【文章內(nèi)容簡介】 因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。 人員促銷選取有經(jīng)驗(yàn)有能力的促銷人員，措施如下：在銷售前期，做好促銷人員的培訓(xùn)工作，掌握一定的促銷手段；在銷售期間，做到重點(diǎn)回訪，促售人員要加強(qiáng)與重點(diǎn)客戶的回訪。 銷售促進(jìn)價(jià)格折扣和變相折扣：對(duì)于消費(fèi)者來說，價(jià)格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房價(jià)降低，提高購買欲望。現(xiàn)場售樓：在開盤時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場售樓活動(dòng)，邀請(qǐng)各界知名人士到場指導(dǎo)參觀，提高項(xiàng)目的市場知名度。 公共關(guān)系借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。 調(diào)研活動(dòng)可以通過民意調(diào)查等多種方式來收集信息，了解消費(fèi)者對(duì)公司，對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)格、質(zhì)量、功能、房型等諸方面的意見或建議，并及時(shí)將改進(jìn)后的情況告辭消費(fèi)者，以跟蹤消費(fèi)者的需求趨勢(shì)，盡力滿足消費(fèi)者的要 準(zhǔn)備策略樣板房的準(zhǔn)備：在銷售實(shí)施中，樣板房的示范作用不能低估，它X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 14 更能刺激客戶對(duì)自己所購買房屋的“歸屬感”和“迫切感”，能夠從視覺上、感官上使客戶直接認(rèn)識(shí)到興隆花園小區(qū)的品質(zhì)，有很強(qiáng)的“助消”作用。因此建議本項(xiàng)目在建設(shè)中加快樣板房的施工進(jìn)度，并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于 500 平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等；現(xiàn)場包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項(xiàng)目現(xiàn)場，以具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強(qiáng)烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。所以說好的賣場環(huán)境能夠強(qiáng)烈刺激和感染看樓客戶，具有較強(qiáng)的銷售力。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計(jì)，各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝，標(biāo)志性的景觀等。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 15 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照陜政辦發(fā)[2022]25 號(hào)文件附本《陜西省建設(shè)用地指標(biāo)》（2022 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》中，建設(shè)規(guī)模或類型（人數(shù)）≤3000，人均建筑面積（平方米/人）≤24，按 420 戶（1680 人）考慮，住宅建筑面積 39100 平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，總建筑面積40000 平方米，需新征建設(shè)用地面積 19638 平方米（ 畝）。 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè) 5 棟四層住宅樓，建筑面積為 80 平方米的單元房 200戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 110 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中:商業(yè)用房400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動(dòng)中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。 功能設(shè)置本項(xiàng)目是以居住為主兼容購物休閑為一體的居民住宅小區(qū)。功能設(shè)置以創(chuàng)造一個(gè)方便、完善、和諧的生活居住環(huán)境為主導(dǎo)思想。建筑風(fēng)格本著“求實(shí)創(chuàng)新”原則，單體建筑采取以多層為主進(jìn)行合理組合，X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 16 力求簡潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識(shí)?？傮w布局在滿足城市規(guī)劃的前提下，更著重于整體環(huán)境效果，合理進(jìn)行功能劃分，進(jìn)行小區(qū)的道路及景點(diǎn)綠化設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成一個(gè)舒適安逸的整體環(huán)境。