【正文】 并按有害類(lèi)、無(wú)機(jī)物、有機(jī)物三類(lèi)分類(lèi)收集，統(tǒng)一清運(yùn)，以體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃原則。屋面防水等級(jí)：二級(jí)。五、建筑物指標(biāo)總建筑面積：住宅： 商業(yè)： 第二節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 一、依據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50010－2002《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB50009－2001《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50011－2001《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ94－94《地基處理技術(shù)規(guī)范》 DGJ08－40－94《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ68－84《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GBJ1687)(2001版)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500961999)(2003版)二、抗震設(shè)防抗震設(shè)防烈度為7度；抗震等級(jí)二級(jí)，Ⅲ類(lèi)場(chǎng)地土。 量用水量標(biāo)準(zhǔn)最高日用水量(m3)備系統(tǒng)設(shè)計(jì)：商業(yè)用房由城市管網(wǎng)直接供水；住宅采用恒壓變頻調(diào)速給水裝置供水，雙電源供電，本工程南北方向較長(zhǎng)，為節(jié)約能源，恒壓均勻供水，提高供水質(zhì)量。 泄洪溝由專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。本工程的商業(yè)用房采用商用空調(diào)機(jī)組的空調(diào)方式，室外機(jī)組設(shè)于規(guī)定的位置。本工程采暖系統(tǒng)分高低區(qū)，為克服自然作用壓頭的影響，各樓設(shè)有熱力入口，供回水主立管采用異程式布置，下供下回。各戶(hù)起居室、臥室散熱器可采用鋼制散熱器，廚房、衛(wèi)生間散熱器可采用鋁合金散熱器。供電系統(tǒng)1)每幢住宅樓的電源從箱式變引出的低壓電纜下接箱引接。消防設(shè)備的電源線和控制線均選用耐火型電纜電線。設(shè)置消防對(duì)講系統(tǒng)。電視插座終端電平要求達(dá)到65~71dB。三、配套設(shè)施設(shè)計(jì)吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時(shí)還采用隔聲措施。固體廢物：主要為拆遷產(chǎn)生的建筑垃圾和施工產(chǎn)生的殘土和廢棄的建筑材料。(3)夜間應(yīng)停止機(jī)械作業(yè)，特別是高噪聲機(jī)械作業(yè)，如打樁機(jī)、推土機(jī)、風(fēng)鉆等。營(yíng)運(yùn)期(1)項(xiàng)目使用后不產(chǎn)生廢氣，采暖由供熱公司提供。分戶(hù)門(mén)均采用防盜保溫門(mén)；門(mén)窗氣密性等級(jí)為Ⅲ級(jí)。燈具以節(jié)能型為主，樓道燈具選用聲光控制型，共用場(chǎng)所的照明安裝節(jié)能控制裝置，以節(jié)約用電。物業(yè)管理公司初步考慮定員40人，其中經(jīng)理1人，辦公室2人，財(cái)務(wù)室2人，保安部25人，維修部5人，家政服務(wù)部5人；人員由社會(huì)公開(kāi)招聘解決。由于本項(xiàng)目擬采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式，針對(duì)不同的單項(xiàng)工程所采取的招標(biāo)方式如下：①勘察設(shè)計(jì)擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)或直接委托方式。建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為7741萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用匯總表序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額(萬(wàn)元)1管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本1%1552銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入2％4613貸款利息%3年/24合 計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資估算綜合以上費(fèi)用。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對(duì)價(jià)格變化。其中營(yíng)業(yè)稅按5%計(jì)取。七、敏感性分析考慮到項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中某些不定因素的變化，將不同程度地影響項(xiàng)目的收益率和凈現(xiàn)值，特選取開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、銷(xiāo)售價(jià)格作為不確定性因素，在正負(fù)5%內(nèi)做單因素敏感性分析，考察財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的變化，結(jié)果見(jiàn)下表：財(cái)務(wù)敏感性分析表指 標(biāo)基本方案投資銷(xiāo)售收入+5%5%+5%5%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期(年)從表中可以看出，銷(xiāo)售價(jià)格最為敏感，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資次之，也就是說(shuō)，銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)部收益率影響較大。，其中申請(qǐng)銀行貸款8000萬(wàn)元，其余企業(yè)自籌和預(yù)售收入。建成后的**.**楓景將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、高品位、高起點(diǎn)、具有現(xiàn)代化氣息的居住小區(qū)。貸款本金在第二年償還4000萬(wàn)元，第三年償還4000萬(wàn)。詳見(jiàn)附表4《銷(xiāo)售收入和稅金估算表》。54第十二章 財(cái)務(wù)分析第一節(jié) 財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，盈利能力計(jì)算項(xiàng)目實(shí)施后的增量效益與評(píng)價(jià)指標(biāo)，為合作開(kāi)發(fā)各方提供決策依據(jù)。預(yù)備費(fèi)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可預(yù)見(jiàn)性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按工程成本的1%計(jì)提153萬(wàn)元。