東風渠、百工堰與驛馬河、并排著五大湖泊），區(qū)內(nèi)有100多處名勝古跡和優(yōu)美的自然景觀。同安鎮(zhèn)位于成渝高速公路出某首座互通式立交橋旁，是某市東部“五縱三橫”立體交通網(wǎng)絡的樞紐，東距重慶327公里，西距某市中區(qū)15公里，南距國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)5公里，離西南航空港（某雙流國際機場）28公里，離西南最大的鐵路貨運站——某火車東站15公里，交通極為便利。龍泉驛區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ?，近幾年來，該區(qū)堅持以經(jīng)濟建設為中心，走開放促開發(fā)的路子，形成了工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游、市場四個開發(fā)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)高速發(fā)展的新局面，經(jīng)濟建設已進入持續(xù)、高速、健康發(fā)展的新階段，1998年被四川省委、省政