【文章內(nèi)容簡介】 大量的大盤、高檔盤和高價盤出現(xiàn)，但是其銷售態(tài)勢卻比一般的普通樓盤走勢更好，尤其是 東興區(qū) 的樓盤 。目前 內(nèi)江 的房地產(chǎn)開發(fā)水平仍然不高，就項目本身而言，居住的綜合品質(zhì)并不高，因此導(dǎo)致大量的市民轉(zhuǎn)移到成都或重慶購房（到成都和重慶購房的群體有很大部分選擇當(dāng)?shù)仨敿墭潜P），這部分多是為尋找更理想的居住環(huán)境，而一旦本地出現(xiàn)滿足其高品質(zhì)需求的樓盤，會有更多的客戶留在本地居住。 購房者購房的首選地是 東興區(qū) 東興區(qū)是由于是城市新區(qū)，區(qū)域規(guī)劃更為科學(xué)合理，是目前內(nèi)江新樓勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 盤最集中的板塊，開發(fā)量最大，市場關(guān)注度最高，樓盤規(guī)模及品質(zhì)均相對較高。 市中區(qū)是內(nèi)江傳統(tǒng)的老城區(qū)，商業(yè)氛圍更為濃厚，人口密度更大，但受舊城改造制約，發(fā)展 空間相比東興區(qū)較小，其開發(fā)量、樓盤規(guī)模、樓盤品質(zhì)、受市場關(guān)注度均低于東興區(qū)。 絕大多數(shù)消費者傾向于面積 130 平方米以下的兩室兩廳、三室兩 廳的住房。 二級城市對戶型面積的需求正在與中心城市趨同， 80 平米左右的套二的戶型和 120 平米左右套三的戶型已經(jīng)成為市場需求的主力戶型，有幾個方面的因素導(dǎo)致這種市場情況：一是房價的上漲，導(dǎo)致客戶被動降低面積要求，二是 目前市場是剛需客群在主導(dǎo) ，導(dǎo)致中小戶型需求量大增，三是政策的引導(dǎo)，尤其是 70/90 政策的實施。 根據(jù)對目前整個市場的調(diào)查和本項目已經(jīng)擁有的近 1000 名需求意向客戶反映， 80— 85 ㎡面積區(qū)間的套二是目前需求的主力，占了 40%以上，其次是 120 ㎡ — 130 ㎡，大概占了 35%— 40%左右。其次是 100— 110 ㎡之間居住型的套三產(chǎn)品和舒適型的大三室產(chǎn)品。 150 平米和套一產(chǎn)品市場需求量小，但學(xué)校邊上的小戶型產(chǎn)品非常暢銷。 消費需求的近期展望 3. 3 競爭對手分析 市場調(diào)查顯示，本項目的周邊樓盤概況如下： 和都 國際 占地 100 畝，建筑面積 ㎡ ，位于 內(nèi)江市東興區(qū)大千路 。內(nèi)江 第一品牌開發(fā)商 中澤 房產(chǎn)的代表作品，目前售價 5600 元均價。 和都 國際擁有絕佳的地段，頗得市民關(guān)注，加上 中澤 的品牌，更加成為 內(nèi)江 樓市的標(biāo)志性項目。 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 但該項目整體規(guī)劃一般， 戶型設(shè)計很一般，贈送的空間利用不高，室內(nèi)采光不好，公攤 20%， 目前 和都 國際已經(jīng)售出約 70%的房源，相對而言競爭威脅并大，主要是地段的價值，會吸引一部分投資者。 競爭實力：★★★★ 星耀香頌湖 位于 東興區(qū)星橋街西段與清溪路交匯處 ，占地 20 畝，緊鄰 煙草公司，設(shè)計 有獨立商業(yè)體。 星耀房地產(chǎn)公司曾在資中成功開發(fā)多個樓盤，如資中城南開發(fā)區(qū)的高端樓盤【萇弘麗景】、【凱麗融城】 ， 在資中享有較好口碑。 是本項目最有力的競爭者。目前預(yù)售均價 5600 元。 推廣主題： 一湖一公園，一宅兩境界 ?？梢姸ㄎ?環(huán)境為主要賣點 ，與本項目的 環(huán)境 定位基本一致。 但該項目與本項目 比較，在規(guī)劃、園林景觀和配套等方面都明顯處于下風(fēng) ， 總體規(guī)模也相差很大， 雖有競爭但不會形成太大的影響。 競爭實力 :★★★★ 匯宇一品 位于 內(nèi)江市漢安大道四橋頭 ，占地 84 畝， 與本項目僅一街之隔 ，但是該項目 ，在產(chǎn)品設(shè)計和園林景觀方面都屬一般， 項目密度較大 ， 從此角度上講對本項目行不成太大競爭。 目前售價 4800 元均價 。 競爭實力 :★★★ 3. 4 翡翠 國際 社區(qū) 的市場機會 ， 機會點一： 內(nèi)江 經(jīng)濟呈現(xiàn)非常良好的發(fā)展勢頭，尤其是幾大支柱企業(yè)高速發(fā)展，帶動城市經(jīng)濟和就業(yè)的提升，居民消費和購買能力大大提高。 機會點二： 內(nèi)江 城市進程的加速 。 