【正文】 都具有極大優(yōu)勢，所以此項目可行。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件基本項目的實際情況，我們認(rèn)為，有必要對計劃書的有關(guān)問題進(jìn)一步做出說明，并提出若干建議： a、由于市場調(diào)研深度有限，本項目各種費用估算及效益評價均是初步的。 由此可見，該項目建成后將具有良好的環(huán)境效益。 （ 5） 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響： 本項目的建設(shè)，將先進(jìn)的施工技術(shù)、高效率的施工組織和新型的材 料引進(jìn)到本地段，這將促使本地域的建筑業(yè)更快地走向現(xiàn)代化，走向高效率，高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)，這將有利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。而對于本地塊，與 附近居住區(qū)相隔較近，可能會出現(xiàn)一些施工擾民的事件，但是否會引 發(fā)較大矛盾，估計可能性會很低。 風(fēng)險控制 工期： 首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計劃，要充分考慮到正常的雨季和其它惡劣的天氣情況，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。實施計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來的資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時機(jī)是否合理，銷售計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機(jī)會上，為項目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計劃，并在實施過程中，盡可能地按照計劃去進(jìn)行，將風(fēng)險減至最小。 住宅銷售部分 表 115 住宅銷售部分敏感性分析 全部 投資 基準(zhǔn) 方案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% 5% 10% 20% 10% 10% 20% 投資凈利潤率升降幅度 % % % % % % % % 由表中數(shù)據(jù)可得： 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。 2．） 銷售部分盈虧平衡分析 ： 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 假定本項目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)住宅銷售率為 X%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。 X） 100% =X% 本項目的息稅前利潤（ EBIT） = 稅前利潤 +利息 =X+X =X 利息保障倍數(shù) = 息稅前利潤 /利息 =X247。 3． 管理人員及人員工資：管理人員工資 X 萬元（其中：管理人勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 員 X 人，專業(yè)技術(shù)人員 X 人，工人 X 人，平均月工資 X 元）。 促銷、分銷策略 廣告和人員促銷相結(jié)合。 物業(yè) :900*20人 *24=43。 i. 住宅： 一期開發(fā)均為住宅，建筑面積 X ii. 車庫： 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 iii. 自行車庫： iv. 管理用房： 開發(fā)成本估算 （ 1） 土地轉(zhuǎn)讓費 、國有土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償費，公司共計投入資金： X 萬元。 vi. 容積率： vii. 綠化率： 36% viii. 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約式建筑 ix. 建設(shè)期限： X 個月 5. 2 規(guī)劃方案 6. 公用工程 “ 翡翠 國際 社區(qū) “住宅小區(qū) 的產(chǎn)品定位于高檔樓盤。 綜合分析 4． 1 和都國際 ： 項目介紹 ：前面已經(jīng)有介紹，此處略 項目動態(tài)：目前處于 銷售 期， 一期推 495 套房源，目前銷售 350 套左右 。 