【正文】 通過多種渠道查閱大量資料，并到附近榮盛華府，格林郡府等可比性項目進行了實地考察，做出了較為全面中肯的市場預測，為后續(xù)編輯工作奠定了良好的基礎。 另外負責總論、選址方案、組織機構與人力資源的配置、財務評價、研究結論與建議等具體工作。 本項目建設地點位于 廊坊市廣陽區(qū)建設路西側 。同時，企業(yè)應密切注意市場動態(tài)，加強市場營銷運作能力和應變能力，與市場緊密結合，緊隨市場走向，盡力降低市場風險。 將舊房進行改造 ,改造居住環(huán)境 ,完善居住功能 ,也可以達到或接近小康住宅居住標準的要求。 ,運用經濟手段與法律手段限制炒房行為。 我國采取宏觀調控的手段： （ 1）法律手段，指國家通過制定和運用經濟法規(guī)來調節(jié)經濟活動的手段。因此必須堅持實行促進就業(yè)的長期戰(zhàn)略和政策，長期將增加就業(yè)的宏觀調控目標落到實處，并嚴格控制人口和勞動力增長。因此，促進經濟增長是宏觀調控的最重要的目標。 總投資收益率 =（利潤總額 /總投資） *100% =（ 16669/65607） *100% =% 投資利稅率 =【（利潤總額 +營業(yè)稅金及附加） /總投資】 *100% =【（ 16669+5009） /65607】 *100% = % 第八章 項目風險承受能力分析 一、 盈虧平衡分析 固定資產投資 31809 萬元，均價 9000 元，變動成本 均 價 9000 元 /m2 318090000/（ 90004200） =662 戶，則盈虧平衡戶數(shù)為662戶。 （五）價格定位 700012020 元 /m （六）建筑風格定位： 注重景觀建設，樓與樓之前形成的超大中心綠地以及貫穿小區(qū)的靈動水系將提升居住區(qū)品質，使小區(qū)環(huán)境景觀與建 筑內部空間融為一體。 交通發(fā)達，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項目周邊無文物景觀及自然保護區(qū)，總體建設符合 廊坊市 總體規(guī)劃要求。 （三）主要經濟指標 主要經濟技術指標表 項目 指標 單位 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑面積 平方米 其中 地上建筑面積（ ） 住宅建筑面積 平方米 綜合 商業(yè) 建筑面積 平方米 配套公建 平方米 地下建筑面積（ ） 地下室 平方米 地下車庫 平方米 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 總戶數(shù) 1223 戶 總 人數(shù) 3914 人 停車位 1476 個 其中 地上 150 個 地下 1326 個 二、項目現(xiàn)狀 項目所 在地交通發(fā)達，信息流暢，環(huán)境優(yōu)美，配套完善，地理位置優(yōu)越，項目周邊無文物景觀及自然保護區(qū)，總體建設符合 廊坊市 總體發(fā)展規(guī)劃要求。 消費者獲取房地產信息的渠道越來越廣泛，有利于消費 者做出明智的購買決策，也增加了消費者鑒別信息真?zhèn)蔚臅r間 （ 3）房地產消費者的購買行為已經從單純的滿足居住需要上升到更高的層次 隨著經濟的發(fā)展，房地產消費者在滿足居住需要的同時，對產品的品質、建筑形式有了更高的要求，在布局上也更加追求人與環(huán)境的和諧。 ③小區(qū)物業(yè)管理水平以及基礎設施的建 設情況。消費者職業(yè)的不同，消費觀與價值觀也會隨之而變，收入與預期收入的高低決定了人們的購房選擇。直接影響消費者對房地產產品的消費需求，主要體現(xiàn)在地域性房產營銷上。 （ 二）市場需求分析 市場需求現(xiàn)狀（銷售情況、銷售價格趨勢、空置情況等） 銷售情況 銷售價格趨勢 現(xiàn)階段需求的主要來源（消費者分析） 現(xiàn)階段需求的主要來源是消費者。其中，第一 產業(yè) 生 產總值 1741537 萬元，比上年同比增 長 %；第二 產業(yè) 生 產總值 8802100 萬元，比上年同比增 長 %；第三 產業(yè) 生 產總值 5576001 萬元，比上年同比增 長 %。