【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 基礎(chǔ)工作，也是項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵，建設(shè)單位應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的單位開(kāi)展這方面的工作，充分做好建筑方案的比選工作，從而為項(xiàng)目的建設(shè)與投資控制打下良好的基 6 礎(chǔ)。 (2) 工程 質(zhì)量是項(xiàng)目的生命線，建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格控制好工程的發(fā)包與材料采購(gòu)，通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)選取的招投標(biāo)形式，選擇合格的施工單位和材料廠商，確保施工質(zhì)量和工程進(jìn)度。 (3) 資金是項(xiàng)目順利進(jìn)行的保證，建設(shè)單位應(yīng)精心安排好工程進(jìn)度計(jì)劃，確保工程建設(shè)資金足額到位，從而保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 綜上所述，本項(xiàng)目是可行的，但項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的成本與質(zhì)量控制工作，以確保其社會(huì)效益和財(cái)務(wù)效益的實(shí)現(xiàn)。 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目背景 長(zhǎng)沙市是湖南的省會(huì)，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放 20 多年來(lái)的發(fā)展，已經(jīng)取得了令人矚目的成就，具備了自 身獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入 21 世紀(jì)以來(lái)，面對(duì)國(guó)內(nèi)國(guó)際新的發(fā)展形勢(shì)，長(zhǎng)沙市的發(fā)展既有難得的機(jī)遇又有嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，在國(guó)家全方位開(kāi)放的條件下，長(zhǎng)沙市必須在現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上抓住機(jī)遇做大做強(qiáng)，從而贏得發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。省委、省政府在認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)的條件下確定了“一點(diǎn)一線”和長(zhǎng)、株、潭一體化的發(fā)展戰(zhàn)略，要求長(zhǎng)沙市盡快增強(qiáng)中心城市的吸引力和輻射力，充分發(fā)揮“龍頭”的作用，這就給長(zhǎng)沙的發(fā)展增加了前所未有的推動(dòng)力。在當(dāng)前的條件下，長(zhǎng)沙中心城市的功能和作用要得以充分發(fā)揮，尚需付出艱苦的努力，必須盡快完善城市基礎(chǔ)設(shè)施等制約城市快速發(fā)展的“瓶 頸”。 為此，長(zhǎng)沙市中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略綱要為長(zhǎng)沙的發(fā)展描繪了宏偉的藍(lán)圖，計(jì)劃用 15 年左右的時(shí)間把長(zhǎng)沙建設(shè)成為繁榮、開(kāi)放、文明、秀美的現(xiàn)代化中心城市。市政府各部門(mén)圍繞這一目標(biāo)重新調(diào)整了城市空間的形態(tài)，計(jì)劃通過(guò)加強(qiáng)環(huán)境治理、道路整治和綠化廣場(chǎng)的建設(shè)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)把長(zhǎng)沙建設(shè)成為結(jié)構(gòu)合理、發(fā)展空間廣闊、城鄉(xiāng)一體的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市的目標(biāo)。 8 隆平高科技園的前身是馬坡嶺農(nóng)業(yè)科技園，是長(zhǎng)沙高新區(qū) “ 一區(qū)四園 ” 之一，也是正式批準(zhǔn)的全國(guó)兩個(gè)國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)高科技園之一。園區(qū)位于長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)，園內(nèi)聚集了湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖南省農(nóng)業(yè)科學(xué)院等眾多的大專院校和科研院所，是我國(guó)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域科研能力最強(qiáng)、科研成果最集中的基地之一。 近年來(lái)，在省、市各級(jí)各部門(mén)的大力支持下，隆平高科技園高速發(fā)展，現(xiàn)有入園企業(yè) 205家，技工貿(mào)總收入近 100億元， 成為芙蓉區(qū)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。園區(qū) 初步形成了電子信息、新材料、生物技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。自 2021 年起，園區(qū)堅(jiān)定不移地走都市工業(yè)之路，堅(jiān)持高效集約利用土地，先后建設(shè)了湖南省留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園（金丹科技創(chuàng)業(yè)大廈）、廣發(fā)隆平創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、湖南省科研成果轉(zhuǎn)化中心等多層、高層工業(yè)廠房及企業(yè)總部辦公樓宇，在全省乃至全國(guó)都產(chǎn)生了積極的影響。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)、加快發(fā)展的需要 跨入新的世紀(jì)后，世界經(jīng)濟(jì)仍然保持著較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)全球化、新技術(shù)革命和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)大調(diào)整以及加入世界貿(mào)易組織都加快了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。特別是將高新技術(shù)融入傳統(tǒng)的制造業(yè)和農(nóng)業(yè)，使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)生了革命性的變化，這對(duì)拓寬長(zhǎng)沙參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的渠道、主動(dòng)承接國(guó)際先進(jìn)技術(shù)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移、加快經(jīng) 9 濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)都是一次難得的機(jī)遇。 面對(duì)新的形勢(shì)，長(zhǎng)沙必須加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，而長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和 長(zhǎng)沙高新區(qū)隆 平高科技園 是長(zhǎng)沙市推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)、加快工業(yè)發(fā)展、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、引進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)入長(zhǎng)沙創(chuàng)業(yè)發(fā)展的先鋒，具有良好的示范和帶動(dòng)作用，項(xiàng)目的建設(shè)將為長(zhǎng)沙高新區(qū)和長(zhǎng)沙高新區(qū)隆平高科技園的經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期。為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析與研究，房地產(chǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用增幅約 ～ 2 個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)占 GDP的比重近幾年雖上升趨勢(shì)，但對(duì)于一 個(gè)高速發(fā)展的城市而言其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占份額仍然偏低。