內(nèi)江，中國西部最具活力的城市之一，地處成渝經(jīng)濟圈的中心，是中國西部重要的交通樞紐，享有 “高鐵之城 ”的美城。內(nèi)江市委、市政府提出將內(nèi)江建設(shè)成為川南的中心城市，而東興區(qū)就將成為內(nèi)江的 “五大中心 ”（商業(yè)、文化、教育、醫(yī)勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 療、體育），這是東興區(qū)具有的前所未有的好機遇 ，標(biāo)示著 內(nèi)江 新一輪的城市擴張開始，而作為新城建設(shè)的典范， 沱江河畔的有利自然資源成為眾多開發(fā)商重點搶占的目標(biāo) ， 翡翠 國際 社區(qū) 項目作為 東興區(qū)四橋旁，獨占沱江河畔的濱江大盤，必定成為東興區(qū) 最具有競爭力的樓盤，發(fā)展機會將更大。 機會點三：與其他二級城市相同， 內(nèi)江 的房地產(chǎn)開發(fā)也處于較低的水平，房地產(chǎn)開發(fā)的升級換代是必然趨勢， 翡翠 國際 社區(qū) 按照一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)進行開發(fā)，無論項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計還園林景觀設(shè)計，乃至配套設(shè)計都領(lǐng)先 內(nèi)江 現(xiàn)有最高水平 3 年以上，因此在競爭中的優(yōu)勢明顯，這一點從 翡翠 國際 社區(qū) 面市之日起就受到市民的高度關(guān)注和 內(nèi)江 市政府的多次現(xiàn)場視察就可以看出。 3. 5 翡翠 國際 社區(qū) 的優(yōu)勢 規(guī)劃優(yōu)勢： 翡翠 國際 社區(qū) 項目的規(guī)劃按照先進的“高層低密度”規(guī)劃手法，是 內(nèi)江 第一個采用這種規(guī)劃手法的樓盤，并且采用點式建筑排布法，是 內(nèi)江 第一個全點式建筑集群，作為電梯住宅，點式建筑的優(yōu)勢的非常明顯的，通風(fēng)、采光和景觀視野更好，居住舒適度更高，更符合理想人居的標(biāo)準(zhǔn)。 園林景觀優(yōu)勢： 翡翠 國際 社區(qū) 項目規(guī)劃有一個約 42 畝的湖泊 ，營造出良好的湖畔居住感受，在現(xiàn)代居住中，臨水而居是很多人的居住夢想，而城市中的湖泊更是非常難得，杭州西湖畔、成都東湖旁的樓盤都是炙手可熱的樓盤，成為所在城市居住的焦點區(qū)域，也是所在城市高尚居住區(qū)。在園林方面， 翡翠 國際 社區(qū) 項目采用的是“ 托斯卡納 風(fēng)情”的園林，原版仿照 托斯卡納 的自然和人文景觀，園林規(guī)劃設(shè)計邀請知名的景觀設(shè)計機構(gòu)擔(dān)任，其園林景觀水平就算放在成都等一線城市也屬于一流水平，在 內(nèi)江 屬于絕對的領(lǐng)先。 配套優(yōu)勢： 翡翠 國際 社區(qū) 項目的配套是別墅級標(biāo)準(zhǔn)的，會所、游泳池、幼兒園、社區(qū)活動中心、籃球場等高尚、全方位、無年齡界限的配套，勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 在 內(nèi)江 屬于最齊全、最高品質(zhì)的配套社區(qū)。 人力資源優(yōu)勢：一個樓盤的運作好與壞與操作團隊有很大的關(guān)系， 翡翠 國際 社區(qū) 項目各環(huán)節(jié)和部分的運營者均是有著多年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗的從業(yè)者，在成都有多個樓盤甚至有 80 萬平米以上超大型樓盤運作的經(jīng)驗，會將先進的開發(fā)理念運用到項目建設(shè)中，項目包裝運作也將是先進的操盤方式，一定能將項目打造成名利雙贏的項目。 產(chǎn)品優(yōu)勢： 翡翠 國際 社區(qū) 項目在產(chǎn)品設(shè)計上可以說代表了 內(nèi)江 的最高水平，別墅 、花園 洋房、電梯高層的產(chǎn)品形態(tài)滿足各個階層的客戶群體。 4． 周邊代表性項目調(diào)查 目前在“ 翡翠國際社區(qū) ”住宅小區(qū) 周圍主要樓盤有 和都國際 、 星耀香頌湖 、 匯宇一品 。 綜合分析 4． 1 和都國際 ： 項目介紹 ：前面已經(jīng)有介紹，此處略 項目動態(tài)：目前處于 銷售 期， 一期推 495 套房源，目前銷售 350 套左右 。 銷售價格：預(yù)售價格大約在 5600 元 /平米均價。 4． 2 星耀香頌湖 ： 項目介紹 ：前面已經(jīng)有介紹，此處略 項目動態(tài)：目前處于 咨詢 期， 11 月 4 日亮相，排號選房，銷售情況不錯。 