【文章內(nèi)容簡介】 間。 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟收入的持續(xù)增長對本項目的需求分析 由于 七臺河市 住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場 需求總量相對較小，所以項目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過于細(xì)分化，本項目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在 七臺河 投資置業(yè)的人員為主。 近年來， 七臺河市 經(jīng)濟和社會發(fā)展很快，致力于改善民生，群眾生活質(zhì)量提高。財政保障能力不斷增強，確保了全 市 干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補貼及事英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 13 業(yè)單位過渡性補貼的及時兌現(xiàn)。此外，城鄉(xiāng)居民收入增長快速。據(jù) 市長 郭新雙 在 七臺河市 政府工作報告介紹， 過去的五年，經(jīng)濟總量快速擴張，綜合實力顯著提升。全市生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、全口徑財政收入、財政一般預(yù)算 收入分別是 20xx 年的 倍、 倍、 倍、 倍，年均增長 %、 %、 %、 %。累計固定資產(chǎn)投資是 “ 十五 ” 時期的 倍，年均增長 37%。主要經(jīng)濟指標(biāo)增速位居全省前列。 七臺河市 的 市 委 市 政府對未來發(fā)展充滿了信心和把握， 提出了“ 全面加快強市步伐，努力實現(xiàn)更高跳躍 ” 的奮斗目標(biāo)，確立了更好更高更快發(fā)展的 “818 百億工程 ” ，即 20xx 年全市生產(chǎn)總值實現(xiàn) 800億元 ,全口徑財政收入實現(xiàn) 100 億元，固定資產(chǎn)投資完成 800 億元。突出強調(diào)堅持循環(huán)發(fā)展、多元發(fā)展、綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、統(tǒng) 籌發(fā)展、共享發(fā)展六條基本原則，抓好調(diào)整優(yōu)化空間布局、加快推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、建設(shè)生態(tài)園林城市、加強資源節(jié)約和環(huán)境保護、加快科教人才興市步伐、促進公共服務(wù)均等化、深化改革擴大開放、加強社會主義民主政治和精神文明建設(shè)八項主要任務(wù)，并制定了規(guī)劃實施保證措施。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，人們對改善住房條件有了更加堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，再考慮到 七臺河市 的土地和住宅成本相對較低，居民的經(jīng)濟承受力相對較好，這為實施本項目提供了更加切實可行的發(fā)展空間。 營銷策略 當(dāng)今的消費者買房，不僅僅是為了解決“居住”問題，同時是追求一種精 神的享受和自我個性的表現(xiàn)。因此作為營銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項目才能英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 14 占領(lǐng)市場。 在房地產(chǎn)營銷中，價格策略是與產(chǎn)品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動的策略，需要依階段性營銷目標(biāo)不同而調(diào)整。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價格策略中，開盤定價是最為關(guān)鍵的一步。本項目采用“低開高走”的價格策略。采用該策略有以下優(yōu)勢： 低價開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場反映靈活操控價格，掌握主動權(quán)。 資金回籠迅速，有利于項目后期建設(shè)。 迎合了消費者買漲不 買跌的心理。 根據(jù)不同的開發(fā)時期，制定不同的價格策略，大致分為銷售初期、項目強銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期。具體實施策略如下： 銷售初期：在這一時期內(nèi)，小區(qū)形象尚無法充分展示，周邊的服務(wù)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進一步地完善，廣大購房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價銷售策略。措施如下： 以低于市場均價的價格出售，吸引廣大購房者； 對一定數(shù)量的最先期購房者采用成本價出售； 財購房者采用簽名活動、買房送物活動； 保證購房者不滿意可退房。 好的營銷離不開好的促銷策略，針對本項目自 己的特色和主題概念，在整個建設(shè)經(jīng)營期間，運用廣告、人員推銷、營業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場售樓等促銷策略來打開市場，做好銷售。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 15 廣告：在廣告促銷中，為了更好的贏得消費者的信任，突出小區(qū)的主題概念，廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。 