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有商業(yè)用房、活動(dòng)用房，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場等，以滿足小區(qū)的服務(wù)功能需求。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 17 第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于咸陽市三原縣渠岸鄉(xiāng)興隆村，場地北、東面臨興隆村耕地，西臨黃河加油站，南臨規(guī)劃路。地勢(shì)平坦，周圍環(huán)境狀況良好。 建設(shè)條件 自然環(huán)境條件地質(zhì)條件三原縣地處關(guān)中平原中部，地勢(shì)北高南低，以四十里原坡為界，北部為黃土臺(tái)原區(qū)，南部為涇渭沖積平原區(qū)。氣象條件本項(xiàng)目地處暖溫帶半濕潤氣候區(qū)，四季冷暖分明，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。年平均氣溫 ℃極端最高氣溫 37℃極端最低氣溫 ℃最大積雪厚度 18cm最大凍土深度 3040cm年均降雨量 年均蒸發(fā)量 年無霜期 182 天X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 18 年日照時(shí)數(shù) 2350h 外部配套條件交通三原交通便利，城市發(fā)達(dá)。咸銅鐵路橫穿東西，西銅一級(jí)公路和西韓，咸宋公路縱貫?zāi)媳?，地方道路四通八達(dá)，咸陽國際機(jī)場專用線和三原直接相聯(lián)，距離 32 公里。城區(qū)建設(shè)日新月異，“四縱三橫”主干道路網(wǎng)已經(jīng)形成。其他配套條件給、排水目前三原縣的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。排水采用雨、污分流制。電力該區(qū)域用電由城市 10KV 高壓電源公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA的電源開閉所。天然氣氣源為三原天然氣中壓管網(wǎng)提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入?？蓾M足本項(xiàng)目用氣需要。通信中國電信、中國聯(lián)通、中國移動(dòng)等通訊服務(wù)商已將電纜接至城區(qū)各處。通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)已實(shí)現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營服務(wù)商已將光纜接至縣內(nèi)。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 19 第六章 建設(shè)方案 設(shè)計(jì)原則以三原縣城市總體規(guī)劃為設(shè)計(jì)依據(jù)，改善城市居民的居住條件和美化三原城市環(huán)境為設(shè)計(jì)主題。總體設(shè)計(jì)應(yīng)具有超前意識(shí)，高起點(diǎn)、新理念、高標(biāo)準(zhǔn)，既體現(xiàn)歷史文化傳統(tǒng)、當(dāng)?shù)氐淖匀慌c人文景觀特色，又要反映現(xiàn)代城市風(fēng)貌，因地制宜、科學(xué)規(guī)劃，合理布局。功能設(shè)置上則應(yīng)以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分體現(xiàn)以人為本的思想理念，最大限度的創(chuàng)造一個(gè)生活方便、居住安逸、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全的居民住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)理念：以“現(xiàn)代化、智能化、園林化、生態(tài)化”為設(shè)計(jì)原則，體現(xiàn)現(xiàn)代住宅區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。（1）以綠色作鋪墊，道路作構(gòu)架鋪敘全區(qū)的空間秩序。（2）結(jié)合基地現(xiàn)狀和周邊情況，做足綠色住宅區(qū)環(huán)境的文章，融入三原城市開發(fā)的時(shí)代節(jié)奏，使之成為地域標(biāo)志性地標(biāo)景觀。（3）“綠化翠綠珠璉，位于林中，城中的小鎮(zhèn)”是本設(shè)計(jì)的構(gòu)思點(diǎn)，在規(guī)劃的各個(gè)系統(tǒng)層面上重點(diǎn)刻畫這一生動(dòng)的結(jié)構(gòu)構(gòu)思，展示自由舒展的空間形態(tài)，張馳得宜的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和優(yōu)美宜人的居住環(huán)境，表達(dá)了對(duì)完美居住理想的憧憬。（4）“四新”技術(shù)的集成應(yīng)用，提高住宅設(shè)計(jì)的科技含量，全面提升住宅整體性能。設(shè)計(jì)特點(diǎn)：X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 20 注重空間環(huán)境、視覺環(huán)境和地形地貌的配合，努力創(chuàng)造人與人、人與自然交融的場景，充分體現(xiàn)人和自然和揩共存的可持續(xù)發(fā)展的設(shè)想。整個(gè)小區(qū)總體空間形態(tài)規(guī)劃上，因地制宜，外緊內(nèi)松，以圍合式組團(tuán)為基本模塊構(gòu)造園內(nèi)的空間形態(tài)。