機(jī)會點三：與其他二級城市相同， 內(nèi)江 的房地產(chǎn)開發(fā)也處于較低的水平，房地產(chǎn)開發(fā)的升級換代是必然趨勢， 翡翠 國際 社區(qū) 按照一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)，無論項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計還園林景觀設(shè)計，乃至配套設(shè)計都領(lǐng)先 內(nèi)江 現(xiàn)有最高水平 3 年以上，因此在競爭中的優(yōu)勢明顯，這一點從 翡翠 國際 社區(qū) 面市之日起就受到市民的高度關(guān)注和 內(nèi)江 市政府的多次現(xiàn)場視察就可以看出?？梢姸ㄎ?環(huán)境為主要賣點 ，與本項目的 環(huán)境 定位基本一致。內(nèi)江 第一品牌開發(fā)商 中澤 房產(chǎn)的代表作品，目前售價 5600 元均價。 購房者購房的首選地是 東興區(qū) 東興區(qū)是由于是城市新區(qū)，區(qū)域規(guī)劃更為科學(xué)合理，是目前內(nèi)江新樓勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 盤最集中的板塊，開發(fā)量最大，市場關(guān)注度最高，樓盤規(guī)模及品質(zhì)均相對較高。 舊城區(qū) 東興區(qū) 熱點區(qū)域 熱點區(qū)域 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 3． 2． 4 內(nèi)江 市房地產(chǎn)消費市場特點 消費者群體特征 政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員和公司企業(yè)職員區(qū)域市場購房的主力客群，另外城市化進(jìn)程帶來的郊縣客群和附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群也在逐漸增加。 價格方面，兩板塊間價格差異不大，東興區(qū)樓盤占據(jù)樓盤品質(zhì)、規(guī)模優(yōu)勢；市中區(qū)占據(jù)傳統(tǒng)商業(yè)氛圍濃厚，居住便利度更高的優(yōu)勢，各有其特色。第三章 項目市場前景預(yù)測 3. 1 內(nèi)江 市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 內(nèi)江 市經(jīng)濟(jì)總量及人均 GDP 四川省各城市市區(qū) GDP 四川省各城市市區(qū) GDP占全市比重 四川省各城市人均 GDP 1成都 1攀枝花 % 1攀枝花 43158元 2綿陽 2自貢 % 2成都 39212元 3自貢 3成都 % 3德陽 25479元 4攀枝花 4瀘州 % 4自貢 24030元 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 5瀘州 5綿陽 % 5樂山 22991元 6樂山 6樂山 % 6綿陽 20812元 7宜賓 7廣元 % 7宜賓 19473元 8南充 8南充 % 8雅安 19011元 9德陽 9遂寧 % 9眉山 18717元 10內(nèi)江 10宜賓 % 10內(nèi)江 18642元 11資陽 215億元 11內(nèi)江 % 11資陽 17951元 12遂寧 12眉山 % 12涼山州 17300元 13眉山 13資陽 % 13瀘州 16945元 14廣安 14巴中 % 14廣安 16759元 15廣元 15德陽 % 15遂寧 15226元 16達(dá)州 122億元 16廣安 % 16達(dá)州 14981元 17巴中 17雅安 % 17阿壩州 14772元 18雅安 81億元 18達(dá)州 % 18南充 13185元 2021 及 2021 年 內(nèi)江 市民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 GDP（億元） 增長率 城市 居民 可支配收 （元） 增長率 社會消費品零售額 2021年 % 14324 % 2021年 % 16602 % 從上述兩表可以看出， 內(nèi)江 市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出非常良好的勢頭， GDP增長率和城市居民可支配收入的增長幅度均 高速發(fā)展階段 。 結(jié)論 項目符合市場需要，具備建設(shè)條件，項目的經(jīng)濟(jì)效益較好，投資 回收率較高，償債能力較強，因此項目可行。 2021年全國房地產(chǎn)市場走勢是經(jīng)濟(jì)增長和政府調(diào)控合力的結(jié)果，體現(xiàn)了城市化進(jìn)程和地區(qū)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的內(nèi)在邏輯。 ? 中國的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著 諸多 的問題。 1998 年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。 項目的點式建筑的好處在于讓每戶住戶都有足夠?qū)挼牟晒饷?