【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 概況一、建設(shè)地址本項(xiàng)目位于某市新區(qū)東部居民區(qū)，西臨建國(guó)北路，北接叫來河大街。是新區(qū)居民區(qū)的中心地帶，與行政區(qū)和文化教育區(qū)隔建國(guó)北路相對(duì)，并且與居民區(qū)內(nèi)部商業(yè)區(qū)緊緊相臨，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。二、項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 ㎡，總建筑面積 75650㎡。其中含住宅建筑面積 62720㎡，商用房面積 4500㎡，車庫面積7840㎡，會(huì)所面積 590㎡。總套數(shù)為 640 套，入住人口約 2022 人。本項(xiàng)目已列入某市 2022 年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；適應(yīng)新區(qū)居民的生活需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為某市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。富康佳園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告11四、總體規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目參照發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)知名景觀設(shè)計(jì)單位傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，規(guī)劃建設(shè) 5000㎡中央綠地廣場(chǎng)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)地塊形狀為梯形，西部南北寬 ，東部南北寬為，南側(cè)寬為 ，北側(cè)寬為 。（1） 住宅。小區(qū)內(nèi)建設(shè)住宅樓 16 棟，每棟長(zhǎng)度 ，跨度 16m，南北樓間距為 40m。西部列按南北 5 棟排列排成兩列，共 10 棟；東部按南北成兩列，每列三棟，共 6 棟，總計(jì) 16 棟。每棟四個(gè)單元，層高。西部?jī)闪惺畻澝織澖ㄖ娣e 4704㎡，總建筑面積為 47040㎡，除去每棟一層為車庫面積，西側(cè)十棟總住宅建筑面積為 39200㎡；東側(cè)兩列六棟為五層結(jié)構(gòu)，每棟建筑面積 3920㎡，計(jì)住宅面積23520㎡。總住宅面積為 62720㎡，總戶數(shù)為 640 戶，平均每戶面積為98㎡。（2）出入口與圍墻富康佳園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告12西側(cè)大門寬為 ，北側(cè)大門寬為 。西側(cè)為主出入門，為人流通道，設(shè)于第二排與第三排樓之間，與東西主干道相連。北側(cè)大門設(shè)于第二列與第三列樓之間，與南北主干道相連。兩主干道交叉處建設(shè)小區(qū)中心服務(wù)區(qū)，設(shè)置物業(yè)、會(huì)館等。小區(qū)東、南、北三面為圍墻，總長(zhǎng)度為 延長(zhǎng)米。（2） 商用房。西側(cè)建設(shè)商用房。西側(cè)商用房建筑為兩層框架結(jié)構(gòu)，一層高4m，二層 ，為獨(dú)立建筑，不與住宅相混，以西大門相隔，南北共長(zhǎng) 150m，東西跨度 15m，形成兩棟總建筑面積為 4500㎡的商用房。商用房總建筑面積為 4500㎡。（3）公用建筑中部會(huì)館等設(shè)施共計(jì)面積為 590㎡，為二層磚混結(jié)構(gòu)建筑，占地面積為 295㎡（泵房，配電房，公廁，物業(yè)中心，衛(wèi)生室等均置此建筑內(nèi)）。（4）車庫西側(cè)兩列十棟住宅一樓為車庫，每棟樓一層南北側(cè)都為車庫，每套車庫（含住宅樓樓道）公建為 ㎡，共建車庫 400 套。總建筑面積 7840㎡。整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為 75650㎡，總建筑占地面積 15089㎡，容積率 ，建筑密度 %。建筑單體設(shè)計(jì)富康佳園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13小區(qū)建筑單體呈東西走向，點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間距保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽光和較好通風(fēng)。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。小區(qū)住宅單體由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃在會(huì)館東側(cè)和南側(cè)建造 5000㎡中央綠地廣場(chǎng)，以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺沖擊力。