【正文】 的時尚特設(shè)和時代氣息，將居住空間安靜的坐落在園林綠化當(dāng)中，創(chuàng)造了良好的歸宿感，明確的向心力和舒展明朗的場所精神； 在整體風(fēng)格協(xié)調(diào)的前提下，各組團(tuán)具有清晰地可識別性，單體建筑具有一定的差異性，尤其是資源分享盡量均好。運(yùn)用當(dāng)?shù)爻Ｓ玫谋憩F(xiàn)形式，同時加入具有特色的東西，形成一個獨(dú)一無二的 XX居住小區(qū)。小區(qū)規(guī)劃布局中高層建筑之間最小間距為 13 米 ,與周邊多層建筑之間最小間距 9 米。對于機(jī)房，內(nèi)墻面采用吸音墻，設(shè)吸音頂，對外采用隔音門。 建筑外墻裝飾物的設(shè)置避免有利于窗外攀爬。綠化設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)緊密結(jié)合，功能上凈化與調(diào)節(jié)基地內(nèi)的空氣質(zhì)量，降低外界噪音，改善小氣侯。 ③ 6 幢：住宅樓，地上有一層 架空層，標(biāo)準(zhǔn)層 23層，地下有 。鄰里之間愉快的交流 、聚會。 規(guī)劃設(shè)計(jì)總體框架 ①強(qiáng)調(diào)全區(qū)建設(shè)的整體性，包括功能布局、分期開發(fā)、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、水系、活動空間分布與市政基礎(chǔ)設(shè)施，統(tǒng)一規(guī)劃，形成統(tǒng)一整體。項(xiàng)目所在地周邊地塊大部分為居民住宅區(qū)，無重大工企業(yè)污染源。無霜期較長，平均為 276天，最長為 330天，最短為 229天，積雪日一般為 1至 8天，平均為 5天，最長達(dá) 19天。 根據(jù)南昌 市 環(huán)境監(jiān)測站《南昌 市 環(huán)境質(zhì)量報告書》（編報日期： 2020 年），項(xiàng)目所在地的地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀達(dá)到《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB38382020)中Ⅲ類水域水質(zhì)要求，區(qū)域。多年平均降雨量 1645mm，年最大降雨量為 2356mm，年最小降雨量為，雨季集中在夏季，占全年總雨量的一半，春秋次之，年均氣溫 ℃ ,最冷月份一月 ,平均氣溫 ℃；最熱月份七月份 ,平均氣溫 ℃；極端最低溫度為－ ℃，極端最高溫度為 ℃。滿足不同層次既經(jīng)濟(jì)承受等要素的影響，從而進(jìn)行合理的分區(qū)及布局。小區(qū)內(nèi)停車采用宅前停放與集中地下停放相結(jié)合，地面機(jī)動車停車位 98 個 ,地下停車位 191 個。 總圖規(guī)劃設(shè)計(jì) 51 ①規(guī)劃設(shè)計(jì)宗旨：以人為本，健康生活，自然而安靜的居住生活是人們追求和向往的，把大自然的綠葉成蔭、鳥語花香帶入千家萬戶，融入人們的日常生活是本規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)最顯著的特色。 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容見下表： ① 1 幢：住宅樓，住宅層高 ，地上有一層，標(biāo)準(zhǔn)層 18層。 （六） 綠化景觀設(shè)計(jì) 本小區(qū) 中心綠軸系統(tǒng)是以一條自南向北的道路為主干，組團(tuán)道路為樹枝、組團(tuán)綠葉，形成一株會呼吸生長的大樹，勾起人們對原先 場地上茂密植被的集體回憶。 每棟住宅首層入口設(shè)有防盜總門，每套住宅均采用防盜功能的分戶門，分門戶上不開氣窗。 噪聲與振動控制： 各專業(yè)設(shè)備使用低噪音，設(shè)備基礎(chǔ)采用隔振處理。第一、二、三、四棟棟樓地上有一層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 18層；第五、 44 六棟樓地上有一層 米高架空層，標(biāo)準(zhǔn)層 23層，地下有 米高地下室。地下車庫結(jié)合人防工程設(shè)計(jì)布置在地塊北端。 ②受金融風(fēng)暴的影響，整個房地產(chǎn)市場低迷，市場上出現(xiàn)了供給大于需求的現(xiàn)象，價格下跌，未來價格也不太可能上漲；好在項(xiàng)目已經(jīng)簽了團(tuán)購協(xié)議，并在協(xié)議中約定了房產(chǎn)均價。 與南昌 市 政府相關(guān)部門簽訂協(xié)議并取得了政府大力支持將把項(xiàng)目的商鋪部分全部用于汽 37 配行業(yè)的招商，形成一條南昌 市 的特色 汽配商業(yè)街；既全面了南昌 市 的公共配套，也形成了南昌 市 前所未有的特色汽配商業(yè)街，還提升了南昌 市 的自身形象和項(xiàng)目的特色、價值。南昌 市 房地產(chǎn)的房價確實(shí)偏低。 XX 住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)商已與南昌 市 印鈔廠工會簽訂了定購合同，項(xiàng)目的住宅部分開發(fā)商只留下十套，剩余部分待項(xiàng)目竣工后全部銷售給南昌 市 印鈔廠工會。南昌市 內(nèi)雖然已有了一個較大規(guī)模的洪城汽配市場，但也遠(yuǎn)不能滿足全南昌 市 的汽配需求，該項(xiàng)目的商鋪全部臨街，是汽配的理想商業(yè)用地，并且與洪城汽配市場呈犄角之勢，滿足了南昌市 剩余汽配市場的需求。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升，洪城汽配、江南飼料原料等專業(yè)市場功能增強(qiáng)。即使加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃沒有落實(shí)，也會形成相應(yīng)預(yù)期，這種預(yù)期顯然不利于扭轉(zhuǎn)當(dāng)前南昌市 房地產(chǎn)市場的衰退態(tài)勢。從影響房地產(chǎn)市場的長期因素看，第三次 “ 嬰兒潮 ” 出生的大量 80后年輕人的結(jié)婚需求，將會有利于近幾年住房剛性需求的增加，過去五年經(jīng)濟(jì)高 速增長形成的居民財富積累的基礎(chǔ)，這些因素都會對促進(jìn)房價的穩(wěn)定起到積極作用。由于 2020年房地產(chǎn)市場成交持續(xù)低迷，期房銷售量下降近 20%，決定了 2020年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會有較大幅度增加。 ④ 加大住房保障建設(shè) 2020年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降， 經(jīng)濟(jì)適用房 投資比重與去年同期基本持平。 ③ 房價出現(xiàn)近 10年來首次下降 各類型房屋銷售價格漲幅逐步回落， 8 月份70大中城市房價出現(xiàn)近 10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數(shù)量逐步增多。商品房銷售面積降 20 幅逐月增加，由 12 月份的 %降為 111月份的 %。個私民營企業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)增加值 億元，利稅 億元。房地產(chǎn)業(yè)快速成長， 2020 年新開工商品房建筑面積 萬平方米，占全市 1/3強(qiáng)，涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。 市 城距市中心僅 15公里，距昌北機(jī)場僅 30公里。16′ ～28176。 （ 4）有財務(wù)分析結(jié)果可見，項(xiàng)目投資稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 117%，高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目有較大的投資吸引力。 2020 年，全 市 總?cè)丝? 萬人，其中男性 萬人，女性 萬人；非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 2020年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，“十五”期間年均遞增 %。