【正文】 環(huán)境質量標準 根據南昌 市 環(huán)境監(jiān)測站《南昌 市 環(huán)境質量報告書》（編報日期： 2020年）對該區(qū) 域空氣質量監(jiān)測數(shù)據表明，該區(qū)環(huán)境空氣質量現(xiàn)狀達到《環(huán)境空氣質量標準》（ GB309596）二級標準，區(qū)域內環(huán)境空氣質量現(xiàn)狀較好。 根據《 XX居住小區(qū) 巖土工程勘察報告》 ，場地勘察深度以內分布上層滯水及孔隙承壓水。南昌 市 屬亞熱帶季風濕潤氣候，雨量充 沛，冬寒、春暖、 55 夏熱、秋涼，四季分明。項目 周邊 500m范圍內主要為居民住宅區(qū)，居民住宅區(qū)產生的污染物主要是生活垃圾、廢水和廢氣，廢水經處理后排入梅湖，小區(qū)所產生的生活垃圾經環(huán)衛(wèi)部門集中收集后，送市政生活垃圾站， 垃圾站廢氣的產生不會對小區(qū)居住環(huán)境產生影響。 ⑥規(guī)劃設計布局：本規(guī)劃與建筑設計方案以此為前提，在滿足人與社會交往的同時，讓休閑、文化、綠化環(huán)境成為居住空間怔怔的主題。 53 ②在整體布局的基礎上開發(fā)，使得中心綠化與各景觀節(jié)點緊密的聯(lián)合在一起，包括功能、規(guī)模與景觀。 在交通及停車系統(tǒng)方面，本小區(qū)沿迎賓大道設三個出入口，車行系統(tǒng)呈環(huán)狀 ,并與造幣廠生活區(qū)現(xiàn)狀道路連接 ,4 米寬的車道環(huán)繞小區(qū) ,最大限度地減少車行道路對小區(qū)居住秩序和居住環(huán)境氛圍的干擾 ,緊扣 ”以人為本 ,健康生活 ”的設計主旨進行設計。 出入口設計：公設三個出入口，人車分流，安全科學。本建筑為丙類建筑，按 6 度采用抗震構造措施； ⑤ 本項目地下一層布置戰(zhàn)時 6 級二等人員掩蔽所，防護單元按甲類防空地下室進行設計，人防工程抗力等級為核 6 級、常 6 級。 ④沿街設兩層商業(yè)服務網點，共兩層，一層層高 ，二層層高 ，內有獨立樓梯和獨立廁所。 四、工程設計方案 （一）建設標準 項目方案設計引用的標準及依據： （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（ GBJ50180—93） （ 2）《商業(yè)建筑設計規(guī)范》（ JGJ 62— 90） （ 3）《住宅設計規(guī)范》（ GB500096— 1999） （ 4）《住宅建筑規(guī)范》（ GB50368— 2020） （ 5）《建筑設計防火規(guī)范》（ GB50016— 2020） （ 6）《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB50067— 97） （ 7）《江西省城市規(guī)劃管理技術導則》 49 （ 8）各工種工程設計的國家規(guī)范及地方規(guī)定 （ 9）建設單位提供的設計任務書 （ 10）南昌 市 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局提供的《規(guī)劃紅線圖》及 《規(guī)劃設計條件》 （二）主要建設內容及規(guī)模 開發(fā)城市商品房 ，用地。采用點、線、面相結合的方式，合理搭配樹種、建筑小品、草坪，小徑，建筑等，形成優(yōu)美的整體居住環(huán)境，提供居民良好的活動場地，讓家家戶戶都有良好的室外景觀。地下車庫結合人防工程設計布置在地塊北端。 訪客對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、手動報警系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)等設施采用住宅智能化設計。 安全保衛(wèi) 46 總 平面上考慮小區(qū)總體保衛(wèi)工作，設有圍墻、門衛(wèi)等設施。一般外門窗采用中空玻璃。 地庫換氣通過管道在綠化內放散。且小區(qū)內設有 4 米寬消防車道 ,轉彎半徑最小處 12 米 ,回車場最小 12 米 12米。 該小區(qū)住宅層高均為 米。充分體現(xiàn)了以人為本的設計思想， 小區(qū)內實現(xiàn)了人車分流，綠化覆蓋系數(shù)為 %，項目建成后小區(qū)將處于綠化環(huán)抱中，與周圍環(huán)境相協(xié)調 。本小區(qū)沿迎賓大道設三個出入口，小區(qū)內停車采用宅前停放與集中地下停放相結合，地面機動車停車位 98 個 ,地下停車位 191個。 （二） 總體平面布置 該工程 基地南北約 320米 ,東西約 86米 ,面積 平方米 ,地勢西高東低 ,基地東南 北三面現(xiàn)存有居民樓 。 ②符合城區(qū)規(guī)劃 ③樓盤類 型滿足市場需求 ④交通方便 ⑤規(guī)劃合理的小區(qū)布局，綠化優(yōu)良 ⑥發(fā)展前景和升值空間較大 39 項目的劣勢和挑戰(zhàn) ①離市區(qū)中心不近，公共配套設施不夠完善，不如市中心居住方便；但是項目所在地安靜、空氣清新、交通方便。 該項目在連接南昌 市 和南昌市區(qū)的黃金大道迎賓大道旁，并對著迎賓大道設有三個出入口 ,使該項目的交通環(huán)境優(yōu)越，從該項目到達南昌 38 市繁華市中心車程不足一小時，到達南昌市 區(qū)車程不足半小時。 項目中有 6 棟 1823層高的高層住宅，彰顯了時代氣息，改善了人居環(huán)境，提升了人文價值，使項目在南昌 市 很具有競爭潛力。南昌 市 的經濟 36 建設和房地產還處于起步階段，因此購買南昌市 的房地產具有很大的保值增值空間。 據網絡調查，普遍認為南昌 市 房價偏低，大多數(shù)人 有意購買。 （二）目標消費群體及價格定位 本項目的目標消費群體： 根據南昌 XX發(fā)展有限公司與南昌印鈔廠工會簽訂的 XX商品房團購合作合同，本項目一經竣工驗收，住宅部分除南昌 XX發(fā)展有限公司自留 10套住宅外，其余住宅能全部銷售給南昌印鈔廠工會，工會會把項目住宅 分配給已出資金參與團購的南昌印鈔廠職員。 南昌 市 內沒有經濟適用房，有南昌市區(qū)和南昌 市 大量的房地產剛性需求作支撐，房地產前景十分可觀；南昌 市 的房地產市場處于上升趨勢，剛性需求偏向于南昌 市 這樣的低價房，投資者偏向于低價有投資空間的房產；南昌 市房地產市場的供求雙方都有需求，因此本項目的開發(fā)能增加南昌 市 房地產市場的供應量，促進南昌 市 的建設，為居民提供良好的居住空間， 34 既符合市場需求又能加大南昌 市 的基礎設 施建設。多 為在南昌市內有較穩(wěn)定工作，有一定的經濟基礎，想要在南昌市安家落戶的人群。 商業(yè)建筑的供應分析： 32 項目的商業(yè)部分在政府的大力支持下專門用于汽配的招商，形成商業(yè)汽配一條街。 從 2020 年到 2020 年商品房的建筑施工面積和銷售面積逐年上漲，南昌市房地產市場的住宅和商鋪供應量也在逐年上漲。房地產業(yè)快速成長，新開工商品房建筑面積 萬平方米，占全市 1/3 強，涌現(xiàn)了夢里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤。此外，受宏觀經濟下行和資金緊張狀況影響，估計上半年企業(yè)拿地欲望和開發(fā)土地活動均不會增加。當前，房地產市場已經出現(xiàn)供大于求的狀況，落實 90/70政策中新建的大量中小戶型住宅將陸續(xù)進入竣工狀態(tài)，這種時候 南昌市 大量供給經濟適用房，顯 然不利于這些普通住房的消化吸收，從而加劇 南昌市 房地產市場的調整幅度。 區(qū)域 房地產市場分析 南昌市的房地產市場分析： 自 07 年底國際金融爆發(fā)后，國家進行了一系列的宏觀調控打壓房價，整個房地產市場低迷，南昌市區(qū)的房價自 08 年 7 月后相繼開始下降； 但是 ， 08年 10月以來出臺的兩次房地產救市政策，減免契稅、營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、城市房地產稅等稅費，其中 90平方米以下住宅的稅費優(yōu)惠力度就可以達到 3%，其五年以內住房轉讓 %的營業(yè)稅予以減免，均在一定程度上降低了 南昌市 居民購房負擔，提高了 南昌市 居民住房支付能力。 ④ 2020年房價將會止跌企穩(wěn) 短期來看，已經頒布的減息、稅費優(yōu)惠、對開發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房價的穩(wěn)定， 2020年上半年在 “ 保增長 ” 的大調控目標下，仍可能還會有利于房價穩(wěn)定的政策出臺。同時，受存貨增加的影響， 2020年商品房屋新開工面積增幅會有較大幅度下降，這部分項目對應的新增投資增長也會下降。 2020 年 房地產 市場運行趨勢 ① 商品房屋空置面積會有較大幅度增加 2020年和 2020年商品房屋新開工面積都保持了將近 20%的較大增幅，按照建設周期推算，2020年商品房屋竣工面積增幅將會有較大幅度增加。年初，中央財政安排投入資金 68億元，比去年增加 17億元。 14 各季度 70大中城市房 23 價變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。從環(huán)比來看， 2020年 70大中城市房屋銷售價格下降 %，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %， 90平方米以下商品住宅價格比 年初下跌 %。 