【正文】 南昌 市 內(nèi)沒有經(jīng)濟(jì)適用房，有南昌市區(qū)和南昌 市 大量的房地產(chǎn)剛性需求作支撐，房地產(chǎn)前景十分可觀；南昌 市 的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升趨勢(shì)，剛性需求偏向于南昌 市 這樣的低價(jià)房，投資者偏向于低價(jià)有投資空間的房產(chǎn)；南昌 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求雙方都有需求，因此本項(xiàng)目的開發(fā)能增加南昌 市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，促進(jìn)南昌 市 的建設(shè)，為居民提供良好的居住空間， 34 既符合市場(chǎng)需求又能加大南昌 市 的基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)，新開工商品房建筑面積 萬平方米，占全市 1/3 強(qiáng)，涌現(xiàn)了夢(mèng)里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。 ④ 2020年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn) 短期來看，已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對(duì)開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定， 2020年上半年在 “ 保增長(zhǎng) ” 的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會(huì)有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的政策出臺(tái)。 14 各季度 70大中城市房 23 價(jià)變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。其中，現(xiàn)房銷售面積為 米，同比減少 %；期房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %。 2020 年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %， “ 十五 ” 期間年均遞增%。19′ 、北緯 28176。經(jīng)中國社科院等三家權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)審，該 市 位居全國最具投資潛力中小城市 15 位。該項(xiàng)目為集住宅、商業(yè)、停車等功能為一體的大型民用建筑 ,本工程包括 4 棟 18層住宅樓（ 4樓）、 2 棟 23層住宅樓（ 6樓），臨街2 層商業(yè)用房及一個(gè) 1 層的地下車庫。小區(qū)規(guī)劃居住總戶數(shù) 474戶，按戶均 ，約 2800人，機(jī)動(dòng)車停車位為 289個(gè)。 2020 年，全 市 總?cè)丝? 萬人，其中男性 萬人，女性 萬人；非農(nóng)業(yè)人口 萬人。16′ ～28176。房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)， 2020 年新開工商品房建筑面積 萬平方米，占全市 1/3強(qiáng)，涌現(xiàn)了夢(mèng)里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。商品房銷售面積降 20 幅逐月增加，由 12 月份的 %降為 111月份的 %。 ④ 加大住房保障建設(shè) 2020年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降， 經(jīng)濟(jì)適用房 投資比重與去年同期基本持平。從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期因素看，第三次 “ 嬰兒潮 ” 出生的大量 80后年輕人的結(jié)婚需求，將會(huì)有利于近幾年住房剛性需求的增加，過去五年經(jīng)濟(jì)高 速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ)，這些因素都會(huì)對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升，洪城汽配、江南飼料原料等專業(yè)市場(chǎng)功能增強(qiáng)。 XX 住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)商已與南昌 市 印鈔廠工會(huì)簽訂了定購合同，項(xiàng)目的住宅部分開發(fā)商只留下十套，剩余部分待項(xiàng)目竣工后全部銷售給南昌 市 印鈔廠工會(huì)。 與南昌 市 政府相關(guān)部門簽訂協(xié)議并取得了政府大力支持將把項(xiàng)目的商鋪部分全部用于汽 37 配行業(yè)的招商，形成一條南昌 市 的特色 汽配商業(yè)街；既全面了南昌 市 的公共配套，也形成了南昌 市 前所未有的特色汽配商業(yè)街，還提升了南昌 市 的自身形象和項(xiàng)目的特色、價(jià)值。地下車庫結(jié)合人防工程設(shè)計(jì)布置在地塊北端。 噪聲與振動(dòng)控制： 各專業(yè)設(shè)備使用低噪音，設(shè)備基礎(chǔ)采用隔振處理。 （六） 綠化景觀設(shè)計(jì) 本小區(qū) 中心綠軸系統(tǒng)是以一條自南向北的道路為主干，組團(tuán)道路為樹枝、組團(tuán)綠葉，形成一株會(huì)呼吸生長(zhǎng)的大樹，勾起人們對(duì)原先 場(chǎng)地上茂密植被的集體回憶。 總圖規(guī)劃設(shè)計(jì) 51 ①規(guī)劃設(shè)計(jì)宗旨：以人為本，健康生活，自然而安靜的居住生活是人們追求和向往的，把大自然的綠葉成蔭、鳥語花香帶入千家萬戶，融入人們的日常生活是本規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)最顯著的特色。