【正文】 *高檔住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告)目 錄第一章 前言——————————————————————4一、報(bào)告編制目的————————————————————————4二、報(bào)告編制依據(jù)————————————————————————4三、項(xiàng)目概況——————————————————————————4第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析——————————————5一、2004年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸———————————————5二、****省****市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析—————————————————7三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析——————————————————9第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析————————————10一、投資地塊的地理環(huán)境—————————————————————10二、區(qū)域分析————————————————————————10三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析—————————————————————11四、消費(fèi)者調(diào)查分析————————————————————————13第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析—————————17一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式——————————————17二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)——————————————————————17三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)——————————————————————18第五章 項(xiàng)目定位————————————————————18一、目標(biāo)市場(chǎng)定位————————————————————————19二、產(chǎn)品定位————————————————————————19第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議—————————————20一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議———————————————————————20二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議———————————————————————21三、小區(qū)配套設(shè)施建議———————————————————————23四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議———————————————————————23五、道路交通設(shè)計(jì)————————————————————————24六、綠化景觀設(shè)計(jì)————————————————————————24第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算———————————25一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略——————————————————————25二、項(xiàng)目投資估算————————————————————————26三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排——————————————————————27四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃—————————————————————28第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析——————————————29一、項(xiàng)目的價(jià)格定位———————————————————————29二、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃————————————————————————29三、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算——————————————————————30四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算——————————————————————30五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算————————————————————————30六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率——————————30第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析——————————————31一、項(xiàng)目盈虧平衡分析——————————————————————31二、項(xiàng)目敏感性分析———————————————————————31三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析———————————————32第十章 結(jié)論與建議—————————————————— 33第一章 前 言一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。二、報(bào)告編制依據(jù) ****省****市市規(guī)劃局規(guī)劃方案；國(guó)家建設(shè)部及****省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的資料三、項(xiàng)目概況****市位于中國(guó)東部沿海，****省中部，東臨黃海，屬長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，市區(qū)西部的****經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是****省省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，占地30平方公里，起步區(qū)6平方公里，目前已全面實(shí)現(xiàn)“九通一平”,近100多家企業(yè)進(jìn)區(qū)投資辦廠。“新天地花園”占地340畝二十二萬(wàn)六千四百平方米，南臨已建成的主干道南翔路(鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里）,東臨新建的城市中軸線常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。常新路路東系數(shù)拾米寬700米長(zhǎng)的古銀杏林帶，綠樹(shù)成蔭、風(fēng)景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系****新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達(dá)1400M長(zhǎng)，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來(lái)****一個(gè)購(gòu)物、美食娛樂(lè)、休閑、居住小區(qū)環(huán)境及其獨(dú)特的新天地。根據(jù)****省****市市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，建筑密度不大于40%，綠化率大等于30%。配套商業(yè)比例不得超過(guò)20%。據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計(jì)有限公司所設(shè)計(jì)的規(guī)劃方案已獲得****市政府批準(zhǔn)，該方案初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：，合340畝。②容積率：③總建筑面積： 其中：商業(yè)：多層住宅： 小高層住宅：別墅： 公建面積：④建筑密度：%⑤綠化率：%第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、 2004年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸，%；，%；，%；，%；，%；，%；商品房銷(xiāo)售價(jià)格2379元/平方米，%。2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。2004年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購(gòu)買(mǎi)力的需求拉動(dòng)的。1998年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。在經(jīng)濟(jì)緊縮的宏觀形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)以住房制度的轉(zhuǎn)軌為契機(jī)，以擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策為動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)增長(zhǎng)。從全國(guó)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。從供給情況看，1998~2003年，%。%。在此基礎(chǔ)上，2003年1~11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資8285億元，%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近3個(gè)百分點(diǎn)。從需求情況看，居民成為商品住宅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主體。%，%。而2004年1~％。居民購(gòu)房能力的變化及購(gòu)買(mǎi)力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開(kāi)發(fā)的根本力量。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)平衡情況看，%%；2002年，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、%；%；12%和15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品住宅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體。而從2003年1~11月的竣工面積數(shù)據(jù)看，%、%、10%%，得到進(jìn)一步優(yōu)化。在商品住宅銷(xiāo)售中，2004年1~，占同期竣工面積的95%。其中，銷(xiāo)售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷(xiāo)售面積增幅大于同期竣工面積增幅3個(gè)百分點(diǎn)，這表明空置矛盾正在得到緩解。從價(jià)格走勢(shì)看，商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升。其中商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，%。2003年1~11月，商品房銷(xiāo)售價(jià)格每平方米為2456元，%。仍顯著低于同期8％左右的GDP增長(zhǎng)幅度，表明房?jī)r(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所能支持的范圍之內(nèi)。2003年我國(guó)出臺(tái)了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點(diǎn)就是要在發(fā)展中求規(guī)范。在2003年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過(guò)熱問(wèn)題。針對(duì)這些問(wèn)題，2003年政府出臺(tái)了一些對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展具有重大意義的政策。年初《國(guó)土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。4月份《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，這對(duì)治理虛假?gòu)V告和重復(fù)抵押，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范市場(chǎng)秩序起到了重要的保障作用。6月，中國(guó)人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范市場(chǎng)秩序、維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。8月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場(chǎng)體系、發(fā)展住房信貸、改進(jìn)規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、整頓市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。《通知》提出要“努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定”，這將是今后若干年里中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要求。二、 ****省****市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)狀況****地處中國(guó)東部沿海開(kāi)放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。****經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對(duì)外開(kāi)放不斷加強(qiáng)，****社會(huì)全面進(jìn)步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，交通通訊日益發(fā)達(dá)，科教和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)欣欣向榮，是****省首批文明城市。****的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟(jì)向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟(jì)指標(biāo)絕對(duì)值增長(zhǎng)較快。，%；，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫(kù)增值