銷售價格：預(yù)售價格大約在 5600 元 /平米均價。 4． 3 匯宇一品 ： 項目介紹 ：前面已經(jīng)有介紹，此處略 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 項目動態(tài)：目前處于 咨詢 期 ，排號選房，交定金。 12 月 1 日 41 間商鋪發(fā)售。 銷售價格：預(yù)售價格大約在 4800 元 /平米均價。 5. 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和規(guī)劃方案 5． 1 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模 i. 建設(shè)內(nèi)容：住宅 ii. 建設(shè)規(guī)模： 約 X 平方米 ,其中第一期開發(fā)面積 X 萬 平方米左右 iii. 建筑高度： X 層 iv. 建筑結(jié)構(gòu)：短肢剪力墻結(jié)構(gòu) v. 戶型： 兩 房 兩 廳 一 衛(wèi)， 三 房 兩 廳 一 衛(wèi)， 三 房 兩 廳 兩 衛(wèi)， 四房 兩 廳 兩 衛(wèi)。 vi. 容積率： vii. 綠化率： 36% viii. 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約式建筑 ix. 建設(shè)期限： X 個月 5. 2 規(guī)劃方案 6. 公用工程 “ 翡翠 國際 社區(qū) “住宅小區(qū) 的產(chǎn)品定位于高檔樓盤。良好的配套是其一大特色。小區(qū)內(nèi)的公用工程主要有： 1）、幼兒園 2）、標(biāo)準(zhǔn)游泳池 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 3）、約 2021 平米會所 4）、籃球場、健身中心、兒童游樂區(qū)、老人休閑區(qū)、表演場等 7. 建設(shè)場地和建設(shè)條件 交通： 水、電、氣： 排污：排污管線接入。 目前項目已取得的政府批準(zhǔn)文件： i. 國土證。 ii. 項目建議書批復(fù)。 iii. 定點通知書。 iv. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 v. 項目總平規(guī)劃。 8. 工程進度計劃安排 見附圖 9. 投資估算及資金籌措 9. 1 投資成本與費用估算 本項目一期總建筑面積為： X。 i. 住宅： 一期開發(fā)均為住宅，建筑面積 X ii. 車庫： 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 iii. 自行車庫： iv. 管理用房： 開發(fā)成本估算 （ 1） 土地轉(zhuǎn)讓費 、國有土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償費，公司共計投入資金： X 萬元。 （ 2） 前期費用： X 萬 A. 土地整治： X 萬元（含三通一平、售樓部修建、意境區(qū)景觀、土方等） B. 勘察設(shè)計費： X 萬（含建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、地堪） C. 項目報建手續(xù)： X 萬（其中配套費 X、及施工圖審查、招投標(biāo)代理、質(zhì)檢、監(jiān)理費等） （ 3）建安工程費 ： X 萬元， 其中： A 樁基礎(chǔ)工程： X 萬元 B 地面建筑土建安裝： X 萬元 C 地下建筑： X 萬 D 消防： X 萬元 E 電梯： X 萬元 （ 4） 總平及配套設(shè)施 ： X 萬元， 其中： A 供水工程： X 萬元 勁力地產(chǎn)與金海置業(yè) 翡翠國際項目 B 污雨水工程： X 萬元 C 高壓電力： X 萬元 D 光纖工程： X 萬元 E 安防弱電工程： X 萬元 F 天然氣安裝 ： X 萬元 G 景觀工程： X 萬元 開發(fā)成本合計：以上（ 1） （ 4）項合計，開發(fā)成本為 X 萬元， 地價均攤：每平米建筑面積造價 =X 元 工程造價均攤： 每平米建筑面積造價 =X 元 開發(fā)費用估算 本項目按開發(fā)時間 X 年計算，各項開發(fā)費用共計 X 萬元，其中： 管理費用 X 萬元（含工資 X 萬元，辦公費 X 萬元，業(yè)務(wù)費 X 萬元，其他 X 萬元）； 財務(wù)費用 X 萬（每年 X 萬元計算，共 X 年）； 銷售費用 X 萬元（其中營銷廣告費按銷售額 X 萬元 %計算為 X萬元，銷售人員工資及提成按銷售額 X萬元 x %計算為 X萬元）； 權(quán)證費用 ： X 萬元，