【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 間。 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)本項(xiàng)目的需求分析 由于 七臺(tái)河市 住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng) 需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在 七臺(tái)河 投資置業(yè)的人員為主。 近年來， 七臺(tái)河市 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展很快，致力于改善民生，群眾生活質(zhì)量提高。財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng)，確保了全 市 干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補(bǔ)貼及事英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 13 業(yè)單位過渡性補(bǔ)貼的及時(shí)兌現(xiàn)。此外，城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)快速。據(jù) 市長(zhǎng) 郭新雙 在 七臺(tái)河市 政府工作報(bào)告介紹， 過去的五年，經(jīng)濟(jì)總量快速擴(kuò)張，綜合實(shí)力顯著提升。全市生產(chǎn)總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、全口徑財(cái)政收入、財(cái)政一般預(yù)算 收入分別是 20xx 年的 倍、 倍、 倍、 倍，年均增長(zhǎng) %、 %、 %、 %。累計(jì)固定資產(chǎn)投資是 “ 十五 ” 時(shí)期的 倍，年均增長(zhǎng) 37%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速位居全省前列。 七臺(tái)河市 的 市 委 市 政府對(duì)未來發(fā)展充滿了信心和把握， 提出了“ 全面加快強(qiáng)市步伐，努力實(shí)現(xiàn)更高跳躍 ” 的奮斗目標(biāo)，確立了更好更高更快發(fā)展的 “818 百億工程 ” ，即 20xx 年全市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 800億元 ,全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn) 100 億元，固定資產(chǎn)投資完成 800 億元。突出強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持循環(huán)發(fā)展、多元發(fā)展、綠色發(fā)展、創(chuàng)新發(fā)展、統(tǒng) 籌發(fā)展、共享發(fā)展六條基本原則，抓好調(diào)整優(yōu)化空間布局、加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、建設(shè)生態(tài)園林城市、加強(qiáng)資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)、加快科教人才興市步伐、促進(jìn)公共服務(wù)均等化、深化改革擴(kuò)大開放、加強(qiáng)社會(huì)主義民主政治和精神文明建設(shè)八項(xiàng)主要任務(wù)，并制定了規(guī)劃實(shí)施保證措施。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長(zhǎng)，人們對(duì)改善住房條件有了更加堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，再考慮到 七臺(tái)河市 的土地和住宅成本相對(duì)較低，居民的經(jīng)濟(jì)承受力相對(duì)較好，這為實(shí)施本項(xiàng)目提供了更加切實(shí)可行的發(fā)展空間。 營(yíng)銷策略 當(dāng)今的消費(fèi)者買房，不僅僅是為了解決“居住”問題，同時(shí)是追求一種精 神的享受和自我個(gè)性的表現(xiàn)。因此作為營(yíng)銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項(xiàng)目才能英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 14 占領(lǐng)市場(chǎng)。 在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，價(jià)格策略是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營(yíng)銷目標(biāo)不同而調(diào)整。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。本項(xiàng)目采用“低開高走”的價(jià)格策略。采用該策略有以下優(yōu)勢(shì)： 低價(jià)開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場(chǎng)反映靈活操控價(jià)格，掌握主動(dòng)權(quán)。 資金回籠迅速，有利于項(xiàng)目后期建設(shè)。 迎合了消費(fèi)者買漲不 買跌的心理。 根據(jù)不同的開發(fā)時(shí)期，制定不同的價(jià)格策略，大致分為銷售初期、項(xiàng)目強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期。具體實(shí)施策略如下： 銷售初期：在這一時(shí)期內(nèi)，小區(qū)形象尚無法充分展示，周邊的服務(wù)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步地完善，廣大購(gòu)房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價(jià)銷售策略。措施如下： 以低于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格出售，吸引廣大購(gòu)房者； 對(duì)一定數(shù)量的最先期購(gòu)房者采用成本價(jià)出售； 財(cái)購(gòu)房者采用簽名活動(dòng)、買房送物活動(dòng)； 保證購(gòu)房者不滿意可退房。 好的營(yíng)銷離不開好的促銷策略，針對(duì)本項(xiàng)目自 己的特色和主題概念，在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期間，運(yùn)用廣告、人員推銷、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)售樓等促銷策略來打開市場(chǎng)，做好銷售。