【正文】 商業(yè)銷售面積（m2）商業(yè)剩余面積（m2）銷售率04年402，3137179，8464%55,931044,6490%消費(fèi)者購(gòu)房需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格漲幅提升。由于其獨(dú)特的橫長(zhǎng)條狀地理位置，不僅橫跨長(zhǎng)沙市CBD、CRD版塊，還包括了長(zhǎng)沙“東市”。而長(zhǎng)、株、潭的融城給該區(qū)域又帶來(lái)了新的機(jī)遇。5）開(kāi)福區(qū)在樓盤開(kāi)發(fā)量最少。南邊的天心生態(tài)新城以正在建設(shè)的省政府機(jī)關(guān)新址為中心，在湘府路和芙蓉南路匯合了幾十個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。僅單純的依靠“開(kāi)發(fā)模式”的發(fā)展將企業(yè)做大、做強(qiáng)已受到局限，只有在新變化下，星城房地產(chǎn)企業(yè)的操作策略應(yīng)更加豐富，以適應(yīng)發(fā)展的變化。 “高級(jí)白領(lǐng)群”，是從外地來(lái)長(zhǎng)沙較久或長(zhǎng)沙本地人，學(xué)歷層次和家庭收入在五類消費(fèi)者中是最高的，他們看重家庭，渴望休閑，選擇最多的是體育新城、河西等環(huán)境較好板塊。（2）中檔樓盤消費(fèi)群以政府公務(wù)員、普通教育工作者、高新區(qū)工作人員、企業(yè)中層管理人員、中小私營(yíng)業(yè)主居多，該消費(fèi)群文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入普遍較高，年齡以在28—40歲，大部分為一次置業(yè)，改善居住條件是他們首次置業(yè)的主要原因，交通環(huán)境、生活配套和價(jià)格中該消費(fèi)群體選擇樓盤的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，從總體上看，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然進(jìn)一步成熟，并不存在過(guò)熱，目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重僅為5%，其總量規(guī)模與長(zhǎng)沙市的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模相比明顯偏小，距離小康居住水平相去甚遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間十分巨大。隨著雨花生態(tài)新城、天心生態(tài)新城、岳麓大道、金星大道及青竹湖大道周邊基礎(chǔ)設(shè)施的日漸完善，在未來(lái)幾年，特別在2005年品牌+實(shí)力的外省房產(chǎn)開(kāi)發(fā)軍團(tuán)將在以上地段施展拳腳。建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。5 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 物業(yè)銷售收入估算項(xiàng)目銷售收入測(cè)算銷售收入：根據(jù)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)及前述項(xiàng)目及市場(chǎng)分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，㎡，㎡，銷售均價(jià)2880元/㎡，銷售率按100%計(jì)；㎡，均價(jià)9500元/㎡，銷售率按100%計(jì)。 項(xiàng)目不確定性分析 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益 項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。二、 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析：經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)在于有沒(méi)有商家的跟進(jìn)和聚集人氣。地下１－２層，用地性質(zhì)為居住和商業(yè)兼容。 8 附件一：可研分析表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 資金來(lái)源與運(yùn)用表 損益及利潤(rùn)分配表成本凈利潤(rùn)率=[凈利潤(rùn)—凈利潤(rùn)*33%（所得稅）]/總投資=30% 現(xiàn)金流量表（全部投資） 借款償還期測(cè)算表 敏感性分析表項(xiàng) 目部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入 （萬(wàn)元）建筑投資 總成本（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn) （萬(wàn)元）建筑成本 利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元）內(nèi)部 收益率動(dòng)態(tài) 回收期基本方案61, 34, 19, % 銷售收入變化銷售收入下降5%58, 34, 18, % 銷售收入上升5%64, 34, 22, % 變動(dòng)成本變化變動(dòng)成本增加5%61, 35, 19, % 變動(dòng)成本減少5%61, 34, 21, % 9 附件二：富新 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防范建議：周邊居住人員相對(duì)較少，商業(yè)氣氛不濃，預(yù)測(cè)周邊近年住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，是項(xiàng)目最大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》。 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察等費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考近期同類房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目的實(shí)際情況。隨著六橋三環(huán)中的五橋及三環(huán)的逐漸形成，環(huán)境好、規(guī)模大、交通便利的環(huán)線樓盤將成為市場(chǎng)主流。在城南主要以投資、居住為主。各種檔次商品住宅客戶分析（1）高檔樓盤群以高級(jí)教育工作者（以大學(xué)教授為主），高新科技研發(fā)人員、醫(yī)生、企業(yè)高級(jí)管理人員、高級(jí)私營(yíng)企業(yè)主為主要消化群體，該消費(fèi)群文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入高，年齡以35—55歲居多，大部分為二次以上置業(yè)，對(duì)現(xiàn)居住條件不滿，提升生活品質(zhì)是他們?cè)俅沃脴I(yè)的主要原因。（二）按消費(fèi)需求將人群進(jìn)行聚類細(xì)分市場(chǎng)，長(zhǎng)沙的消費(fèi)群體可以分為以下五類：“長(zhǎng)沙新一代”，他們大多是25－30歲的長(zhǎng)沙本地年輕人，收入不高但能得到家庭支持進(jìn)入購(gòu)房階段，生活時(shí)尚，喜愛(ài)情調(diào)，對(duì)“未來(lái)會(huì)有豐厚收入”的信心最高?！啊贝笙拗饾u規(guī)范土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)將面臨重新洗牌和重組即國(guó)家監(jiān)察部頒布71號(hào)令以來(lái)，縱觀星城樓市，2004年樓盤供應(yīng)量相比2003年明顯有所減少，但樓盤放量減少的情況下，需求量卻在穩(wěn)定增長(zhǎng)。由于商品房供應(yīng)量減少與消費(fèi)者旺盛的購(gòu)房需求之間存在較大反差，導(dǎo)致2004年我市商品房?jī)r(jià)格漲幅較大。但隨著金星大道和瀟湘大道拉通，該區(qū)域?qū)⑼ㄟ^(guò)35年建設(shè)，使城區(qū)面積達(dá)40平方公里，人口30萬(wàn)人。同時(shí)長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)適用房也主要集在中該區(qū)域，雨花區(qū)充足的土地資源給其提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)適用房、別墅開(kāi)發(fā)量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建設(shè)量有所回升2004年，,，%、%%?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)），鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)大力發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義； 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)（增加普通商品住房供應(yīng)、控制高檔商品房建設(shè)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等）； 改革住房制度，健全市場(chǎng)體系（搞活住房二級(jí)市場(chǎng)、繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)）； 發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)（加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度、完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管）； 改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)； 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)2004年前3季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府控制土地的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動(dòng)力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。 可行性研究結(jié)果 市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，天心區(qū)近年將有大量的樓盤推出，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)片區(qū)市場(chǎng)也將面對(duì)其他片區(qū)市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)。金地景園” 。本項(xiàng)目2005年3季度開(kāi)工建設(shè)，2006年1季度開(kāi)盤正值開(kāi)發(fā)商機(jī)黃金階段。 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機(jī)會(huì)。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。2004年，長(zhǎng)沙市