【正文】 建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面都會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)。 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。 通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小對(duì)環(huán)境的破壞。項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。置身其間，耳濡目染，潛移默化，使我不僅接受了全新的思想觀念，樹立了明確的學(xué)術(shù)目標(biāo)，領(lǐng)會(huì)了基本的思考方式，掌握了通用的研究方法，而且還明白了許多待人接物與為人處世的道理。四年來，我的師長(zhǎng)、我的領(lǐng)導(dǎo)、我的同學(xué)給予我的關(guān)心和幫助，使我終身收益，我真心地感謝他們。要做精品。由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，商住結(jié)合使它將成為城市中軸線上又一個(gè)亮點(diǎn)，為大同市的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，使大同市人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表：使大同市人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。本項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。目前，各項(xiàng)目正在辦理規(guī)劃、環(huán)保、可研、批復(fù)、立項(xiàng)、土地預(yù)審等前期手續(xù)，建設(shè)用地和資金已基本落實(shí)。迎合市場(chǎng)需求，所以該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)同樣很低。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析總銷售收入S=PQ總成本C=F+VQ總利潤(rùn)B=SC當(dāng)總成本C=F+VQ時(shí)銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為：=350000*P P=（元）銷售面積的盈虧平衡點(diǎn)為：Q。本項(xiàng)目房屋預(yù)售及銷售款項(xiàng)全部用于再投資直至項(xiàng)目完成。 2016年度工作計(jì)劃整個(gè)社區(qū)全部竣工并交付使用，銷售尾房。③寬帶網(wǎng)系統(tǒng)數(shù)據(jù)光纜從城市相關(guān)部門引來，光纖機(jī)房設(shè)置在電信機(jī)房，經(jīng)總配線架分配至各樓層配線架后，再引至各用戶。①電源及供電電壓10KV電源采用環(huán)網(wǎng)供電，由市政10KV電網(wǎng)引來一路電源，經(jīng)變電所變換成380/220V供住戶使用。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶使用。整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)完整，建筑布局合理，充分利用土地，交通流線順暢，小區(qū)居住品質(zhì)良好。通過社區(qū)景觀、文化、生活空間，營(yíng)造和諧健康的社區(qū)氛圍，使居民生活在和諧、友善、積極、上進(jìn)、健康、樂觀、豁達(dá)的氛圍中，使生活更閑逸、更幸福、更健康。但是想想全國各地都在這種影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)照樣火爆，所以這些影響還不至于成為本項(xiàng)目的硬傷。因此該項(xiàng)目有很大的競(jìng)爭(zhēng)力。2011年大同市房地產(chǎn)市場(chǎng)在售的項(xiàng)目有23個(gè)，經(jīng)調(diào)查分析，御河生態(tài)園帶的項(xiàng)目有12個(gè)，與X小區(qū)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤主要有4個(gè)，恒圓魏都、御河國際深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使大同房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。（目前大同市品質(zhì)較高的項(xiàng)目主要有格蘭云天、巴黎華府、東方羅馬城、御馨花都等）①在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。，%。② 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，施工規(guī)模擴(kuò)大，新開工步伐減緩2011年，商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，%。有特色的城市，才擁有生命，擁有未來，擁有高貴的價(jià)值。新增城市綠化面積701萬平方米。一中新校、二中初中部、實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部工程基本完工。從行業(yè)前景來看，2012年7月房地產(chǎn)價(jià)格將轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)下降時(shí)期。從2010年開始，我國進(jìn)入到了一個(gè)不折不扣的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控年，期間不僅有“新國十條”、“929新政”等國家級(jí)調(diào)控政策的出臺(tái)，更有國務(wù)院各部門及各地方政府跟進(jìn)的部門規(guī)章及地方細(xì)則的推進(jìn)實(shí)施。第一產(chǎn)業(yè)增加值47712億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值220592億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值203260億元，%。 經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，居民就業(yè)和收入取得明顯改善。新開南北路市政道路擴(kuò)改工程。