【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的主導(dǎo)地位?！啊贝笙拗饾u規(guī)范土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)將面臨重新洗牌和重組即國(guó)家監(jiān)察部頒布71號(hào)令以來，縱觀星城樓市，2004年樓盤供應(yīng)量相比2003年明顯有所減少，但樓盤放量減少的情況下，需求量卻在穩(wěn)定增長(zhǎng)。市場(chǎng)很可能保持房?jī)r(jià)、銷售量的增長(zhǎng)，但行業(yè)和企業(yè)的景氣程度卻比住年差，尤其是企業(yè)利潤(rùn)不比住年。僅單純的依靠“開發(fā)模式”的發(fā)展將企業(yè)做大、做強(qiáng)已受到局限，只有在新變化下，星城房地產(chǎn)企業(yè)的操作策略應(yīng)更加豐富，以適應(yīng)發(fā)展的變化。商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析（一）按購買的目的來分，購買住宅的客戶可分為自住型和投資型兩種。自住型客戶中可分為第一次置業(yè)者和二次以上置業(yè)客戶。第一次置業(yè)者中，以剛參加工作不久單位沒有住房的工薪階層、舊城拆遷戶、外地入長(zhǎng)戶、部隊(duì)退役和小經(jīng)營(yíng)戶為主，年齡一般在2230歲居多，地段、周邊環(huán)境沒有太多要求，只要有便利的公交線路即可，他們多選擇經(jīng)濟(jì)適用房、中低檔商住樓和小戶型樓盤。二次以上置業(yè)客戶以私營(yíng)企業(yè)主、高級(jí)管理者、教授、文藝行業(yè)、IT、房地產(chǎn)等收入較高難度從業(yè)人群為主，年齡在3550歲之間，有良好的社交圈，重視生活品，對(duì)小區(qū)保安、生態(tài)環(huán)境、特業(yè)管理等都有較高要求。住宅投資客戶與商業(yè)投資客戶基本情況相同，只是在住宅方面炒房的現(xiàn)象比較多，而商業(yè)客戶要求是穩(wěn)定的高額回報(bào)。（二）按消費(fèi)需求將人群進(jìn)行聚類細(xì)分市場(chǎng)，長(zhǎng)沙的消費(fèi)群體可以分為以下五類：“長(zhǎng)沙新一代”，他們大多是25－30歲的長(zhǎng)沙本地年輕人，收入不高但能得到家庭支持進(jìn)入購房階段，生活時(shí)尚，喜愛情調(diào)，對(duì)“未來會(huì)有豐厚收入”的信心最高。他們選擇最多的是東部、南部板塊。 “高級(jí)白領(lǐng)群”，是從外地來長(zhǎng)沙較久或長(zhǎng)沙本地人，學(xué)歷層次和家庭收入在五類消費(fèi)者中是最高的，他們看重家庭，渴望休閑，選擇最多的是體育新城、河西等環(huán)境較好板塊。 “年輕新移民”，是28－35歲左右的新長(zhǎng)沙人。多數(shù)為本科學(xué)歷，處于事業(yè)的上升階段，認(rèn)為“未來會(huì)有更豐厚收入”，而且愿意“為了掙更多的錢，可以犧牲休閑”。 “基本需求型”是長(zhǎng)沙本地人或移民來長(zhǎng)沙較久的人，年齡較大，多在40－50歲之間，70％為高中或中專學(xué)歷，看重家庭，講求實(shí)際，愿意“為了掙更多的錢，可以犧牲休閑”。他們選擇最多的是舊城區(qū)等板塊。 “傳統(tǒng)高薪型”以本地人為主，年齡主要在40－55歲，職業(yè)以政府、國(guó)企的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)居多，喜歡生活、工作均在市區(qū)，認(rèn)為家庭比事業(yè)重要，對(duì)“未來有更豐厚收入”持懷疑態(tài)度。各種檔次商品住宅客戶分析（1）高檔樓盤群以高級(jí)教育工作者（以大學(xué)教授為主），高新科技研發(fā)人員、醫(yī)生、企業(yè)高級(jí)管理人員、高級(jí)私營(yíng)企業(yè)主為主要消化群體，該消費(fèi)群文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入高，年齡以35—55歲居多，大部分為二次以上置業(yè)，對(duì)現(xiàn)居住條件不滿，提升生活品質(zhì)是他們?cè)俅沃脴I(yè)的主要原因。正因?yàn)槿绱耍撓M(fèi)群對(duì)樓盤的品質(zhì)要求較高，尤其對(duì)周邊自然環(huán)境、休閑配套和售后服務(wù)等方面是他們選擇樓盤的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。（2）中檔樓盤消費(fèi)群以政府公務(wù)員、普通教育工作者、高新區(qū)工作人員、企業(yè)中層管理人員、中小私營(yíng)業(yè)主居多，該消費(fèi)群文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入普遍較高，年齡以在28—40歲，大部分為一次置業(yè)，改善居住條件是他們首次置業(yè)的主要原因，交通環(huán)境、生活配套和價(jià)格中該消費(fèi)群體選擇樓盤的標(biāo)準(zhǔn)。（3）低檔樓盤消費(fèi)群以企事業(yè)單位職工、拆遷戶為主，該消費(fèi)群文化素質(zhì)一般，經(jīng)濟(jì)收入普遍偏低。企事業(yè)單位職工以年青人、外地人居多，大部分為首次置業(yè)，對(duì)樓盤品質(zhì)要求不高，主要解決基本居住問題，而拆遷戶涉及的年齡、文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入等方面差異較大，對(duì)開發(fā)商安置的房子普遍無條件的接愛，價(jià)格是他們選擇樓盤的最為重要的標(biāo)準(zhǔn)。商品住宅客戶購買行為分析 （1）在成熟商業(yè)圈內(nèi)置業(yè)的消費(fèi)者，看重的是地處市中心，交通便利，市政生活配套設(shè)施齊全，形成以高檔住宅、商住樓為主的核心板塊，這類消費(fèi)群體多為高收入及中小私營(yíng)業(yè)主，一般為追求更高精神、物質(zhì)需求從而二次置業(yè)。（2）在近郊置業(yè)的人群，看重郊區(qū)高檔樓盤的開發(fā)住宅規(guī)?；纬尚屡d住宅群，多為年青消費(fèi)者、附近居民及市區(qū)中低收入人群，為改善居住環(huán)境而初次置業(yè)。