【正文】 商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)白熱化 從五一商圈銅鑼灣廣場(chǎng)與王 府井商業(yè)廣場(chǎng)之爭(zhēng)，到中南汽車世界與“雨花五金機(jī)電市場(chǎng)”的大戰(zhàn)可知，市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)與市郊專業(yè)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)呈白熱化趨勢(shì)，但隨著市內(nèi)土地供應(yīng)總量減少及傳統(tǒng)商業(yè)商業(yè)開發(fā)趨于飽和專業(yè)市場(chǎng)利用其特殊專業(yè)化、規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)，將逐步占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。市場(chǎng)很可能保持房?jī)r(jià)、銷售量的增長(zhǎng)，但行業(yè)和企業(yè)的景氣程度卻比住 年差，尤其是企業(yè)利潤(rùn)不比住年。 商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析 （一）按購(gòu)買的目的來分，購(gòu)買住宅的客戶可分為自住型和投資型兩種。第一次置業(yè)者中，以剛參加工作不久單位沒有住房的工薪階層、舊城拆遷戶、外地入長(zhǎng)戶、部隊(duì)退役和小經(jīng)營(yíng)戶為主，年齡一般在 2230 歲居多，地段、周邊 環(huán)境沒有太多要求，只要有便利的公交線路即可，他們多選擇經(jīng) 濟(jì)適用房、中低檔商住樓和小戶型樓盤。 住宅投資客戶與商業(yè)投資客戶基本情況相同，只是在住宅方面炒房的現(xiàn)象比較多，而商業(yè)客戶要求是穩(wěn)定的高額回報(bào)。他們選擇最多的是東部、南部板塊。 “年輕新移民”，是 28－ 35歲左右的新長(zhǎng)沙人。 “基本需求型”是長(zhǎng)沙本地人或移民來長(zhǎng)沙較久的人，年齡較大，多在 40－ 50 歲之間， 70％為高中或中專學(xué)歷，看重 家庭，講求實(shí)際，愿意“為了掙更多的錢，可以犧牲休閑”。 “傳統(tǒng)高薪型”以本地人為主，年齡主要在 40－ 55 歲，職業(yè)以政府、國(guó)企的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)居多，喜歡生活、 工作均在市區(qū)，認(rèn)為家庭比事業(yè)重要，對(duì)“未來有更豐厚收入”持懷疑態(tài)度。正因?yàn)槿绱?，該消費(fèi)群對(duì)樓盤的品質(zhì)要求較高，尤其對(duì)周邊自然環(huán)境、休閑配套和售后服務(wù)等方面是他們選擇樓盤的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）低檔樓盤消費(fèi)群以企事業(yè)單位職工、拆遷戶為主，該消費(fèi)群文化素質(zhì)一般，經(jīng)濟(jì)收入普遍偏低。 商品住宅客戶購(gòu)買行為分析 （ 1）在成熟商業(yè)圈內(nèi)置業(yè)的消費(fèi)者，看重的是地處市中心，交通便利，市政生活配套設(shè)施齊全，形成以高檔住宅、商住樓為主的核心板塊，這類消費(fèi)群體多為高收入及中小私營(yíng)業(yè)主，一般為追求更高精神、物質(zhì)需求從而二次置業(yè)。 （ 3）在城南片區(qū)置業(yè)的，由于湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)化的發(fā)展，加速長(zhǎng)、株、潭三市融城，而以中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心為龍頭的紅星專業(yè)市場(chǎng)群的開發(fā)，因投資門檻低、回報(bào)率高，吸引大量附近居民及長(zhǎng)、株、潭投資置業(yè)者。 全市房地產(chǎn)市場(chǎng)利好分析 從總的發(fā)展趨勢(shì)來看， 2021 年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件主要有： 一是長(zhǎng)沙城市發(fā)展空間將有新的突破，重大的基礎(chǔ)設(shè)施投資必將是從整體上改善省會(huì)中心城市以及 長(zhǎng)株潭城市群空間結(jié)構(gòu)、物流條件、生態(tài)環(huán)境等戰(zhàn)略性項(xiàng)目，投資需求的增長(zhǎng)仍將繼續(xù)保持相對(duì)穩(wěn)定；二是湖南省政府提出了建設(shè)長(zhǎng)（沙）株（洲）（湘）潭一體化的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的目標(biāo)，長(zhǎng)沙將融入泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈，房地 產(chǎn)產(chǎn)鏈體系的戰(zhàn)略性對(duì)接步伐將進(jìn)一步加快，進(jìn)入一個(gè)高速推進(jìn)新階段，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中所占比重也將快速上升；三是隨著消費(fèi)引擎對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)力逐步增強(qiáng)，將進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)引擎的主導(dǎo)地位。再?gòu)拈L(zhǎng)沙發(fā)展規(guī)劃以及長(zhǎng)株潭一體化長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃來看，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。調(diào)控政策的進(jìn)一步實(shí)施開發(fā)企業(yè)對(duì)后續(xù)投資將持謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)測(cè) 2021 年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)進(jìn)度將會(huì)進(jìn)一步趨緩。 商住樓底層裙樓部分，特別是整層出租出售的銷售緩慢，仍然是開發(fā)商棘手的問題。 戶型設(shè)計(jì)日趨向合理化、實(shí)用化、大面積 150 平米以上戶型比例將進(jìn)一步降低，經(jīng)濟(jì)、緊促型、面積 為 90100 平米三房將成為市場(chǎng)主導(dǎo)。 商業(yè)氛圍濃厚，投資門檻低的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將有較大需求。 3 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說明 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力、委托方預(yù)計(jì)的開工時(shí)間等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下： 施工橫道圖 詳見附表 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖。 總投資估算說明 土地成本 按開發(fā)商提供資料，土地成本為 9600 萬(wàn)元。 項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建安工程費(fèi)為 20, 萬(wàn)元。按長(zhǎng)沙市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述三項(xiàng)之和的 2%記取。 