【文章內(nèi)容簡介】 報告就項目建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)條件、環(huán)境保護、安全措施、建設(shè)工期、項目組織與實施、投資估算與籌措、社會效益等方面進行分析與論證，結(jié)論為項目可行，建議建設(shè)單位盡快落實資金和項目審批。 建設(shè)單位概況本項目是由內(nèi)蒙古東冉房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司組織開發(fā)；項目法人：郝偉。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告3內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司內(nèi)蒙古東冉房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司是由內(nèi)蒙古投資有限公司與郝偉共同投資成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級為叁級，公司成立于 2022年 8月 9日，注冊資金 1億元人民幣，現(xiàn)辦公場所位于東冉集團辦公樓，現(xiàn)在職員工 30人，其中有職稱人員 15人，有崗位證書人員 5人。公司始終堅持以市場為導向、開發(fā)為重點，經(jīng)營為龍頭，質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營方針，不斷留意和觀察房地產(chǎn)市場行情，積極尋求探索與市場機制相適應(yīng)的經(jīng)營策略和經(jīng)營方針。制定一系列可行性目標，陸續(xù)完成了重要的開發(fā)工程。 報告編制依據(jù)和范圍可行性研究報告編制依據(jù)1）國家發(fā)展改革委員會《投資項目可行性研究報告指南》2）國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版）3）國家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等4） 《內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》 （20222020）5） 《鄂爾多斯市東勝城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》6）鄂爾多斯市規(guī)劃局《建設(shè)項目規(guī)劃條件意見書》7）建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及數(shù)據(jù)8）建設(shè)單位可行性研究報告編制委托書可行性研究報告編制范圍根據(jù)委托單位的要求，本項目可行性研究報告對以下幾方面進行了分析研究：1）項目建設(shè)的必要性研究；2）場址選擇、市政配套設(shè)施及規(guī)劃設(shè)計方案；3）建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準；4）組織機構(gòu)與人員編制；5）消防安全、環(huán)境保護與節(jié)能；6）投資估算、建設(shè)進度及資金籌措；7）結(jié)論及建議。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告4內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 主要技術(shù)經(jīng)濟指標舊包府路 P0402a地塊經(jīng)濟技術(shù)總指標項 目 名 稱序號 名 稱 盛世金城?酈景住宅小區(qū)商住小區(qū) 合 計1 凈用地面積(m 2) 2 總建筑面積(m 2) 3 地上建筑面積(m 2) 住宅樓(m 2) 綜合樓(m 2) 4 地下建筑面積(m 2) 5 基底面積(m 2) 6 綠化面積(m 2) 7 道路面積(m 2) 8 硬化及人行道面積(m 2) 9 綜合建筑密度(％) 居住建筑密度(％) 商業(yè)建筑密度(％) 10 綜合容積率 居住容積率 商業(yè)容積率 11 綠化率(％) 12 層數(shù) 18層 17/11/7層 13 建筑高度(m) 14 結(jié)構(gòu)形式 采用剪力墻結(jié)構(gòu)15 綜合樓(棟) 1 116 住宅樓（棟） 2 3 517 住宅（戶） 216 338 55418 電梯(部) 8 13 22119 停車位（個） 216 434 650盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告5內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 地上（個） 120 120 240 地下（個） 96 314 410盛世金城?酈景住宅小區(qū)建設(shè)項目經(jīng)濟技術(shù)指標序號 名 稱 指 標 規(guī)劃條件 備 注1 凈用地面積(m 2) 2 總建筑面積(m 2) 3 地上建筑面積(m 2) 住宅樓(m 2) 綜合樓(m 2) 4 地下建筑面積(m 2) 5 基底面積(m 2) 6 綠化面積(m 2) 7 道路面積(m 2) 8 硬化及人行道面積(m 2) 9 綜合建筑密度(％) 居住建筑密度(％) ％ 符合居?。?0％的規(guī)定 商業(yè)建筑密度(％) 10 綜合容積率 居住容積率 符合居?。?的規(guī)定 商業(yè)容積率 11 綠化率(％) ％ 符合＞30％的規(guī)定12 層數(shù) 18層13 建筑高度(m) 符合居?。?0 米14 結(jié)構(gòu)形式 采用剪力墻結(jié)構(gòu)15 綜合樓(棟) 16 住宅樓（棟） 217 住宅（戶） 21618 電梯(部) 819 停車位（個） 216 居住: 車位/戶盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告6內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 地上（個） 120 地下（個） 96 結(jié)論一、結(jié)論本項目建設(shè)方案實用性和可操作性較強，技術(shù)先進可靠，組織管理措施得當，示范帶動作用大，服務(wù)范圍廣闊，市場前景看好，具有較強的盈利能力和抗風險能力，可以實現(xiàn)良好的生態(tài)、社會、經(jīng)濟效益，說明該項目是可行的。本項目建設(shè)條件基本具備，外部交通、通訊、供水及供電條件以及社會經(jīng)濟條件、政策支持條件較好。本報告認為，本項目具有可行性。