二、項(xiàng)目投資概算項(xiàng)目的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。本項(xiàng)目業(yè)主擬委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。項(xiàng)目建成后，將成立住宅小區(qū)物業(yè)管理公司，歸濰坊**物業(yè)管理有限公司領(lǐng)導(dǎo)。小區(qū)道路燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。第二節(jié) 節(jié)約能源一、節(jié)能設(shè)計(jì)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)①屋面：平屋面采用50厚擠塑板溫層,瓦屋面采用30厚的聚苯板保溫層；②外墻：240厚蒸壓粉煤灰磚，外做40厚聚苯顆粒保溫層；③不采暖樓梯間隔墻：采用240厚蒸壓粉煤灰磚，外做30厚聚苯板保溫層；④門(mén)窗：外圍窗均為塑鋼單框中空玻璃。(8)本項(xiàng)目綠化與建筑安裝爭(zhēng)取同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)完成，盡量減少項(xiàng)目的水土流失。還應(yīng)避免水泥揚(yáng)塵的產(chǎn)生。廢水：施工人員產(chǎn)生的生活污水。第八章 環(huán)境保護(hù)和節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》國(guó)務(wù)院(1998)第253號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》魯政發(fā)[1997]21號(hào)文《山東省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB309693)《山東省廢氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》(DB37/00691)《電磁輻射環(huán)境保護(hù)管理辦法》（1997年1月7日，國(guó)家環(huán)保局）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（1998年11月18日發(fā)布施行）二、建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目地處周?chē)h(huán)境狀況較好，無(wú)污染單位。九、有線電視系統(tǒng)有線電視信號(hào)就近城市有線電視光纜引入控制室后，采用地下敷設(shè)方送達(dá)各住戶(hù)、各建筑。七、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)消控中心設(shè)在首層，具有各種報(bào)警功能，聯(lián)動(dòng)功能和手動(dòng)控制功能。盡量選用節(jié)能燈具。變配電所設(shè)小區(qū)公用變配電所：從計(jì)算數(shù)據(jù)來(lái)看，小區(qū)內(nèi)劃總共設(shè)置2座10KV箱式變電站，負(fù)責(zé)整個(gè)規(guī)劃區(qū)域的電力供應(yīng)。每戶(hù)內(nèi)采暖系統(tǒng)水平管敷設(shè)于本層地板的50毫米厚建筑面層預(yù)留溝槽內(nèi)，為避免熱損失，在溝槽內(nèi)鋪設(shè)20mm厚自帶鋁箔聚苯乙烯板(自熄性)，然后鋪設(shè)采暖管道，并以專(zhuān)用支架固定，再鋪設(shè)陶粒混凝土，上層為水泥沙漿找平。供回水溫為60/40℃。第四節(jié) 采暖方案一、依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》《采暖通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》二、設(shè)計(jì)內(nèi)容本工程空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；本工程通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)；本工程住宅采暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)。三、雨水排水系統(tǒng)雨水自成體系，有組織排水，根據(jù)雨水排放就近原則，多層住宅區(qū)雨水匯集后，沿道路雨水主管線排入章丘路城市排水干管。用水量估算：最高日用水量約1336m179。六、墻砌體部分，MU10蒸壓粉煤灰磚；，MU10蒸壓粉煤灰磚；第三節(jié) 給排水方案一、生活給水系統(tǒng)用水量估算編號(hào)名四、平面布置戶(hù)型面積：考慮售價(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?，每?hù)建筑面積在150300m2為宜。建筑合理使用年限：70年。 管理用房：設(shè)于小區(qū)內(nèi)的公共建筑內(nèi)。建筑平面多樣，局部形成大型室內(nèi)空間，便于各種商業(yè)業(yè)態(tài)的安排。住宅戶(hù)型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進(jìn)行了切合地形的整體設(shè)計(jì)，在考慮戶(hù)外景觀景色引入的同時(shí)，也保證了戶(hù)型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離。這種布局形式強(qiáng)調(diào)景觀的均好性，注重資源的平均分配。污水排入城市污水管網(wǎng)。公共建筑分為小區(qū)配套公建和商業(yè)建筑?！耙画h(huán)”是指環(huán)形特色步行休閑廊道。本著加強(qiáng)內(nèi)部功能組織和便利內(nèi)外交通貫通的原則，在合理組織公共活動(dòng)區(qū)、小區(qū)車(chē)流、人流交通的同時(shí)，考慮休閑景觀功能的需要開(kāi)辟景觀步行系統(tǒng)。在地塊北側(cè)中部為豐富小區(qū)的建筑空間，優(yōu)化區(qū)域的空間天際線，規(guī)劃19棟多層及8棟地層住宅。提出“濰坊第一運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場(chǎng)地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。根據(jù)《濰坊市中心城商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》，規(guī)劃用地南側(cè)為該片區(qū)的商業(yè)集中區(qū)。結(jié)論：城市總體規(guī)劃確定該用地為居住用地，且周邊居住氣氛濃厚，具有居住區(qū)配套的完善條件。地塊內(nèi)有兩條南北向排水溝渠，水深較淺，難以利用。創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、便于分期實(shí)施的現(xiàn)代住區(qū)。規(guī)劃用地南側(cè)緊鄰油田新建的經(jīng)濟(jì)適用房**新區(qū)，西側(cè)臨近西三路與勝南社區(qū)和勝利油**械廠，是油田職工及周邊企業(yè)職工將來(lái)的重要生活片區(qū)。河口區(qū)城市規(guī)劃區(qū)范圍為：東到挑河以東100米，西至沾利河，南到六合鄉(xiāng)行政區(qū)界，北至濱孤路以北1000米，并將孤島、仙河、孤北水庫(kù)納入規(guī)劃區(qū)，總面積245平方公里。，%。全市固定資產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目1091個(gè)，施工項(xiàng)目1214個(gè)，竣工項(xiàng)目924個(gè)，%。工業(yè)保持較快發(fā)展: 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng),，%。07 ′～119176。其中：主要建筑形式為低層住宅。主要由4層加閣樓，5層加閣樓的32個(gè)多層和2個(gè)9層的小高層及商業(yè)組團(tuán)的綜合樓、商業(yè)樓、多層底商、商業(yè)街區(qū)組成；閣樓有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，單獨(dú)出售。西城是老區(qū)，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，生活便利，被稱(chēng)為購(gòu)物的天堂，在濟(jì)南路4公里的距離內(nèi)集中著4萬(wàn)平方米以上的大商場(chǎng)6家，及無(wú)數(shù)的星羅棋布的店鋪?！衿骄鶅r(jià)格分析（普通住宅）東城各個(gè)樓盤(pán)之間由于位置差異、小區(qū)配套、開(kāi)發(fā)商知名度等原因房?jī)r(jià)有差別。東城是居住的寶地。**楓景小區(qū)將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。置身其中，時(shí)尚浪漫渾然天成。并有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、兒童游樂(lè)園、綠色長(zhǎng)廊、休閑樂(lè)園、垂釣樂(lè)園、游艇碼頭、沿湖健身區(qū)配套設(shè)備等。地理位置十分優(yōu)越、交通便捷。三、**地產(chǎn)公司歷年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介**大廈位于濰坊市西城西四路260號(hào)，總建筑面積8400余平方米。**地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中始終堅(jiān)持“誠(chéng)信******”的經(jīng)營(yíng)方針，配合濰坊市整體規(guī)劃建設(shè)發(fā)展，致力于濰坊市的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)事業(yè)。同時(shí)濰坊市發(fā)展較快也為房地產(chǎn)投資帶來(lái)的發(fā)展的機(jī)遇。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、符合國(guó)家行業(yè)規(guī)劃要求本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，符合國(guó)務(wù)院《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》中第二十六條“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”中第二項(xiàng)“國(guó)家住宅示范工程建設(shè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據(jù)自身的購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)、生活品味、家庭特點(diǎn)及收入水平來(lái)選擇。 　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，家庭平均規(guī)模不斷縮小，到1995年統(tǒng)計(jì)，近幾年家庭還日益出現(xiàn)核心化趨勢(shì)。 　?。ㄒ唬┤藗兗揖永砟畹淖兓捤傻漠a(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表。規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰西三路、西二路等城市主干道。**楓景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：濰坊市中心城西城南部，章丘路（西九號(hào)路）以北、棗莊路以南、規(guī)劃南北支路以東、燕山路以西。**楓景小區(qū)二期將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均GDP達(dá)到600800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。2005年七部門(mén)為穩(wěn)定房?jī)r(jià)再出新政是政府決心調(diào)控房?jī)r(jià)的延續(xù)，并且調(diào)控重點(diǎn)由調(diào)控供給向調(diào)控房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)變。人們對(duì)住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個(gè)性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿(mǎn)足網(wǎng)絡(luò)化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。 順應(yīng)住宅商品化的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的“產(chǎn)品觀念”正在走向“市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念”和“社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念”；開(kāi)發(fā)商已從過(guò)去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。二、符合山東省有關(guān)政策要求山東省《2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中指出“把居民住宅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，高檔、平價(jià)住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、使用、流通、增值的良好循環(huán)。**楓景項(xiàng)目定位提出“濰坊第一運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”的理念，以人為本，充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，規(guī)劃中提出結(jié)合小區(qū)主路設(shè)置生態(tài)運(yùn)動(dòng)環(huán)廊，環(huán)廊中設(shè)置林蔭慢跑路，將小型器械健身場(chǎng)地及較大規(guī)模的院落綠地及各種球類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)地連接在一起，在小區(qū)中形成連續(xù)、完整的健身路徑。自公司成立以來(lái)，取得優(yōu)異的