，而且能完全達(dá)到全明廚明衛(wèi)要求，很多戶型都有錯動挑高陽臺和入戶花園的人性化優(yōu)質(zhì)設(shè)計，無論您是觀景怡情還是種植綠化都體現(xiàn)得恰到好處。托斯卡納已經(jīng)成為一種優(yōu)雅爛漫的生活方式代名詞。 翡翠 國際 社區(qū) 項目所在的區(qū)域是 內(nèi)江 的新城區(qū)，城市形象良好， 項目勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 東接沱江四橋，位于沱江四橋濱水綠帶交匯 處，將來都是市政規(guī)劃的濱河休閑綠道，項目周邊緊鄰西林公園、規(guī)劃中的濕地公園，是城市中罕見的生態(tài)級地段。 區(qū)域內(nèi)金融服務(wù)、商務(wù)酒店、醫(yī)療衛(wèi)生、購物休閑、教育、農(nóng)貿(mào)市場、餐飲等生活配套日臻完善。 上半年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，居全省第 14 位。2＇、東經(jīng) 104176。地塊四周是公路，其中二條主干道，一條是漢安大道，一條是 10 號路，還有一條次道沿江環(huán)繞，地塊呈不規(guī)則形。勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 第一章 總述 1. 1 項目名稱及開發(fā)商 1． 1． 1 項目名稱 “ 翡翠國際 社區(qū) ”住宅小區(qū) . 2 項目地址： 項目東接沱江四橋，位于沱江四橋濱水綠帶交匯處，沿河一帶為市政規(guī)劃的濱河休閑綠道，項目周邊緊鄰西林公園、規(guī)劃中的濕地公園，是城市中罕見的生態(tài)級地段。 項目地塊土地價值分析調(diào)查 土地概述 翡翠 國際社區(qū) 位于四川省內(nèi)江市漢安大道南側(cè)，項目占地約 292 畝，基地地塊較為平整、四向通透。 11＇－ 30176。 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 2021 年上半年 ，內(nèi)江按照市委市政府提出的“一樞紐、一中心、六基地”建設(shè)的宏偉目標(biāo)，緊緊把握“穩(wěn)定增勢、提質(zhì)增效、高位求進(jìn)、加快發(fā)展”的工作基調(diào)，堅持“三個加 快”的發(fā)展思路，著力實施“五大戰(zhàn)略”，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。 市政基礎(chǔ)配套 項目處于 東興區(qū) ，市政及公共配套設(shè)施規(guī)劃科學(xué)而完善 。勁力?金海翡翠城具有非常良好的區(qū)域優(yōu)勢。文藝復(fù)興之城佛羅倫薩也在這個區(qū)域。 總體上反映出 內(nèi)江 作為二級城市的現(xiàn)實居住需要；而在產(chǎn)品形態(tài)上，衍生出頂層空中躍層洋房、底層臨湖墅院洋房創(chuàng)意型產(chǎn)品，共十余種戶型，提供具有未來需求型的中產(chǎn)階級居住需求的產(chǎn)品，戶型多樣、格局豐富。 1． 4． 2 可行性研究依據(jù) 《 內(nèi)江 市城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020）》 《 20212021 年 四川省 統(tǒng)計年鑒》 及歷年 內(nèi)江 市政府工作報告 內(nèi)江 市房地產(chǎn)管理局相關(guān)統(tǒng)計及 內(nèi)江 住房發(fā)展規(guī)劃報告 市場調(diào)查報告 項目立項報告 1. 5 項目概況 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容：住宅 建設(shè)規(guī)模：總建筑面積 56 萬 平方米，一期開發(fā) X 萬 平方米 建筑高度： 23 層 、 32 層、 30 層 、 6+1 層 、 11+1F 層電 建筑結(jié)構(gòu)： X 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 戶型： 兩 房 兩 廳 單 衛(wèi)， 三 房 兩 廳 雙 衛(wèi)， X 房 X 廳 X 衛(wèi)、 X 房X 廳 X 衛(wèi)、 X 房 X 廳 X 衛(wèi) 容積率： 公用配套：會所、標(biāo)準(zhǔn)游泳池、 羽毛球場 、 籃球場 、 健身步道、兒童天地 等 建設(shè)期限： X 個月 投資估算及來源 項目一期總投資： 項目總投資共 X 萬元，其中土地成本費用： X 萬元；土地整治及售樓部費用： X 萬元；勘察設(shè)計： X 萬；項目報建費用： X 萬；建筑安裝費： X 萬元；總平及配套設(shè)施 X 元；工程監(jiān)理 X 萬元；不可預(yù)見費： X 元；期間費用： X 萬元 ,其他權(quán)證費用： 56 萬 項目資金來源： 自籌資金： X 萬元； 銀行貸款： X 萬元； 銷售轉(zhuǎn)投入： X 萬元