二、建議加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)；建議建設(shè)單位盡快組織評審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。精心安排施工，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標的完成。盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告7內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司2 項目提出的理由、過程和必要性 項目提出的理由與過程近年來，東勝確立抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟建設(shè)的理念，按照“拉大、補欠、崛起”的建設(shè)思路，拓展城市空間、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三區(qū)” 。按照將東勝建成鄂爾多斯市對外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成為經(jīng)濟發(fā)展活躍、產(chǎn)業(yè)特色突出、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)的構(gòu)思，在建設(shè)過程中堅持“高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高水平運作”的開發(fā)建設(shè)原則，使開發(fā)區(qū)建設(shè)取得了顯著成績。城區(qū)面積自撤盟建市的 10萬人增加到 55萬人，規(guī)劃到 2022年城區(qū)人口將達到 100萬人；隨著城市不斷拓展，城區(qū)面積由 2022年的 ，發(fā)展到 67平方公里。地區(qū)綜合實力明顯增強，經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持全區(qū)領(lǐng)先。地區(qū)生產(chǎn)總值相繼跨越千億元、兩千億元大關(guān)，2022 年達到 2643億元，五年累計創(chuàng)造地區(qū)生產(chǎn)總值 8490億元，是“十五”期間的 ，年均增長 ％；人均 GDP 由4600美元增加到 20800美元。財政總收入 ，五年累計完成 億元，是“十五”時期的 ，年均增長 42%。東勝區(qū)、準格爾旗和伊金霍洛旗財政收入突破百億元。固定資產(chǎn)投資完成 1898億元，五年累計完成 6033億元，是“十五”時期的 。主要經(jīng)濟指標全區(qū)領(lǐng)先，綜合經(jīng)濟實力進入全國地級市前 20位。東勝新區(qū)建設(shè)與舊城改造協(xié)調(diào)推進，康巴什新區(qū)與阿鎮(zhèn)呈現(xiàn)一體化發(fā)展態(tài)勢，市府搬遷入駐康巴什新區(qū)，城市體量快速做大，功能加速完善，品位不斷提升。全市城鎮(zhèn)建成區(qū)面積由 138平方公里拓展到 243平方公里，城鎮(zhèn)化率達到 70%。 “十一五”期間，東勝區(qū)累計開發(fā)各類地產(chǎn)建筑面積 400萬平方米，同時新建廉租房 1萬平方米，重點加大了鐵西新區(qū)和城市“三街一路”兩側(cè)的開發(fā)力度，并與舊城區(qū)改造相結(jié)合，成片開發(fā)，規(guī)模建設(shè)，使人均居住面積逐步增盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告8內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司加。伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，東勝城市整體功能葉得到不斷提升， “十一五”期間，東勝區(qū)加大了城區(qū)改造力度，大力實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，完成了兩期給水工程，進行了城區(qū)供水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)和防洪設(shè)施的新建和改造；完成了污水處理廠改擴建工程及垃圾填埋場和無害化處理工程；加快了城區(qū)水沖式公廁、旱廁及垃圾轉(zhuǎn)運站的新建和改建步伐?；A(chǔ)設(shè)施覆蓋率提高到％，城市的整體功能得到了較大提升。同時，東勝區(qū)大力實施景觀綠化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通過“集中建綠、規(guī)劃增綠、拆舊補綠、拆墻透綠”等措施 i，完成了城市出入口、道路、廣場、公園等綠化工程，使東勝區(qū)城市綠化面積達到 350萬平方米，公共綠地面積 210萬平方米，綠化覆蓋率達到 ％。隨著全面建設(shè)小康社會進程的加快，東勝的經(jīng)濟高速發(fā)展，城市人口的急劇增加和人民生活水平的不斷提高，人民群眾對城市功能、住房要求越來越迫切。目前東勝區(qū)的住宅、商業(yè)布局總體上呈分散狀況，一個重要的原因就是中心城市東勝規(guī)模遠遠達不到要求，配置資源集聚，生產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后。隨著城市規(guī)模的擴大，從而形成強大的輻射和集聚能力，大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口，外來從業(yè)人員將不斷涌入城市，推動城市化進程， 隨著城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高和城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，融合商業(yè)和居住等的城市綜合體等需求急劇增加，在這樣的形勢下項目建設(shè)單位審時度勢，決定建設(shè)盛世金城?酈景住宅小區(qū)建設(shè)項目。 項目建設(shè)的必要性中國是一個人口大國且人口增速也很快。根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的 2022年統(tǒng)計公報顯示：2022 年末全國總?cè)丝谶_ ，自然增長率超過 5‰。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品,必然需要大量的市場供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。 截止到 2022年底，東勝區(qū)人口約達到 50多萬人，隨著城鄉(xiāng)一體化進程加快，人口快速增長成為必然，然而住宅、商業(yè)的增長遠遠不能適應(yīng)人口增長。