【正文】 0%，表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，屬區(qū)域代表項(xiàng)目。貸款銀行：工商銀行。購(gòu)物：慶豐路商業(yè)街、天元扶貧大市場(chǎng)。銀行：無(wú)醫(yī)療：第三人民醫(yī)院、機(jī)車廠醫(yī)院、鐵北醫(yī)院。項(xiàng)目定位為北城高品質(zhì)人居大盤，客戶群面向整體市場(chǎng)。產(chǎn)品在外立面及造型上具有一定特色，但與北方居住條件相違背。由于起步較高，銷售后期價(jià)格調(diào)整空間有限，價(jià)格抗性逐漸凸顯，去化出現(xiàn)困難。天朗國(guó)際地理位置xxx區(qū)小南街60號(hào)建筑規(guī)模一期22棟多層所屬區(qū)域xxx區(qū)聯(lián)系電話043182665888合作公司開(kāi)發(fā)商大連華大地產(chǎn)有限公司建筑顧問(wèn)中水東北勘測(cè)設(shè)計(jì)研究有限責(zé)任公司物業(yè)管理大連華大物業(yè)管理公司銷售代理博大機(jī)構(gòu)基本情況占地面積建筑結(jié)構(gòu)磚混土地性質(zhì)劃撥建筑面積60萬(wàn)建筑公攤1315%建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐容積率發(fā)售時(shí)間08年1月立面色彩咖啡/黃色綠化綠3035%交房時(shí)間08年11月物業(yè)費(fèi)用㎡總戶數(shù)7000戶銷售情況1期間90%開(kāi)發(fā)周期四期所推產(chǎn)品戶型配比戶型一室一廳一室二廳二室一廳二室二廳三室二廳面積m240577557796188100103戶數(shù)265232956572比例2%5%32%54%7%銷售率100%100%90%90%99%價(jià)格起價(jià)2588元/㎡均價(jià)2800元/㎡ 最高價(jià)3100元/㎡剩余戶數(shù)100余套一期車庫(kù)數(shù)量未規(guī)劃面積㎡——價(jià)格——一期店面數(shù)量60面積㎡159300價(jià)格元/㎡55008000一期車位數(shù)量——面積㎡——價(jià)格——付款方式一次性，按揭（公積金）。工商銀行。購(gòu)物：慶豐路商業(yè)街、天元扶貧大市場(chǎng)。銀行：無(wú)醫(yī)療：第三人民醫(yī)院、機(jī)車廠醫(yī)院、鐵北醫(yī)院。項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，為原小南棚戶區(qū)，消費(fèi)者心里存有抗性。由大連華大集團(tuán)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目形象較好，產(chǎn)品質(zhì)量尚可，戶型設(shè)計(jì)秉承短進(jìn)深大開(kāi)間，以中小戶型為主?！蛟鏊倜黠@，發(fā)展空間較大?！蜷_(kāi)發(fā)商云集，廣闊的投資前景吸引各開(kāi)發(fā)商紛紛在此拿地，到目前為止進(jìn)駐xxx的開(kāi)發(fā)商數(shù)量已經(jīng)增加到63家。眾多外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，產(chǎn)品的創(chuàng)新與進(jìn)步得到了最大程度的跨越，板塊競(jìng)爭(zhēng)力有了較大提升。在“北部新城建設(shè)”背景下，物業(yè)自然升值，消費(fèi)者對(duì)鐵北區(qū)域認(rèn)可度逐漸提升?！蛑械蜋n價(jià)位住宅產(chǎn)品是目前區(qū)域需求主力，區(qū)域內(nèi)剛性需求旺盛。目前區(qū)域項(xiàng)目普遍檔次較低，中高端產(chǎn)品供給不足現(xiàn)象較為明顯，缺乏引領(lǐng)區(qū)域項(xiàng)目。從產(chǎn)品去化程度來(lái)看，功能齊全的70——90㎡的2室2廳是本區(qū)域需求主力產(chǎn)品，而3550㎡的小戶型產(chǎn)品在本區(qū)域銷售中存有抗性。鐵北具有較強(qiáng)的地域性。由于區(qū)域內(nèi)的高端產(chǎn)品供應(yīng)不足，高端客戶群體較少。單價(jià)超過(guò)3500元/㎡的產(chǎn)品，在銷售中存有抗性?！伴L(zhǎng)東北開(kāi)放開(kāi)發(fā)先導(dǎo)區(qū)”建立，北部新城建設(shè)，鐵北地區(qū)逐漸成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不斷凸顯。xxx區(qū)內(nèi)與朝陽(yáng)、南關(guān)、二道、綠園四個(gè)區(qū)相連，外與農(nóng)安、德惠、九臺(tái)三縣相連，是城區(qū)、縣域結(jié)合點(diǎn)。