圍合式的組團(tuán)，使居住者充分享受到社區(qū)大部廣闊空間的同時(shí)，寓休閑、娛樂、健身、賞景為一體，既保證了住房的獨(dú)立性和私密性，又增強(qiáng)了彼此的鄰里和安全感，造就多姿多彩的具有文化內(nèi)涵的人居環(huán)境。道路系統(tǒng)的骨架順應(yīng)地形，有曲有直，干道環(huán)小區(qū)構(gòu)架輔設(shè)貫徹各組團(tuán)，交通簡潔通暢。重點(diǎn)處理各道路交匯節(jié)點(diǎn)，融入交往和景觀標(biāo)志功能。 總體布局按照陜政辦發(fā)[2022]25 號(hào)文件附本《陜西省建設(shè)用地指標(biāo)》（2022 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》，本著合理利用土地資源的原則，本項(xiàng)目用地面積 19638 平方米（ 畝）。根據(jù)三原縣地理文化背景，同時(shí)借鑒國內(nèi)外城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以綠化，花卉景觀的概念順應(yīng)當(dāng)今人文生活環(huán)境主題。即具備完整協(xié)調(diào)的環(huán)境因素，住宅，街道，花園之間又有親切和諧的氣氛和自成一體的配套服務(wù)設(shè)施。居住區(qū)的出入口設(shè)在南面規(guī)劃路上，便于人流集散。X 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目為多層建筑形式，層數(shù)為四層，為方便小區(qū)居民生活，小區(qū)內(nèi)部設(shè)施完善，設(shè)有活動(dòng)中心，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場等。在設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)小區(qū)的人性化，多樣性，溫馨人文，融通地理，從而將其規(guī)劃成有機(jī)整體的組團(tuán)，便于長期的居住和管理等。區(qū)內(nèi)主干環(huán)道，主要做為區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車道和消防通道，主干道 12mX陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 21 寬，次干道分別為 寬，防火間距與宅前，宅間小道均滿足消防規(guī)范要求。綠化分為公共綠化區(qū)域，組團(tuán)綠化區(qū)域。著力創(chuàng)造出良好的環(huán)境空間，可謂戶戶開窗見景，處處林蔭小徑。小區(qū)內(nèi)地面停車以分散式停車為主。小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施完備，符合居住、生活的各種需要。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積： 19638 平方米（ 畝）總建筑面積： 40000 平方米 容積率： 建筑密度 53%綠化系數(shù)： 35% 建筑工程 建筑本項(xiàng)目住宅總建筑面積 40000 平方米，總戶數(shù) 420 戶，其中：建筑面積為 80 平方米的單元房 200 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房110 戶；筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中:商業(yè)用房 400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200平方米，活動(dòng)中心健身房 100 平方米，其他配套用房 200 平方米）。住宅建筑面積 39100 平方米，5 棟四層磚混結(jié)構(gòu)，層高 。住宅樓室內(nèi)為毛墻、毛地交房，只是留有所有接口，避免鑿墻，水、電、暖、氣、通信等設(shè)施齊全，達(dá)到居住條件。建筑外墻面磚飾面，陽臺(tái)用塑鋼封閉。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 22 商業(yè)用房建筑面積 400 平方米，單層磚混結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。室內(nèi)鋪石質(zhì)地磚，內(nèi)墻刷乳膠漆涂料。公建用房建筑面積 500 平方米，兩層磚混結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。室內(nèi)鋪石質(zhì)地磚，內(nèi)墻刷乳膠漆涂料。戶型設(shè)計(jì)原則：住宅戶型設(shè)計(jì)堅(jiān)持多樣化與標(biāo)準(zhǔn)化相結(jié)合的原則，既有利于住宅的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，又能充分適應(yīng)市場的多樣性，為不同需求和不同經(jīng)濟(jì)能力的住宅用戶提供相應(yīng)的住宅戶型。戶型的內(nèi)部設(shè)計(jì)以布局合理、功能分區(qū)明確為基本原則，強(qiáng)調(diào)動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)；強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間的采光與通風(fēng)的質(zhì)量，從而有效地提高住宅的居住質(zhì)量。建筑造型：小區(qū)建筑形體設(shè)計(jì)突出表現(xiàn)三原傳統(tