【文章內(nèi)容簡介】 用住宅面積 萬平方米，分別比去年同期增長 %、 %和 %。 長沙市商品住宅市場板塊的劃分及其差異 1）芙蓉區(qū)樓盤因期獨(dú)特的區(qū)域位置，它的住宅均價(jià)和商業(yè)均價(jià)雄居五區(qū) 榜首。由于其獨(dú)特的橫長條狀地理位置，不僅橫跨長沙市 CBD、 CRD版塊，還包括了長沙“東市”。它集中了五一廣場商業(yè)圈，中央廣場商業(yè)圈、袁家?guī)X商業(yè)圈、火車站商業(yè)圈、馬王堆商業(yè)圈等五大商圈，長沙 60%的商場、三個(gè)五星級酒店也聚集在此，這些都帶動(dòng)了該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展。芙蓉路至韶山路開發(fā)的大量寫字樓、商住樓成為長沙市 CBD中央商務(wù)區(qū)不可缺少的一個(gè)版塊。馬王堆經(jīng)過 10 年的發(fā)展，已成為集市場、中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房于一體的版塊。而烈士公園版塊的快速發(fā)展，營造了長沙一個(gè)“富人區(qū)”。 2）雨花區(qū)房地產(chǎn)近年來開發(fā)力度加大，其 樓盤開發(fā)總建筑面積位居五區(qū)之首。同時(shí)長沙市經(jīng)濟(jì)適用房也主要集在中該區(qū)域，雨花區(qū)充足的土地資源給其提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。目前以突出一點(diǎn)（新區(qū)治）、拉通一線（火星大道）、開發(fā)兩片（南片洞井新城和東片體育新城）為重點(diǎn)進(jìn)行城市建設(shè)。而長、株、潭的融城給該區(qū)域又帶來了新的機(jī)遇。 3）天心區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度增幅最慢，其樓盤開發(fā)數(shù)量在五區(qū)中名列最后。省政府和區(qū)政府的南遷；長、 株、潭一體化，給該區(qū)域發(fā)展帶來了契機(jī)。天心區(qū)不僅具有良好的環(huán)境，景觀資源，還匯集了政治干校、交通學(xué)校、長沙理工大學(xué)等一批高等學(xué)府，使其具有優(yōu)質(zhì)的客戶資源。長 沙大道和書院南路兩廂是其今后發(fā)展的主要方向。 4）岳麓區(qū)房地產(chǎn)其住宅均價(jià)和商業(yè)均價(jià)為最低，這主要是因?yàn)槠浞康禺a(chǎn)開發(fā)時(shí)間較晚和湘江“天塹”阻礙了其快速發(fā)展。但隨著金星大道和瀟湘大道拉通，該區(qū)域?qū)⑼ㄟ^ 35 年建設(shè)，使城區(qū)面積達(dá) 40 平方公里，人口 30 萬人。岳麓區(qū)具有良好的房地產(chǎn)發(fā)展硬件基礎(chǔ)，它不僅有優(yōu)美的自然環(huán)境，還有濃厚的文化氣氛，而大學(xué)城的老師和高新區(qū)的職員為其提從了大量客戶資源。 5）開福區(qū)在樓盤開發(fā)量最少。作為長沙老城區(qū)，第二產(chǎn)業(yè)以國營大、中型工礦企業(yè)為主，單位效益普遍較差，城市基礎(chǔ)設(shè)施落后，人均收入在五 區(qū)中名列末位，因此該區(qū)在長沙市房地產(chǎn)格局中扮演著“北丐”的角色，隨著芙蓉北路拓寬、金霞大道拉通、新霞凝港建設(shè)及舊城改造力度不大，城市建設(shè)發(fā)生了日新月異的變化。現(xiàn)該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)集中在金霞大道兩廂和四房坪。前者主要以開發(fā)中檔樓盤為主，后者則以經(jīng)濟(jì)適用房和中低檔樓盤作為主要開發(fā)方向。 長沙市商品住宅平均價(jià)格走勢及市場新動(dòng)向 【商品住宅均價(jià)】 據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)， 2021年，長沙市商品房的銷售均價(jià)為 2738元 /平方米，比去年上漲 %。其中商品住房銷售均價(jià)為 2391 元 /平方米，比去年上升了 %。由于商品房供應(yīng)量減少與消費(fèi)者旺盛的購房需求之間存在較大反差，導(dǎo)致 2021 年我市商品房價(jià)格漲幅較大。 