【文章內(nèi)容簡介】 中區(qū)僅17公里，這對于私家車擁有量居全國第三位的某人來講距離并不遙遠，不過是幾分鐘的時間；項目也充分考慮到了沒有私車的客戶，專門為此開通從天府廣場到雪澳梨鄉(xiāng)的大巴方便客戶來往市區(qū)。項目所在地龍泉同安鎮(zhèn)距國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)5公里，離某雙流國際機場28公里，東距重慶327公里，交通極為便利。龍泉區(qū)作為某市向東延伸發(fā)展的重鎮(zhèn)，經(jīng)過十年多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“五縱三橫”的立體交通體系已經(jīng)形成。項目所在地同安鎮(zhèn)是龍泉目前最理想的居住區(qū)域之一，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級住宅區(qū)，政府在現(xiàn)有條件上正著力完善各項基礎(chǔ)設(shè)施，市鎮(zhèn)配套設(shè)施在短期內(nèi)就會健全；項目緊鄰陽光優(yōu)育城，可以充分滿足客戶休閑健身方面的需求；大批醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)散布于小區(qū)周圍，免去后顧之憂；區(qū)內(nèi)會所、區(qū)外各類商業(yè)場所、商業(yè)購物極為便利。物業(yè)管理上，建成后雪梨澳鄉(xiāng)擬引進國內(nèi)著名物管公司，使房產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理為一體，實行“共管式”的星級管理，使小區(qū)配套設(shè)施完善，管理服務規(guī)范，環(huán)境清潔幽雅。本項目競爭優(yōu)勢：　　本項目以低密度、低價位、高品質(zhì)、高享受為目標，以獨特的澳洲風情、柔和的暖色調(diào)裝飾，創(chuàng)造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅區(qū)。本項目突出的競爭優(yōu)勢為： 其一、雪梨澳鄉(xiāng)建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出也使建筑成本大大降低，價格上具有優(yōu)勢。其均價僅為2100元平米。其二，雪梨澳鄉(xiāng)的高綠化率、低容積率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán)境更貼近自然。,%，低密度的住宅為都市人提供了自由呼吸空間。綠化率高達61%，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀使居住環(huán)境更貼近自然，每戶均有天有地，滿足了人們親近自然的需要。其三，雪梨澳鄉(xiāng)住宅功能齊全，是普通公寓住宅無法比擬的。雪梨澳鄉(xiāng)雖然沒有獨立豪華型別墅那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上已經(jīng)和獨立別墅相差無幾。而且除了具有高級公寓所具備的基本功能外，還有門廳、車庫、私家花園、閣樓等，并在儲藏、露臺、退臺、走路式衣柜、工作陽臺等功能上放大，雪梨澳鄉(xiāng)所具有的這些功能，同時也滿足了自有空間和私密性的要求，是普通公寓所無法比擬的。此外在規(guī)劃設(shè)計、項目風格及其戶型等方面項目也具有相當?shù)膬?yōu)勢。用相當于公寓的價格購買一套高品質(zhì)的別墅，這是本項目最突出的一個賣點。市場形勢雪梨澳鄉(xiāng)項目以其獨特的澳洲風情，絕佳的環(huán)境品質(zhì)，良好的基礎(chǔ)設(shè)施，較低的價位等競爭優(yōu)勢在市場上將具有極強的競爭力。隨著居民收入的提高，人們對于改善居住條件意愿日益強烈，在某消費者購房出于這方面考慮的占到90%以上，反映出某居住水平在進入小康之后，人們對居住環(huán)境和空間條件有了更高的要求。住宅郊區(qū)化、“5+2”生活模式是后小康之居住宅的發(fā)展趨勢之一；山水住區(qū)和山水摟盤也是后小康住宅的追求之一；綠色、生態(tài)、環(huán)保是后小康住宅的環(huán)境要求。未來對住宅的需求將特別注重以下幾個方面：崇尚生態(tài)型、環(huán)保型的環(huán)境設(shè)計；突出房型的多樣化和個性化；人們的居住健康意識已經(jīng)得到了極大的提升。本項目作為低密度低容積的高尚住宅區(qū)，不僅體現(xiàn)了后小康生活對居住水平的需求，更承載著二十一世紀文明的生活模式，上市后前景將非常光明，銷售上有很大的把握。