【文章內(nèi)容簡介】 12 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價中心 Tel： (0931)8878602 8733768 (9)質(zhì)檢費(fèi)： 11621 萬元 3‰ =35 萬元 (10) 工程監(jiān)理費(fèi)： 11621 萬元 1%=116 萬元 (11) 消防基金： 219270 ㎡ 3 元 /㎡ =66 萬元 (12) 人防結(jié)建費(fèi)： 219270 ㎡ 2% 785 元 /㎡ =344 萬元 (13) 合計前期工程費(fèi)用為： 975 萬元 表 5 基礎(chǔ)設(shè) 施配套費(fèi) 序號 項(xiàng) 目 計算依據(jù) 金額 (萬元 ) 1 道路工程 23000 ㎡ 60 元 /㎡ 138 2 供水工程 9000 160 元 /m 144 3 排水工程 9000 140 元 /m 126 4 供電工程 變壓器及電纜 170 5 供暖工程 鍋爐 20T2 臺及熱力管網(wǎng) 560 6 綠化工程 200 7 路燈工程 50 合計 1388 公建配套費(fèi)為 280 萬元 (包括中心廣場、垃圾收集站及公廁 ) (11621+975+1388+280) 1%=143 (萬元 ) 開發(fā)成本為以上 7項(xiàng)之和，共計為： 2025+11621+975+1388+280+143=16432(萬元 ) (二 )開發(fā)費(fèi)用 (表 6) 13 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價中心 Tel： (0931)8878602 8733768 表 6 開發(fā)費(fèi)用匯總表 序號 項(xiàng) 目 計 算 依 據(jù) 金額 /萬元 1 管理費(fèi)用 開發(fā)成本 2% 329 2 銷售費(fèi)用 ()+() 215 廣告及市場推廣費(fèi) 銷售收入 %* 銷售手續(xù)費(fèi) 銷售收入 %* 3 貸款利息 詳見“貸款還本付息表” 另計 4 合計 544 *銷售收入來源詳見“銷售收入預(yù)測表”。 (三 )投資成本費(fèi)用估算匯總表 (表 7) 表 7 投資成本費(fèi)用估算匯總表 成 本 項(xiàng) 目 總額 /萬元 (一 )土地成本 2025 1005 1020 (二 )建安工程費(fèi) 11621 (三 )前期工程費(fèi)及期間稅費(fèi) 975 (四 )基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 1388 (五 )公建配套 費(fèi) 280 (六 )不可預(yù)見費(fèi) 143 (七 )開發(fā)費(fèi)用 544 (八 )投資總額合計 16976 (四 )資金籌措與投入計劃及貸款利息 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道 :一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資 (不含貸款利息 )共計 16976 萬元，開發(fā)項(xiàng)目自有資金按總投資的 30%計算，需自有資金 5093萬元，該項(xiàng) 目計劃貸款 6000 萬元 。 項(xiàng)目土地費(fèi)用及一期工程投入資金需 5929 萬元，其中自有資金投入 2025 萬元（占 34%），貸款投入 3000 萬元，剩余投入為預(yù)售房收入。 14 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價中心 Tel： (0931)8878602 8733768 本項(xiàng)目投資計劃與資金籌措情況詳見表 8“投資計劃與資金籌措表”。 銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，首先用于投資，滾動開發(fā)，開發(fā)建設(shè)完成后一次性還本付息。投資后余額在第六年末一次性還本付息。本項(xiàng)目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長期貸款年利率 %。具體還本付息計劃詳見表 9“貸款還本付息估算表”。 表 8 投資計劃與資金籌措表 (I=%) 單位：萬元 序號 項(xiàng) 目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 投資總額 18238 2025 3904 4162 4812 3050 285 建設(shè)投資 16976 2025 3820 3948 4502 2681 貸款利息 1262 84 214 310 369 285 2 資金籌措 18238 2025 3904 4162 4812 3050 285 自有資金 5093 2025 0 1500 1568 借款 (含利息 ) 7262 3084 1714 1810 369 285 銷售收入再投入 5883 820 948 1434 2681 表 9 貸款還本付息估算表 單位：萬元 序 號 項(xiàng) 目 合 計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 1 年初借款累計 3084 4798 6608 5108 2 本年借款 6000 3000 1500 1500 3 本年應(yīng)計利息 1262 84 214 310 369 285 4 本年底本息償還 7262 1869 5393 5 年末借款累計 3084 4798 6608 1869 5393 6 歸還借款本息來源 7262 1869 5393 投資回收 7262 1869 5393 其它收入 注： %； =(年初借本息 累計 +當(dāng)年借款 /2) 年利率。