【正文】 *高檔住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可研報告)目 錄第一章 前言——————————————————————4一、報告編制目的————————————————————————4二、報告編制依據(jù)————————————————————————4三、項目概況——————————————————————————4第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析——————————————5一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸———————————————5二、****省****市房地產(chǎn)市場分析—————————————————7三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析——————————————————9第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析————————————10一、投資地塊的地理環(huán)境—————————————————————10二、區(qū)域分析————————————————————————10三、項目周邊主要物業(yè)分析—————————————————————11四、消費者調(diào)查分析————————————————————————13第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析—————————17一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式——————————————17二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點——————————————————————17三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點——————————————————————18第五章 項目定位————————————————————18一、目標市場定位————————————————————————19二、產(chǎn)品定位————————————————————————19第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議—————————————20一、項目總體規(guī)劃建議———————————————————————20二、住宅建筑設(shè)計建議———————————————————————21三、小區(qū)配套設(shè)施建議———————————————————————23四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議———————————————————————23五、道路交通設(shè)計————————————————————————24六、綠化景觀設(shè)計————————————————————————24第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算———————————25一、項目開發(fā)經(jīng)營策略——————————————————————25二、項目投資估算————————————————————————26三、項目實施進度安排——————————————————————27四、項目投資與籌資計劃—————————————————————28第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析——————————————29一、項目的價格定位———————————————————————29二、項目銷售計劃————————————————————————29三、項目銷售收入估算——————————————————————30四、項目經(jīng)營成本估算——————————————————————30五、項目利潤估算————————————————————————30六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率——————————30第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析——————————————31一、項目盈虧平衡分析——————————————————————31二、項目敏感性分析———————————————————————31三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析———————————————32第十章 結(jié)論與建議—————————————————— 33第一章 前 言一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目進行投資分析和風險分析。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據(jù) ****省****市市規(guī)劃局規(guī)劃方案；國家建設(shè)部及****省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司提供的資料三、項目概況****市位于中國東部沿海，****省中部，東臨黃海，屬長江三角洲經(jīng)濟區(qū)，市區(qū)西部的****經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是****省省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地30平方公里，起步區(qū)6平方公里，目前已全面實現(xiàn)“九通一平”,近100多家企業(yè)進區(qū)投資辦廠?！靶绿斓鼗▓@”占地340畝二十二萬六千四百平方米，南臨已建成的主干道南翔路(鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里）,東臨新建的城市中軸線常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。常新路路東系數(shù)拾米寬700米長的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系****新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達1400M長，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來****一個購物、美食娛樂、休閑、居住小區(qū)環(huán)境及其獨特的新天地。根據(jù)****省****市市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，建筑密度不大于40%，綠化率大等于30%。配套商業(yè)比例不得超過20%。據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計有限公司所設(shè)計的規(guī)劃方案已獲得****市政府批準，該方案初步確定項目主要技術(shù)指標如下：①總用地面積：，合340畝。②容積率：③總建筑面積： 其中：商業(yè)：多層住宅： 小高層住宅：別墅： 公建面積：④建筑密度：%⑤綠化率：%第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、 2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸，%；，%；，%；，%；，%；，%；商品房銷售價格2379元/平方米，%。2004年房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟的發(fā)展起了巨大的推動作用，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。2004年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購買力的需求拉動的。1998年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。在經(jīng)濟緊縮的宏觀形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)以住房制度的轉(zhuǎn)軌為契機，以擴大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟政策為動力，實現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)增長。從全國看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中，房地產(chǎn)市場保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價格走勢平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。從供給情況看，1998~2003年，%。%。在此基礎(chǔ)上，2003年1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8285億元，%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近3個百分點。從需求情況看，居民成為商品住宅市場的購買主體。%，%。而2004年1~％。居民購房能力的變化及購買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開發(fā)的根本力量。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場平衡情況看，%%；2002年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、%；%；12%和15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴重供過于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品住宅成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體。而從2003年1~11月的竣工面積數(shù)據(jù)看，%、%、10%%，得到進一步優(yōu)化。在商品住宅銷售中，2004年1~，占同期竣工面積的95%。其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅3個百分點，這表明空置矛盾正在得到緩解。從價格走勢看，商品房銷售價格穩(wěn)中有升。其中商品住宅平均銷售價格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，%。2003年1~11月，商品房銷售價格每平方米為2456元，%。仍顯著低于同期8％左右的GDP增長幅度，表明房價上漲是在經(jīng)濟增長所能支持的范圍之內(nèi)。2003年我國出臺了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點就是要在發(fā)展中求規(guī)范。在2003年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過熱問題。針對這些問題，2003年政府出臺了一些對我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展具有重大意義的政策。年初《國土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。4月份《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，這對治理虛假廣告和重復(fù)抵押，防范金融風險，規(guī)范市場秩序起到了重要的保障作用。6月，中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對于防范金融風險、規(guī)范市場秩序、維護房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。8月，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場機制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸、改進規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強市場監(jiān)管、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定?！锻ㄖ诽岢鲆芭崿F(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定”，這將是今后若干年里中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本要求。二、 ****省****市房地產(chǎn)市場分析經(jīng)濟狀況****地處中國東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。****經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對外開放不斷加強，****社會全面進步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，交通通訊日益發(fā)達，科教和各項社會事業(yè)欣欣向榮，是****省首批文明城市。****的經(jīng)濟發(fā)展狀況可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟指標絕對值增長較快。，%；，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫增值