【正文】 按規(guī)劃設(shè)計條件，可以估算出，（地上），共766戶，車位650個，地下450個，地上200個。合理安排融資計劃，保證資金充足，嚴格控制工程進度，可以降低行業(yè)風險程度。對于如何規(guī)避經(jīng)營管理風險，建議：項目建設(shè)前認真作好的市場調(diào)研，同時全方位發(fā)布宣傳廣告，為項目造勢，確保項目成功租售。 建議 合理規(guī)劃設(shè)計，提升住宅品質(zhì)； 適當改善周邊環(huán)境，減少商業(yè)風險； 商業(yè)整體包裝營銷，提升3層商業(yè)價值； 引進國內(nèi)或國際著名商業(yè)巨頭，如大型百貨超市、大型家居專賣等。 項目經(jīng)濟效益良好，但有一定的風險。 提高了市民的居住質(zhì)量，改善了居住條件 增加財政稅收項目的開發(fā)建設(shè)，必然會帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險、廣告等系列行業(yè)的發(fā)展?！睹舾行苑治霰怼?。 銷售利潤經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表：表13：項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）⑴銷售收入　 ⑵開發(fā)成本　 ⑶銷售費用　 ⑷銷售稅金及附加　 ⑸財務(wù)費用　 ⑹利潤總額⑴⑵⑶⑷⑸ ⑺所得稅由公司內(nèi)部平衡所得稅⑻凈利潤⑹⑺ ⑼稅前成本利潤率利潤總額/總投資%注：上表為住宅銷售率、商業(yè)銷售率銷售率均為100%的情況下的經(jīng)濟效益指標。表12：項目銷售收入測算表項目可售面積（㎡）銷售單價 （元/㎡）銷售率銷售收入（萬元）住宅2880100%39,商業(yè)9500100%18,車位650個60000100%3300合計100%銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，長沙市房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的1%），印花稅（%）,。公共設(shè)施專用基金。財務(wù)費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。不可預(yù)見費由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產(chǎn)品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預(yù)見費按前述3項之和的2%記取較為合理。 項目建安工程費為20,?？偼顿Y估算說明土地成本按開發(fā)商提供資料，土地成本為9600萬元。商業(yè)氛圍濃厚，投資門檻低的商業(yè)地產(chǎn)項目將有較大需求。商住樓底層裙樓部分，特別是整層出租出售的銷售緩慢，仍然是開發(fā)商棘手的問題。再從長沙發(fā)展規(guī)劃以及長株潭一體化長遠發(fā)展規(guī)劃來看，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。（3）在城南片區(qū)置業(yè)的，由于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)化的發(fā)展，加速長、株、潭三市融城，而以中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心為龍頭的紅星專業(yè)市場群的開發(fā)，因投資門檻低、回報率高，吸引大量附近居民及長、株、潭投資置業(yè)者。（3）低檔樓盤消費群以企事業(yè)單位職工、拆遷戶為主，該消費群文化素質(zhì)一般，經(jīng)濟收入普遍偏低。 “傳統(tǒng)高薪型”以本地人為主，年齡主要在40－55歲，職業(yè)以政府、國企的高級領(lǐng)導(dǎo)居多，喜歡生活、工作均在市區(qū)，認為家庭比事業(yè)重要，對“未來有更豐厚收入”持懷疑態(tài)度。 “年輕新移民”，是28－35歲左右的新長沙人。住宅投資客戶與商業(yè)投資客戶基本情況相同，只是在住宅方面炒房的現(xiàn)象比較多，而商業(yè)客戶要求是穩(wěn)定的高額回報。商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析（一）按購買的目的來分，購買住宅的客戶可分為自住型和投資型兩種。商業(yè)地產(chǎn)競爭繼續(xù)白熱化從五一商圈銅鑼灣廣場與王府井商業(yè)廣場之爭，到中南汽車世界與“雨花五金機電市場”的大戰(zhàn)可知，市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)與市郊專業(yè)市場之間的競爭繼續(xù)呈白熱化趨勢，但隨著市內(nèi)土地供應(yīng)總量減少及傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)開發(fā)趨于飽和專業(yè)市場利用其特殊專業(yè)化、規(guī)?；膬?yōu)勢，將逐步占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。西邊的岳麓大道和金星大道兩邊扎堆了大批樓盤。其中商品住房銷售均價為2391元/平方米，%。作為長沙老城區(qū)，第二產(chǎn)業(yè)以國營大、中型工礦企業(yè)為主，單位效益普遍較差，城市基礎(chǔ)設(shè)施落后，人均收入在五區(qū)中名列末位，因此該區(qū)在長沙市房地產(chǎn)格局中扮演著“北丐”的角色，隨著芙蓉北路拓寬、金霞大道拉通、新霞凝港建設(shè)及舊城改造力度不大，城市建設(shè)發(fā)生了日新月異的變化。4）岳麓區(qū)房地產(chǎn)其住宅均價和商業(yè)均價為最低，這主要是因為其房地產(chǎn)開發(fā)時間較晚和湘江“天塹”阻礙了其快速發(fā)展。3）天心區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度增幅最慢，其樓盤開發(fā)數(shù)量在五區(qū)中名列最后。2）雨花區(qū)房地產(chǎn)近年來開發(fā)力度加大，其樓盤開發(fā)總建筑面積位居五區(qū)之首。它集中了五一廣場商業(yè)圈，中央廣場商業(yè)圈、袁家?guī)X商業(yè)圈、火車站商業(yè)圈、馬王堆商業(yè)圈等五大商圈，長沙60%的商場、三個五星級酒店也聚集在此，這些都帶動了該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。由于商品房供應(yīng)量減少與消費者旺盛的購房需求之間存在較大反差，導(dǎo)致2004年長沙市商品房價格漲幅較大。2004年，長沙市共成交商品房38671套，又創(chuàng)歷史新高，%、%%，增幅較大，增速加快。； 切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。其中，第一產(chǎn)業(yè)絕對額12,561億元，％；第二產(chǎn)業(yè)絕對額51,631億元，％；第三產(chǎn)業(yè)絕對額28,952億元，％。 項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng)作就業(yè)機會。 項目開發(fā)合法性手續(xù)項目用地的其余合法手續(xù)正在辦理。本項目2005年3季度開工建設(shè)，2006年1季度開盤正值開發(fā)商機黃金階段。金地景園開發(fā)經(jīng)濟指標 401 項目總論、項目背景 項目名稱項目處于湖南省長沙市天心區(qū)友誼路與韶高路交匯處，項目名稱暫定為“富興金地景園” 。（2）技經(jīng)指標：—，開發(fā)總面積18萬—20萬平方米。 可行性研究結(jié)果 市場預(yù)測根據(jù)市場調(diào)查，天心區(qū)近年將有大量的樓盤推出，區(qū)域市場競爭激烈，同時片區(qū)市場也將面對其他片區(qū)市場的有效競爭。 經(jīng)測算經(jīng)濟效益良好經(jīng)測算主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下表所示：表5：項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目名稱總額萬元單價 （元/平方米）占總投資比例1土地成本9, %2前期工程費 %3建安工程20, 1, %4管理費 %5不可預(yù)見費 %6其他費用1, %7財務(wù)費用3, %8銷售費用2, %9公用設(shè)施專用基金 %10合計40, 2, %注：上表指標按住宅銷售率、商業(yè)銷售率、車位銷售率均為100%的情況下預(yù)測的經(jīng)濟效益指標。 全國房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場高速增長2004年前3季度，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府控制土地的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端