【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 40萬(wàn)平方米（其中公建面積約5萬(wàn)平方米），總戶數(shù)3000戶，地下停車場(chǎng)、露天停車場(chǎng)共有車位2000個(gè)。合理劃分功能分區(qū)，組織好不同的交通流線，使建筑與景觀資源相互融合，是整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。在規(guī)劃中，建筑以點(diǎn)式高層建筑為主，在用地東南角面向新興北路設(shè)置一處中型集中商業(yè)區(qū)，其退后用地紅線近40米形成尺度舒適的活動(dòng)廣場(chǎng)，既可作為商業(yè)推廣宣傳等活動(dòng)的場(chǎng)所，也是居民公共交往與公共生活的絕佳場(chǎng)所。用地北側(cè)布置30層的高層住宅，而東南部分和中部則布置6～20層的住宅，較小的體量為商業(yè)內(nèi)街的行人營(yíng)造更舒適親切的空間尺度。小區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)獨(dú)立于商業(yè)網(wǎng)絡(luò)之外，營(yíng)造出靜謐的居住環(huán)境。濱水景觀、小區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)組成貫穿小區(qū)的景觀軸線，站在小區(qū)主入口，內(nèi)部景觀一覽無(wú)余。設(shè)計(jì)中形成了商業(yè)和住宅相互依存但又各成體系、互不干擾的格局。整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)完整，建筑布局合理，充分利用土地，交通流線順暢，小區(qū)居住品質(zhì)良好。 供水規(guī)劃在該項(xiàng)目南側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。在小區(qū)成環(huán)狀布置，保障供水的安全性。室內(nèi)給水直接由大同市市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供水，采用分區(qū)供水方式。本工程給水系統(tǒng)采用分區(qū)供水方式，6層以下為低區(qū)，利用市政供水壓力，由市政管網(wǎng)直接供給。730層采用生活變頻泵組加壓供給，分組團(tuán)設(shè)置加壓泵站及生活水池，水池采用獨(dú)立結(jié)構(gòu)體，設(shè)在用水負(fù)荷中心附近。生活用水量為：居住生活用水量標(biāo)準(zhǔn)為：300L/pd戶均人數(shù)為：住宅生活日用水量為：商業(yè)及配套生活日用水量為：綠化用水量為：不可預(yù)見用水量：總生活用水量： 供氣規(guī)劃本項(xiàng)目以天然氣作為居民生活燃料，由魏都大道引入了天然氣高壓線，建成天然氣高中壓調(diào)壓站。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣，地域內(nèi)擬建規(guī)劃道路將設(shè)有天然氣管道，可直接入戶使用。 供熱規(guī)劃本項(xiàng)目采用冬季集中供暖，擬從魏都大道敷設(shè)的市政供熱干線接入。 雨水、污水排放項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的雨、污水排放采用分流制排放體制，分別排入市政污水和雨水管網(wǎng)。一層以上采用重力排水。設(shè)置單獨(dú)雨水系統(tǒng)，在樓房屋面設(shè)計(jì)雨水斗，由雨水立管排到小區(qū)雨水管道，地面道路雨水經(jīng)雨水收集排至小區(qū)雨水管道，最后排至小區(qū)附近市政雨水管道網(wǎng)。污水經(jīng)化糞池處理后，最終排入市政污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)收集后排入御河生態(tài)園現(xiàn)有的DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 供電規(guī)劃本項(xiàng)目擬采用雙路供電，一路從五愛村開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由御鑫商貿(mào)城配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。①電源及供電電壓10KV電源采用環(huán)網(wǎng)供電，由市政10KV電網(wǎng)引來(lái)一路電源，經(jīng)變電所變換成380/220V供住戶使用。②用戶電荷本建設(shè)項(xiàng)目用電負(fù)荷分別有一級(jí)負(fù)荷、二級(jí)負(fù)荷和三級(jí)負(fù)荷。采用單位面積功率法確定住宅和商業(yè)建筑的負(fù)荷：住宅按照25VA/㎡計(jì)，商業(yè)及配套建筑按80VA/㎡計(jì)，地下室按15VA/㎡計(jì)，加上其他用電，估算總安裝容量為3350KVA。③變配電所根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地形建筑方案及供電半徑，擬在負(fù)荷中心設(shè)置一座變電所（變電所采用4臺(tái)1000KVA變壓器），電源經(jīng)變壓器由10KV降為380/220V后，再由若干臺(tái)低壓配電屏配出，分別分給各用電負(fù)荷。在各變電所低壓側(cè)設(shè)置低壓電容補(bǔ)償裝置。 弱電系統(tǒng)本項(xiàng)目小區(qū)擬設(shè)置一座電信機(jī)房，提供小區(qū)住宅及商務(wù)等電話、有線電視和寬帶網(wǎng)。①電話系統(tǒng)電話光纜從電信局引來(lái)，光纖機(jī)房設(shè)置在電信機(jī)房，經(jīng)總交接箱分配至小區(qū)各分交接箱盒，再引至各用戶，商業(yè)及公建按2線/100㎡，住宅每戶按二門電話考慮，另考慮20%的預(yù)留，總計(jì)電話約6000門。②電視系統(tǒng)電視光纖從有線電視網(wǎng)引來(lái)，前端裝置設(shè)置在電信機(jī)房，經(jīng)信號(hào)轉(zhuǎn)換分配后，用同軸電纜引至各用戶，住宅每戶可使用兩個(gè)電視插座。③寬帶網(wǎng)系統(tǒng)數(shù)據(jù)光纜從城市相關(guān)部門引來(lái)，光纖機(jī)房設(shè)置在電信機(jī)房，經(jīng)總配線架分配至各樓層配線架后，再引至各用戶。④消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)在首層設(shè)置消防控制室，火災(zāi)時(shí)啟動(dòng)相關(guān)消防設(shè)備進(jìn)行滅火，向消防中心報(bào)警并控制切斷非消防電源。⑤訪客對(duì)講系統(tǒng)在各住宅首層設(shè)置訪客可視對(duì)講裝置，且進(jìn)行連網(wǎng)控制。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃X住宅小區(qū)整個(gè)工程計(jì)劃分四年(2013年1月—2016年12月)完成，室外工程及環(huán)境工程與建設(shè)工程同步進(jìn)行、同步交工。2016年末做未售房屋銷售工作及其它繕后工作。 2013年度工程計(jì)劃2013年度內(nèi)將完成整個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng),前期手續(xù)審批,項(xiàng)目可行性研究,規(guī)劃設(shè)計(jì),部分開工地段工程地質(zhì)勘察,開工地段土地整理, 部分項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)、開工項(xiàng)目招投標(biāo)及部分項(xiàng)目施工，按計(jì)劃建成部分房屋并開始銷售，室外配套項(xiàng)目同步施工。 2014年度工程計(jì)劃2014年度內(nèi)按計(jì)劃建成部分房屋并開始銷售，室外配套項(xiàng)目同步施工。 