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算 (一 )銷售單價的確定 15 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價中心 Tel： (0931)8878602 8733768 根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定多層住宅第一期售價為 860 元 /㎡，第二期為 880 元 /㎡ ， 第三期為 900 元 /㎡ ， 平均售價為 880 元 /㎡ ， 別墅第一期售價為 1450元 /㎡，第二期為 1500 元 /㎡ ， 第三期為 1550 元 /㎡ ， 平均售價為 1500 元 /㎡，商業(yè)用房平均售價為 1580 元 /㎡，分期分批推出。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮車位出售、出租。 (二 )銷售總收入的確定 根據(jù)上述確定的住宅及單價，計算出實(shí)際的銷售總收入 (單價按均價考慮 )如 表 10所示。 表 10 住宅銷售總收入預(yù)測表 分 類 可銷售面積 (㎡ ) 建議銷售價 (元 /㎡ ) 銷售收入 (萬元 ) 住 宅 第一期 第一批 13113 880 1154 第二批 13113 880 1154 第三批 13113 880 1154 第四批 4371 880 385 第二期 第一批 6303 880 555 第二批 12606 880 1109 第三批 25212 880 2219 第四批 18909 880 1664 第三期 第一批 5430 880 478 第二批 10860 880 956 第三批 38010 880 3345 合計 161040 / 14173 別墅銷售總收入預(yù)測表 分 類 可銷售面積 (㎡ ) 建議銷售價 (元 /㎡ ) 銷售收入 (萬元 ) 別 墅 第一期 第一批 3000 1500 450 第二批 3000 1500 450 第三批 3000 1500 450 第四批 1000 1500 150 第二期 第一批 1000 1500 150 第二批 2021 1500 300 第三批 4000 1500 600 第四批 3000 1500 450 第三期 第一批 1080 1500 162 第二批 2160 1500 324 第三批 7560 1500 1134 合計 30800 / 4620 16 甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價中心 Tel： (0931)8878602 8733768 商業(yè)用房銷售總收入預(yù)測表 分 類 可銷售面積 (㎡ ) 建議銷售價 (元 /㎡ ) 銷售收入 (萬元 ) 商 業(yè) 用 房 第一期 第一批 1580 341 第二批 1580 341 第三批 1580 341 第四批 1580 114 第二期 第一批 500 1580 79 第二批 1000 1580 158 第三批 2021 1580 316 第四批 1500 1580 237 第三期 第一批 500 1580 79 第二批 1000 1580 158 第三批 3500 1580 553 合計 / 2717 (三 )銷售收入分期比例的測算 根據(jù)商品房預(yù)、銷售的有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目總投資達(dá)到 25%，即可辦理商品房預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售。本項(xiàng)目開發(fā)周期為 5 年，建設(shè)期 4 年，共計三期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 根據(jù)計算結(jié)果，銷售收入按比例測算如表 11 所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?12 所示。 (注：下表中， A1—— 一期住宅， A2—— 二期住宅； A3—— 三期住宅； B1—— 一期別墅； B2—— 二期別墅； B3—— 三期別墅； C1—— 一期商鋪； C2—— 二期商鋪；C3—— 三期商鋪 ) 17