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 15 廣告：在廣告促銷中，為了更好的贏得消費(fèi)者的信任，突出小區(qū)的主題概念，廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。 銷售準(zhǔn)備期與初銷期：在這個(gè)階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段，由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報(bào)紙、廣播、電視等等。廣告應(yīng)著重賣點(diǎn)的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費(fèi)者的好奇心理，達(dá)到讓消費(fèi)者認(rèn)同該項(xiàng)目的主題理念，愿意等待該樓盤 推出的效果。 項(xiàng)目強(qiáng)銷期：這時(shí)的項(xiàng)目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強(qiáng)烈的廣告功勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項(xiàng)目自身自然、環(huán)保、時(shí)尚優(yōu)勢(shì)，使客戶對(duì)項(xiàng)目加深了解并產(chǎn)生依賴。 銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費(fèi)者的搶購(gòu)心理，內(nèi)容上可以感謝消費(fèi)者支持、項(xiàng)目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。 銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售快結(jié)束時(shí)，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng) 意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。 選取有經(jīng)驗(yàn)有能力的促銷人員，措施如下： 在銷售前期，做好促銷人員的培訓(xùn)工作，掌握一定的促銷手段； 在銷售期間，做到重點(diǎn)回訪，促售人員要加強(qiáng)與重點(diǎn)客戶的回訪。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 16 價(jià)格折扣和變相折扣：對(duì)于消費(fèi)者來說，價(jià)格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房?jī)r(jià)降低，提高購(gòu)買欲望。 現(xiàn)場(chǎng)售樓：在開盤時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)售樓活動(dòng)，邀請(qǐng)各界知名人士到場(chǎng)指導(dǎo)參觀，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度。 借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳， 引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。 可以通過民意調(diào)查等多種方式來收集信息，了解消費(fèi)者對(duì)公司，對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)格、質(zhì)量、功能、房型等諸方面的意見或建議，并及時(shí)將改進(jìn)后的情況告辭消費(fèi)者，以跟蹤消費(fèi)者的需求趨勢(shì)，盡力滿足消費(fèi)者的要 樣板房的準(zhǔn)備：在銷售實(shí)施中，樣板房的示范作用不能低估，它更能刺激客戶對(duì)自己所購(gòu)買房屋的“歸屬感”和“迫切感”，能夠從視覺上、感官上使客戶直接認(rèn)識(shí)到 興隆花園小區(qū) 的品質(zhì)，有很強(qiáng)的“助消”作用。因此建議本項(xiàng)目在建設(shè)中加快樣板房的施工進(jìn)度，并且在 裝修上考慮到客戶的品位和喜好。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。 銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于 500 平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等； 現(xiàn)場(chǎng)包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，以具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強(qiáng)烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 17 就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。所以說好的賣場(chǎng)環(huán)境能夠強(qiáng)烈刺激和感染看樓客戶，具有較強(qiáng)的銷售力。建議現(xiàn)場(chǎng)做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計(jì)，各類管理、服務(wù)、 銷售人員服裝，標(biāo)志性的景觀等。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 18 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況， 按照 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 《 城市用地分類與規(guī)劃 建設(shè)用地 標(biāo)準(zhǔn) 》 GB13790 中建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)） 規(guī)定 ，人均建筑面積（平方米 /人） 約 30 平方米，按 6172 戶（ 19654 人）考慮，住宅建筑面積 500141 平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 93482 平方米， 地下 建筑面積 10254 平方米，總建筑面積 6038773 平方米，需新征建設(shè)用地面積 萬 平方米（ 畝）。 