銷售準(zhǔn)備期與初銷期：在這個階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段，由于項目現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報紙、廣播、電視等等。廣告應(yīng)著重賣點的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費者的好奇心理，達到讓消費者認(rèn)同該項目的主題理念，愿意等待該樓盤 推出的效果。 項目強銷期：這時的項目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強烈的廣告功勢撼動市場，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項目自身自然、環(huán)保、時尚優(yōu)勢，使客戶對項目加深了解并產(chǎn)生依賴。 銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費者的搶購心理，內(nèi)容上可以感謝消費者支持、項目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。 銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項目銷售快結(jié)束時，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。因此這一階段的廣告重點也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng) 意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。 選取有經(jīng)驗有能力的促銷人員，措施如下： 在銷售前期，做好促銷人員的培訓(xùn)工作，掌握一定的促銷手段； 在銷售期間，做到重點回訪，促售人員要加強與重點客戶的回訪。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 16 價格折扣和變相折扣：對于消費者來說，價格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房價降低，提高購買欲望。 現(xiàn)場售樓：在開盤時，進行現(xiàn)場售樓活動，邀請各界知名人士到場指導(dǎo)參觀，提高項目的市場知名度。 借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會團體進行宣傳， 引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。 可以通過民意調(diào)查等多種方式來收集信息，了解消費者對公司，對該項目的價格、質(zhì)量、功能、房型等諸方面的意見或建議，并及時將改進后的情況告辭消費者，以跟蹤消費者的需求趨勢，盡力滿足消費者的要 樣板房的準(zhǔn)備：在銷售實施中，樣板房的示范作用不能低估，它更能刺激客戶對自己所購買房屋的“歸屬感”和“迫切感”，能夠從視覺上、感官上使客戶直接認(rèn)識到 興隆花園小區(qū) 的品質(zhì)，有很強的“助消”作用。因此建議本項目在建設(shè)中加快樣板房的施工進度，并且在 裝修上考慮到客戶的品位和喜好。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。 銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于 500 平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計上體現(xiàn)藝術(shù)性，強調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等； 現(xiàn)場包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項目現(xiàn)場，以具有強烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 17 就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。所以說好的賣場環(huán)境能夠強烈刺激和感染看樓客戶，具有較強的銷售力。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計，各類管理、服務(wù)、 銷售人員服裝，標(biāo)志性的景觀等。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 18 第四章 項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場需求分析及項目開發(fā)建設(shè)的實際情況， 按照 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 《 城市用地分類與規(guī)劃 建設(shè)用地 標(biāo)準(zhǔn) 》 GB13790 中建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)） 規(guī)定 ，人均建筑面積（平方米 /人） 約 30 平方米，按 6172 戶（ 19654 人）考慮，住宅建筑面積 500141 平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 93482 平方米， 地下 建筑面積 10254 平方米，總建筑面積 6038773 平方米，需新征建設(shè)用地面積 萬 平方米（ 畝）。 