【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 報(bào)告就項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、安全措施、建設(shè)工期、項(xiàng)目組織與實(shí)施、投資估算與籌措、社會(huì)效益等方面進(jìn)行分析與論證，結(jié)論為項(xiàng)目可行，建議建設(shè)單位盡快落實(shí)資金和項(xiàng)目審批。 建設(shè)單位概況本項(xiàng)目是由內(nèi)蒙古東冉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司組織開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目法人：郝偉。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告3內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司內(nèi)蒙古東冉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是由內(nèi)蒙古投資有限公司與郝偉共同投資成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)為叁級(jí)，公司成立于 2022年 8月 9日，注冊(cè)資金 1億元人民幣，現(xiàn)辦公場(chǎng)所位于東冉集團(tuán)辦公樓，現(xiàn)在職員工 30人，其中有職稱人員 15人，有崗位證書(shū)人員 5人。公司始終堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向、開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)為龍頭，質(zhì)量為根本的開(kāi)發(fā)理念和經(jīng)營(yíng)方針，不斷留意和觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，積極尋求探索與市場(chǎng)機(jī)制相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)營(yíng)方針。制定一系列可行性目標(biāo)，陸續(xù)完成了重要的開(kāi)發(fā)工程。 報(bào)告編制依據(jù)和范圍可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》2）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版）3）國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等4） 《內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》 （20222020）5） 《鄂爾多斯市東勝城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》6）鄂爾多斯市規(guī)劃局《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件意見(jiàn)書(shū)》7）建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及數(shù)據(jù)8）建設(shè)單位可行性研究報(bào)告編制委托書(shū)可行性研究報(bào)告編制范圍根據(jù)委托單位的要求，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對(duì)以下幾方面進(jìn)行了分析研究：1）項(xiàng)目建設(shè)的必要性研究；2）場(chǎng)址選擇、市政配套設(shè)施及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；3）建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；4）組織機(jī)構(gòu)與人員編制；5）消防安全、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能；6）投資估算、建設(shè)進(jìn)度及資金籌措；7）結(jié)論及建議。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告4內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)舊包府路 P0402a地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)總指標(biāo)項(xiàng) 目 名 稱序號(hào) 名 稱 盛世金城?酈景住宅小區(qū)商住小區(qū) 合 計(jì)1 凈用地面積(m 2) 2 總建筑面積(m 2) 3 地上建筑面積(m 2) 住宅樓(m 2) 綜合樓(m 2) 4 地下建筑面積(m 2) 5 基底面積(m 2) 6 綠化面積(m 2) 7 道路面積(m 2) 8 硬化及人行道面積(m 2) 9 綜合建筑密度(％) 居住建筑密度(％) 商業(yè)建筑密度(％) 10 綜合容積率 居住容積率 商業(yè)容積率 11 綠化率(％) 12 層數(shù) 18層 17/11/7層 13 建筑高度(m) 14 結(jié)構(gòu)形式 采用剪力墻結(jié)構(gòu)15 綜合樓(棟) 1 116 住宅樓（棟） 2 3 517 住宅（戶） 216 338 55418 電梯(部) 8 13 22119 停車位（個(gè)） 216 434 650盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告5內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 地上（個(gè)） 120 120 240 地下（個(gè)） 96 314 410盛世金城?酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào) 名 稱 指 標(biāo) 規(guī)劃條件 備 注1 凈用地面積(m 2) 2 總建筑面積(m 2) 3 地上建筑面積(m 2) 住宅樓(m 2) 綜合樓(m 2) 4 地下建筑面積(m 2) 5 基底面積(m 2) 6 綠化面積(m 2) 7 道路面積(m 2) 8 硬化及人行道面積(m 2) 9 綜合建筑密度(％) 居住建筑密度(％) ％ 符合居?。?0％的規(guī)定 商業(yè)建筑密度(％) 10 綜合容積率 居住容積率 符合居住＜ 的規(guī)定 商業(yè)容積率 11 綠化率(％) ％ 符合＞30％的規(guī)定12 層數(shù) 18層13 建筑高度(m) 符合居?。?0 米14 結(jié)構(gòu)形式 采用剪力墻結(jié)構(gòu)15 綜合樓(棟) 16 住宅樓（棟） 217 住宅（戶） 21618 電梯(部) 819 停車位（個(gè)） 216 居住: 車位/戶盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告6內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 地上（個(gè)） 120 地下（個(gè)） 96 結(jié)論一、結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)方案實(shí)用性和可操作性較強(qiáng)，技術(shù)先進(jìn)可靠，組織管理措施得當(dāng)，示范帶動(dòng)作用大，服務(wù)范圍廣闊，市場(chǎng)前景看好，具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，可以實(shí)現(xiàn)良好的生態(tài)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益，說(shuō)明該項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目建設(shè)條件基本具備，外部交通、通訊、供水及供電條件以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、政策支持條件較好。