【正文】 迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營(yíng)管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。某線區(qū)域內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。三、項(xiàng)目用地分析及評(píng)價(jià)（一）地塊解析本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善，**路，30*路、1**路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)，而緊鄰項(xiàng)目的三環(huán)路更是交通快速通道。隨著高新西區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來(lái)越顯示出它的發(fā)展?jié)摿?。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開(kāi)著奧拓車來(lái)一場(chǎng)“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒(méi)有紅綠燈。D、房地產(chǎn)投資者，相對(duì)于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價(jià)值。城西目前的房?jī)r(jià)處于中等水平，隨著宏觀政策的支持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。G、戶型趨向于小康型。金沙園通過(guò)水景、雕塑、環(huán)境設(shè)計(jì)塑造了“園林水景”“健康水景”“休閑水景”三大主題；蜀風(fēng)花園城則通過(guò)名貴植物把自己社區(qū)劃分為蘭苑、竹苑、菊苑、梅苑、桂苑 5個(gè)各具特色的現(xiàn)代川西民居小區(qū)……E、價(jià)格呈上升趨勢(shì)。片區(qū)內(nèi)，率先打出“綠色生態(tài)住宅”錦城豪庭為城西的綠色生態(tài)打響了旗號(hào)，緊接著各大樓盤也尾隨其后，無(wú)論是御都花園、草堂之春還是置信可以看出，新經(jīng)濟(jì)下正在崛起的這部分高收入的精英階層已成為城西居住人群的主流?，F(xiàn)在某線因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，介入了**最高檔的消費(fèi)場(chǎng)所。城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)A、 無(wú)論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是非常適合居住的區(qū)域。這種定位，無(wú)疑是打上了“中產(chǎn)”的標(biāo)簽。D、一個(gè)充滿生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動(dòng)著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析A、“城西是上風(fēng)上水的寶地”，**人如是說(shuō)。最為可喜的是，從上月開(kāi)始，商品房空置得到初步抑制，7月末。上半年，國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資累計(jì)到位資金18411億元，%,。從15月全國(guó)城鎮(zhèn)500萬(wàn)元以上項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)情況看，超過(guò)1億元的項(xiàng)目13028個(gè)，%，完成投資5262億元，%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市調(diào)查顯示，%，%，%。 商品房空置面積增幅較大 ，其中，%。2. ２００３年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng) 2002年，%，%。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）市場(chǎng)宏觀背景國(guó)家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中指出，今年我國(guó)投資將繼續(xù)保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)16%左右，GDP增長(zhǎng)有望達(dá)到8%。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。 今年上半年，%，%（其中，%，%）；，%，%；，%，%。中、西部地區(qū)增長(zhǎng)較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴(kuò)大，隱含著潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 有21個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的上升，4個(gè)地區(qū)漲幅在20%以上，分別為：%、%、%、%。其中銷售給個(gè)人1916億元，%；銷售面積8672萬(wàn)平方米，%。；，%。1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬(wàn)平方米，％。B、如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已初步形成了某線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場(chǎng)為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點(diǎn)和止點(diǎn)，從而形成了一個(gè)扇形狀的居住帶。預(yù)計(jì)5年內(nèi)，城西北經(jīng)濟(jì)圈將基本建成。在城西，某線周邊的樓盤當(dāng)仁不讓地成了主力。博瑞房產(chǎn)、高頻房產(chǎn)、武海置業(yè)、托普集團(tuán)等上百畝的土地開(kāi)發(fā)，傾力打造“新**生活樣板區(qū)”的形成，使得西區(qū)一片繁榮景象。B、社區(qū)主題化 城西作為**后起之新貴，近年來(lái)發(fā)展迅猛，加之政府部門有意識(shí)地配合片區(qū)內(nèi)的企業(yè)加快金沙、光華的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及城西原有的餐飲優(yōu)勢(shì)，而今的城西已經(jīng)成為中產(chǎn)的代言，成為**又一張閃亮的名片。金沙園在川西民居風(fēng)格上引入水景，結(jié)合社區(qū)內(nèi)的綠化精心地勾勒出清水河邊的親水家園。I、城西在售樓盤綜合狀況。另外，高新西區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于電子信息及生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前高新西區(qū)一些企業(yè)引進(jìn)的人員來(lái)看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費(fèi)能力。B、郊區(qū)居民。包括外地來(lái)蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。價(jià)格主要在25003200元/平方米之間，高于城東低于城南的平均價(jià)格水平。■**人喜歡喝茶，住某線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。B、 消費(fèi)者對(duì)某線住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購(gòu)買欲。隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng)絡(luò)從根本上得到改善。：立交橋下噪音大，對(duì)居住有一定的影響。：黃忠小區(qū)和某線有一定的土地未開(kāi)發(fā)，使項(xiàng)目存在較多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式為6躍7層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造出特色小區(qū)。５、 項(xiàng)目的配套　　另建一層地下室，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛，小區(qū)無(wú)機(jī)動(dòng)車行駛；籃球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)等；６、 物業(yè)服務(wù)除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等７、 項(xiàng)目的客戶定位　二次置業(yè)的中等收入者６、 物業(yè)服務(wù)除常規(guī)物業(yè)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私密性和舒適度的前提下，設(shè)置保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等。B、小高層電梯公寓的售價(jià)高，總體利潤(rùn)價(jià)值大。開(kāi)發(fā)形式為12層、單元式框架結(jié)構(gòu)建筑，具有較好的內(nèi)部環(huán)境和鮮明的建筑特色的生態(tài)居住小區(qū)，在區(qū)域內(nèi)打造一個(gè)高檔次的生態(tài)居住小區(qū)。從表中可以看出,本方案具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但由于絕對(duì)利潤(rùn)并不高，故仍具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。各部門密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必的損失。 本項(xiàng)目為三環(huán)路立交橋區(qū)域的市政配套建設(shè)、道路、綠化的改造，提供了優(yōu)越建設(shè)的條件，大大改善了周邊居民的生活環(huán)境，更重要的是為**市三環(huán)路發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)，整個(gè)方案具有良好的社會(huì)效益。****國(guó)聯(lián)投資顧問(wèn)有限公司二OO三年九月36 / 36