根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。富康佳園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告14五、物業(yè)管理本項(xiàng)目在建設(shè)之初就設(shè)立物業(yè)公司，聘請(qǐng)專業(yè)人員及早介入，以便能從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，設(shè)主入口僅供行人出入，北側(cè)次出入口，供車輛出入。小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有對(duì)講門禁系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。富康佳園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告15六、總投資估算表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資額 占總投資的%1 開發(fā)建設(shè)投資 % 土地費(fèi)用 % 前期工程費(fèi) % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 建筑安裝工程費(fèi) % 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) % 管理費(fèi)用 % 銷售費(fèi)用 % 開發(fā)期稅費(fèi) % 其他費(fèi)用 %2 經(jīng)營(yíng)資金 800 %3 項(xiàng)目投入總資金 % 開發(fā)產(chǎn)品成本 % 經(jīng)營(yíng)資金 800 %富康佳園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與價(jià)格定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1．地段環(huán)境優(yōu)越本項(xiàng)目位于某市新區(qū)。建國(guó)北路東則、叫來河大街南側(cè)，東臨304 國(guó)道（一級(jí)公路），西臨某市的工業(yè)重鎮(zhèn)—木里圖,北倚某環(huán)城公路。開發(fā)區(qū)是某市政府重大招商引資項(xiàng)目的集中建設(shè)地點(diǎn)，區(qū)內(nèi)現(xiàn)建有總投資在 1 億元以上的項(xiàng)目十個(gè)。本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2．周邊生活配套完善由于本項(xiàng)目地處要沖，交通便利，周邊的生活配套設(shè)施較完善，特別是針對(duì)于開發(fā)區(qū)內(nèi)各大型企業(yè)的商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施、生活設(shè)施、保障設(shè)施相對(duì)齊全。對(duì)于本小區(qū)的建設(shè)，將為居民的生活提供很好的便利條件。園林景觀設(shè)計(jì)突出本項(xiàng)目對(duì)某市住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以75650㎡的社區(qū)規(guī)模，開辟 5000㎡中央綠地廣場(chǎng)，保證植被的多樣性和色彩性等等。教育配套優(yōu)勢(shì)顯著富康佳園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告17本小區(qū)緊臨新區(qū)的教育中心，在附近有某一中，某藝術(shù)學(xué)院，某職業(yè)學(xué)院，還有即將遷入的某四中。教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。建筑施工品質(zhì)過硬本項(xiàng)目施工隊(duì)伍通過某市建筑工程招標(biāo)辦采用招標(biāo)的方法確定，在考慮建筑成本的基礎(chǔ)上，好中選優(yōu)，把握使用名牌建筑企業(yè)的原則，以使本小區(qū)的建筑質(zhì)量達(dá)到某市的一流水平?，F(xiàn)房品質(zhì)：優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等。在本項(xiàng)目的建設(shè)中，將秉承這種精益求精的作風(fēng)，把本項(xiàng)目建設(shè)成為某市品位高、質(zhì)量好、設(shè)施完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。6．市場(chǎng)供求關(guān)系良好某新區(qū)是未來某市政治、文化與居住中心，政府所有部門基本遷入此地。中國(guó)人歷來有政治向心傾向，所以，消耗成長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)明顯。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂觀。新區(qū)的升值潛力巨大隨著新區(qū)的逐漸成為某市的各種中心，消費(fèi)熱度也會(huì)逐步提高，人口密度也會(huì)逐步增加。