（3）在城南片區(qū)置業(yè)的，由于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)化的發(fā)展，加速長(zhǎng)、株、潭三市融城，而以中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心為龍頭的紅星專業(yè)市場(chǎng)群的開發(fā)，因投資門檻低、回報(bào)率高，吸引大量附近居民及長(zhǎng)、株、潭投資置業(yè)者。在城南主要以投資、居住為主。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)利好分析從總的發(fā)展趨勢(shì)來看，2005年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件主要有：一是長(zhǎng)沙城市發(fā)展空間將有新的突破，重大的基礎(chǔ)設(shè)施投資必將是從整體上改善省會(huì)中心城市以及長(zhǎng)株潭城市群空間結(jié)構(gòu)、物流條件、生態(tài)環(huán)境等戰(zhàn)略性項(xiàng)目，投資需求的增長(zhǎng)仍將繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定；二是湖南省政府提出了建設(shè)長(zhǎng)（沙）株（洲）（湘）潭一體化的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的目標(biāo)，長(zhǎng)沙將融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈，房地產(chǎn)產(chǎn)鏈體系的戰(zhàn)略性對(duì)接步伐將進(jìn)一步加快，進(jìn)入一個(gè)高速推進(jìn)新階段，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比重也將快速上升；三是隨著消費(fèi)引擎對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力逐步增強(qiáng)，將進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)引擎的主導(dǎo)地位。同時(shí)，從總體上看，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然進(jìn)一步成熟，并不存在過熱，目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重僅為5%，其總量規(guī)模與長(zhǎng)沙市的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模相比明顯偏小，距離小康居住水平相去甚遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間十分巨大。再從長(zhǎng)沙發(fā)展規(guī)劃以及長(zhǎng)株潭一體化長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來看，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。 結(jié)論長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資受慣性作用，繼續(xù)攀高，但增幅比98—。調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施開發(fā)企業(yè)對(duì)后續(xù)投資將持謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)測(cè)2005年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)進(jìn)度將會(huì)進(jìn)一步趨緩。由于經(jīng)濟(jì)適用房受到國(guó)家宏觀政策的控制，每年不足50萬平米的上市量，無法滿足長(zhǎng)沙中低收入家庭的需求，而城郊結(jié)合處的中低檔盤盤，正好填補(bǔ)了這一塊市場(chǎng)。商住樓底層裙樓部分，特別是整層出租出售的銷售緩慢，仍然是開發(fā)商棘手的問題。隨著六橋三環(huán)中的五橋及三環(huán)的逐漸形成，環(huán)境好、規(guī)模大、交通便利的環(huán)線樓盤將成為市場(chǎng)主流。戶型設(shè)計(jì)日趨向合理化、實(shí)用化、大面積150平米以上戶型比例將進(jìn)一步降低，經(jīng)濟(jì)、緊促型、面積為90100平米三房將成為市場(chǎng)主導(dǎo)。隨著雨花生態(tài)新城、天心生態(tài)新城、岳麓大道、金星大道及青竹湖大道周邊基礎(chǔ)設(shè)施的日漸完善，在未來幾年，特別在2005年品牌+實(shí)力的外省房產(chǎn)開發(fā)軍團(tuán)將在以上地段施展拳腳。商業(yè)氛圍濃厚，投資門檻低的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將有較大需求。尋找信托與基金的合作與投資將成為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道：提高自身實(shí)力、提市集約化水平、努力樹立品牌，創(chuàng)精品將是未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。3 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下：施工橫道圖。 4 投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，（含土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）詳細(xì)見下表：表10：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額萬元單價(jià) （元/平方米）占總投資比例1土地成本9, %2前期工程費(fèi) %3建安工程20, 1, %4管理費(fèi) %5不可