不可預(yù)見費(fèi) 由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)良好，項(xiàng)目本身為大眾化產(chǎn)品，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述 3項(xiàng)之和的 2%記取較為合理。 其他費(fèi)用 主要指工程監(jiān)理費(fèi)，工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 銷售費(fèi)用 包括廣告及代理費(fèi)用，參考長(zhǎng)沙市一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，取銷售費(fèi)用為銷售額的 % 。 公共設(shè)施專用基金 經(jīng)估算為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投資為 38, 萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，其中詳細(xì)如下表： 表 11：項(xiàng)目資金來源表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬(wàn)元） 比例 1 自有資金及融資 6, % 2 銀行貸款 10, % 3 銷售收入 24, % 4 總投資 40, % 投資使用計(jì)劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃投入量測(cè)算，具體見附表 《項(xiàng)目建筑成本投資計(jì)劃表》 經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況、計(jì)算期從 2021年開始項(xiàng)目資金正式開始投入，計(jì)劃于 2021年 8月動(dòng) 工，工程分 2期開發(fā)，各期開工時(shí)間考慮各期預(yù)售可銜接上為基礎(chǔ)，并按資金可及時(shí)到位的情況下，預(yù)測(cè) 全部工程于 2021年 12月底前竣工， 2021年下半年商業(yè)用房銷售率、住宅用房銷售率、辦公樓銷售率均可達(dá)到 90%，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算從 2021年下半年至 2021年下半年止。 表 12：項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表 項(xiàng)目 可售面 積（㎡） 銷售單價(jià) （元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬(wàn)元） 住宅 2880 100% 39, 商業(yè) 9500 100% 18, 車位 650 個(gè) 60000 100% 3300 合計(jì) 100% 銷售稅金及附加測(cè)算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為 萬(wàn)元 。 資金來源與運(yùn)用分析 根據(jù)委托方提供的資料對(duì)項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃進(jìn)行分析。 銷售利潤(rùn) 經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、投資利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見下表： 表 13：項(xiàng)目利潤(rùn)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算公式 金額（萬(wàn)元） ⑴ 銷售收入 ⑵ 開發(fā)成本 ⑶ 銷售費(fèi)用 ⑷ 銷售稅金及附加 ⑸ 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ⑹ 利潤(rùn)總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑺ 所得稅 由公司內(nèi)部平衡所得稅 ⑻ 凈利潤(rùn) ⑹ ⑺ ⑼ 稅前成本利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 /總投資 % 注：上表為住宅銷售率、商業(yè)銷售率銷售率均為 100%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 6 財(cái)務(wù)與敏感性分析 項(xiàng)目盈利能力分析 經(jīng)測(cè)算，總投資為 40, 萬(wàn)元，開發(fā)期為 年，投資回收期為 2 年，利潤(rùn)總額為 18, 萬(wàn)元。 測(cè)算過程詳見附表 《敏感性分析表》。 ②、保證銷售價(jià)格和銷售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。 提高了市民的居住質(zhì) 量，改善了居住條件 增加財(cái)政稅收 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，必然會(huì)帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等系列行業(yè)的發(fā)展。 7 可行性研究結(jié)論與建議 擬建項(xiàng)目的結(jié)論性意見 目前項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)正在辦理之中 建設(shè)后續(xù)資金需要有保證 項(xiàng)目建設(shè)資金來源于銀行貸款，所以后續(xù)資金一定要有保證。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述，該項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益良好，我司認(rèn)為本項(xiàng)目可行。 建議 合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升住宅品質(zhì)； 適當(dāng)改善周邊環(huán)境，減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)； 商業(yè)整體包裝營(yíng)銷，提升 3 層商業(yè)價(jià)值； 引進(jìn)國(guó)內(nèi)或國(guó)際著名商業(yè)巨頭，如大型百貨超市、大型家居專賣等。 如何準(zhǔn)確做好項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，制定合理的營(yíng)銷、租賃、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的策略，從而成功招商、經(jīng)營(yíng)，如期回 收資金、獲得經(jīng)濟(jì)效益，將是本項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好途徑。 對(duì)于如何規(guī)避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，建議：項(xiàng)目建設(shè)前認(rèn)真作好的市場(chǎng)調(diào)研，同時(shí)全方位發(fā)布宣傳廣告，為項(xiàng)目造勢(shì)，確保項(xiàng)目成功租售。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一 。 合理安排融資計(jì)劃，保證資金充足，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，可以降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)