從宏觀面上來看，今年初國土資源部明確規(guī)定停止別墅類用地的土地供應， 5年內(nèi)不再批準別墅項目的規(guī)定對已獲批并上市的別墅及聯(lián)排別墅是一大利好消息，該政策從源頭上堵住了可能存在的競爭對手，使別墅項目逐漸奇貨可居，也可進一步促進本項目的銷售。龍泉陽光體育城的輻射作用本項目與陽光體育城相距60米，陽光體育城豐富的運動元素為項目提供了良好的運動、健康、休閑概念。龍泉陽光體育城是大行宏業(yè)由地產(chǎn)向體育產(chǎn)業(yè)擴張的產(chǎn)品。根據(jù)龍泉的區(qū)域環(huán)境特點，強調(diào)了人與自然、地域文化與地形生態(tài)的和諧統(tǒng)一?！绑w育城”以其健身、度假、投資、居家為一體的“四合一生活方式”。600畝的運動、生態(tài)、休閑中心在陽光、水波、樹林、綠草蔭蔭中孕育而生，由足球、籃球等10多項體育項目組成的體育場館以及各類運動場地，讓人充分體驗置身于運動海洋中的無窮魅力。與運動區(qū)相間的生態(tài)娛樂休閑區(qū)，小橋流水，鳥語花香，融合了各類棋牌、茶室、咖啡廊、野趣營地、游泳池等，為入住其間的客人和主人營造了一種詩意般的仙境，勾畫出了一座緩坡新城的基本雛形。雪梨澳鄉(xiāng)緊鄰陽光體育城，將吸引一批對體育、健身、休閑及度假感興趣的人士來此居??；同時陽光體育城巨大的客流量為項目帶來了人氣，同時對雪梨澳鄉(xiāng)的形象展示、品牌宣傳和市場促銷來說都是很好的機會。競爭對手　目前龍泉陽光城及其鄰近地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)項目已有一定規(guī)模，龍泉的商品房銷售也持續(xù)走高，從去年６０萬平方米的銷售面積到今年的８０~１００萬平方米，今年的施工面積達到了１５０萬平方米。同安的別墅項目也是風起云涌，從占地１５００畝的國際名城、占地面積1100畝天泉聚龍國際生態(tài)別墅到總占地2000畝的玉龍山莊還有陽光假日、優(yōu)詩美地等等。雪梨澳鄉(xiāng)作為低密度小別墅社區(qū)類高品質(zhì)住宅區(qū)，其目標消費群體主要為城市中產(chǎn)階級，與純別墅類項目的消費群體有所差別；其競爭對手主要為一般聯(lián)排別墅和高層小高層住宅項目。我們選擇陽光假日、山水人家、戀日家園三個項目與雪梨澳鄉(xiāng)進行比較，來分析雪梨澳鄉(xiāng)與它們之間的差異及優(yōu)勢。（見下圖）樓盤名稱雪梨澳鄉(xiāng)陽光假日山水人家戀日家園位置同安鎮(zhèn)　同安鎮(zhèn)龍泉驛馬河側(cè)洪河鎮(zhèn)類型聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅高層小高層多層均價21002280 18001200占地面積547畝154341平方米80畝建筑面積9000078750平米91000平米63000平米綠化率60%62%45%34%容積率戶型110－206140－21890－25583－128本項目與同類型陽光假日比較，綠化率幾乎相同，容積率相差也不多，只比對方高17個百分點，但陽光假日均價比本項目高了將近200元平米。此外，在樓盤具體位置、項目風格、戶型上項目也比陽光假日勝過一籌。而且目前陽光假日的銷售已超過九成，更增添了本項目運作的信心。與山水人家和戀日家園這類多層項目相比，在綠化率、容積率這些環(huán)境指標上本項目優(yōu)勢明顯，位置上也優(yōu)于它們，在價格上，本項目僅比山水人家高300元平米。整體上看，項目以其優(yōu)秀的品質(zhì)環(huán)境及較低的價位對城市白領(lǐng)階層中產(chǎn)階級的誘惑是顯而易見的，這也是其他樓盤不具備的。綜合來看，雪梨澳鄉(xiāng)有著顯著的優(yōu)勢。陽光城的建成吸引了大量資本，房產(chǎn)開發(fā)的條件已經(jīng)具備；雪梨澳鄉(xiāng)作為公寓和別墅的中間形態(tài)――聯(lián)排別墅既滿足了人們親近自然，實現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較方便的交通條件。本項目作為一類聯(lián)排別墅居住人群多為收入水平較高的中產(chǎn)階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆。雪梨澳鄉(xiāng)正是為了這一群中產(chǎn)階級度身打造的優(yōu)質(zhì)住宅。雪澳梨鄉(xiāng)相對于天泉聚龍、國際名城這些別墅項目有著明顯價位優(yōu)勢。比起這些別墅動輒高達3000元以上每平方米的價格，雪梨澳鄉(xiāng)更容易為白領(lǐng)階層所接受?！