【文章內(nèi)容簡介】 基礎(chǔ)工作，也是項目投資控制的關(guān)鍵，建設(shè)單位應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的單位開展這方面的工作，充分做好建筑方案的比選工作，從而為項目的建設(shè)與投資控制打下良好的基 6 礎(chǔ)。 (2) 工程 質(zhì)量是項目的生命線，建設(shè)單位應(yīng)嚴格控制好工程的發(fā)包與材料采購，通過公平競爭、擇優(yōu)選取的招投標形式，選擇合格的施工單位和材料廠商，確保施工質(zhì)量和工程進度。 (3) 資金是項目順利進行的保證，建設(shè)單位應(yīng)精心安排好工程進度計劃，確保工程建設(shè)資金足額到位，從而保證項目的順利實施。 綜上所述，本項目是可行的，但項目建設(shè)單位應(yīng)加強開發(fā)建設(shè)過程中的成本與質(zhì)量控制工作，以確保其社會效益和財務(wù)效益的實現(xiàn)。 7 第二章 項目建設(shè)的必要性 一、項目背景 長沙市是湖南的省會，經(jīng)過改革開放 20 多年來的發(fā)展，已經(jīng)取得了令人矚目的成就，具備了自 身獨特的發(fā)展優(yōu)勢。進入 21 世紀以來，面對國內(nèi)國際新的發(fā)展形勢，長沙市的發(fā)展既有難得的機遇又有嚴峻的挑戰(zhàn)，在國家全方位開放的條件下，長沙市必須在現(xiàn)有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上抓住機遇做大做強，從而贏得發(fā)展的主動權(quán)。省委、省政府在認清當(dāng)前形勢的條件下確定了“一點一線”和長、株、潭一體化的發(fā)展戰(zhàn)略，要求長沙市盡快增強中心城市的吸引力和輻射力，充分發(fā)揮“龍頭”的作用，這就給長沙的發(fā)展增加了前所未有的推動力。在當(dāng)前的條件下，長沙中心城市的功能和作用要得以充分發(fā)揮，尚需付出艱苦的努力，必須盡快完善城市基礎(chǔ)設(shè)施等制約城市快速發(fā)展的“瓶 頸”。 為此，長沙市中長期經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略綱要為長沙的發(fā)展描繪了宏偉的藍圖，計劃用 15 年左右的時間把長沙建設(shè)成為繁榮、開放、文明、秀美的現(xiàn)代化中心城市。市政府各部門圍繞這一目標重新調(diào)整了城市空間的形態(tài)，計劃通過加強環(huán)境治理、道路整治和綠化廣場的建設(shè)，力爭實現(xiàn)把長沙建設(shè)成為結(jié)構(gòu)合理、發(fā)展空間廣闊、城鄉(xiāng)一體的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市的目標。 8 隆平高科技園的前身是馬坡嶺農(nóng)業(yè)科技園，是長沙高新區(qū) “ 一區(qū)四園 ” 之一，也是正式批準的全國兩個國家級農(nóng)業(yè)高科技園之一。園區(qū)位于長沙市芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)，園內(nèi)聚集了湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖南省農(nóng)業(yè)科學(xué)院等眾多的大專院校和科研院所，是我國農(nóng)業(yè)領(lǐng)域科研能力最強、科研成果最集中的基地之一。 近年來，在省、市各級各部門的大力支持下，隆平高科技園高速發(fā)展，現(xiàn)有入園企業(yè) 205家，技工貿(mào)總收入近 100億元， 成為芙蓉區(qū)一個新的經(jīng)濟增長點。園區(qū) 初步形成了電子信息、新材料、生物技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。自 2021 年起，園區(qū)堅定不移地走都市工業(yè)之路，堅持高效集約利用土地，先后建設(shè)了湖南省留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園（金丹科技創(chuàng)業(yè)大廈）、廣發(fā)隆平創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、湖南省科研成果轉(zhuǎn)化中心等多層、高層工業(yè)廠房及企業(yè)總部辦公樓宇，在全省乃至全國都產(chǎn)生了積極的影響。 二、項目建設(shè)的必要性 應(yīng)對挑戰(zhàn)、加快發(fā)展的需要 跨入新的世紀后，世界經(jīng)濟仍然保持著較快的增長勢頭，經(jīng)濟全球化、新技術(shù)革命和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)大調(diào)整以及加入世界貿(mào)易組織都加快了國內(nèi)市場化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進程。特別是將高新技術(shù)融入傳統(tǒng)的制造業(yè)和農(nóng)業(yè)，使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)生了革命性的變化，這對拓寬長沙參與國際競爭的渠道、主動承接國際先進技術(shù)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、加快經(jīng) 9 濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級都是一次難得的機遇。 面對新的形勢，長沙必須加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，而長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和 長沙高新區(qū)隆 平高科技園 是長沙市推進城鎮(zhèn)化建設(shè)、加快工業(yè)發(fā)展、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、引進高新技術(shù)企業(yè)進入長沙創(chuàng)業(yè)發(fā)展的先鋒，具有良好的示范和帶動作用，項目的建設(shè)將為長沙高新區(qū)和長沙高新區(qū)隆平高科技園的經(jīng)濟發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。 國民經(jīng)濟發(fā)展的需要 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期。為促進國民經(jīng)濟穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析與研究，房地產(chǎn)因國民經(jīng)濟的拉動作用增幅約 ～ 2 個百分點。長沙房地產(chǎn)占 GDP的比重近幾年雖上升趨勢，但對于一 個高速發(fā)展的城市而言其在國民經(jīng)濟中所占份額仍然偏低。