建設(shè)內(nèi) 容 本項(xiàng)目 為多層和小高層住宅區(qū) ，建筑面積為 80 平方米的單元房2950 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 1385 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 1162 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 93482 平方米，其中 :商業(yè)用房 58061 平方米（包括： 會(huì)所、 社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 874 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動(dòng)中心健身房 300 平方米，其他配套用房 374 平方米） ；學(xué)校用房34547 平方米。 功能設(shè)置 本項(xiàng)目是以居住為主兼容購(gòu)物休閑為一體的居民住宅小區(qū)。功能設(shè)置以創(chuàng)造一個(gè)方便、完善、 和諧的生活居住環(huán)境為主導(dǎo)思想。建筑英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 19 風(fēng)格本著“求實(shí)創(chuàng)新”原則，單體建筑采取以多層為主進(jìn)行合理組合，力求簡(jiǎn)潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識(shí)?？傮w布局在滿足城市規(guī)劃的前提下，更著重于整體環(huán)境效果，合理進(jìn)行功能劃分，進(jìn)行小區(qū)的道路及景點(diǎn)綠化設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成一個(gè)舒適安逸的整體環(huán)境。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有 學(xué)校、 商業(yè)用房、活動(dòng)用房，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場(chǎng)等，以滿足小區(qū)的服務(wù)功能需求。 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 20 第 五 章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址 本項(xiàng)目建設(shè)地址位于 七臺(tái)河市桃山區(qū)，市區(qū)南部，與萬寶水庫(kù)相連，北側(cè)緊鄰交通干道 308 國(guó)道 。規(guī)劃用地面積 畝（ 公頃），地塊呈狹長(zhǎng)帶型，基地地勢(shì)較緩，場(chǎng)地平均標(biāo)高約 米。中間偏西為地勢(shì)高點(diǎn)，向兩邊地勢(shì)遞減，局部高差變化較大，標(biāo)高在— 米。高差為 米。坡度坡向主要以 4— 6 度為主?；刂?、東部有部分村民住宅用地，其余多為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，周圍環(huán)境狀況良好。 建設(shè)條件 自然環(huán)境條件 地形地貌 七臺(tái)河市區(qū)屬于低山丘陵區(qū)。地勢(shì)東南高，西北低，形成東南向西北逐漸傾斜的狹長(zhǎng)地形。東西長(zhǎng)為 130 公里，南北寬為 80 公里，總面積 6212 平方公里， 其中市區(qū)面積 1767 平方公里。全市東南西三面環(huán)山，中部丘陵，西北部平原，境內(nèi)有較高的山 27 座，最高峰為海拔1008m，市區(qū)屬丘陵山區(qū)。按地形變化及土壤類型市區(qū)地貌可劃分為低山丘陵地、丘陵漫崗地、河灘地、山間谷地四種類型。 氣候與氣象 根據(jù)七臺(tái)河市氣象局提供的資料，當(dāng)?shù)厝隁庀筚Y料如下： 1） 、氣溫 英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 21 年平均溫度： ℃ 極端最高溫度： ℃ 極端最低溫： ℃ 2） 、氣壓 年平均氣壓： 年平均最高氣壓： 年平均最低氣壓： 3） 、年雷暴天數(shù)： 33 天 4） 、最大凍土深度： 200cm 5） 、最大積雪厚度： 22cm 6） 、降水 年最大降雨量： 年降雨天數(shù)： 94 天 最大降水強(qiáng)度： 7） 、風(fēng)向、風(fēng)速 年最大風(fēng)速： 24m/s 年平均風(fēng)速： 全年主導(dǎo)風(fēng)向： SW 夏季主導(dǎo)風(fēng)向： SW 8） 、年平均相對(duì)濕度： 67% 9） 、年日照 2700 小時(shí) 10） 、無霜期 128 天 地震烈度 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001120xx）及《黑龍江省地震英倫小鎮(zhèn) 居住 區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 七臺(tái)河恒基 工程 投資 咨詢 有限公司 20xx年 11月 22 烈度區(qū)劃圖》（ 1990）的劃分，七臺(tái)河市區(qū)地震基本烈度為 6 度以下地區(qū)。 交通條件 七臺(tái)河市鐵路交通十分方便快捷。牡佳、七勃鐵路在境內(nèi)形成“T” 字形網(wǎng)絡(luò)。通過鐵路經(jīng) 綏芬河 至俄羅斯 海參崴 港、經(jīng)哈爾濱市至大連 港都十分快捷和方便。 七臺(tái)河市 高等級(jí)公路 四通八達(dá)。向南 40 分鐘可達(dá) 雞西市 ， 2 個(gè)小時(shí)可達(dá) 牡 丹江市 ；向西 2 個(gè)小時(shí)可達(dá) 雙鴨山 市；向北 個(gè)小時(shí)可達(dá)佳木斯市 ；向西 個(gè)小時(shí)可達(dá)省會(huì) 哈爾濱 市。通過公路， 2 個(gè)小 時(shí)可達(dá) 密山 、 虎林 和綏芬河三個(gè)通俄口岸。 牡丹江 市和 佳木斯 市兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可為七臺(tái)河市共享。 佳木斯市 機(jī)場(chǎng)距七臺(tái)河市 個(gè)小時(shí)，雞西支線機(jī)場(chǎng)，地處 雞西 市雞東區(qū)與 密山市 中間，七臺(tái)河市區(qū)出發(fā) 70 分鐘即可到達(dá)。 其他配套條件 給、排水 目前 七臺(tái)河市 的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。排水采用雨、污分流制。 電力 該區(qū)域用電由城市 10KV 高壓電源 公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA的電源開閉所。 煤氣 氣 氣源為 七煤集團(tuán)煤氣公司 中壓管網(wǎng)提供的 煤 氣，由 煤 氣次干管引入，