【長沙市房地產(chǎn)市場新動(dòng)向】 高速交通網(wǎng)路形成，推動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展 長沙日趨完善的高速交通網(wǎng)絡(luò)正在迅速推動(dòng)樓市的發(fā)展，尤其是隨著長沙“六橋三環(huán)”工程的實(shí)施以及各項(xiàng)市政設(shè)施的進(jìn)一步完善，住宅郊區(qū)化進(jìn)程正在加快，在長沙“六橋三環(huán)”的路網(wǎng)系統(tǒng)中，目前一環(huán)線附近房產(chǎn)已碩果累累，二環(huán)線周邊開始瓜熟蒂落，三環(huán)線的投資熱點(diǎn)也正在漸漸形成； 東南西北區(qū)項(xiàng)目遍地開花 縱觀長沙整個(gè)樓市：東邊的雨花生態(tài)新城以建成的 雨花區(qū)政府新址為中心，在萬家麗和香樟路聚集了大批樓盤。南邊的天心生態(tài)新城以正在建設(shè)的省政府機(jī)關(guān)新址為中心，在湘府路和芙蓉南路匯合了幾十個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。西邊的岳麓大道和金星大道兩邊扎堆了大批樓盤。北邊的青竹湖外商城，由青竹湖大道和太陽山路構(gòu)成路網(wǎng)骨干，向四周延展自己的勢力范圍； 大盤進(jìn)代已經(jīng)來臨 隨著長沙市政府遷住河西新址，陽光 100、金牛山莊等一批項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。省政府的南遷同 時(shí)也帶動(dòng)南邊樓市發(fā)展。目前奧林匹克花園也正在緊張的進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。 商業(yè)地產(chǎn)競爭繼續(xù)白熱化 從五一商圈銅鑼灣廣場與王 府井商業(yè)廣場之爭，到中南汽車世界與“雨花五金機(jī)電市場”的大戰(zhàn)可知，市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)與市郊專業(yè)市場之間的競爭繼續(xù)呈白熱化趨勢，但隨著市內(nèi)土地供應(yīng)總量減少及傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)開發(fā)趨于飽和專業(yè)市場利用其特殊專業(yè)化、規(guī)?；膬?yōu)勢，將逐步占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。 “ ”大限逐漸規(guī)范土地市場，房地產(chǎn)將面臨重新洗牌和重組 即國家監(jiān)察部頒布 71號令以來，縱觀星城樓市， 2021年樓盤供應(yīng)量相比 2021年明顯有所減少，但樓盤放量減少的情況下，需求量卻在穩(wěn)定增長。市場很可能保持房價(jià)、銷售量的增長，但行業(yè)和企業(yè)的景氣程度卻比住 年差，尤其是企業(yè)利潤不比住年。僅單純的依靠“開發(fā)模式”的發(fā)展將企業(yè)做大、做強(qiáng)已受到局限，只有在新變化下，星城房地產(chǎn)企業(yè)的操作策略應(yīng)更加豐富，以適應(yīng)發(fā)展的變化。 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析 （一）按購買的目的來分，購買住宅的客戶可分為自住型和投資型兩種。 自住型客戶中可分為第一次置業(yè)者和二次以上置業(yè)客戶。第一次置業(yè)者中，以剛參加工作不久單位沒有住房的工薪階層、舊城拆遷戶、外地入長戶、部隊(duì)退役和小經(jīng)營戶為主，年齡一般在 2230 歲居多，地段、周邊 環(huán)境沒有太多要求，只要有便利的公交線路即可，他們多選擇經(jīng) 濟(jì)適用房、中低檔商住樓和小戶型樓盤。 二次以上置業(yè)客戶以私營企業(yè)主、高級管理者、教授、文藝行業(yè)、 IT、房地產(chǎn)等收入較高難度從業(yè)人群為主，年齡在 3550歲之間，有良好的社交圈，重視生活品，對小區(qū)保安、生態(tài)環(huán)境、特業(yè)管理等都有較高要求。 住宅投資客戶與商業(yè)投資客戶基本情況相同，只是在住宅方面炒房的現(xiàn)象比較多，而商業(yè)客戶要求是穩(wěn)定的高額回報(bào)。 （二）按消費(fèi)需求將人群進(jìn)行聚類細(xì)分市場，長沙的消費(fèi)群體可以分為以下五類： “長沙新一代”，他們大多是 25－ 30 歲的長沙本地年輕人，收入不高但能得到家庭支持進(jìn)入購房階段，生活時(shí)尚，喜愛情調(diào)，對“未來會(huì)有豐厚收入”的信心最高。