在城市化進(jìn)程快速發(fā)展的今天，xxx區(qū)將成為外來(lái)居民置業(yè)首選區(qū)域。自2005年的4家開(kāi)發(fā)商，到目前63家開(kāi)發(fā)商，鐵北房地產(chǎn)是在近三年內(nèi)才開(kāi)始起步，目前鐵北房地產(chǎn)仍屬于上升期，具有廣闊的發(fā)展空間。目前xxx區(qū)房?jī)r(jià)在各區(qū)中排位最低，具有較大的上漲空間。大有“山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓”之勢(shì)。 市場(chǎng)定位xxx市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段，客源廣泛。隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，這里將吸引更多的外來(lái)來(lái)長(zhǎng)客戶在此定居。項(xiàng)目規(guī)劃的國(guó)際化的教育機(jī)構(gòu)建成后，將吸引整個(gè)xxx市購(gòu)房客戶的關(guān)注。因此，根據(jù)鐵北區(qū)域市場(chǎng)特征、人文經(jīng)濟(jì)情況結(jié)合本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目操作前期面臨的主要客群是： 追求實(shí)際、注重子女教育的時(shí)尚大眾人群追求實(shí)際根據(jù)鐵北區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，居民收入水平及消費(fèi)支出特點(diǎn)，決定本項(xiàng)目在樓盤軟件和硬件的設(shè)計(jì)塑造上，應(yīng)徹底摒棄空洞的噱頭和炒作，必須從客戶實(shí)際利益出發(fā)，打造實(shí)至名歸的品質(zhì)產(chǎn)品，在品牌形象和心理認(rèn)知上讓客戶產(chǎn)生信賴感。鐵北本項(xiàng)目區(qū)域高質(zhì)量的教育資源不足，客戶對(duì)這種具有教育附加值的住宅產(chǎn)品極為渴求，本項(xiàng)目提出的國(guó)際化教育理念恰逢其時(shí)。這恰恰與本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位相契合。因此項(xiàng)目運(yùn)作中期面臨的重要目標(biāo)客戶群將是：注重居住品質(zhì)、追求高尚人文生活的中青年置業(yè)人群居住品質(zhì)在單純的滿足居住要求以后，隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們開(kāi)始注重社區(qū)居住的品質(zhì)，包括建筑品質(zhì)、戶型、園林景觀、生活配套、物業(yè)等多個(gè)方面，在居住要求上已經(jīng)上升到一個(gè)新的層次。高尚人文鋼筋水泥搭建的是城市里無(wú)生命的建筑，人們對(duì)居住環(huán)境的渴求更加注重精神層次的追求，富有人文底蘊(yùn)的生活社區(qū)對(duì)于鐵北區(qū)域目標(biāo)客戶具有強(qiáng)大的吸引力，追求高尚文化生活已經(jīng)成為必然的趨勢(shì)。而且此類客戶尤其重視子女教育，能使子女得到高檔次的教育將成為他們購(gòu)房的重要決定性因素。進(jìn)入婚齡即將組成家庭的客戶族群。因拆遷產(chǎn)生改善居住條件需求的客戶群。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)對(duì)子女教育高度重視的客戶群。投資型客戶。鐵北居民急需改善居住條件的需求分析?？蛻魧?duì)子女教育問(wèn)題關(guān)注度的分析。需求特征：因經(jīng)濟(jì)收入水平并不太高，所以選擇房子特別慎重，消費(fèi)講究實(shí)惠、實(shí)際。收入特征：手頭有一定的閑置資金，有穩(wěn)定的工作，經(jīng)濟(jì)收入在鐵北較高，有按揭還款能力。職業(yè)特征：私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位人員、公務(wù)員等。年齡特征：25—50歲之間，有孩子的家庭為主，大面積戶型主要是40—50歲客戶群消化。對(duì)品牌開(kāi)發(fā)的信賴近兩年全國(guó)很多知名開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐xxx，品牌開(kāi)發(fā)帶給消費(fèi)者的是對(duì)項(xiàng)目的心理信賴。