本報(bào)告認(rèn)為，本項(xiàng)目具有可行性。二、建議加緊前期工作，及時(shí)完成項(xiàng)目開(kāi)工前各項(xiàng)審批手續(xù)；建議建設(shè)單位盡快組織評(píng)審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。精心安排施工，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告7內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司2 項(xiàng)目提出的理由、過(guò)程和必要性 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程近年來(lái)，東勝確立抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)的理念，按照“拉大、補(bǔ)欠、崛起”的建設(shè)思路，拓展城市空間、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三區(qū)” 。按照將東勝建成鄂爾多斯市對(duì)外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍、產(chǎn)業(yè)特色突出、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)的構(gòu)思，在建設(shè)過(guò)程中堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平運(yùn)作”的開(kāi)發(fā)建設(shè)原則，使開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)取得了顯著成績(jī)。城區(qū)面積自撤盟建市的 10萬(wàn)人增加到 55萬(wàn)人，規(guī)劃到 2022年城區(qū)人口將達(dá)到 100萬(wàn)人；隨著城市不斷拓展，城區(qū)面積由 2022年的 ，發(fā)展到 67平方公里。地區(qū)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持全區(qū)領(lǐng)先。地區(qū)生產(chǎn)總值相繼跨越千億元、兩千億元大關(guān)，2022 年達(dá)到 2643億元，五年累計(jì)創(chuàng)造地區(qū)生產(chǎn)總值 8490億元，是“十五”期間的 ，年均增長(zhǎng) ％；人均 GDP 由4600美元增加到 20800美元。財(cái)政總收入 ，五年累計(jì)完成 億元，是“十五”時(shí)期的 ，年均增長(zhǎng) 42%。東勝區(qū)、準(zhǔn)格爾旗和伊金霍洛旗財(cái)政收入突破百億元。固定資產(chǎn)投資完成 1898億元，五年累計(jì)完成 6033億元，是“十五”時(shí)期的 。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全區(qū)領(lǐng)先，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入全國(guó)地級(jí)市前 20位。東勝新區(qū)建設(shè)與舊城改造協(xié)調(diào)推進(jìn)，康巴什新區(qū)與阿鎮(zhèn)呈現(xiàn)一體化發(fā)展態(tài)勢(shì)，市府搬遷入駐康巴什新區(qū)，城市體量快速做大，功能加速完善，品位不斷提升。全市城鎮(zhèn)建成區(qū)面積由 138平方公里拓展到 243平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 70%。 “十一五”期間，東勝區(qū)累計(jì)開(kāi)發(fā)各類地產(chǎn)建筑面積 400萬(wàn)平方米，同時(shí)新建廉租房 1萬(wàn)平方米，重點(diǎn)加大了鐵西新區(qū)和城市“三街一路”兩側(cè)的開(kāi)發(fā)力度，并與舊城區(qū)改造相結(jié)合，成片開(kāi)發(fā)，規(guī)模建設(shè)，使人均居住面積逐步增盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告8內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司加。伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，東勝城市整體功能葉得到不斷提升， “十一五”期間，東勝區(qū)加大了城區(qū)改造力度，大力實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，完成了兩期給水工程，進(jìn)行了城區(qū)供水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)和防洪設(shè)施的新建和改造；完成了污水處理廠改擴(kuò)建工程及垃圾填埋場(chǎng)和無(wú)害化處理工程；加快了城區(qū)水沖式公廁、旱廁及垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的新建和改建步伐。基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋率提高到％，城市的整體功能得到了較大提升。同時(shí)，東勝區(qū)大力實(shí)施景觀綠化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通過(guò)“集中建綠、規(guī)劃增綠、拆舊補(bǔ)綠、拆墻透綠”等措施 i，完成了城市出入口、道路、廣場(chǎng)、公園等綠化工程，使東勝區(qū)城市綠化面積達(dá)到 350萬(wàn)平方米，公共綠地面積 210萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率達(dá)到 ％。隨著全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程的加快，東勝的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市人口的急劇增加和人民生活水平的不斷提高，人民群眾對(duì)城市功能、住房要求越來(lái)越迫切。目前東勝區(qū)的住宅、商業(yè)布局總體上呈分散狀況，一個(gè)重要的原因就是中心城市東勝規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，配置資源集聚，生產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，從而形成強(qiáng)大的輻射和集聚能力，大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口，外來(lái)從業(yè)人員將不斷涌入城市，推動(dòng)城市化進(jìn)程， 隨著城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高和城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，融合商業(yè)和居住等的城市綜合體等需求急劇增加，在這樣的形勢(shì)下項(xiàng)目建設(shè)單位審時(shí)度勢(shì)，決定建設(shè)盛世金城?酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)且人口增速也很快。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2022年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示：2022 年末全國(guó)總?cè)丝谶_(dá) ，自然增長(zhǎng)率超過(guò) 5‰。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場(chǎng)供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。 截止到 2022年底，東勝區(qū)人口約達(dá)到 50多萬(wàn)人，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，人口快速增長(zhǎng)成為必然，然而住宅、商業(yè)的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)人口增長(zhǎng)。