上風(fēng)上水，擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，人類渴望自然，城市呼喚綠色，園林綠化發(fā)展就應(yīng)該以人為本，充分認(rèn)識(shí)和確定人得主體地位和人與環(huán)境的雙向互動(dòng)關(guān)系，滿足人們的休閑、游憩和觀賞的需要，使園林、城市、人三者之間相互依存，融為一體，所以X是理想的宜居之地，更是置業(yè)規(guī)劃成倍增值的財(cái)富之邸。 項(xiàng)目提出背景 近幾年大同市委市政府全力打造了彩色生態(tài)城市，以改善人居條件為出發(fā)點(diǎn)，下大力氣治理環(huán)境污染，狠抓生態(tài)環(huán)境建設(shè)，努力提升人居環(huán)境，高度重視御河生態(tài)園的發(fā)展，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展策略。 項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項(xiàng)目西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷，小區(qū)與魏都大道交叉口有雁北影劇院 、雁北賓館娛樂休閑一步到位。 項(xiàng)目開發(fā)單位本項(xiàng)目由X房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司開發(fā)，公司董事長(zhǎng)為王浩，總經(jīng)理為李國軍，本項(xiàng)目由張楓經(jīng)理負(fù)責(zé)。項(xiàng)目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備，區(qū)域位置極其優(yōu)越。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃2013年初開工建設(shè)，四年內(nèi)全部完成并交付使用。 X集團(tuán)公司始建于1996年，下屬5個(gè)控股子公司：大同市X房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、大同X熱電有限責(zé)任公司、大同華祥物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市萬科隆物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市永華置地有限責(zé)任公司，總注冊(cè)資本13100萬元，總資產(chǎn)12億元。112月累計(jì)，全國財(cái)政收入103740億元，比上年增加20639億元，%。%，保持在較低水平。全年固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)301933億元，%(%)。2011年1月26日出臺(tái)的“新國八條”奠定了中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。確立轉(zhuǎn)型發(fā)展、綠色崛起的戰(zhàn)略，著力推進(jìn)文化名城、旅游名都、生態(tài)名邑、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市“三名一強(qiáng)”建設(shè)步伐，重力突破支柱產(chǎn)業(yè)單一的發(fā)展困局，開辟多元化發(fā)展的廣闊前景，綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)。專項(xiàng)解決122戶關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)36670名職工安置和善后問題。垃圾發(fā)電廠和東郊污水廠中水回用工程投入運(yùn)營(yíng)。而該項(xiàng)目X住宅小區(qū)地址正在這“一軸”之上，具有絕佳的地理優(yōu)勢(shì)，和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，投資開發(fā)的必要性極大。111月，%。⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速，資金來源趨緊2011年，%。③購買力的增強(qiáng)，按揭的作用大同市市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。開發(fā)舒適、美觀、具備以人為本功能的商品化規(guī)模化的住宅小區(qū)，具有廣闊的前景。公園華府開發(fā)時(shí)間2012年3月樓盤地址南三環(huán)與魏都大道交叉口開發(fā)商大同市安家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價(jià)格起價(jià)：3650元/㎡ 均價(jià)：3980元/㎡ 最高價(jià)：5500元/㎡ 建筑類型高層主推戶型㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡占地面積270400㎡建筑面積766332㎡總戶數(shù)4820停車位地上600個(gè) 地下3400個(gè)容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園大同一中 、九中、十一中 、智家堡學(xué)校 、 沃爾瑪購物廣場(chǎng) 居然之家、王府井（規(guī)劃中）、自建商業(yè)街等、自建雙語幼兒園、建行、大同市四醫(yī)院、社區(qū)診所等休閑娛樂設(shè)施、 九州國際餐廳樓盤分析該項(xiàng)目屬于高檔住宅社區(qū)，占地面積大，周邊配套設(shè)施較齊全，但是地理位置離御河生態(tài)園較遠(yuǎn)，目前項(xiàng)目剛開始施工，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，對(duì)本項(xiàng)目影響不大 御河國際東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)中心，西臨古城東門（和陽南門），北望平成大橋。所以從理論上來看，只要方法做到位，X住宅小區(qū)項(xiàng)目是完全可以實(shí)行的。在規(guī)劃中，建筑以點(diǎn)式高層建筑為主，在用地東南角面向新興北路設(shè)置一處中型集中商業(yè)區(qū)，其退后用地紅線近40米形成尺度舒適的活動(dòng)廣場(chǎng)，既可作為商業(yè)推廣宣傳等活動(dòng)的場(chǎng)所，也是居民公共交往與公共生活的絕佳場(chǎng)所。室內(nèi)給水直接由大同市市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供水，采用分區(qū)供水方式。