他們選擇最多的是東部、南部板塊。 “高級白領(lǐng)群”，是從外地來長沙較久或長沙本地人，學(xué)歷層次和家庭收入在五類消費(fèi)者中是最高的，他們看重家庭，渴望休閑，選擇最多的是體育新城、河西等環(huán)境較好板塊。 “年輕新移民”，是 28－ 35歲左右的新長沙人。多數(shù)為本科學(xué)歷，處于事業(yè)的上升階段，認(rèn)為“未來會(huì)有更豐厚收入”，而且愿意“為了掙更多的錢，可以犧牲休閑”。 “基本需求型”是長沙本地人或移民來長沙較久的人，年齡較大，多在 40－ 50 歲之間， 70％為高中或中專學(xué)歷，看重 家庭，講求實(shí)際，愿意“為了掙更多的錢，可以犧牲休閑”。他們選擇最多的是舊城區(qū)等板塊。 “傳統(tǒng)高薪型”以本地人為主，年齡主要在 40－ 55 歲，職業(yè)以政府、國企的高級領(lǐng)導(dǎo)居多，喜歡生活、 工作均在市區(qū)，認(rèn)為家庭比事業(yè)重要，對“未來有更豐厚收入”持懷疑態(tài)度。 各種檔次商品住宅客戶分析 （ 1） 高檔樓盤群以高級教育工作者（以大學(xué)教授為主），高新科技研發(fā)人員、醫(yī)生、企業(yè)高級管理人員、高級私營企業(yè)主為主要消化群體，該消費(fèi)群文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入高，年齡以 35— 55 歲居多，大部分為二次以上置業(yè)，對現(xiàn)居住條件不滿，提升生活 品質(zhì)是他們再次置業(yè)的主要原因。正因?yàn)槿绱?，該消費(fèi)群對樓盤的品質(zhì)要求較高，尤其對周邊自然環(huán)境、休閑配套和售后服務(wù)等方面是他們選擇樓盤的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2）中檔樓盤消費(fèi)群以政府公務(wù)員、普通教育工作者、高新區(qū)工作人員、企業(yè)中層管理人員、中小私營業(yè)主居多，該消費(fèi)群文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入普遍較高，年齡以在 28— 40 歲，大部分為一次置業(yè)，改善居住條件是他們首次置業(yè)的主要原因，交通環(huán)境、生活配套和價(jià)格中該消費(fèi)群體選擇樓盤的標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）低檔樓盤消費(fèi)群以企事業(yè)單位職工、拆遷戶為主，該消費(fèi)群文化素質(zhì)一般，經(jīng)濟(jì)收入普遍偏低。企事 業(yè)單位職工以年青人、外地人居多，大部分為首次置業(yè)，對樓盤品質(zhì)要求不高，主要解決基本居住問題，而拆遷戶涉及的年齡、文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入等方面差異較大，對開發(fā)商安置的房子普遍無條件的接愛，價(jià)格是他們選擇樓盤的最為重要的標(biāo)準(zhǔn)。 商品住宅客戶購買行為分析 （ 1）在成熟商業(yè)圈內(nèi)置業(yè)的消費(fèi)者，看重的是地處市中心，交通便利，市政生活配套設(shè)施齊全，形成以高檔住宅、商住樓為主的核心板塊，這類消費(fèi)群體多為高收入及中小私營業(yè)主，一般為追求更高精神、物質(zhì)需求從而二次置業(yè)。 （ 2）在近郊置業(yè)的人群，看重郊區(qū)高檔樓盤的開發(fā)住宅規(guī) ?；?，形成新興住宅群，多為年青消費(fèi)者、附近居民及市區(qū)中低收入人群，為改善居住環(huán)境而初次置業(yè)。 （ 3）在城南片區(qū)置業(yè)的，由于湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)化的發(fā)展，加速長、株、潭三市融城，而以中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心為龍頭的紅星專業(yè)市場群的開發(fā)，因投資門檻低、回報(bào)率高，吸引大量附近居民及長、株、潭投資置業(yè)者。在城南主要以投資、居住為主。 全市房地產(chǎn)市場利好分析 從總的發(fā)展趨勢來看， 2021 年長沙市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件主要有： 一是長沙城市發(fā)展空間將有新的突破，重大的基礎(chǔ)設(shè)施投資必將是從整體上改善