111月，商品房新開工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少；商品房施工面積為 萬平方米，同比增長 %，增幅比去年同期減少 ；商品房竣工面積為 萬平方米 ，同比增長 %，增幅比去年同期減少。 2020年 5月，商品房空置面積結束自 2020年下半年以來的負增長局面， 11月底，商品房空置面積為 萬平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3 月底增加 。其中，現(xiàn)房銷售面積為 米，同比減少 %；期房銷售面積為 萬平方米，同比減少 %。當前房地產市場已經出現(xiàn)供大于求的狀況，大中城市房價自 8 月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。外經工作取得新進展，被確定為全省外派勞務輸出基地 市 。2020 年末金融機構存款余額 億元，貸款 18 余額 億元，中介、保險、物管、信息等服務業(yè)成為新亮點。 2020 年，第三產業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %， “ 十五 ” 期間年均遞增%。 2020 年，出生 12568 人，出生率 17 ‰ ；死亡 3432 人，死亡率 ‰ ；自然增長人口 9136 人，自然增長率 ‰ 。境內有全國第二、 江南第一的向塘鐵路貨運編組站。 南昌 市 是省會南昌的南大門，省城近郊，市 城離市區(qū)中心僅 18 公里。19′ 、北緯 28176。 15 二、市場分析與需求預測 (一 ) 南昌 市 概況及經濟發(fā)展基本情況： 南昌 市 歷史悠久，素稱江西 “ 首府首 市 ” ，迄今置 市 2200多年。該項目由公司中、高層房地產開發(fā)經營經驗豐富的管理人員操作，配以先進的經營管理理念和合理的營銷手段，實現(xiàn)項目 的順利開發(fā)。 （ 2）“ XX居住小區(qū)”位置極為優(yōu)越，交通極其方便，該地在連接南昌市區(qū)和南昌 市 的一條黃金大道 —— 迎賓北大道旁；周圍三面臨生活 13 區(qū)住宅及附屬用房等，一面臨街；周邊各類市政配套設施完善，生活方便快捷，使住戶能夠感受到真正不一 樣的都市生活。經中國社科院等三家權威機構聯(lián)合評審，該 市 位居全國最具投資潛力中小城市 15 位。社會消費品零售總額 億元，比上年增長%，“十五”期間年均遞增 %。 南昌 市 作為省會南昌的南大門，省城近郊，全 市已形成一個公路四通八達、航空、水路、黃金十字鐵路樞紐等齊全的交通運輸 網絡。 項目總投資及融資方案 9 估算項目開發(fā)建設投資為 ，其中土地費用 802萬元，前期工程費用 20萬元，基礎設施建設費 80萬元，建筑安裝工程費，開發(fā)間接費 20萬元，管理費用228萬元，利息 ，銷售費用 210萬元，開發(fā)期稅費 78萬元，其他費用 156萬元，不可預見費 392萬元。該項目為集住宅、商業(yè)、停車等功能為一體的大型民用建筑 ,本工程包括 4 棟 18層住宅樓（ 4樓）、 2 棟 23層住宅樓（ 6樓），臨街2 層商業(yè)用房及一個 1 層的地下車庫。 可行性研究報告編制依據 （ 1）《投資項目可行性 研究指南》； （ 2）《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 3）《江西省南昌 市 城市總體規(guī)劃》（ 2020—2020）； （ 4）《南昌 市 統(tǒng)計年鑒》（ 2020— 2020）； （ 5）開發(fā)商提供的項目規(guī)劃與建筑設計方案資料； （ 6）開發(fā)商提供的其它相關資料； （二）項目概況 項目用地 本項目用地位于江西省南昌市南昌 市 迎賓 8 北大道旁。 1 目錄 一、總論 ................................................................................................. 6 （一）項目背景 ............................................................................... 6 項目概要 ..................................................................................... 6 開發(fā)商概況 ................................................................................. 6 可行性研究報告編制依據 ............................