【正文】 四年河南城建學(xué)院的學(xué)習(xí)生活注定將成為我人生中的一段重要旅程。在本文的撰寫過程中，劉雷老師作為我的指導(dǎo)老師，他治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，學(xué)識(shí)淵博，視野廣闊，為我營造了一種良好的學(xué)術(shù)氛圍。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。因此社會(huì)效益極為可觀。國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目主打中小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，很受顧客親睞，政府建設(shè)保障性安居工程對(duì)商品住宅會(huì)有一定的沖擊，但是影響不會(huì)很大，商品房的主要消費(fèi)人群占社會(huì)人口的大頭，綜合來看，本項(xiàng)目市場前景很好，風(fēng)險(xiǎn)很小。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)市場的不段發(fā)展，房地產(chǎn)技術(shù)也在飛速的發(fā)展，X房地產(chǎn)公司立志要將X住宅小區(qū)項(xiàng)目打造成為一個(gè)集居住、購物、商務(wù)、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的區(qū)域標(biāo)志性社區(qū)，要在大同地區(qū)影響巨大，成為公司的招牌項(xiàng)目。=F/(PV)= ()=(平方米)投資額、銷售收入、銷售成對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感度分析： 敏感度分析表 單位：萬元變化NPV參數(shù)20%10%5%0+5%+10%+20%投 資銷售收入銷售成本根據(jù)表計(jì)算可得：建設(shè)投資平均敏感度=%銷售收入平均敏感度=%銷售成本平均敏感度=%可知凈現(xiàn)值對(duì)銷售收入的變化最為敏感 政策風(fēng)險(xiǎn)2011年開始政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控一直沒有放松手腕，政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 ，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。 各年度計(jì)劃完成開發(fā)量項(xiàng) 目規(guī)模（㎡）2013年2014年2015年2016 1多層商品住宅150000400004000040000300002高層商品住宅200000300004000040000900003其余配套建筑5000020000100001000010000合 計(jì)400000900009000090000130000河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第六章 投資估算及資金籌措第六章 投資估算及資金籌措 投資估算范圍本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資范圍估算，項(xiàng)目內(nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施，如天然氣調(diào)壓站、換熱機(jī)房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開閉所等項(xiàng)目設(shè)施不列入投資估算范圍。④消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)在首層設(shè)置消防控制室，火災(zāi)時(shí)啟動(dòng)相關(guān)消防設(shè)備進(jìn)行滅火，向消防中心報(bào)警并控制切斷非消防電源。②用戶電荷本建設(shè)項(xiàng)目用電負(fù)荷分別有一級(jí)負(fù)荷、二級(jí)負(fù)荷和三級(jí)負(fù)荷。 供熱規(guī)劃本項(xiàng)目采用冬季集中供暖，擬從魏都大道敷設(shè)的市政供熱干線接入。 供水規(guī)劃在該項(xiàng)目南側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 總體規(guī)劃方案X住宅小區(qū)項(xiàng)目總占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個(gè)。其他幾點(diǎn)我們現(xiàn)在無法改變，只能引導(dǎo)，就像大禹治水，只可疏不可堵。 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第四章 項(xiàng)目SWOT分析和定位第四章 項(xiàng)目SWOT分析和定位 項(xiàng)目地塊本項(xiàng)目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。公園華府、碧云天頤園、海晟財(cái)富官邸。綜上所述，根據(jù)大同市房地產(chǎn)場狀況及X集團(tuán)近幾年來各小區(qū)，各種等級(jí)和功能房屋的銷售經(jīng)驗(yàn)綜合分析，本項(xiàng)目擬建房屋價(jià)格確定如下：多層商品住宅銷售價(jià)格: 起價(jià)3200元/㎡ 最高價(jià)4200元/㎡高層商品住宅銷售價(jià)格: 起價(jià)4000元/㎡ 最高價(jià)5000元/㎡商業(yè)建筑銷售價(jià)格: 7000元/㎡隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動(dòng)大同市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。%。其中：，%；，%；，%；，%。大同特色的靈魂在于一軸雙城、古今兼顧的獨(dú)特布局。新鋪設(shè)城市供水管網(wǎng)87公里，新鋪設(shè)城市天然氣管網(wǎng)113公里。一醫(yī)院、五醫(yī)院、中醫(yī)院、六醫(yī)院、二醫(yī)院放療室、衛(wèi)校等開工建設(shè)，三醫(yī)院綜合住院樓、醫(yī)療廢物處理中心完工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%；，%；，%；，%；，%。雖然國家對(duì)房地產(chǎn)市場似乎下了大力氣，但房地產(chǎn)市場似乎完全不受影響。111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤46638億元，%。