隨著阻礙市場發(fā)展因素的消除、人們消費與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽螅媪亢驮隽渴袌鰡雍?，房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對 GDP的貢獻率還將逐步增大。 同時，房地產(chǎn)對相關(guān)行業(yè)的帶動作用很大。據(jù)測算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費，將會對幾百大類、幾萬個品種的產(chǎn)品提出新的要求，與幾十個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動相關(guān)聯(lián)，投資帶動系數(shù)為 。所以，房地產(chǎn)已成為中央擴大內(nèi)需、啟動消費的重點，是社會廣泛看好的消費 10 熱點和經(jīng)濟增長點。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析與預(yù)測，我國 居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變。近期我國居民住宅的發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭在 2021年達到人均建筑面積 35m2，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 由于房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，國家相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)表示，房地產(chǎn)業(yè)目前已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。因此，項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。 實現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策的需要 從宏觀政策環(huán)境分析，一是國家把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，加大了對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度；二是國家將啟 動消費、拉動內(nèi)需作為國民經(jīng)濟增長的重要舉措，采取各種政策和措施，大力發(fā)展和啟動住宅消費；三是深化住房制度改革，徹底停止實施住房實物分配制度，全面推進住房商品化、市場化的進程；四是通過推進經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出臺了旨在依靠科技進步提高住房質(zhì)量的一系列標準體系，實施了小康住宅和康居工程試點，為長沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。 自 1998 年初黨中央、國務(wù)院決定在全國范圍內(nèi)停止實 施 住房實 11 物分配、逐步實行住房分配貨幣化以來，住房分配制度的改革正在逐步實施，住房 市場體系、住房供應(yīng)體系和住房金融體系等方面都有了重要進展，從而推動了住房新體制的建立。為了把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟新的增長點，黨中央、國務(wù)院把深化房改、啟動居民住房消費、加快住宅建設(shè)作為擴大內(nèi)需的重要內(nèi)容。 我國房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展方向?qū)⑹抢^續(xù)堅持住房市場化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場體系，健全和完善住房一級市場，搞活住房的二、三級市場和租賃市場；堅持以市場需求為導(dǎo)向，調(diào)整房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)；堅持深化住房制度改革，加快建設(shè)和完善適合我國國情的住房保障體系制度；消除阻礙房地產(chǎn)市場化和居民消費的體制性、政策性障 礙，繼續(xù)加大公有住房的改革力度，完善住房貨幣分配制度，健全和完善對困難家庭的廉租住房制度，進一步加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理。 目前，舊的住房體制已經(jīng)打破，國家已停止了住房實物分配，正在推進住房分配的貨幣化。項目建設(shè)完成后，可以為相關(guān)單位以及附近居民提供與國家政策相適應(yīng)的商品住宅，從而在國家產(chǎn)業(yè)政策的支持下調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系、推動國家住房制度改革的深化。 城市發(fā)展的需要 長沙市是我省政治、經(jīng)濟、文化、科技中心，全市現(xiàn)有常住人口，全市土地總面積 ，其中市區(qū)常住人口 12 220萬人 ，市區(qū)面積 556 平方公里，建成區(qū)面積 186平方公里。根據(jù)長沙市長期經(jīng)濟發(fā)展綱要和長沙市總體規(guī)劃修編的內(nèi)容，到 2020 年長沙市城市人口規(guī)模將達到 350萬人，城市用地規(guī)模將達 350平方公里，在全省率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，把長沙初步建成為中部地區(qū)重要的區(qū)域性中心城市。長沙市在未來 15 年內(nèi)，其城市人口和用地規(guī)模較目前將增加近一倍，其發(fā)展方向重點將向南、向東發(fā)展成為“一主、三次、三組團”的空間結(jié)構(gòu)，這也是為了適應(yīng)湖南省長株潭經(jīng)濟一體化的發(fā)展戰(zhàn)略的需要。同時， 結(jié)合長沙“一江兩岸”的地理特點，長沙總體規(guī)劃為“西文東市”的發(fā)展 格局，市委、市政府提出要實現(xiàn)“突出城市形象建筑，提高城市品位，加強城市輻射功能”的目標。 根據(jù)長沙市“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃，住宅開發(fā)總量要滿足城市人口增長、居住水平提高等合理的需求增長，“十一五”期間，長沙市區(qū)住宅供應(yīng)總量控制在 2400 萬平方米左右，并根據(jù)“十一五”社會經(jīng)濟環(huán)境和宏觀調(diào)控政策變動，總量變動幅度控制在177。 10%之間。其中，中低價位、中小套型普通商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房占 70%以上。城市居民住房條件持續(xù)改善，到 2021 年末，預(yù)計城市人均住房建筑面積將達到 32 平方米?！笆晃濉逼陂g，長沙 市區(qū)要滿足約 1330 萬平方米的住宅用地