2015年度工作計(jì)劃2015年度內(nèi)按計(jì)劃建成部分房屋并開始銷售，室外配套項(xiàng)目同步施工。 2016年度工作計(jì)劃整個(gè)社區(qū)全部竣工并交付使用，銷售尾房。 各年度計(jì)劃完成開發(fā)量項(xiàng) 目規(guī)模（㎡）2013年2014年2015年2016 1多層商品住宅150000400004000040000300002高層商品住宅200000300004000040000900003其余配套建筑5000020000100001000010000合 計(jì)400000900009000090000130000河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第六章 投資估算及資金籌措第六章 投資估算及資金籌措 投資估算范圍本次投資估算范圍按常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資范圍估算，項(xiàng)目?jī)?nèi)的部分城市基礎(chǔ)設(shè)施，如天然氣調(diào)壓站、換熱機(jī)房的設(shè)備部分、通信中繼站、高壓電力開閉所等項(xiàng)目設(shè)施不列入投資估算范圍。 投資估算投資估算成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 土地購(gòu)置費(fèi)用① 拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為： 居民安置費(fèi)：每畝地補(bǔ)償村委會(huì)20萬(wàn)元計(jì)算共計(jì)6300萬(wàn)人民幣。 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述費(fèi)用2%計(jì)算，共計(jì)126萬(wàn)人民幣。②土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、征地費(fèi)和市土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 工程前期費(fèi)用估算 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明1234567規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)其他%~%計(jì)，%~%計(jì)%~%計(jì)合 計(jì) 建筑安裝工程費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目建筑面積建筑工程費(fèi)設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用 安裝工程費(fèi)費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額多層商品住宅15000093314000高層商品住宅200000140028000其余配套建筑500006403200合計(jì)40000045200 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)1234567891011供電工程供水排污工程供氣工程供暖工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程(含環(huán)衛(wèi))通訊工程智能化工程其他(有線工程)消防工程合計(jì)8240 開發(fā)建設(shè)投資估算 開發(fā)建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)1234567891011土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)0000合 計(jì) 投資匯總 投資匯總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金額（萬(wàn)元）估算說(shuō)明1開發(fā)建設(shè)投資不包括融資費(fèi)用土地費(fèi)用工程前期費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金03項(xiàng)目總投資開發(fā)產(chǎn)品成本00固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金財(cái)務(wù)費(fèi)用 ，。 , %；其余是房屋預(yù)售及銷售款項(xiàng)。本項(xiàng)目房屋預(yù)售及銷售款項(xiàng)全部用于再投資直至項(xiàng)目完成。 ，為實(shí)施工程項(xiàng)目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報(bào)率適時(shí)投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。 ：貸款是實(shí)施該工程項(xiàng)目的重要資金來(lái)源，本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信用等。 房屋銷售 房屋預(yù)售歷來(lái)是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過(guò)程中的資金不足，由于X處在商貿(mào)集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多商戶來(lái)購(gòu)房，由于商戶條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷售情況會(huì)較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金。 計(jì)劃銷售量計(jì)算表 單位：萬(wàn)元多層商品住宅高層商品住宅合 計(jì)2013年度銷售量100001000020000銷售金額2014年度銷售量200002000040000銷售金額2015年度銷售量300003000060000銷售金額2016年度銷售量300003000060000銷售金額合 計(jì) 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20132014201520161項(xiàng)目總投資開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金000002資金籌措自有資金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入 銷售收入=可銷售面積*售單價(jià)=350000*4200=147000 （萬(wàn)元） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)20132014201520161銷售收入14700012600420004200050400可銷售面積單位售價(jià)銷售比例35000042001003000042001000004200100000420012000042002經(jīng)營(yíng)稅金及稅金附加8085693231023102772營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加73506302100147632100147632520 損益和利潤(rùn)分配開發(fā)利潤(rùn)=銷售收入總成本費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅及附加=（萬(wàn)元） 銷售利潤(rùn)預(yù)測(cè)表（損益表） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)2013年2014年2015年2016年1銷售收入銷售收入出租收入2經(jīng)營(yíng)成本銷售成本3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)銷售稅費(fèi)