如果小康生活的居住標準按 25平方米/人 計算，那么東勝現(xiàn)有居民達到小康生盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告9內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司活標準的實際住房需求量超過 2150萬平方米，再加上這些人工作、學習、休閑娛樂等需要的經(jīng)營、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房，這巨大的市場需求將對該地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生積極地推動作用。 20世紀八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女，這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。與此同時本世紀初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi)，因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強勁。 同時，隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展,家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化，呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢。年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住，這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變；計劃生育政策的沿用，使得三口之家、老人獨居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。因此，居住用房地產(chǎn)需求量呈現(xiàn)擴大趨勢。城市化進程的需要 城市化既是近年來中國經(jīng)濟快速增長的重要動因，也給今后 10年、20 年甚至更長一些時間中國經(jīng)濟的發(fā)展提供了廣闊的空間。但是，中國的城市化無論就人口規(guī)模還是復雜性和艱難程度來說，在全世界都是前所未有的。目前，中國正處在城市化進程高速發(fā)展的時期。中國新型城市化的戰(zhàn)略目標：從“十二五”時期開始，用 20年時間解決中國的“半城市化”問題，使我國的城市化率在 2030年達到 65%。這意味著要以平均每年 2022萬人的速度，到 2030年基本解決 4億農(nóng)民工及其家屬的進城和落戶問題，使他們享受與城市原有居民同等的公共服務(wù)和各項權(quán)利。城市化的快速推進必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求。按照鄂爾多斯市的人口總量和年均 11％的城市化率增速計算，保守估計每年將有超過 6萬人成為城市新增人口，這部分人同樣對房地產(chǎn)有著剛性需求。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。 人口的遷移和流動不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加，而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。例如,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價格低的民工公寓；剛步入社會的大學畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟適用房；白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、盛世金城酈景住宅小區(qū)建設(shè)項目 可行性研究報告10內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司交通方便的中高檔社區(qū)。 人民生活水平不斷提高隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民可支配收入也呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢，人民生活水平不斷提高。2022 年 9月底，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16934元，同比增長 ％。農(nóng)牧民人均純收入達到 8737元，同比增長 9％。在收入增長的同時，居民消費水平也有顯著提高。2022 年 9月末，全市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出達到 15422元，增長 ％；農(nóng)牧民人均生活消費支出 4858元，增長 ％。根據(jù)馬斯洛的“需求層次理論”,人們收入水平的不斷提高，使其對住房的要求也隨之發(fā)生變化。 “居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要，而是對住房的質(zhì)量、大小、結(jié)構(gòu)、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風格等方面提出了更高層次的需求。因此，由收入因素帶動的改善性需求也是我國房地產(chǎn)需求高位運行的重要原因。 鄂爾多斯市 2022年，全市人均 GDP超過 1萬美元，萬元生產(chǎn)總值能耗低于全國平均水平 5個百分點；人均財政收入超 1瓦暖；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入新增 1萬元，達到 2萬元；農(nóng)牧民人均純收入超 1萬元。隨著居民家庭的收入增加，消費水平的迅速增加，消費支出的迅速增長，房地產(chǎn)前景非常看好。城市拆遷改造的需要 隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國每年的拆遷計劃約為 ，實際拆遷面積約為 1億平方米。按照國家關(guān)于拆遷安置“拆一、建一、還一”的原則,城市拆遷改造帶來的被動性住房需求，也是目前房地產(chǎn)市場需求旺盛不可忽視的原因之一。 據(jù) 2022年《鄂爾多斯市政府工作報告》 ，2022 年東勝區(qū)全面推進中心城區(qū)棚戶區(qū)改造工程，今年中心城區(qū)舊城改造完成 2萬戶、240 萬平方米，新開工建筑面積 2022萬平米以上。投資投機的需要 隨著我國經(jīng)