隨著阻礙市場(chǎng)發(fā)展因素的消除、人們消費(fèi)與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿艽?，存量和增量市?chǎng)啟動(dòng)后，房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對(duì) GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。 同時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用很大。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，將會(huì)對(duì)幾百大類、幾萬(wàn)個(gè)品種的產(chǎn)品提出新的要求，與幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)聯(lián)，投資帶動(dòng)系數(shù)為 。所以，房地產(chǎn)已成為中央擴(kuò)大內(nèi)需、啟動(dòng)消費(fèi)的重點(diǎn)，是社會(huì)廣泛看好的消費(fèi) 10 熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析與預(yù)測(cè)，我國(guó) 居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變。近期我國(guó)居民住宅的發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)在 2021年達(dá)到人均建筑面積 35m2，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 由于房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，國(guó)家相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)表示，房地產(chǎn)業(yè)目前已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。 實(shí)現(xiàn)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的需要 從宏觀政策環(huán)境分析，一是國(guó)家把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度；二是國(guó)家將啟 動(dòng)消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要舉措，采取各種政策和措施，大力發(fā)展和啟動(dòng)住宅消費(fèi)；三是深化住房制度改革，徹底停止實(shí)施住房實(shí)物分配制度，全面推進(jìn)住房商品化、市場(chǎng)化的進(jìn)程；四是通過(guò)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房建設(shè)，保障中、低收入家庭的住房需求；五是先后出臺(tái)了旨在依靠科技進(jìn)步提高住房質(zhì)量的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系，實(shí)施了小康住宅和康居工程試點(diǎn)，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。 自 1998 年初黨中央、國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)范圍內(nèi)停止實(shí) 施 住房實(shí) 11 物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化以來(lái)，住房分配制度的改革正在逐步實(shí)施，住房 市場(chǎng)體系、住房供應(yīng)體系和住房金融體系等方面都有了重要進(jìn)展，從而推動(dòng)了住房新體制的建立。為了把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，黨中央、國(guó)務(wù)院把深化房改、啟動(dòng)居民住房消費(fèi)、加快住宅建設(shè)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)今后的發(fā)展方向?qū)⑹抢^續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，健全和完善住房一級(jí)市場(chǎng)，搞活住房的二、三級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)；堅(jiān)持以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，調(diào)整房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)；堅(jiān)持深化住房制度改革，加快建設(shè)和完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障體系制度；消除阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)化和居民消費(fèi)的體制性、政策性障 礙，繼續(xù)加大公有住房的改革力度，完善住房貨幣分配制度，健全和完善對(duì)困難家庭的廉租住房制度，進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理。 目前，舊的住房體制已經(jīng)打破，國(guó)家已停止了住房實(shí)物分配，正在推進(jìn)住房分配的貨幣化。項(xiàng)目建設(shè)完成后，可以為相關(guān)單位以及附近居民提供與國(guó)家政策相適應(yīng)的商品住宅，從而在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的支持下調(diào)整住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系、推動(dòng)國(guó)家住房制度改革的深化。 城市發(fā)展的需要 長(zhǎng)沙市是我省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心，全市現(xiàn)有常住人口，全市土地總面積 ，其中市區(qū)常住人口 12 220萬(wàn)人 ，市區(qū)面積 556 平方公里，建成區(qū)面積 186平方公里。根據(jù)長(zhǎng)沙市長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要和長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃修編的內(nèi)容，到 2020 年長(zhǎng)沙市城市人口規(guī)模將達(dá)到 350萬(wàn)人，城市用地規(guī)模將達(dá) 350平方公里，在全省率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，把長(zhǎng)沙初步建成為中部地區(qū)重要的區(qū)域性中心城市。長(zhǎng)沙市在未來(lái) 15 年內(nèi)，其城市人口和用地規(guī)模較目前將增加近一倍，其發(fā)展方向重點(diǎn)將向南、向東發(fā)展成為“一主、三次、三組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)，這也是為了適應(yīng)湖南省長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略的需要。同時(shí)， 結(jié)合長(zhǎng)沙“一江兩岸”的地理特點(diǎn)，長(zhǎng)沙總體規(guī)劃為“西文東市”的發(fā)展 格局，市委、市政府提出要實(shí)現(xiàn)“突出城市形象建筑，提高城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能”的目標(biāo)。 根據(jù)長(zhǎng)沙市“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃，住宅開(kāi)發(fā)總量要滿足城市人口增長(zhǎng)、居住水平提高等合理的需求增長(zhǎng)，“十一五”期間，長(zhǎng)沙市區(qū)住宅供應(yīng)總量控制在 2400 萬(wàn)平方米左右，并根據(jù)“十一五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀調(diào)控政策變動(dòng)，總量變動(dòng)幅度控制在177。 10%之間。其中，中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房占 70%以上。城市居民住房條件持續(xù)改善，到 2021 年末，預(yù)計(jì)城市人均住房建筑面積將達(dá)到 32 平方米?！笆晃濉逼陂g，長(zhǎng)沙 市區(qū)要滿足約 1330 萬(wàn)平方米的住宅用地