建設(shè)內(nèi) 容 本項目 為多層和小高層住宅區(qū) ，建筑面積為 80 平方米的單元房2950 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 1385 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 1162 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 93482 平方米，其中 :商業(yè)用房 58061 平方米（包括： 會所、 社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 874 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動中心健身房 300 平方米，其他配套用房 374 平方米） ；學(xué)校用房34547 平方米。 功能設(shè)置 本項目是以居住為主兼容購物休閑為一體的居民住宅小區(qū)。功能設(shè)置以創(chuàng)造一個方便、完善、 和諧的生活居住環(huán)境為主導(dǎo)思想。建筑英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 19 風(fēng)格本著“求實創(chuàng)新”原則，單體建筑采取以多層為主進行合理組合，力求簡潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識?？傮w布局在滿足城市規(guī)劃的前提下，更著重于整體環(huán)境效果，合理進行功能劃分，進行小區(qū)的道路及景點綠化設(shè)計，力求建設(shè)成一個舒適安逸的整體環(huán)境。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有 學(xué)校、 商業(yè)用房、活動用房，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場等，以滿足小區(qū)的服務(wù)功能需求。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 20 第 五 章 項目建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址 本項目建設(shè)地址位于 七臺河市桃山區(qū)，市區(qū)南部，與萬寶水庫相連，北側(cè)緊鄰交通干道 308 國道 。規(guī)劃用地面積 畝（ 公頃），地塊呈狹長帶型，基地地勢較緩，場地平均標(biāo)高約 米。中間偏西為地勢高點，向兩邊地勢遞減，局部高差變化較大，標(biāo)高在— 米。高差為 米。坡度坡向主要以 4— 6 度為主?；刂小|部有部分村民住宅用地，其余多為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，周圍環(huán)境狀況良好。 建設(shè)條件 自然環(huán)境條件 地形地貌 七臺河市區(qū)屬于低山丘陵區(qū)。地勢東南高，西北低，形成東南向西北逐漸傾斜的狹長地形。東西長為 130 公里，南北寬為 80 公里，總面積 6212 平方公里， 其中市區(qū)面積 1767 平方公里。全市東南西三面環(huán)山，中部丘陵，西北部平原，境內(nèi)有較高的山 27 座，最高峰為海拔1008m，市區(qū)屬丘陵山區(qū)。按地形變化及土壤類型市區(qū)地貌可劃分為低山丘陵地、丘陵漫崗地、河灘地、山間谷地四種類型。 氣候與氣象 根據(jù)七臺河市氣象局提供的資料，當(dāng)?shù)厝隁庀筚Y料如下： 1） 、氣溫 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 21 年平均溫度： ℃ 極端最高溫度： ℃ 極端最低溫： ℃ 2） 、氣壓 年平均氣壓： 年平均最高氣壓： 年平均最低氣壓： 3） 、年雷暴天數(shù)： 33 天 4） 、最大凍土深度： 200cm 5） 、最大積雪厚度： 22cm 6） 、降水 年最大降雨量： 年降雨天數(shù)： 94 天 最大降水強度： 7） 、風(fēng)向、風(fēng)速 年最大風(fēng)速： 24m/s 年平均風(fēng)速： 全年主導(dǎo)風(fēng)向： SW 夏季主導(dǎo)風(fēng)向： SW 8） 、年平均相對濕度： 67% 9） 、年日照 2700 小時 10） 、無霜期 128 天 地震烈度 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB5001120xx）及《黑龍江省地震英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項目 可行性研究報告 七臺河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 22 烈度區(qū)劃圖》（ 1990）的劃分，七臺河市區(qū)地震基本烈度為 6 度以下地區(qū)。 交通條件 七臺河市鐵路交通十分方便快捷。牡佳、七勃鐵路在境內(nèi)形成“T” 字形網(wǎng)絡(luò)。通過鐵路經(jīng) 綏芬河 至俄羅斯 海參崴 港、經(jīng)哈爾濱市至大連 港都十分快捷和方便。 七臺河市 高等級公路 四通八達。向南 40 分鐘可達 雞西市 ， 2 個小時可達 牡 丹江市 ；向西 2 個小時可達 雙鴨山 市；向北 個小時可達佳木斯市 ；向西 個小時可達省會 哈爾濱 市。通過公路， 2 個小 時可達 密山 、 虎林 和綏芬河三個通俄口岸。 牡丹江 市和 佳木斯 市兩個機場可為七臺河市共享。 佳木斯市 機場距七臺河市 個小時，雞西支線機場，地處 雞西 市雞東區(qū)與 密山市 中間，七臺河市區(qū)出發(fā) 70 分鐘即可到達。 其他配套條件 給、排水 目前 七臺河市 的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。排水采用雨、污分流制。 電力 該區(qū)域用電由城市 10KV 高壓電源 公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA的電源開閉所。 煤氣 氣 氣源為 七煤集團煤氣公司 中壓管網(wǎng)提供的 煤 氣，由 煤 氣次干管引入，