≡購难├姘泥l(xiāng)與公寓相比較來看，龍泉的公寓一般都在 1200元／平方米與1500元／平方米范圍內(nèi)，雪梨澳鄉(xiāng)2000元／平方米的價格與其距離并不大，然而雪梨澳鄉(xiāng)的居住環(huán)境與品質(zhì)遠遠好于高層及小高層等公寓。三. 雪梨澳鄉(xiāng)目標消費群體雪梨澳鄉(xiāng)作為介乎城市公寓與郊區(qū)別墅之間的一種住宅模式，主要的客戶群是中等收入以上的家庭。本項目標消費群體細分為以下幾類： 　某市區(qū)中高等收入白領(lǐng)階層。本項目作為一種澳洲園林式、低密度高尚住宅區(qū)，將吸引一批向往自然健康高品質(zhì)生活的小資人士，中間將有很大一部分是拿來做第一居所的；或是作為第二居所，適宜于“5+2”生活模式。其支付能力在20萬元以上，對居住空間的健康性和休閑性需求大，強調(diào)高品位及服務功能。這部分人群在某已有很大基礎(chǔ)，已占某家庭總數(shù)的10%以上；某私家車擁有量居全國第三位，這為項目成功銷售提供了基礎(chǔ)?！↓埲?shù)馗呤杖氤晒θ耸?。某向東戰(zhàn)略的實施，東部城市副中心的形成，將使龍泉經(jīng)濟及消費能力提升一個檔次，也將形成當?shù)氐母呤杖腚A層包括某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一批大型企業(yè)的中高收入管理人員。高收入階層其家庭財產(chǎn)30萬左右，有堅實的事業(yè)基礎(chǔ)，具有理性消費觀念，對高尚住宅有充分的認同和需要。周邊城市部分高收入階層。外地人在某的購房比例已超過35％，成為某市住房消費的重要力量。本項目地處成渝高速龍泉出口附近，將吸引沿線及附近城市如重慶、內(nèi)江、瀘州的市民入??；同時項目的優(yōu)秀品質(zhì)也將吸引川內(nèi)其他城市居民及四川周邊省份如西藏的部分人士來此居住。這些地方的部分高收入階層由于看好某的投資及生活環(huán)境，紛紛到某安家落戶。這部分人數(shù)量雖不算太多，但大多數(shù)已考慮在蓉安家，他們看重房產(chǎn)的品質(zhì)、檔次，考慮的條件已不是一般市民所能達到的，高品質(zhì)的別墅更易成為他們的目標。第五章 項目地址與建設(shè)條件一、項目地址 位于某市東郊龍泉驛區(qū)， 其基礎(chǔ)環(huán)境完全可以滿足項目建設(shè)的需要。1. 區(qū)位特征在競爭日趨白熱化的城區(qū)，開發(fā)商已難有更大的發(fā)展空間，于是將目光紛紛投向周邊二級市場及郊縣的開發(fā)，房地產(chǎn)總體開發(fā)戰(zhàn)略偏向于龍泉、雙流、溫江等郊縣市場,而各周邊城區(qū)也抓住西部大開發(fā)機遇，發(fā)展自身城區(qū)特色，對房地產(chǎn)開發(fā)起到明顯促進作用。本項目位于某市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)，該區(qū)不僅以自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美著稱，是四川省“花果山風景名勝旅游區(qū)”和某市“旅游度假區(qū)”，被譽為“某市的后花園”，而且該區(qū)還是“國家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)”、“國家農(nóng)業(yè)資源綜合開發(fā)型三高農(nóng)業(yè)示范片區(qū)”，“國家級某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)”，是某市最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)；同安鎮(zhèn)是四川省五大旅游開發(fā)區(qū)之一，是某市龍泉花果山風景區(qū)，是西南地區(qū)唯一的國家級農(nóng)業(yè)科技推廣示范園區(qū)，是國家級某經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)高科技工業(yè)園區(qū)，被列為國家級綜合改革試點單位；由于便利的交通條件，該區(qū)幾乎已與某市區(qū)合而為一，并且輻射包括重慶、瀘州、宜賓等市區(qū)。2. 自然特征龍泉驛區(qū)位于某市的東郊，面積559平方公里，其自然特征表現(xiàn)為：⑴氣候特點：龍泉驛區(qū)屬亞熱帶濕潤性季風氣候，海拔501—722米，℃，年降雨量950—980毫米，年均日照1216小時，無霜期280天以上，森林覆蓋率為48%，，大氣環(huán)境為“清潔級”?？傊?，龍泉驛區(qū)日照充沛，濕度、溫