【正文】 、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開(kāi)盤預(yù)售。 由于項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，實(shí)際運(yùn)作中，上一年項(xiàng)目的銷售收入中一部分可用于下一年的建設(shè)資金。 建設(shè)期利息建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過(guò)預(yù)售房款和租金來(lái)實(shí)現(xiàn)。建安工程費(fèi)用按683元/ M2計(jì)，總計(jì)21264萬(wàn)元。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為38044萬(wàn)元人民幣。②項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策）。預(yù)計(jì)總投資約4億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開(kāi)發(fā)資金籌取難度較大。“S”型橫向景觀軸線，則以濃蔭、雕塑、柱廊、鋪地為主要構(gòu)圖手法，將各組團(tuán)空間串為一體，旨在創(chuàng)造輕松、浪漫的休息氛圍。五、道路交通設(shè)計(jì)結(jié)合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨架。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電表，小區(qū)內(nèi)采用直供水系統(tǒng)及自來(lái)水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。做到功能分區(qū)明確，流線清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代居、子孫戶房型為樓盤的銷售提供多樣選擇。在中心綠化內(nèi)布置低層獨(dú)院住宅及聯(lián)體別墅，構(gòu)成外緊內(nèi)松的空間形態(tài)?！爸行木G化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團(tuán)綠化，以及道路綠化有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價(jià)值，再點(diǎn)綴以低層的別墅及會(huì)所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝?？傮w規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。（4）2005年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時(shí)。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。2希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù) 70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，45%希望有LED滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂(lè)廣播，50%希望有智能卡。1對(duì)陽(yáng)臺(tái)造型的選擇 60%希望是弧形，40%希望是方形。對(duì)各房間面積大小的選擇 80%希望主臥面積在16~18㎡，20%希望主臥面積在12~14㎡；70%希望次臥面積在12~14㎡，30%希望次臥面積在8~10㎡；75%希望客廳面積在20~25㎡，25%希望客廳面積在15~18㎡；75%希望餐廳面積在10~12㎡，25%希望客廳面積在5~8㎡；80%希望廚房面積在9~11㎡，20%希望廚房面積在5~7㎡；75%希望衛(wèi)生間面積在5~6㎡，25%希望衛(wèi)生間面積在3~4㎡；85%希望陽(yáng)臺(tái)面積在4~5㎡，15%希望客廳面積在2~3㎡。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增加，2005年起****市的房地產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)一個(gè)蓬勃健康發(fā)展的階段。建筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，二房面積在90~110㎡，三房為134~150㎡。㎡，總建筑面積61500㎡，其中住宅建筑面積15000㎡，商業(yè)建筑面積35100㎡，辦公建筑面積10000㎡，住宅總戶數(shù)為102戶?？啃腋Ｏ锞鶠橐煌ǘ纳啼?，與三棟住宅整體相連，一層售價(jià)3500元/㎡，二層與住宅同價(jià)。二、區(qū)域分析本項(xiàng)目位于****省****市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，占地340畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線——常新路，南接城市交通干道南翔路。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，****房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響****省****市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好展望2005年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過(guò)規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進(jìn)。從目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段?！锻ㄖ诽岢鲆芭?shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”，這將是今后若干年里中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要求。仍顯著低于同期8％左右的GDP增長(zhǎng)幅度，表明房?jī)r(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所能支持的范圍之內(nèi)。居民購(gòu)房能力的變化及購(gòu)買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開(kāi)發(fā)的根本力量。在經(jīng)濟(jì)緊縮的宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)以住房制度的轉(zhuǎn)軌為契機(jī)，以擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策為動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)****省****市市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，建筑密度不大于40%，綠化率大等于30%。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。二、報(bào)告編制依據(jù) ****省****市市規(guī)劃局規(guī)劃方案；國(guó)家建設(shè)部及****省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)有限公司所設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案已獲得****市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：，合340畝。%。在商品住宅銷售中，2004年1~，占同期竣工面積的95%。針對(duì)這些問(wèn)題，2003年政府出臺(tái)了一些對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展具有重大意義的政策。****的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長(zhǎng)較快。56年之內(nèi)如果國(guó)家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將會(huì)有56年的高速發(fā)展時(shí)期。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過(guò)加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)安定。轄17個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)港口經(jīng)濟(jì)區(qū)，從區(qū)位狀況來(lái)看，其地處中國(guó)東部沿海開(kāi)放帶，從屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。三、****項(xiàng)目周邊主要案例分析****市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進(jìn)的規(guī)劃理念的個(gè)案屈指可數(shù)。【金豐苑車庫(kù)售價(jià)1800元/㎡，商鋪一層售價(jià)臨健康路14000元/㎡，臨人民路27000元/㎡，靠近主入口的16500元/㎡，內(nèi)部不臨街均價(jià)在8500元/㎡——12500元/㎡之間，二層均價(jià)在3800元/㎡——5000元/㎡之間，三層均價(jià)在2500元/㎡——3100元/㎡之間，四層均價(jià)為2000元/㎡，已于2004年8月交房。已購(gòu)房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位35%；科研教育單位25%；個(gè)體私營(yíng)企業(yè)40%。對(duì)住宅形式的選擇30%的人選擇多層；40%的人選擇小高層；30%的人選擇聯(lián)體別墅。對(duì)建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚，35%希望用涂料?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對(duì)這些因素考慮的多一點(diǎn)。2準(zhǔn)備投入的購(gòu)房資金 40%希望投0~17萬(wàn)元，40%希望投17~20萬(wàn)元，15%希望投20~23萬(wàn)元，5%希望投23~30萬(wàn)元。現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于新天地住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制，②項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為****省****市人民作出貢獻(xiàn)。消費(fèi)群界定（1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士；（2）民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板；（3）來(lái)****市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員；（4）富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要；年齡判斷在30－45歲購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。雖然****市私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。兩條縱向軸線，將紅花中心河古杏林風(fēng)景帶的景觀有機(jī)引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個(gè)主入口，使道路交通、景觀緊密結(jié)合。將小區(qū)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及幼兒園設(shè)于小區(qū)的西北角，可獨(dú)立服務(wù)于周邊小區(qū)。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計(jì)算機(jī)寬帶網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)設(shè)有VOA點(diǎn)播系統(tǒng)。車行可至每鄰里單元，同時(shí)構(gòu)成每組團(tuán)的獨(dú)立消防環(huán)道。第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論新天地花園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。其依據(jù)有：①地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便。力創(chuàng)精品。 建設(shè)投資估算依據(jù)：（1）整個(gè)項(xiàng)目從2004年1月開(kāi)始，2009年8月底全面完成。 小區(qū)配套費(fèi)包括:水、電、有限、通訊、智能化、上下水、排污環(huán)衛(wèi)等按90元/ M2，總計(jì)2802萬(wàn)元。詳見(jiàn)表一《項(xiàng)目總投資估算表》。表七中，投資計(jì)劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計(jì)劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風(fēng)險(xiǎn)分析而作出的安排，在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動(dòng)資金。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營(yíng)等多種形式，為測(cè)算方便，本報(bào)告在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)估算時(shí)，所有公建項(xiàng)目以自行經(jīng)營(yíng)考慮。③%。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =38044/(%)=40322(萬(wàn)元)，保本點(diǎn)=40322/81897=%%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。35