如果小康生活的居住標(biāo)準(zhǔn)按 25平方米/人 計(jì)算，那么東勝現(xiàn)有居民達(dá)到小康生盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告9內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司活標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際住房需求量超過(guò) 2150萬(wàn)平方米，再加上這些人工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂(lè)等需要的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房，這巨大的市場(chǎng)需求將對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生積極地推動(dòng)作用。 20世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開(kāi)始步入工作、組建家庭、生兒育女，這無(wú)疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。與此同時(shí)本世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來(lái)的三十年內(nèi)，因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。 同時(shí)，隨著近年來(lái)人們思想觀念的發(fā)展,家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化，呈現(xiàn)出家庭規(guī)模縮小、家庭數(shù)量增多的趨勢(shì)。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住，這使我國(guó)傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變；計(jì)劃生育政策的沿用，使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來(lái)越普遍。因此，居住用房地產(chǎn)需求量呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。城市化進(jìn)程的需要 城市化既是近年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的重要?jiǎng)右?，也給今后 10年、20 年甚至更長(zhǎng)一些時(shí)間中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了廣闊的空間。但是，中國(guó)的城市化無(wú)論就人口規(guī)模還是復(fù)雜性和艱難程度來(lái)說(shuō)，在全世界都是前所未有的。目前，中國(guó)正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。中國(guó)新型城市化的戰(zhàn)略目標(biāo)：從“十二五”時(shí)期開(kāi)始，用 20年時(shí)間解決中國(guó)的“半城市化”問(wèn)題，使我國(guó)的城市化率在 2030年達(dá)到 65%。這意味著要以平均每年 2022萬(wàn)人的速度，到 2030年基本解決 4億農(nóng)民工及其家屬的進(jìn)城和落戶問(wèn)題，使他們享受與城市原有居民同等的公共服務(wù)和各項(xiàng)權(quán)利。城市化的快速推進(jìn)必然帶來(lái)新增城市人口首次置業(yè)需求。按照鄂爾多斯市的人口總量和年均 11％的城市化率增速計(jì)算，保守估計(jì)每年將有超過(guò) 6萬(wàn)人成為城市新增人口，這部分人同樣對(duì)房地產(chǎn)有著剛性需求。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的又一重要因素。 人口的遷移和流動(dòng)不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加，而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。例如,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價(jià)格低的民工公寓；剛步入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房；白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告10內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司交通方便的中高檔社區(qū)。 人民生活水平不斷提高隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，人民生活水平不斷提高。2022 年 9月底，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16934元，同比增長(zhǎng) ％。農(nóng)牧民人均純收入達(dá)到 8737元，同比增長(zhǎng) 9％。在收入增長(zhǎng)的同時(shí)，居民消費(fèi)水平也有顯著提高。2022 年 9月末，全市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到 15422元，增長(zhǎng) ％；農(nóng)牧民人均生活消費(fèi)支出 4858元，增長(zhǎng) ％。根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”,人們收入水平的不斷提高，使其對(duì)住房的要求也隨之發(fā)生變化。 “居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要，而是對(duì)住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風(fēng)格等方面提出了更高層次的需求。因此，由收入因素帶動(dòng)的改善性需求也是我國(guó)房地產(chǎn)需求高位運(yùn)行的重要原因。 鄂爾多斯市 2022年，全市人均 GDP超過(guò) 1萬(wàn)美元，萬(wàn)元生產(chǎn)總值能耗低于全國(guó)平均水平 5個(gè)百分點(diǎn)；人均財(cái)政收入超 1瓦暖；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入新增 1萬(wàn)元，達(dá)到 2萬(wàn)元；農(nóng)牧民人均純收入超 1萬(wàn)元。隨著居民家庭的收入增加，消費(fèi)水平的迅速增加，消費(fèi)支出的迅速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)前景非?？春?。城市拆遷改造的需要 隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對(duì)舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)每年的拆遷計(jì)劃約為 ，實(shí)際拆遷面積約為 1億平方米。按照國(guó)家關(guān)于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來(lái)的被動(dòng)性住房需求，也是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛不可忽視的原因之一。 據(jù) 2022年《鄂爾多斯市政府工作報(bào)告》 ，2022 年?yáng)|勝區(qū)全面推進(jìn)中心城區(qū)棚戶區(qū)改造工程，今年中心城區(qū)舊城改造完成 2萬(wàn)戶、240 萬(wàn)平方米，新開(kāi)工建筑面積 2022萬(wàn)平米以上。投資投機(jī)的需要 隨著我國(guó)經(jīng)