區(qū)域內(nèi)“香港東田城”和“xxx萬(wàn)龍第五城”的客戶，都是品牌開(kāi)發(fā)的追隨者和擁護(hù)者。物業(yè)管理的好壞直接關(guān)系到業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全和生活質(zhì)量的好壞，所以鐵北購(gòu)房者將物業(yè)安保列入購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素。 對(duì)社區(qū)景觀和文化生活的向往鐵北目前在售樓盤項(xiàng)目對(duì)社區(qū)景觀的營(yíng)造投入不足，雖然節(jié)約了建筑成本，多出了面積，但是單純的便宜、經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠不足以滿足現(xiàn)代人的購(gòu)房需求。將社區(qū)景觀和教育、文化質(zhì)素相結(jié)合必將吸引人們對(duì)社區(qū)社區(qū)生活的向往，成為刺激購(gòu)房需求的驅(qū)動(dòng)力。孩子的成長(zhǎng)教育問(wèn)題成為家長(zhǎng)關(guān)心的重中之重。因此，鐵北居民發(fā)自內(nèi)心地渴望良好教育機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)。直接關(guān)系到項(xiàng)目啟動(dòng)的市場(chǎng)效果，尤其是在競(jìng)爭(zhēng)激烈、項(xiàng)目不成熟的前期，價(jià)格更加顯的尤為重要。因此，在制定房?jī)r(jià)的過(guò)程中，要對(duì)各類因素，各種情況做出綜合性的思考，力求市場(chǎng)效應(yīng)與經(jīng)濟(jì)效應(yīng)都達(dá)到最大化。本項(xiàng)目定位中高端，結(jié)合項(xiàng)目一期自身特點(diǎn)，首先要爭(zhēng)得中端客戶?！? 物業(yè)定價(jià)要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目在啟動(dòng)之初，消費(fèi)者對(duì)銷售價(jià)格最為敏感?！? 物業(yè)定價(jià)要符合社會(huì)環(huán)境項(xiàng)目的定價(jià)要符合區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境，目前鐵北的經(jīng)濟(jì)水平還不是很高，但是在穩(wěn)定的政治形式、繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和良好的供給關(guān)系下，價(jià)格上漲的空間很大?！? 物業(yè)定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的根本目的是獲利，項(xiàng)目在不同時(shí)期有著不同的目標(biāo)，不同的目標(biāo)決定了定價(jià)的高低?！?成本加成定價(jià)法在市場(chǎng)環(huán)境諸因素穩(wěn)定的情況下，這種方法可以保證開(kāi)發(fā)商獲得正常的利潤(rùn)。成本分固定成本和變動(dòng)成本，固定成本加變動(dòng)成本就是總成本。顧客感受定價(jià)法品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，即使價(jià)格相對(duì)較高，依然被購(gòu)房者接受，這是對(duì)品牌開(kāi)發(fā)的信心。盡管如此，品牌開(kāi)發(fā)商的定價(jià)亦不能定的太高，超過(guò)購(gòu)房者心理承受能力，對(duì)銷售反而不利。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。：住宅產(chǎn)品入市期均價(jià)定位3500元/㎡臨街門市產(chǎn)品均價(jià)定位8000元/㎡車庫(kù)價(jià)格定位10萬(wàn)元/個(gè)參照以上定價(jià)原則，綜合運(yùn)用以上定價(jià)方法，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建議項(xiàng)目整體起價(jià)3300元/㎡，最高價(jià)3700元/㎡，整體均價(jià)3500元/㎡。門市及車庫(kù)價(jià)格定位亦依據(jù)區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品價(jià)格初步制定，但具體價(jià)格體系應(yīng)于項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)最終確定后加以細(xì)分及確定。