春季輻 射多， 為 千卡 /平方厘米，夏、秋次之，分 別為 千卡 /平方厘米和 千卡 /平方厘米，冬季 輻 射最少， 為 千卡 /平方厘米。 地 質條 件 水文地 質條 件 項 目 區(qū) 工程地 質 良好，地 質條 件 單 一，地下水 為 第四 紀 全新 統(tǒng) ， 屬 河湖相沉積層 ，以河流山洪 亞 砂粘土粉 細 砂 為 主，土 層 粒度由上至下逐步 變 粗，含 鈣質結核，建 設 土 類別為軟 二 類 ，地基土主要持力 層 的承 載 力 為 140Kpa， 淺層 地下水埋深 10～ 15米， 對鋼 筋混凝土 結構 無腐 蝕 性，適宜做建筑 場 地 。 二期主要建設 5 810住宅樓、物業(yè)用房及部分商 業(yè)，二期總建筑面積為 平方米，其中地上住宅面積為 平方米，地上商業(yè)面積為 平方米，地下室面積為 平方米，公建面積為 平方米 三、問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續(xù)正在申辦中。因此，住宅建設投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為 廊坊 市重點商品住宅建 設項目工程之一，將為增加 廊坊 市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。 正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產業(yè)之一。因此，本項目的建設是國民經濟發(fā)展的需要。 項目四至： 擬建于廊坊市廣陽區(qū)，東臨建設路，南接支二路，西連支三路，北靠匯源道，路對面是阿爾卡迪亞 。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及 廊坊 的房地產項目開發(fā)程序及規(guī)定。 工程地 質 地貌 屬 永定河沖 積 、洪 積 平原，地形略平坦，地 勢 由西北向 東 南 緩 慢 傾 斜，地面坡降 1/2020～ 1/2500，土 質 肥沃，是河北省的主要 產 糧 縣 之一。多年平均降水量 ，多集中于 9三 個 月，主 導風 向冬季北 風 ，夏季 為東 南 風 。人均生 產總值 36790萬元，比上年同比增 長 %。消費者是市場營銷活動的主體，其購買行為影響著市場運動變化的取向和趨勢。 （ 2）社會因素 ①政策環(huán)境。 ②生活方式 。 4）房地產消費者購買決策過程與分析 （ 1）房地產消費者購買決策的過程 （ 2）房地產消費者行為分析的一般內容 ①誰來買（ W ho）？ ②為什么要買（ Why）？ ③在什么地點買（ W here）？ ④在什么時候買（ W hen）？ ⑤買什么樣的（ What）？ ⑥如何來購買（ How）？ 5）各類房地產項目消費者行為分析 消費者在面對購房置業(yè)及做出購房決定的過程中，針對具體的 不同房地產產品，其選擇方式與原則有所不同。 （ 4）品牌效應的作用日益明顯 好的品牌往往就代表著好口碑、好品質、好物業(yè)，于是就出現(xiàn)越來越多的消費者購房時只認品牌不認房的情形。 本項目選址無壓覆礦床和文物，不影響通航及軍事設施，有利于防洪和排澇等，不會造成相關不利影響，總體建設符合 廊坊市土地利用總體規(guī)劃 要求。 該項目的建設不但可以有效改善 廊坊市人民的居住條件 ， 改善城鄉(xiāng)居民消費環(huán)境和條件，而且有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴大消費，還 可以美化城市環(huán)境，加快現(xiàn)代化建設步伐 ，并且促進房地產市場健康發(fā)展。 二、規(guī)劃設計方案 （一）小區(qū)規(guī)劃圖 （二 ）戶型 （大戶型） （小戶型） 第五章 項目建設進度安排 一、項目實施進度安排 2020 年 10 月完成項目 申請 的 核準 ； 2020 年 1112 月完成初步設計及施工圖設計； 本項目建設期為 3年 ，自 2020年 10月 2018年 9月。 二、 敏感性分析 諸因素不同變動百分比下的內含報酬率 － 30％ － 20％ － 10％ 0 10％ 20％ 30％ 售價 ％ ％ ％ 25％ ％ ％ ％ 銷售量 ％ ％ ％ 25％ ％ ％ ％ 投資額 ％ ％ ％ 25％ ％ ％ ％ 敏感