【正文】 (一 )開發(fā)成本 XX 花園土地總成本為： 2025 萬元 則第一期應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀緸?2025 %=579 萬元 表 4 建安成本費(fèi) 序號 項(xiàng)目 單價(jià) (元 /㎡ ) 工程量 (㎡ ) 金額 (萬元 ) 1 土建及裝飾工程費(fèi) 440 62710 2759 2 水電暖安裝工程費(fèi) 90 62710 565 3 小計(jì) 530 62710 3324 26 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心 Tel： (0931)8878602 8733768 (3)建安工程費(fèi)合計(jì)： 2759+565=3324(萬元 ) (1)規(guī)劃管理費(fèi)： 62710 ㎡ 2 元 /㎡ =13 萬元 (2)地質(zhì)勘探費(fèi)： 62710 ㎡ 元 /㎡ =3 萬元 (3)設(shè)計(jì)費(fèi)： 62710 ㎡ 8 元 /㎡ =50 萬元 (4)圖紙審核費(fèi) ： 62710 ㎡ 1 元 /㎡ =6 萬元 (5)預(yù)算編制費(fèi)： 3324 萬元 ‰ =5 萬元 (6)決算審定費(fèi)： 3324 萬元 ‰ =5 萬元 (7)工商簽證費(fèi)： 3324 萬元247。 九、對該項(xiàng)目第一期單獨(dú)進(jìn)行分析 XX 花園整體開發(fā)規(guī)模大，周期長，不確定性因素較多，若不能正常進(jìn)行，則有中斷的可能性。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對建安工程費(fèi)的有效控制，仍然是十分必要而且 重要的。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費(fèi)。 (21510247。 ） =158877(平方米 ) 盈虧平衡點(diǎn) =（ 158877247。（單位產(chǎn)品價(jià)格 單位產(chǎn)品可變成本 單位產(chǎn)品銷售稅金） =6617247。 23 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心 Tel： (0931)8878602 8733768 表 19 資金來源與運(yùn)用表 (財(cái)務(wù)平衡表 ) 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 資金來源 33865 2025 5029 5943 7409 5591 7668 銷售收入 21510 1945 2729 4231 5222 7383 自有資金 5093 2025 0 1500 1568 0 0 貸款 (含利息 ) 7262 3084 1714 1810 369 285 其它收入 0 0 0 0 0 0 0 2 資金運(yùn)用 27372 2025 4073 4399 5181 5373 6321 建設(shè)投資 16976 2025 3820 3948 4502 2681 0 建設(shè)期借款利息 1262 84 214 310 369 285 營業(yè)稅 1183 107 150 233 287 406 土地增值稅 0 0 0 0 0 0 0 所得稅 689 62 87 136 167 237 償還借款本息 7262 1869 5393 3 盈余資金 6493 0 956 1544 2428 218 1347 4 累計(jì)盈余資金 0 956 3200 4928 5146 6493 八、項(xiàng)目的不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。是靜態(tài)指標(biāo)。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 (表 16 及表 17)(全部投資及表自有資金 )計(jì)算可得： 全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： % 基準(zhǔn)收益率 ic的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見表 1 17 所示。 (注：下表中， A1—— 一期住宅， A2—— 二期住宅； A3—— 三期住宅； B1—— 一期別墅； B2—— 二期別墅； B3—— 三期別墅； C1—— 一期商鋪； C2—— 二期商鋪；C3—— 三期商鋪 ) 17 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心 Tel： (0931)8878602 8733768 表 11 銷售收入分期按比例測算表 銷 售 計(jì) 劃 分年度銷售金額 (萬元 ) 年份 銷 售 比 例 銷售面積 (㎡ ) 2 3 4 5 6 合計(jì) 2 30%A1 A1： 13113 1154 1945 30%B1 B1： 3000 450 30%C1 C1： 341 3 30%A1 A1： 13113 1154 2729 30%B1 B1： 3000 450 30%C1 C1： 341 10%A2 A2： 6303 555 10%B2 B2： 1000 150 10%C2 C2： 500 79 4 30%A1 A1： 13113 1154 4231 30%B1 B1： 3000 450 30%C1 C1： 341 20%A2 A2： 12606 1109 20%B2 B2： 2021 300 20%C2 C2： 100 158 10%A3 A3： 5430 478 10%B3 B3： 1080 162 10%C3 C3： 500 79 5 10%A1 A1： 4371 385 5222 10%B1 B1： 1000 150 10%C1 C1： 114 40%A2 A2： 25212 2219 40%B2 B2： 4000 600 40%C2 C2： 200 316 20%A3 A3： 10860 956 20%B3 B3： 2160 324 20%C3 C3： 100 158 6 30%A2 A2： 18909 1664 7383 30%B2 B2： 3000 450 30%C2 C2： 1500 237 70%A3 A3： 38010 3345 70%B3 B3： 7560 1134 70%C3 C3： 3500 553 合計(jì) 100% 1945 2729 4231 5222 7383 21510 18 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心 Tel： (0931)8878602 8733768 表 12 各年銷售收入與預(yù)測匯總表 單位：萬元 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 住宅 14173 1154 1709 2741 3560 5009 別墅 4620 450 600 912 1074 1584 商業(yè)用房 2717 341 420 578 588 790 合計(jì) 21510 1945 2729 4231 5222 7383 (四 )項(xiàng)目利潤估算 項(xiàng)目土地增值稅估算 表如表 13 所示，增值率 0，增值稅率 0； 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算如表 14 所示； 項(xiàng)目稅后利潤測算如表 15 所示，項(xiàng)目稅后利潤總額為 1400 萬元。 (二 )銷售總收入的確定 根據(jù)上述確定的住宅及單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入 (單價(jià)按均價(jià)考慮 )如 表 10所示。具體還本付息計(jì)劃詳見表 9“貸款還本付息估算表”。 14 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價(jià)中心 Tel： (0931)8878602 8733768 本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見表 8“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 (三 )投資成本費(fèi)用估算匯總表 (表 7) 表 7 投資成本費(fèi)用估算匯總表 成 本 項(xiàng) 目 總額 /萬元 (一 )土地成本 2025 1005 1020 (二 )建安工程費(fèi) 11621 (三 )前期工程費(fèi)及期間稅費(fèi) 975 (四 )基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1388 (五 )公建配套 費(fèi) 280 (六 )不可預(yù)見費(fèi) 143 (七 )開發(fā)費(fèi)用 544 (八 )投資總額合計(jì) 16976 (四 )資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道 :一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 第三期可開發(fā) A 組團(tuán)住宅面積 54300 ㎡、 D 組團(tuán)別墅 10800 ㎡、商業(yè)用房 5000㎡。本期多數(shù)樓宇接近酒金公路與酒銀公路，因此防護(hù)綠地和綠化帶的建設(shè)顯得尤為重要。 本區(qū)的密度指標(biāo)詳見下表： 表 2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 居住套數(shù) 2834 套 居住人口 9919 人 總建筑面積 219270 ㎡ 其 中 住宅建筑面積 191840 ㎡ 公共建筑面積 27080 ㎡ 其他建筑面積 350 ㎡ 住宅平均層數(shù) 層 人口毛密度 人 /公頃 住宅面積毛密度 9400 ㎡ /公頃 住宅面積凈密度 13730 ㎡ /公頃 容積率 建 筑 密 度 A組團(tuán) % B 組團(tuán) % C 組團(tuán) % D 組團(tuán) % 綠地率 48% 四、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃 (一 )建設(shè)方式 9