xxx居住小區(qū)規(guī)劃占地面積100萬(wàn)平方米， 。本項(xiàng)目的建設(shè)，將統(tǒng)籌考慮xxx市及xxx區(qū)布局現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理布局，擬將xxx住宅小區(qū)，建設(shè)成為設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)秀的現(xiàn)代化小區(qū)。18ˊ127176。17ˊ45176。（1）氣候條件xxx市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替，氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。二層：粉質(zhì)粘土，褐黃色軟塑、中等偏高壓縮性，～，地耐力fk=22KPa；三層：粉質(zhì)粘土，可塑偏軟塑、中等壓縮性，～ m，地耐力fk=25Kpa；四層：中砂，灰色密實(shí)，厚度0～ m，地耐力fk=27Kpa；五層：粗砂，中密，～ m，地耐力fk=45Kpa；六層：粉質(zhì)粘土，可塑、中等壓縮性，～ m，地耐力fk=26Kpa；七層：泥巖，全風(fēng)化，可塑、硬塑，～ m，地耐力fk=50Kpa；八層：泥巖，強(qiáng)風(fēng)化，堅(jiān)硬，～ m，地耐力fk=60Kpa；九層：泥巖，中風(fēng)化，夾砂巖， m，地耐力fk=9000Kpa。（1）道路及交通xxx房居住小區(qū)建于xxx市主要交通干道北環(huán)城路與長(zhǎng)農(nóng)公路的交匯處西北角，xxx市主要干道丙三路從小區(qū)北側(cè)通過(guò)，規(guī)劃的丙四路從小區(qū)中部通過(guò)，丙二街從小區(qū)西側(cè)通過(guò)，距市中心人民廣場(chǎng)約8公里，交通十分便利。（3）排水xxx住宅小區(qū)污水通過(guò)地下排污管線排入丙二街、丙三路已敷設(shè)或規(guī)劃敷設(shè)的DN800的城市排污干管，雨水通過(guò)地下排水管線排入長(zhǎng)農(nóng)公路已敷設(shè)的DN1000的城市雨水干管。（5）供熱并入城市集中供熱管網(wǎng)，完全能夠滿足新建小區(qū)熱負(fù)荷需求，小區(qū)內(nèi)設(shè)換熱站2座，洛陽(yáng)組團(tuán)和金陵組團(tuán)各設(shè)一座。（7）通訊電話和寬帶網(wǎng)線路由長(zhǎng)農(nóng)公路網(wǎng)絡(luò)接入，有線電視由長(zhǎng)農(nóng)公路市網(wǎng)接入。 各類建筑方案設(shè)計(jì)理念及技術(shù)設(shè)計(jì)作為春城首席“國(guó)際化教育社區(qū)”，本項(xiàng)目應(yīng)高屋建瓴，站在整個(gè)xxx樓市的高度，結(jié)合項(xiàng)目整體定位和市場(chǎng)需求，對(duì)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、住宅設(shè)計(jì)、公建配套設(shè)置、智能化及科技生活系統(tǒng)、物業(yè)管理進(jìn)行創(chuàng)新思考和個(gè)性化設(shè)計(jì)，從而建立起本項(xiàng)目獨(dú)樹(shù)一幟的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)概念性主題將本項(xiàng)目地塊與周邊另外兩地塊共計(jì)90余萬(wàn)平方米統(tǒng)籌規(guī)劃，視作一個(gè)整體，打造“xxx首席新中式六合國(guó)際教育社區(qū)”。對(duì)應(yīng)具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可將三宗地塊規(guī)每塊再分為2個(gè)組團(tuán)，共6大組團(tuán)。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，應(yīng)彰顯“和諧、空間、意境”三大主題。（2）空間一是打造半開(kāi)放的社區(qū)公共景觀組團(tuán)空間；二是打造半私密的宅間庭院景觀組團(tuán)空間；三是打造包括空中露臺(tái)等純私密的居家景觀空間。（3）意境根據(jù)項(xiàng)目整體定位，對(duì)應(yīng)六大古都組團(tuán)，引入歷史、時(shí)空、文化、藝術(shù)概念和元素，以現(xiàn)代藝術(shù)美學(xué)和都市文明詮釋和展現(xiàn)中國(guó)歷史、地域、人文、倫理傳統(tǒng)文化精髓，以新中式風(fēng)格建筑和人文、教育、科技主題景觀賦予本項(xiàng)目“新中式國(guó)際教育社區(qū)”特色。