【正文】 范金融風(fēng)險，規(guī)范市場秩序起到了重要的保障作用。2003年我國出臺了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點就是要在發(fā)展中求規(guī)范。從價格走勢看，商品房銷售價格穩(wěn)中有升。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場平衡情況看，%%；2002年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、%；%；12%和15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴重供過于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品住宅成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體。從需求情況看，居民成為商品住宅市場的購買主體。從全國看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中，房地產(chǎn)市場保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價格走勢平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。2004年房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟的發(fā)展起了巨大的推動作用，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。配套商業(yè)比例不得超過20%?！靶绿斓鼗▓@”占地340畝二十二萬六千四百平方米，南臨已建成的主干道南翔路(鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里）,東臨新建的城市中軸線常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。 對項目進行投資分析和風(fēng)險分析。*高檔住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可研報告)目 錄第一章 前言——————————————————————4一、報告編制目的————————————————————————4二、報告編制依據(jù)————————————————————————4三、項目概況——————————————————————————4第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析——————————————5一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸———————————————5二、****省****市房地產(chǎn)市場分析—————————————————7三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析——————————————————9第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析————————————10一、投資地塊的地理環(huán)境—————————————————————10二、區(qū)域分析————————————————————————10三、項目周邊主要物業(yè)分析—————————————————————11四、消費者調(diào)查分析————————————————————————13第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析—————————17一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式——————————————17二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點——————————————————————17三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點——————————————————————18第五章 項目定位————————————————————18一、目標市場定位————————————————————————19二、產(chǎn)品定位————————————————————————19第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議—————————————20一、項目總體規(guī)劃建議———————————————————————20二、住宅建筑設(shè)計建議———————————————————————21三、小區(qū)配套設(shè)施建議———————————————————————23四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議———————————————————————23五、道路交通設(shè)計————————————————————————24六、綠化景觀設(shè)計————————————————————————24第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算———————————25一、項目開發(fā)經(jīng)營策略——————————————————————25二、項目投資估算————————————————————————26三、項目實施進度安排——————————————————————27四、項目投資與籌資計劃—————————————————————28第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析——————————————29一、項目的價格定位———————————————————————29二、項目銷售計劃————————————————————————29三、項目銷售收入估算——————————————————————30四、項目經(jīng)營成本估算——————————————————————30五、項目利潤估算————————————————————————30六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率——————————30第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析——————————————31一、項目盈虧平衡分析——————————————————————31二、項目敏感性分析———————————————————————31三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析———————————————32第十章 結(jié)論與建議—————————————————— 33第一章 前 言一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。2004年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購買力的需求拉動的。從供給情況看，1998~2003年，%。%，%。而從2003年1~11月的竣工面積數(shù)據(jù)看，%、%、10%%，得到進一步優(yōu)化。其中商品住宅平均銷售價格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，%。在2003年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過熱問題。6月，中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對于防范金融風(fēng)險、規(guī)范市場秩序、維護房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。****經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對外開放不斷加強，****社會全面進步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，交通通訊日益發(fā)達，科教和各項社會事業(yè)欣欣向榮，是****省首批文明城市。蘇中平原廣袤的土地與相對廉價的勞動力成本注定其在長江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補缺的作用，可以預(yù)見隨著長江三角洲經(jīng)濟的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟的崛起，日益增高的土地及勞動力成本將擠壓出絕大部分的勞動密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)的發(fā)展趨勢，能否把握該項機遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢和勞動力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟發(fā)展動力，是該市經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城市化進程，城市化進程正是人口、財富、人才、資本的橫向集中的過程，城市中心功能的進一步完善，將會形成房地產(chǎn)市場向上的新的動力。雖然目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市的房地產(chǎn)市場2004年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需的著力點，住房消費也將繼續(xù)升溫。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說新天地花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。全市總面積2367平方公里，總?cè)丝?2萬。****市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國最具經(jīng)濟活力的區(qū)域長江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢和明顯的成本優(yōu)勢決定了其經(jīng)濟將會進入加速期，在可預(yù)見的將來其區(qū)域購買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項經(jīng)濟指標并不十分突出，但從房地產(chǎn)項目開發(fā)先導(dǎo)性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級市場價格上漲態(tài)勢來判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級市場上漲空間將十分巨大。本項目由三級開發(fā)資質(zhì)的南通國安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積16800平米，總建筑面積30000平米，由9幢6層住宅、一幢二層裙房和5000平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達到30%。二期于2004年5月開盤，平均價格為1750元/㎡，于2004年底交房，現(xiàn)已基本售完。該案目前已基本售完。該案住宅樓房型面積為二房91~92㎡，三房135~156㎡，于2003年7月開盤，平均價格為1650元/㎡，住宅售價二層1600元/㎡，三四層1780元/㎡，目前已售空，已于2004年4月底交房。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層28000元/㎡，二層4200元/㎡，面朝大華路一層商鋪售價15000元/㎡，中心廣場商鋪一層售價為18500元/㎡?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。****市目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完。（一）問卷調(diào)查的問題及匯總對****市新的中心線商品房有投資購買興趣的意向65%表示有興趣購買，25%表示可以考慮，10%表示不買。 對購買房子面積的要求10%的人希望90㎡以下；30%希望90110㎡；35%希望110130㎡；20%希望130150㎡；5%希望150㎡以上。對建筑外立面顏色的選擇 50%希望是白色的，35%希望是黃色的，15%希望是紅色的。1對窗臺造型的選擇 65%希望是落地窗臺，20%希望是普通窗臺，15%希望是六角窗臺。1在購買商品房時，考慮哪些因素 70%主要考慮交通和環(huán)境因素，60%主要考慮生活配套，60%主要考慮地段，50%主要考慮教育配套，55%主要考慮房價和房型。希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市，20%希望有會所和網(wǎng)球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。2希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù)60%希望有防盜、防火報警系統(tǒng)，55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報警系統(tǒng)，45%希望有24小時電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。從以上問卷調(diào)查匯總中，我們可以看出****人對多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平