滿足不同層次既經(jīng)濟(jì)承受等要素的影響，從而進(jìn)行合理的分區(qū)及布局。 根據(jù)南昌 市 環(huán)境監(jiān)測(cè)站《南昌 市 環(huán)境質(zhì)量報(bào)告書》（編報(bào)日期： 2020 年），項(xiàng)目所在地的地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀達(dá)到《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB38382020)中Ⅲ類水域水質(zhì)要求，區(qū)域。項(xiàng)目所在地周邊地塊大部分為居民住宅區(qū)，無重大工企業(yè)污染源。鄰里之間愉快的交流 、聚會(huì)。綠化設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)緊密結(jié)合，功能上凈化與調(diào)節(jié)基地內(nèi)的空氣質(zhì)量，降低外界噪音，改善小氣侯。對(duì)于機(jī)房，內(nèi)墻面采用吸音墻，設(shè)吸音頂，對(duì)外采用隔音門。運(yùn)用當(dāng)?shù)爻Ｓ玫谋憩F(xiàn)形式，同時(shí)加入具有特色的東西，形成一個(gè)獨(dú)一無二的 XX居住小區(qū)。 項(xiàng)目的東、南、北三面與住宅區(qū)相鄰，這使其與相鄰住宅區(qū)形成了一個(gè)大型整體住宅區(qū) ,小型住宅區(qū)之 間 互相彌補(bǔ)、互相影響、互相提升居住價(jià)值，從而提升了項(xiàng)目的居住氛圍和居住質(zhì)量，也提高了本項(xiàng)目的整體居住價(jià)值。 因此該項(xiàng)目是一個(gè)在市場(chǎng)上可行，符合規(guī)劃建設(shè)的優(yōu)良項(xiàng)目。2020 年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，貸款余額 億元。 27 在一系列擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的政策作用下，預(yù)計(jì) 2020年 3 季度宏觀經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)回暖，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，上述促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定因素的影響將會(huì)大于房?jī)r(jià)下行因素的影響，預(yù)計(jì) 2020年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。 2020年，除去經(jīng)濟(jì)適用房投資 增加外， 廉 租房 建設(shè)也大大加快。 同時(shí)，商 品房空置面積較快增加。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %， “ 十五 ” 期間年均遞增 %。境域總面積 ，全 市 轄 16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和向塘省級(jí)開發(fā)區(qū)、南昌小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝凇? 在南昌 市 經(jīng)濟(jì)建設(shè)突飛猛進(jìn)的 狀態(tài)下，本項(xiàng)目的完成能很好的解決南昌 市 及周邊地區(qū)人口的居住問題，為南昌印鈔廠工會(huì)提供良好的居住條件；項(xiàng)目中的商鋪能帶動(dòng)該片區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)，為本項(xiàng)目的住宅部分提供了方便的商業(yè)消費(fèi)并提升了住宅房地產(chǎn)的自身價(jià)值；項(xiàng)目中的車庫部分也能安全方便居民在日常生活中停車，并完善項(xiàng)目居住功能和提升項(xiàng)目的總體價(jià)值。 （ 2）南昌 市 城市規(guī) 劃辦公室已將該地塊規(guī)劃為商住和車庫用地，南昌 市 人民政府出具了國有土地出讓證。 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總用地面積 ，總 建筑面積 。 2020 年，地區(qū)生產(chǎn)總值比 上年增長(zhǎng)%，“十五”期間年均遞增 %，全市 財(cái)政總收入比上年增長(zhǎng) %，年均遞增%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng) 12 %。位處東經(jīng)115176。財(cái)政收入完成 ，增長(zhǎng) %，地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 ，增長(zhǎng) %；市 域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國 A 級(jí)、全省第一。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下四個(gè)特征： ① 房屋交易量持續(xù)下降 2020年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退程度逐季增加。因此， 2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 2020年，受開發(fā)信貸增長(zhǎng)下降和需求市場(chǎng)衰退的影響， 南昌市 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 60%的資金供給源 (國內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款 )都 緊縮 ，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)面臨資金困境，未來企業(yè) 并購重組將會(huì)增加。 