GDP總額達(dá)到471564億元，剔除物價(jià)上漲因素，%。公司所開發(fā)的項(xiàng)目污染物排放全部達(dá)標(biāo)，工程一次交驗(yàn)合格率達(dá)到100%，年度交付工程優(yōu)良率75%，房屋年平均銷售率85%，業(yè)主入住率達(dá)96%，顧客滿意度達(dá)95%以上。 開發(fā)投資方式本項(xiàng)目由X房地產(chǎn)公司開發(fā)，獨(dú)家籌措資金開發(fā)建設(shè)，投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過自有資金投入，銀行貸款及商品房預(yù)售三條渠道解決。2012年，本項(xiàng)目為X房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項(xiàng)目中的一項(xiàng)，圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號(hào)召，X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)X高檔住宅小區(qū)。項(xiàng)目西邊是御河生態(tài)園，環(huán)境優(yōu)美，足不出戶感受園林風(fēng)景。目 錄第一章 項(xiàng)目總論 1 1 項(xiàng)目名稱 1 項(xiàng)目總體規(guī)劃 1 項(xiàng)目開發(fā)單位 1 項(xiàng)目主管部門 1 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 1 項(xiàng)目周邊環(huán)境 1 項(xiàng)目用地概況 2 報(bào)告編制說明 2 報(bào)告主要分析內(nèi)容 2 3 項(xiàng)目提出背景 3 開發(fā)投資方式 3 開發(fā)單位背景 3 4第二章 投資環(huán)境分析 5 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策 5 地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 6第三章 市場分析 8 8 房地產(chǎn)市場概況 8 經(jīng)濟(jì)適用房情況 9 商品房空置面積 10 商品房價(jià)格的趨勢 10 11 12第四章 項(xiàng)目SWOT分析和定位 15 15 項(xiàng)目概況 15 項(xiàng)目規(guī)劃理念 15 總體規(guī)劃方案 16 項(xiàng)目建設(shè)場地 16 項(xiàng)目SWOT分析 16 X項(xiàng)目優(yōu)勢分析： 16 X項(xiàng)目劣勢分析： 17 X項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析： 17 X項(xiàng)目威脅分析： 17 項(xiàng)目工程規(guī)劃 18 供水規(guī)劃 18 供氣規(guī)劃 18 供熱規(guī)劃 18 雨水、污水排放 19 供電規(guī)劃 19 弱電系統(tǒng) 19第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 21 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 21 2013年度工程計(jì)劃 21 2014年度工程計(jì)劃 21 2015年度工作計(jì)劃 21 2016年度工作計(jì)劃 21第六章 投資估算及資金籌措 23 投資估算范圍 23 投資估算 23 土地購置費(fèi)用 23 工程前期費(fèi)用估算 23 建筑安裝工程費(fèi)用 23 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 24 開發(fā)建設(shè)投資估算 24 投資匯總 24 25 25 25 房屋預(yù)售 25第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 27 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 27 銷售收入 27 損益和利潤分配 27 財(cái)務(wù)指標(biāo) 27 償債能力分析 29 資金來源與運(yùn)用表 29 借款還本付息表 30 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論 30第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 31 31 31 31 政策風(fēng)險(xiǎn) 31 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 32 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 32 市場風(fēng)險(xiǎn) 33 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 33 通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn) 33 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn) 33 通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn) 33第九章 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 35 結(jié)論 35 建議 36附 表 37參考文獻(xiàn) 42致 謝 4247河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項(xiàng)目總論 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目名稱為X住宅小區(qū) 項(xiàng)目總體規(guī)劃，占地面積21萬平方米，總建筑面積40萬平方米（其中公建面積約5萬平方米），綠化率高達(dá)42%，住宅樓共40棟（6層24棟，20層10棟，30層16棟），總戶數(shù)3000戶，地下停車場、露天停車場共有車位2000個(gè)，平方米。 項(xiàng)目南面是永康商貿(mào)城、服裝大世界、義烏小商品市場、萬圣商廈等大型商場，以及正在興建的東小城，各種購場所應(yīng)有盡有。該項(xiàng)目已經(jīng)完成土地征購，現(xiàn)在進(jìn)入項(xiàng)目策劃及前期工作。 