小區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù) 474戶，按戶均 ，約 2800人，機(jī)動車停車位為 289個。 1 目錄 一、總論 ................................................................................................. 6 （一）項(xiàng)目背景 ............................................................................... 6 項(xiàng)目概要 ..................................................................................... 6 開發(fā)商概況 ................................................................................. 6 可行性研究報告編制依據(jù) .......................................................... 7 （二）項(xiàng)目概況 ............................................................................... 7 項(xiàng)目 用地 ..................................................................................... 7 建設(shè)規(guī)模 ..................................................................................... 8 主要建筑條件 .............................................................................. 8 項(xiàng)目總投資及融資方案 .............................................................. 8 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ...................................................................... 9 (三 )研究結(jié)論 ................................................................................ 11 （四）該項(xiàng)目住宅部分的團(tuán)購合作關(guān)系 ...................................... 14 二、市場分析與需求預(yù)測 .................................................................... 15 (一 ) 南昌 市 概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況： .................................... 15 （二）市場分析 ............................................................................. 18 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ............................................................................ 18 2 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 .............................................................. 27 （二）目標(biāo)消費(fèi)群體及價格定位 ................................................. 34 本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體： ................................................... 34 項(xiàng)目樓盤價格 ......................................................................... 35 （三）項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 ................................................................. 36 項(xiàng)目與周邊樓盤對比的優(yōu)勢和機(jī)會 ......................................... 36 項(xiàng)目的劣勢和挑戰(zhàn) .................................................................... 39 三、小區(qū)規(guī)劃 ...................................................................................... 39 （一）項(xiàng)目整體規(guī)劃 ................................................................... 39 （二） 總體平面布置 ................................................................. 41 （三） 用地平衡 .......................................................................... 42 （四） ..................................................................... 住宅設(shè)計(jì) 43 （五） 交 通及停車系統(tǒng) ................................................................ 46 （六） 綠化景觀設(shè)計(jì) .................................................................... 47 四、工程設(shè)計(jì)方案 ............................................................................... 48 （一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) ............................................................................. 48 （二）主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 ......................................................... 49 （三）工程方案 ............................................................................. 50 主要建筑設(shè)計(jì) ............................................................................ 50 總圖規(guī)劃設(shè)計(jì) ............................................................................ 50 3 規(guī)劃設(shè)計(jì)總體框架 .