由于目前正處于開發(fā)階段，各種投資相對(duì)較低，但隨著人口的增加，其升值潛力可想而知。富康佳園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告18二、價(jià)格定位由于本項(xiàng)目地處某新區(qū)，目前的供求熱度極高，已成為了某市住宅發(fā)展的新熱點(diǎn)。由此，根據(jù)旺盛的市場(chǎng)形勢(shì)，并通過實(shí)地調(diào)研，參照某市區(qū)內(nèi)的住宅價(jià)格，我們對(duì)整個(gè)小區(qū)的價(jià)格進(jìn)行了科學(xué)定位。主要住宅小區(qū)銷售價(jià)格表與上表所列同類產(chǎn)品相比，本項(xiàng)目在園林景觀設(shè)計(jì)、交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面具有明顯優(yōu)勢(shì)。根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對(duì)本項(xiàng)目的銷售采取“低開高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將本項(xiàng)目入市階段銷售均價(jià)定為 1800 元/ m2。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。商用房定價(jià)為 4000 元/ m2 。車庫每套 4 萬元。樓盤名稱 京漢新城 碧桂園 水岸春城 吉地華府起價(jià)（元/ m2）2500 2900 2800 2600均價(jià)（元/ m2）2800 3300 3200 2900位置 新城區(qū) 新城區(qū) 老城河南側(cè) 老城河南側(cè)富康佳園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告19第四章 設(shè)計(jì)方案一、項(xiàng)目構(gòu)成范圍本項(xiàng)目新建住宅 62720㎡，新建商用房 4500㎡，公建面積590㎡，車庫 400 套。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施包括：中央綠地廣場(chǎng)、中央會(huì)館、主干道及其它小區(qū)內(nèi)道路、給排水管線、供熱管網(wǎng)、小區(qū)停車場(chǎng)、小區(qū)各門衛(wèi)、內(nèi)部安防設(shè)施、公共衛(wèi)生設(shè)施等。表 41 項(xiàng)目主要指標(biāo)表居住戶數(shù) 640 戶 居住人口 2022 人 總建筑面積 75650㎡ 住宅建筑面積 62720㎡ 公共建筑面積 590㎡ 商用房面積 4500㎡車庫 7840㎡其 中 中央綠地及小區(qū)綠化 24000㎡小區(qū)容積率 總建筑密度 % 綠化率 %二、小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目總計(jì)建設(shè)住宅樓 16 幢，以中央綠地廣場(chǎng)和小區(qū)南北道路相隔，西側(cè)為六層，東側(cè)為五層。每單元設(shè)有樓宇對(duì)講門系統(tǒng)。西側(cè)獨(dú)立二層商用樓由西大門分為兩棟。富康佳園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20小區(qū)內(nèi)設(shè)主干道二條，由西側(cè)主門向東延伸到東墻的東西路和由北側(cè)次門向南延伸到南墻的南北路，中部與中央綠地廣場(chǎng)相連。主干道采用公路三級(jí)路面標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。每幢住宅樓前后都設(shè)有水泥砂漿道路，供居民行走或車輛進(jìn)入。中央綠地廣場(chǎng)采用月形結(jié)構(gòu)，中央綠地總面積為 5000㎡。綠地四周種植雪松、龍柏、檜柏，內(nèi)部設(shè)三條人行道路通往中央綠地，道路寬度為 ，水泥砂漿結(jié)構(gòu)。綠地內(nèi)部用天鵝絨草、紛縷草綠化。小區(qū)內(nèi)除中央綠地廣場(chǎng)外，其它地域道路兩側(cè)都種植雪松、龍柏、檜柏，樓與樓之間除道路與樹木外，全部實(shí)行綠化，種植天鵝絨草、紛縷草。小區(qū)采用鐵藝圍墻，為北、東、南三側(cè)，總長(zhǎng)度 延長(zhǎng)米。給排水：小區(qū)內(nèi)建自來水供水加壓站一座，建于中央會(huì)館一層。設(shè)計(jì)供水能力為 1000 噸/小時(shí)。小區(qū)內(nèi)供水管道采用 DN150UPVC 管線接入。排水系統(tǒng)由各樓宇以 PVC 管道接入主排水管，主排水管道與開發(fā)區(qū)內(nèi)的排污管線相連。消防：小區(qū)內(nèi)設(shè) 4 處消防井，40 處消防栓。與供水加壓站直接相連。消防用水量按 30L/s。消防用水的供水方案由加壓泵站保證連續(xù)、不間斷供水。中央會(huì)所為物業(yè)管理中心和小區(qū)活動(dòng)中心，采用兩層框架式結(jié)構(gòu)，總建筑面積為 590㎡，一層為公廁、自來水加壓站、配電室、富康佳園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21小區(qū)監(jiān)控室、供熱加熱站，二層物業(yè)管理