【正文】 市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）廊坊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “ 十五 ” 計劃和遠景目標(biāo)綱要 （ 4）廊坊市 20 2020 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （ 5）廊坊市城市總體規(guī)劃大綱（ 2020— 2020 年） （ 6）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程 建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （ 7）《廊坊市市區(qū)基準(zhǔn)地價》 （ 8）廊坊市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （ 9）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 10）編制《報告》的委托合同 （ 11）其他有關(guān)依據(jù)資料 當(dāng)前我國國民經(jīng)濟正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時，隨著 廊坊 經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使 廊坊 市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為 廊坊 市重點商品住宅建 設(shè)項目工程之一，將為增加 廊坊 市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。項目爭取 2018 年投入使用。 二期主要建設(shè) 5 810住宅樓、物業(yè)用房及部分商 業(yè)，二期總建筑面積為 平方米，其中地上住宅面積為 平方米，地上商業(yè)面積為 平方米，地下室面積為 平方米，公建面積為 平方米 三、問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。 在建設(shè)過程中，要時刻注意政府的各種政策。 地 質(zhì)條 件 水文地 質(zhì)條 件 項 目 區(qū) 工程地 質(zhì) 良好，地 質(zhì)條 件 單 一，地下水 為 第四 紀(jì) 全新 統(tǒng) ， 屬 河湖相沉積層 ，以河流山洪 亞 砂粘土粉 細 砂 為 主，土 層 粒度由上至下逐步 變 粗，含 鈣質(zhì)結(jié)核，建 設(shè) 土 類別為軟 二 類 ，地基土主要持力 層 的承 載 力 為 140Kpa， 淺層 地下水埋深 10～ 15米， 對鋼 筋混凝土 結(jié)構(gòu) 無腐 蝕 性，適宜做建筑 場 地 。年平均地 溫 ℃ ，比年平均 氣溫 高 ℃ 。春季輻 射多， 為 千卡 /平方厘米，夏、秋次之，分 別為 千卡 /平方厘米和 千卡 /平方厘米，冬季 輻 射最少， 為 千卡 /平方厘米。 90 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) 3222 個 行政村，幅 員 面 積 6429 平方公里。其中，第一 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 1741537 萬元，比上年同比增 長 %；第二 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 8802100 萬元，比上年同比增 長 %；第三 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn)總值 5576001 萬元，比上年同比增 長 %。 2020 年第三 產(chǎn)業(yè) 生 產(chǎn) 總值 5576001 萬元，比上年同比增 長 %。 （ 二）市場需求分析 市場需求現(xiàn)狀（銷售情況、銷售價格趨勢、空置情況等） 銷售情況 銷售價格趨勢 現(xiàn)階段需求的主要來源（消費者分析） 現(xiàn)階段需求的主要來源是消費者。美國著名心理學(xué)家馬斯洛的 “ 需要層次理論 ” ，根據(jù)人們對需求的不同程度，把需要劃分為生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我實現(xiàn)需要 5 類，依次由較低到較高層次。直接影響消費者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費需求，主要體現(xiàn)在地域性房產(chǎn)營銷上。是制約和引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的重要外部力量，同時也是消費者獲得和享受合法權(quán)益的重要保障。消費者職業(yè)的不同，消費觀與價值觀也會隨之而變，收入與預(yù)期收入的高低決定了人們的購房選擇。個性因素激發(fā)著消費者的租購欲望。 ③小區(qū)物業(yè)管理水平以及基礎(chǔ)設(shè)施的建 設(shè)情況。 分析二：客戶職業(yè)背景構(gòu)成 分析三：客戶特征描述 他們屬 于社會上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高甚至顯赫的社會地位。 消費者獲取房地產(chǎn)信息的渠道越來越廣泛，有利于消費 者做出明智的購買決策，也增加了消費者鑒別信息真?zhèn)蔚臅r間 （ 3）房地產(chǎn)消費者的購買行為已經(jīng)從單純的滿足居住需要上升到更高的層次 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)消費者在滿足居住需要的同時，對產(chǎn)品的品質(zhì)、建筑形式有了更高的要求，在布局上也更加追求人與環(huán)境的和諧。 （二）用地規(guī)模、用地性質(zhì) 總建筑面積 。 （三）主要經(jīng)濟指標(biāo) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表 項目 指標(biāo) 單位 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 平方米 其中 地上建筑面積（ ） 住宅建筑面積 平方米 綜合 商業(yè) 建筑面積 平方米 配套公建 平方米 地下建筑面積（ ） 地下室 平方米 地下車庫 平方米 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 總戶數(shù) 1223 戶 總 人數(shù) 3914 人 停車位 1476 個 其中 地上 150 個 地下 1326 個 二、項目現(xiàn)狀 項目所 在地交通發(fā)達，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項目周邊無文物景觀及自然保護區(qū)，總體建設(shè)符合 廊坊市 總體發(fā)展規(guī)劃要求?？偼顿Y 65607 萬元。 交通發(fā)達，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項目周邊無文物景觀及自然保護區(qū)，總體建設(shè)符合 廊坊市 總體規(guī)劃要求。 因此，該項目建設(shè)是可行的。 （五）價格定位 700012020 元 /m （六）建筑風(fēng)格定位： 注重景觀建設(shè)，樓與樓之前形成的超大中心綠地以及貫穿小區(qū)的靈動水系將提升居住區(qū)品質(zhì)，使小區(qū)環(huán)境景觀與建 筑內(nèi)部空間融為一體。 商業(yè)建筑面積為 平方米，按均價 10000 元 /平方米銷售，則收入為20418 萬元。 總投資收益率 =（利潤總額 /總投資） *100% =（ 16669/65607） *100% =% 投資利稅率 =【（利潤總額 +營業(yè)稅金及附加） /總投資】 *100% =【（ 16669+5009） /65607】 *100% = % 第八章 項目風(fēng)險承受能力分析 一、 盈虧平衡分析 固定資產(chǎn)投資 31809 萬元，均價 9000 元，變動成本 均 價 9000 元 /m2 318090000/（ 90004200） =662 戶，則盈虧平衡戶數(shù)為662戶。宏觀調(diào)控主要運用價格、稅收、信貸、匯率等經(jīng)濟手段和法律手段及行政手段。因此，促進經(jīng)濟增長是宏觀調(diào)控的最重要的目標(biāo)。就業(yè)是民生之本，是人民群眾改善生活的基本前提和基本途徑。因此必須堅持實行促進就業(yè)的長期戰(zhàn)略和政策，長期將增加就業(yè)的宏觀調(diào)控目標(biāo)落到實處，并嚴(yán)格控制人口和勞動力增長。為了提高就業(yè)彈性，要積極發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)、 第三產(chǎn)業(yè) 、中小企業(yè)、非公有制企業(yè)，要大力推進城鎮(zhèn)化，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)。 我國采取宏觀調(diào)控的手段： （ 1）法律手段，指國家通過制定和運用經(jīng)濟法規(guī)來調(diào)節(jié)經(jīng)濟活動的手段。 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一些舉措 ： ,加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。 ,運用經(jīng)濟手段與法律手段限制炒房行為。 (2)落實《城市房地產(chǎn)管理法》 ,并為開征不動產(chǎn)閑置稅做好準(zhǔn)備。 將舊房進行改造 ,改造居住環(huán)境 ,完善居住功能 ,也可以達到或接近小康住宅居住標(biāo)準(zhǔn)的要求。 對于項目本身存在的不確定風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)建立完善的信息反饋體系，注意事前、事中、事后的分析及改進，時刻把握市場的動態(tài)，將不確定性 風(fēng)險消除在萌芽狀態(tài)。同時，企業(yè)應(yīng)密切注意市場動態(tài)，加強市場營銷運作能力和應(yīng)變能力，與市場緊密結(jié)合，緊隨市場走向，盡力降低市場風(fēng)險。本項目主要建設(shè) 10 棟住宅樓及商業(yè)、配套公建。 本項目建設(shè)地點位于 廊坊市廣陽區(qū)建設(shè)路西側(cè) 。 本項目地理位置、環(huán)境條件優(yōu)越，項目選址符合 廊坊市 城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，工程方案設(shè)計合理，投資估算切合實際，項目具有較好的經(jīng)濟和社會效益。 另外負(fù)責(zé)總論、選址方案、組織機構(gòu)與人力資源的配置、財務(wù)評價、研究結(jié)論與建議等具體工作。根據(jù)市場調(diào)查，結(jié)合廊坊市房地產(chǎn)市場房屋方案，制定了產(chǎn)品方案，并且繪制出選址方案和小區(qū)規(guī)劃簡圖和協(xié)調(diào)組長負(fù)責(zé)了大量的編輯、整理工作。通過多種渠道查閱大量資料，并到附近榮盛華府，格林郡府等可比性項目進行了實地考察，做出了較為全面中肯的市場預(yù)測，為后續(xù)編輯工作奠定了良好的基礎(chǔ)。 十二章 附圖、附表