【正文】 五、地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目（一）某城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析本章從某旅游市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度，對(duì)文殊院片區(qū)及某市內(nèi)數(shù)個(gè)典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。而城西則集聚了一大批中檔價(jià)位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。結(jié)論此可以推論，未來本案將在某市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)的整體拉動(dòng)下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、某的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動(dòng)該項(xiàng)目的整體價(jià)值的提升。目前某市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的特點(diǎn)為：外地實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐某，與本土開發(fā)企業(yè)形成對(duì)壘的競(jìng)爭(zhēng)格局，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)信息報(bào)社共同舉辦的中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng)估結(jié)果日前發(fā)布，某位居2003年百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力排名第11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。（2）三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形成了堅(jiān)固的基礎(chǔ)，猶如一支長(zhǎng)弓，而長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。全院共有房舍190余間，建筑面積2萬余方米。四川省和某市的佛教協(xié)會(huì)所在地。（二）項(xiàng)目自身因素分析、商業(yè)區(qū)位本項(xiàng)目位于某市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等某市的交通要道。（2）、城市文化某以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車水馬龍的生動(dòng)寫照；“九天開出一某，千戶萬戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國(guó)11年（1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請(qǐng)回的。某佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國(guó)及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在某地區(qū)開放的寺廟有58座。針對(duì)文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng)目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、某中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、某市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。其余CCC，用于拍賣。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。其余CCC，用于拍賣。政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒有較大波動(dòng)；委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。綜上所述，項(xiàng)目在市場(chǎng)和財(cái)務(wù)上是可行的,但風(fēng)險(xiǎn)較大。中國(guó)第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。某集團(tuán)某開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。中國(guó)第一都市禪林文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是某古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是某宗教文化的精神中心，不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國(guó)四大叢林”之一、全國(guó)十大佛教禪院之一。美食之都某“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客，名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點(diǎn)，在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城——美食之都吃的浪漫情懷。：公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有1967305373等多路公交車通過，、對(duì)內(nèi)對(duì)外交通十分方便?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠?。（三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，無論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長(zhǎng)、利潤(rùn)額低于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率，甚至無法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。目前，某市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。（五）項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè)據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在140—200元/平方米左右，而外層租金在45110元/平方米左右，相對(duì)比例下降了50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外圍無明顯的差異性。（4）在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！“3+1”的中國(guó)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現(xiàn)在西部！（5）這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和某為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入“3+1”格局的入場(chǎng)券。某市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為“龍頭”，進(jìn)行舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以較快的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。城東副中心是某向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無論從長(zhǎng)期以來所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢(shì)。文殊院片區(qū)舊城改造是某市2002年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場(chǎng)人氣商氣指數(shù)相對(duì)較高。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價(jià)帶來高房?jī)r(jià)銷售困難等問題。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。目前，杜甫草堂是某城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是某旅游的亮點(diǎn)之一。寬窄巷子街區(qū)是目前某現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒?，F(xiàn)為某市博物館，館藏有新中國(guó)成立后某地區(qū)出土和征集得來的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。目前，某城區(qū)內(nèi)還沒有一個(gè)真正能夠代表某，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。（二）投資估算說明土地費(fèi)用本項(xiàng)目的土地費(fèi)用為劃撥土地的土地征用拆遷費(fèi)，包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)、臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)：依據(jù)《2000》定額及近年來類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各類建筑物的建安工程：詳見表1。7萬元不可預(yù)見費(fèi)用=則總投資為：X=（三）項(xiàng)目總投資估算一覽表表3：投資估算表文殊院項(xiàng)目一期投資估算表（總投資為X）　　　面積元/平方米合計(jì)計(jì)費(fèi)一、土地取得費(fèi)用　　　　二、前期工程費(fèi)用　　　　建安費(fèi)*2%　　　X*%　　　、地質(zhì)勘探　　104.“三通一平”費(fèi)　　50三、房屋開發(fā)費(fèi)　　　　　　　　　　33000150049500000　　5968300017904000　　1600　　20007001400000　　　　、雨水、污水設(shè)施費(fèi)　　　50256761供電、電信設(shè)施費(fèi)　　　6綠化、室外照明費(fèi)　　實(shí)際面積320002508000000、干道、干管接口費(fèi)　　　30四、管理費(fèi)X*2%　　　五、財(cái)務(wù)費(fèi)　　　　97566000700000000　　96600000利息*1%　　　966000六、營(yíng)銷費(fèi)用　　　　62643576　銷售收入*3%　　　　銷售收入*3%　　　拍賣傭金*1%　　　七、開發(fā)期稅費(fèi)　　140八、其它費(fèi)用X*%　　　九、不可預(yù)見費(fèi)用上述各項(xiàng)*3%　　　十、總投資（不含CCC7）　　　　811350687十一、總投資（一期全部）　　　　　1011777785（四）資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。本項(xiàng)目的投資資本金的目標(biāo)收益率假設(shè)為20%計(jì)算，開發(fā)周期為3年，其中第1年銷售部分為B4B42,CCC用于拍賣（拍賣收入見附件1）；第2年銷售部分為B BBC6?？傞_發(fā)成本；項(xiàng)目投資利潤(rùn)率＝開發(fā)利潤(rùn)247。在其他條件均不變的前提下，對(duì)項(xiàng)目的銷售價(jià)格的臨界點(diǎn)進(jìn)行分析，即項(xiàng)目關(guān)于銷售價(jià)格的盈虧平衡分析。因?yàn)? I1=33%時(shí)，NPV1=I2=34%時(shí)，NPV2= 所以IRR=33%+1%*1%/（+）=%結(jié)論：因?yàn)镹PV=＞0，IRR=%＞33%，故該項(xiàng)目從資本金投資角度看是可行的。 總負(fù)責(zé)人規(guī)劃設(shè)計(jì)部 工程部 管理部 財(cái)務(wù)部 銷售部在控制成本上，我們由投資估算表中可看出：本項(xiàng)目的成本過高主要在土地費(fèi)用、建安費(fèi)用和貸款利息三個(gè)方面。如果以每提前一個(gè)月為計(jì)算基數(shù)，由下表我們可看出：12345678利息805161024153220單價(jià)19000不變，成本利潤(rùn)率為%%%%%%%%%不變，單價(jià)為18870元/平方米18740元/平方米18610元/平方米18470元/平方米18340元/平方米18210元/平方米18080元/平方米17950元/平方米（1）爭(zhēng)取開發(fā)商本身的政策優(yōu)惠①前期開發(fā)稅費(fèi)（報(bào)建費(fèi)）的優(yōu)惠——，如果開發(fā)商能爭(zhēng)取到相關(guān)部門的優(yōu)惠，將稅費(fèi)比例減半，可節(jié)約3