【正文】 ,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。交通設(shè)計(jì)以安全、便捷為宗旨，分為人行與車(chē)行二個(gè)系統(tǒng)，力爭(zhēng)人車(chē)分流。中心綠化設(shè)計(jì)則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點(diǎn)綴亭臺(tái)橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強(qiáng)調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。詳見(jiàn)表一：《項(xiàng)目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。見(jiàn)表(三) 招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi)招投標(biāo)、監(jiān)理、審照、臨建費(fèi),㎡,總計(jì)484萬(wàn)元。項(xiàng)目的總利息為1557萬(wàn)元，具體計(jì)算見(jiàn)項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（表七）。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)6年，從2004年元月至2009年8月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析本章對(duì)新天地花園項(xiàng)目銷(xiāo)售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。其中：① 建造成本=（當(dāng)年建筑面積/項(xiàng)目總建筑面積）總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)新天地花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銷(xiāo)售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷(xiāo)售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：項(xiàng)目總投資：38044萬(wàn)元項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:%上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入本報(bào)告中均未考慮。57萬(wàn)元/畝。由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個(gè)項(xiàng)目分成三期，依次由北到南逐次開(kāi)發(fā)（公建中心放在第一期），整個(gè)項(xiàng)目從2004年1月開(kāi)始，至2009年8月結(jié)束，歷時(shí)近6年，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)表四。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以建設(shè)工程按30元/M2計(jì)取，總費(fèi)用為934萬(wàn)元。（3）整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。 自主開(kāi)發(fā)。整體規(guī)劃。六、綠化景觀(guān)設(shè)計(jì)小區(qū)綠化設(shè)計(jì)采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議隨著人們生活水平的提高，“買(mǎi)環(huán)境”的觀(guān)念已為大多數(shù)居民所接受，景觀(guān)優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。【多層公寓】三房二廳二衛(wèi) ㎡ %三房二廳一衛(wèi) ㎡ %二房二廳一衛(wèi) ㎡、㎡ %【小高層公寓】三房二廳二衛(wèi) ㎡、㎡ %四房三廳三衛(wèi) ㎡ %四房二廳二衛(wèi) ㎡ %頂層躍層 ㎡、㎡、㎡%【聯(lián)體別墅】㎡ % ㎡ %三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線(xiàn)路至小區(qū)，公司也可委托未來(lái)的物業(yè)管理公司辦理住戶(hù)上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。南翔路西接鹽通高速公路，是進(jìn)出城市交通干道。小區(qū)總體規(guī)劃布局小區(qū)空間結(jié)構(gòu)可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團(tuán)”。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）人口眾多，私營(yíng)，民營(yíng)企業(yè)今年來(lái)不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)****市的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開(kāi)工。①?lài)?guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)處于上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。（二）問(wèn)卷調(diào)查的分析選擇在此置業(yè)的客戶(hù)對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶(hù)型合理、付款方式、價(jià)格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%。1喜歡的環(huán)境景觀(guān)要素 40%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，20%希望有景觀(guān)、水池。1對(duì)陽(yáng)臺(tái)形式的選擇 55%希望是封閉式，45%希望是敞開(kāi)式。 對(duì)付款方式的選擇25%的人選擇一次性付款；75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：換環(huán)境87%； 結(jié)婚用8% ；投資5%，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)主要為改善居住環(huán)境?！緟R金購(gòu)物公園】該案緊靠人民路，位于名都廣場(chǎng)的斜對(duì)面，開(kāi)發(fā)商是浙江公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫(xiě)字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣(mài)，并且二、三層為大通間，三層不計(jì)價(jià)，背面商鋪只單買(mǎi)一層，銷(xiāo)售價(jià)格以人民路為最高點(diǎn)，往內(nèi)遞減。該案由7幢多層和一些二層的裙房組成，房型面積為二房91~92㎡，三房135~139㎡，平均銷(xiāo)售價(jià)格為1750元/㎡；商鋪一樓平均價(jià)格為10000元/㎡，二樓平均價(jià)格為3500元/㎡?！緡?guó)泰花園】本項(xiàng)目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。被中國(guó)國(guó)家交通部列入“九五”規(guī)劃的萬(wàn)噸級(jí)泊位的****港現(xiàn)已開(kāi)工建設(shè)，建成后將成為一類(lèi)口岸，直接通航韓國(guó)、日本、香港等國(guó)家和地區(qū)。預(yù)計(jì)2005年，隨著中國(guó)市場(chǎng)的逐步國(guó)際化，地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式將得到進(jìn)一步的拓展。****市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。到2010年，全市力爭(zhēng)GDP達(dá)到300億元，人均超過(guò)5000美元，財(cái)政收入達(dá)到15億元，均比2000年翻兩番以上，率先全面建成小康社會(huì)；到2020年，GDP達(dá)到600億元，人均超過(guò)10000美元，比2000年翻三番，財(cái)政收入達(dá)到60億元，比2000年翻四番，全市總體上實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。4月份《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，這對(duì)治理虛假?gòu)V告和重復(fù)抵押，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范市場(chǎng)秩序起到了重要的保障作用。從價(jià)格走勢(shì)看，商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升。從需求情況看，居民成為商品住宅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主體。2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。“新天地花園”占地340畝二十二萬(wàn)六千四百平方米，南臨已建成的主干道南翔路(鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里）,東臨新建的城市中軸線(xiàn)常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。*高檔住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告)目 錄第一章 前言——————————————————————4一、報(bào)告編制目的————————————————————————4二、報(bào)告編制依據(jù)————————————————————————4三、項(xiàng)目概況——————————————————————————4第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析——————————————5一、2004年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸———————————————5二、****省****市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析—————————————————7三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析——————————————————9第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析————————————10一、投資地塊的地理環(huán)境—————————————————————10二、區(qū)域分析————————————————————————10三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析—————————————————————11四、消費(fèi)者調(diào)查分析————————————————————————13第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析—————————17一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式——————————————17二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)——————————————————————17三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)——————————————————————18第五章 項(xiàng)目定位————————————————————18一、目標(biāo)市場(chǎng)定位————————————————————————19二、產(chǎn)品定位————————————————————————19第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議—————————————20一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議———————————————————————20二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議———————————————————————21三、小區(qū)配套設(shè)施建議———————————————————————23四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議———————————————————————23五、道路交通設(shè)計(jì)————————————————————————2