規(guī)劃設(shè)計(jì)基本思路（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)要為“新中式國(guó)際教育社區(qū)”的項(xiàng)目整體定位服務(wù)，既滿足居住功能要求，更要體現(xiàn)人文社區(qū)的特征。（3）住宅產(chǎn)品形式全部為9——17層的小高層和高層，一般4——6棟住宅前后圍合形成小的庭院組團(tuán)，使該組團(tuán)內(nèi)的住戶形成半私密的庭院空間。（4）遵循“項(xiàng)目定位——用地條件——產(chǎn)品類型及形式——產(chǎn)品功能”的思路，建立“城市——小區(qū)——組團(tuán)——庭院——家庭”的尺度序列，綜合考慮居民生活，內(nèi)外交通，公共設(shè)施配套，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局。注意住宅布局的朝向、日照、通風(fēng)、采光效果的均好性。強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，強(qiáng)化高層住宅俯瞰的景觀平面構(gòu)圖和視覺(jué)效果。（7）小區(qū)道路應(yīng)通而不暢，避免外部車輛穿行；應(yīng)使內(nèi)部道路與住宅密切聯(lián)系，方便居民出行和車輛的停放；最大限度地控制道路長(zhǎng)度和道路用地，形成既符合交通要求又結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)明的路網(wǎng)。組團(tuán)——住宅與公建的合理布局本項(xiàng)目的規(guī)劃布局，不但要考慮實(shí)用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。就本項(xiàng)目地塊來(lái)說(shuō)，地塊形狀近似平行四邊形，一條東西走向的規(guī)劃路將地塊南北分割為形狀相似、面積不等的兩塊。即可將南側(cè)組團(tuán)命名為“洛陽(yáng)組團(tuán)”，北側(cè)組圖命名為“金陵組團(tuán)”。（如下圖所示）A 住宅分組團(tuán)——“洛陽(yáng)組團(tuán)”和“金陵組團(tuán)”中的小高層住宅布置在園區(qū)中央位置，由路網(wǎng)分割，幾棟住宅之間相互圍合形成獨(dú)立庭院空間，整個(gè)地塊形成多個(gè)這樣的庭院空間；高層住宅布置在“洛陽(yáng)組團(tuán)”和“金陵組團(tuán)”地塊東西兩側(cè)，東側(cè)高層布局應(yīng)考慮園區(qū)內(nèi)住宅的日照和通風(fēng)。B 公建配套分組團(tuán)——“洛陽(yáng)組團(tuán)”中，2層商業(yè)公建分別沿長(zhǎng)農(nóng)公路、西環(huán)城路一側(cè)分布；幼兒園教育配套布置于社區(qū)中心景觀區(qū)，其獨(dú)特的建筑風(fēng)格和立面與中心景觀相得益彰。道路——連接地塊、維系居民各種活動(dòng)的樞紐與通道道路在項(xiàng)目中均衡分布，根據(jù)交通性質(zhì)、使用功能的不同而分級(jí)規(guī)劃，分為小區(qū)路、組團(tuán)路和宅間小路，運(yùn)用道路交通組織實(shí)現(xiàn)各行其道。景觀——處理好中心景觀和庭院景觀的關(guān)系“洛陽(yáng)組團(tuán)”和“金陵組團(tuán)”分別有一條東西景觀軸線，“洛陽(yáng)組團(tuán)”為以幼兒園為中心的人文景觀軸；“金陵組團(tuán)”為以江南水系為主題的水系景觀軸。中心環(huán)路（小區(qū)路）建議本項(xiàng)目?jī)傻貕K均以中心環(huán)路為主干道路系統(tǒng)，中心環(huán)路分別貫穿地塊，連接地塊內(nèi)各類產(chǎn)品，起到融會(huì)貫通的作用。并在道路兩側(cè)設(shè)有臨時(shí)停車位，供訪客和臨時(shí)停車之用。中心環(huán)路貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和住宅組團(tuán)聯(lián)系起來(lái)。組團(tuán)路和宅間小路枝狀組團(tuán)路銜接小區(qū)路和宅間小路，延伸至各組團(tuán)周圍，宅間小路以便于回車的環(huán)形盡端路伸入組團(tuán)內(nèi)部。宅間小路為進(jìn)出住宅的最末一級(jí)道路，主要供居民出入。因?yàn)樗闹芙耘R路，所以產(chǎn)生了項(xiàng)目的出入口相對(duì)較多的弊端。具體建議為：A、E口A、E口分別為本項(xiàng)目?jī)傻貕K的主入口。表現(xiàn)形式上需要大氣、穩(wěn)重，與項(xiàng)目的整體形象相匹配