商鋪的需求分析： 33 項(xiàng)目的商業(yè)部分做成汽配一條街，隨著南昌市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)增加了南昌 市內(nèi)的交通流動(dòng)量，也增加了對(duì)公共配套的需求，汽配市場(chǎng)的需求逐漸大于供給，可見汽配一條街的規(guī)劃符合南昌 市 市場(chǎng)需求。 （三）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 項(xiàng)目與周邊樓盤對(duì)比的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目在繁華都市南昌市的南昌 市 內(nèi)，這里沒有繁華都市的喧囂與嘈雜、也不似寧靜 的郊野般沉寂與哀怨。整個(gè)住宅小區(qū)總共 6 棟 18～23 層高層住宅 ，西臨迎賓北大道、沿街由南至 42 北依次排列，分別為 4樓 擬建 18 層， 6樓 擬建 23 層。 環(huán)保設(shè)計(jì)： 污水與廢水： 室內(nèi)：污廢水分流； 室外：直接進(jìn)入城市污水系統(tǒng)，或經(jīng)過消毒后進(jìn) 45 入城市污水管道。 （五） 交通及停車系統(tǒng) 本小區(qū)沿迎賓大道設(shè)三個(gè)出入口，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀 ,并與造幣廠生活區(qū)現(xiàn)狀道路連接 ,4米寬的車道環(huán)繞小區(qū) ,最大限度地減少車行道路對(duì)小區(qū)居住秩序和居住環(huán)境氛圍的干擾 ,緊 47 扣 ” 以人為本 ,健康生活 ” 的設(shè)計(jì)主旨進(jìn)行設(shè)計(jì)。已建垃圾站，污水處理站。 ④住 宅建筑、汽配一條街具有鮮明的文化特色和時(shí)代氣息。場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性；場(chǎng)地土質(zhì)對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對(duì)鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。 從區(qū)域環(huán)境保護(hù)角度來說，該項(xiàng)目不在工業(yè)開發(fā)區(qū)，不會(huì)對(duì)健康人群有危害，周邊的環(huán)境對(duì)此項(xiàng)目的建設(shè)也沒有影響，所以說該項(xiàng)目的選址是合理的。綠化設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)緊密結(jié)合，功能上凈化與調(diào)節(jié)基地內(nèi)的空氣質(zhì)量，降低外界噪音，改善小氣侯。 48 道路旁種植樹冠較大的喬木，夏季具有遮陽降溫的作用，建筑 東西北側(cè)，適當(dāng)種植常綠喬木，冬季可以適當(dāng)阻擋寒風(fēng)。 勞動(dòng)保護(hù)： 本小區(qū)設(shè)計(jì)全部選用經(jīng)過勞動(dòng)保護(hù)部門認(rèn)可的電梯。 （三） 用地平衡 規(guī)劃用地平衡表 43 項(xiàng)目 面積（㎡） 占規(guī)劃用地比例（ %） 項(xiàng)目總用地 1973 100 其中建筑基底面積 7531.6 總綠地面積 4954.72 道路及地面停車用地面積 5378.58 其他用地面積 1875 （四） 住宅設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì)融入了衛(wèi)生防疫、環(huán)保、節(jié)能、智能化和無 障礙設(shè)計(jì)。 該項(xiàng)目周邊的樓盤也有很多開發(fā)了商鋪，商鋪的價(jià)格與本項(xiàng)目商鋪的價(jià)格一樣，項(xiàng)目的價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。 商鋪的目標(biāo)銷售群體： ① 汽配連鎖店 ② 經(jīng)營汽配的私營個(gè)體戶 ③ 有意投資的投資商 ④ 汽配經(jīng)銷商 本項(xiàng)目的地下車庫部分出售給居住居民或本項(xiàng)目的商鋪業(yè)主，地上車位為公共使用車位。 南昌 市 的住房消費(fèi)者已不再拘泥于南昌 市本 市 的居民，更輻射到南昌市區(qū)的居民去南昌 31 市 投資買房，南昌 市 住宅和南昌市住宅相比的優(yōu)勢(shì)有： ①面對(duì)南昌市區(qū)高 價(jià)且隨時(shí)可能下跌的房?jī)r(jià)，不如買南昌 市 只有南昌市區(qū)房屋單價(jià)一半的住房； ② 南昌 市 的房地產(chǎn)開發(fā)還只是起步階段，投資購買南昌 市 的房產(chǎn)有很大的投資獲利空間； ③ 南昌 市 環(huán)境優(yōu)美、祥和、寧靜，湖泊眾多，空氣清新，沒有都市的喧囂，好似世外桃源，是都市人休閑度假的好去處； ④ 由于較低的房屋單價(jià)，使得房地產(chǎn)開發(fā)商可以擴(kuò)大套房的建筑面積，這樣消費(fèi)者既可以獲得大面積的住房使用面積，又可以獲得更大面積的小區(qū)活動(dòng)空間；擁有在南昌市區(qū)不能獲得的居住感受。 2020 28 年經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)約為 4 萬套，如果新增 5萬套經(jīng)濟(jì)適用房，則經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)總量將為往年的 1 倍多，今后三年各年經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)占商品住宅竣工套數(shù)的比例達(dá)到 30%左右，而近