開發(fā)單位背景山西X集團(tuán)公司是大同市一家以房地產(chǎn)開發(fā)為紐帶，集建筑施工、道路施工、物業(yè)管理、物資供應(yīng)、商業(yè)貿(mào)易、熱電聯(lián)產(chǎn)為一體的綜合性股份制企業(yè)。在X集團(tuán)公司十多年的發(fā)展過程中，始終以“用戶至上、誠信為本”為集團(tuán)一班注重工程質(zhì)量、信守企業(yè)承諾的工作方針，企業(yè)沒有發(fā)生過一起涉及施工質(zhì)量延期交房以及產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)不到位，夸大宣傳、面積分?jǐn)偟确矫嫱对V，簽訂各種合同履行率達(dá)100%.序號(hào)項(xiàng)目單 位數(shù) 值1總用地面積㎡21萬2規(guī)劃總建筑面積㎡40萬3住宅建筑面積㎡35萬4容積率5綠化率%42%6項(xiàng)目總投資萬元7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元8財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%%9靜態(tài)投資回收期年10銷售收入萬元11利潤萬元河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第二章 投資環(huán)境分析第二章 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及有關(guān)政策2011年：1，較2010年有明顯改善。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善?；仡?011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，延續(xù)始于2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不但盯緊市場變化還持續(xù)加碼調(diào)控?！笆濉逼陂g，大同市委市政府要突出轉(zhuǎn)型發(fā)展，拓寬快速提升大空間。爭取上級(jí)社會(huì)保障、。新增集中供熱面積840萬平方米，拆除191家296臺(tái)燃煤鍋爐，全年二級(jí)以上天氣341天，比上年增加34天，%，降幅位列全省第一。穿越歷史塵埃的古城巍然特立，給我們自信的底氣；彰顯時(shí)代水平的新區(qū)脫穎而出，雖然國家大局方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的各種打壓政策，但對(duì)于大同這樣一個(gè)正在蓬勃發(fā)展，加快步伐建設(shè)的城市來說，房地產(chǎn)還是很有前景與市場的。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，全市房地產(chǎn)新開工建設(shè)步伐放緩。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。②需求量大從目前大同市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。大同市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了優(yōu)異的成績，城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)一步增長，人民生活質(zhì)量不斷提高，給大同市房地產(chǎn)帶來了前所未有的機(jī)遇，隨著人們對(duì)居住條件要求越來越高，良好的居住環(huán)境，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型結(jié)果，價(jià)格適中的住房，能夠極大地刺激消費(fèi)者的購買欲望。 恒圓魏都項(xiàng)目名稱恒圓魏都開發(fā)時(shí)間2011年9月樓盤地址迎賓大橋南 水泉灣開發(fā)商山西世紀(jì)恒圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價(jià)格起價(jià)：3850元/㎡ 均價(jià)：3950元/㎡ 最高價(jià)：4500元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型㎡、㎡、㎡、㎡、㎡占地面積66667平米建筑面積260000平米總戶數(shù)1900停車位地上停車位1300 個(gè)容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)附小、華林商圈、直通大同六中、十中、322醫(yī)院 實(shí)驗(yàn)小學(xué)附小 大同六中 大同十中樓盤分析該項(xiàng)目地理位置不佳，導(dǎo)致樓盤價(jià)格偏低，戶型90%都是中小戶型，與本項(xiàng)目有較大的競爭力項(xiàng)目名稱御河國際該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄。當(dāng)洪峰呼嘯的時(shí)候，我們沒有能力讓它屈服，但可以修條引水渠，把災(zāi)害降到最低。合理劃分功能分區(qū)，組織好不同的交通流線，使建筑與景觀資源相互融合，是整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。在小區(qū)成環(huán)狀布置，保障供水的安全性。 雨水、污水排放項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的雨、污水排放采用分流制排放體制，分別排入市政污水和雨水管網(wǎng)。采用單位面積功率法確定住宅和商業(yè)建筑的負(fù)荷：住宅按照25VA/㎡計(jì)，商業(yè)及配套建筑按80VA/㎡計(jì)，地下室按15VA/㎡計(jì)，加上其他用電，估算總安裝容量為3350KVA。⑤訪客對(duì)講系統(tǒng)在各住宅首層設(shè)置訪客可視對(duì)講裝置，且進(jìn)行連網(wǎng)控制。 投資估算投資估算成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。大同市屬于二、三線城市，房地產(chǎn)受到限制的力度還沒有那么明顯，2011年大同市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，2012年將延續(xù)較好的發(fā)展勢頭，大同市政府作出“十二五”規(guī)劃，重點(diǎn)扶持愈合生態(tài)園這個(gè)城市中軸線，所以，目前項(xiàng)目是在良好的政治環(huán)境下開發(fā)的，受到國家限制政策影響可能性很小。因此本項(xiàng)目不可避免的要運(yùn)用高端的技術(shù)與方法，在