【正文】 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。交通設計以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個系統(tǒng)，力爭人車分流。中心綠化設計則順應建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構圖主體，點綴亭臺橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。詳見表一：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調(diào)整。見表(三) 招投標、監(jiān)理、審照、臨建費招投標、監(jiān)理、審照、臨建費,㎡,總計484萬元。項目的總利息為1557萬元，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表七）。項目建設期歷時6年，從2004年元月至2009年8月底全面完成，在建設期內(nèi)，投資按年發(fā)放。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對新天地花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率。其中：① 建造成本=（當年建筑面積/項目總建筑面積）總建筑投資上述公式僅為近似計算。第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析本章擬對新天地花園項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。項目的資本風險項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性項目總建筑面積：項目總投資：38044萬元項目財務凈現(xiàn)值:項目財務內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。六、強化項目進程中的投資、質量、進度控制注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。⑤財務費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。故公建項目的經(jīng)營收入本報告中均未考慮。57萬元/畝。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個項目從2004年1月開始，至2009年8月結束，歷時近6年，項目實施進度計劃詳見表四。不可預見費以建設工程按30元/M2計取，總費用為934萬元。（3）整個項目按中、高水平計算。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 自主開發(fā)。整體規(guī)劃。六、綠化景觀設計小區(qū)綠化設計采取中西結合，建筑、環(huán)境相交融的手法。四、環(huán)境藝術設計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點?！径鄬庸ⅰ咳慷d二衛(wèi) ㎡ %三房二廳一衛(wèi) ㎡ %二房二廳一衛(wèi) ㎡、㎡ %【小高層公寓】三房二廳二衛(wèi) ㎡、㎡ %四房三廳三衛(wèi) ㎡ %四房二廳二衛(wèi) ㎡ %頂層躍層 ㎡、㎡、㎡%【聯(lián)體別墅】㎡ % ㎡ %三、小區(qū)配套設施建議 交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。南翔路西接鹽通高速公路，是進出城市交通干道。小區(qū)總體規(guī)劃布局小區(qū)空間結構可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團”。三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點（1）人口眾多，私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設活動，使得整個****市的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。①國家宏觀經(jīng)濟處于上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。（二）問卷調(diào)查的分析選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%。1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，20%希望有景觀、水池。1對陽臺形式的選擇 55%希望是封閉式，45%希望是敞開式。 對付款方式的選擇25%的人選擇一次性付款；75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。購買動機：換環(huán)境87%； 結婚用8% ；投資5%，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境。【匯金購物公園】該案緊靠人民路，位于名都廣場的斜對面，開發(fā)商是浙江公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通間，三層不計價，背面商鋪只單買一層，銷售價格以人民路為最高點，往內(nèi)遞減。該案由7幢多層和一些二層的裙房組成，房型面積為二房91~92㎡，三房135~139㎡，平均銷售價格為1750元/㎡；商鋪一樓平均價格為10000元/㎡，二樓平均價格為3500元/㎡?！緡┗▓@】本項目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。被中國國家交通部列入“九五”規(guī)劃的萬噸級泊位的****港現(xiàn)已開工建設，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國、日本、香港等國家和地區(qū)。預計2005年，隨著中國市場的逐步國際化，地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式將得到進一步的拓展。****市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。到2010年，全市力爭GDP達到300億元，人均超過5000美元，財政收入達到15億元，均比2000年翻兩番以上，率先全面建成小康社會；到2020年，GDP達到600億元，人均超過10000美元，比2000年翻三番，財政收入達到60億元，比2000年翻四番，全市總體上實現(xiàn)基本現(xiàn)代化。4月份《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，這對治理虛假廣告和重復抵押，防范金融風險，規(guī)范市場秩序起到了重要的保障作用。從價格走勢看，商品房銷售價格穩(wěn)中有升。從需求情況看，居民成為商品住宅市場的購買主體。2004年房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟的發(fā)展起了巨大的推動作用，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎力量?！靶绿斓鼗▓@”占地340畝二十二萬六千四百平方米，南臨已建成的主干道南翔路(鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里）,東臨新建的城市中軸線常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。*高檔住宅小區(qū)建設項目可行性研究報告(房地產(chǎn)開發(fā)建設項目可研報告)目 錄第一章 前言——————————————————————4一、報告編制目的————————————————————————4二、報告編制依據(jù)————————————————————————4三、項目概況——————————————————————————4第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析——————————————5一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸———————————————5二、****省****市房地產(chǎn)市場分析—————————————————7三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析——————————————————9第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析————————————10一、投資地塊的地理環(huán)境—————————————————————10二、區(qū)域分析————————————————————————10三、項目周邊主要物業(yè)分析—————————————————————11四、消費者調(diào)查分析————————————————————————13第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析—————————17一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式——————————————17二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點——————————————————————17三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點——————————————————————18第五章 項目定位————————————————————18一、目標市場定位————————————————————————19二、產(chǎn)品定位————————————————————————19第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議—————————————20一、項目總體規(guī)劃建議———————————————————————20二、住宅建筑設計建議———————————————————————21三、小區(qū)配套設施建議———————————————————————23四、環(huán)境藝術設計建議———————————————————————23五、道路交通設計————————————————————————2