【正文】 通知》在充分肯定“房地產業(yè)關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)”的基礎上，重申發(fā)揮市場機制在房地產業(yè)資源配置中的基礎性調節(jié)作用，并在完善供應政策、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸、改進規(guī)劃管理、調控土地供應、加強市場監(jiān)管、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應的規(guī)定。****的經濟發(fā)展狀況可視為典型農業(yè)化經濟向工業(yè)化及第三產業(yè)化轉型階段，其經濟指標絕對值增長較快。房地產狀況衡量房地產市場形勢，必須遵循以下基本標準：首先要看房地產業(yè)的發(fā)展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價格的波動狀況及其走勢。56年之內如果國家不出現大的政策性調整，房地產市場還將會有56年的高速發(fā)展時期。隨著經濟發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變，****市的房地產將會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。為了保持房地產市場的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設，壓縮房地產信貸，加快和完善房地產信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產投資，適當控制房地產市場價格，防止泡沫經濟產生危害國民經濟發(fā)展和社會安定。第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。轄17個鎮(zhèn)和一個港口經濟區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其地處中國東部沿海開放帶，從屬上海經濟區(qū)，受長江三角洲經濟圈輻射，經濟發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢十分突出。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后，****同長江三角洲核心區(qū)域上海的經濟地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢，給****市帶來接受發(fā)達地區(qū)強輻射的新機遇。三、****項目周邊主要案例分析****市目前真正從產品本身出發(fā)，具備較先進的規(guī)劃理念的個案屈指可數。該案房型面積為二房106—115㎡，三房134—144㎡，躍層66㎡、101㎡?！窘鹭S苑【名都廣場】本項目位于市中心人民中路以西，大四河東畔，工農路之北，由杭州居易房地產開發(fā)有限公司全程開發(fā)。車庫售價1800元/㎡，商鋪一層售價臨健康路14000元/㎡，臨人民路27000元/㎡，靠近主入口的16500元/㎡，內部不臨街均價在8500元/㎡——12500元/㎡之間，二層均價在3800元/㎡——5000元/㎡之間，三層均價在2500元/㎡——3100元/㎡之間，四層均價為2000元/㎡，已于2004年8月交房?！緟R總分析】通過上述個案的分析后，可以看出****樓盤2004年的平均價格在1650元/㎡左右，目前樓盤的平均價格隨著市場的變化，已經將達到1750元/㎡左右。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位35%；科研教育單位25%；個體私營企業(yè)40%。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數量正在增加，該市的房地產市場2004年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。對住宅形式的選擇30%的人選擇多層；40%的人選擇小高層；30%的人選擇聯體別墅。對房型的要求40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)，25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)，15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。對建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚，35%希望用涂料。1對窗框材質的選擇 65%希望用塑鋼，35%希望用鋁合金?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點。2希望的小區(qū)休閑設施有哪些40%希望兒童樂園，50%希望有休閑和健身步道，20%希望有搖椅、秋千。2準備投入的購房資金 40%希望投0~17萬元，40%希望投17~20萬元，15%希望投20~23萬元，5%希望投23~30萬元。第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式經營機會的實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間?，F對該項目真正的、突出于新天地住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。①項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領導層經營思想應以營造精品品牌，為****省****市人民作出貢獻。（3）本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。消費群界定（1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士；（2）民營或私營企業(yè)家或個體老板；（3）來****市經濟技術開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員；（4）富裕居民購房和二次換房的需要；年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。）第六章 項目開發(fā)建設建議一、項目總體規(guī)劃建議由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設計中既要立足現實，又要著眼未來，充分體現可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據開發(fā)時的市場情況進行單獨設計。雖然****市私家車相對不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。既為小區(qū)內部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對城市交通干道，為城市的視覺形象增添層次。兩條縱向軸線，將紅花中心河古杏林風景帶的景觀有機引入小區(qū)深處，結合常新路的兩個主入口，使道路交通、景觀緊密結合。沿常新路主入口，設置小區(qū)中心廣場及會所，結合中心綠化，以形成小區(qū)內文化、休閑中心。將小區(qū)的運動場地及幼兒園設于小區(qū)的西北角，可獨立服務于周邊小區(qū)。住宅房型設計立足于“以人為本”的理念，引進“景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產品，據統(tǒng)計數據表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。 擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網合一線路并全部采用地下電纜。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計算機寬帶網絡，同時設有VOA點播系統(tǒng)。基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內的環(huán)境藝術設計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環(huán)境效果。車行可至每鄰里單元，同時構成每組團的獨立消防環(huán)道。通過花卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構筑高節(jié)奏，具有強烈動感的歐式景園氣氛。第七章 項目開發(fā)經營策略及投資估算根據本報告前六章的論述與分析，本章著重討論新天地花園項目的開發(fā)經營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。分期實施。其依據有：①地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。①房地產屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。力創(chuàng)精品。二、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。 建設投資估算依據：（1）整個項目從2004年1月開始，2009年8月底全面完成。 根據****省****市市現行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設計費、審圖等前期費用單價為50元/M2，總費用為1557萬元。 小區(qū)配套費包括:水、電、有限、通訊、智能化、上下水、排污環(huán)衛(wèi)等按90元/ M2，總計2802萬元。銷售費用為廣告費、銷售費及相關登記費等，以40元計取，總費用為1245萬元。詳見表一《項目總投資估算表》。為計算方便，報告中預設項目尋求貸款16000萬元，分別于2002002002002002010年投放，具體見表七《項目投資計劃和資金籌措表》。表七中，投資計劃與資金籌措只是為了體現投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據本項目實際情況作如下安排： 以現有土地，使用權作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經營估算時，所有公建項目以自行經營考慮。 三、項目銷售收入估算據前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表五、六。③%。六、項目現金流量、財務凈現值及財務內部收益率項目全部資金的現金流量表（表八）財務凈現值（NPV）與財務內部收益率（IRR）根據表八可計算出全部投資的財務凈現值和財務內部收益率。 項目經營收入保本點分析項目經營成本 =38044/(%)=40322(萬元)，保本點=40322/81897=%%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現各種不能預期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現金流量表（表十）的情況來看， NPV=,項目仍然可行。市場風險 項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現對人的關懷和尊重的現代居住社區(qū)。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現個性以謀求市場。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。以確保預期目標的實現。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內具有廣泛的目標客戶。（有在建的鹽通高速）四、項目開發(fā)經營風險較小本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。35