一層以上采用重力排水。③變配電所根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地形建筑方案及供電半徑，擬在負(fù)荷中心設(shè)置一座變電所（變電所采用4臺(tái)1000KVA變壓器），電源經(jīng)變壓器由10KV降為380/220V后，再由若干臺(tái)低壓配電屏配出，分別分給各用電負(fù)荷。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃X住宅小區(qū)整個(gè)工程計(jì)劃分四年(2013年1月—2016年12月)完成，室外工程及環(huán)境工程與建設(shè)工程同步進(jìn)行、同步交工。 土地購置費(fèi)用① 拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為： 居民安置費(fèi)：每畝地補(bǔ)償村委會(huì)20萬元計(jì)算共計(jì)6300萬人民幣。 ：貸款是實(shí)施該工程項(xiàng)目的重要資金來源，本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠實(shí)信用等。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，%。為了打造精品項(xiàng)目，所以在項(xiàng)目招標(biāo)方面也會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，建筑生產(chǎn)力不足會(huì)給項(xiàng)目帶來致命的打擊。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì)，擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、社會(huì)、交通等環(huán)境），所處地塊的發(fā)展前景較好。該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化大同市的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作。其嚴(yán)以律己、寬以待人的崇高風(fēng)范，樸實(shí)無華、平易近人的人格魅力，與無微不至、感人至深的人文關(guān)懷，令人如沐春風(fēng)，倍感溫馨。最后再一次感謝所有在畢業(yè)設(shè)計(jì)中曾經(jīng)幫助過我的良師益友和同學(xué)，以及在設(shè)計(jì)中被我引用或參考的論著的作者。在此向劉雷老師致以衷心的謝意！向他無可挑剔的敬業(yè)精神、嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的治學(xué)態(tài)度、深厚的專業(yè)修養(yǎng)和平易近人的待人方式表示深深的敬意！公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。從社會(huì)效益來說：項(xiàng)目建成后，可提供住宅3000套，將切實(shí)解決該區(qū)域內(nèi)購房人群的生活及居住問題。在實(shí)際操作過程中，如采取科學(xué)和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，其建設(shè)成本，資金投入量仍有下降的空間，從而獲得更多的效益。 通過市場(chǎng)調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息?？h區(qū)23130套。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場(chǎng)前景好，因此X小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。②項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 投資利稅率 投資回收期 ，.投資利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/總投資額100％＝％銷售利潤(rùn)率＝平均利潤(rùn)總額/銷售收入100％＝％靜態(tài)投資回收期＝動(dòng)態(tài)投資回收期＝ 償債能力分析 資金來源與運(yùn)用表 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1資金來源銷售收入自有資金銀行貸款小 計(jì)2資金運(yùn)用開發(fā)成本經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)付利潤(rùn)各期還本付息小 計(jì)3=12歸還墊支利潤(rùn)及凈投資回收（盈余資金） 借款還本付息表 貸款還本付息表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1貸款及還本付息初期貸款本息累計(jì)本金利息本期貸款本期應(yīng)計(jì)利息本期本金歸還本期利息支付期末貸款利息累計(jì)0本年年利率%%%%2償還貸款本息的資金來源投資回收未分配利潤(rùn)其他 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面、經(jīng)濟(jì)效益方面是完全可行的。 , %；其余是房屋預(yù)售及銷售款項(xiàng)。 2015年度工作計(jì)劃2015年度內(nèi)按計(jì)劃建成部分房屋并開始銷售，室外配套項(xiàng)目同步施工。②電視系統(tǒng)電視光纖從有線電視網(wǎng)引來，前端裝置設(shè)置在電信機(jī)房，經(jīng)信號(hào)轉(zhuǎn)換分配后，用同軸電纜引至各用戶，住宅每戶可使用兩個(gè)電視插座?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。d戶均人數(shù)為：住宅生活日用水量為：商業(yè)及配套生活日用水量為：綠化用水量為：不可預(yù)見用水量：總生活用水量： 供氣規(guī)劃本項(xiàng)目以天然氣作為居民生活燃料，由魏都大道引入了天然氣高壓線，建成天然氣高中壓調(diào)壓站。設(shè)計(jì)中形成了商業(yè)和住宅相互依存但又各成體系、互不干擾的格局。項(xiàng)目地處大同市城東，御河西區(qū)，人口密度大，打造市民廣場(chǎng)，為市民提供一個(gè)休閑活動(dòng)場(chǎng)，回饋城市空間。而劣勢(shì)威脅中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，增值稅的影響，這已經(jīng)不是我們所能改變的。根據(jù)以上數(shù)據(jù)資料顯示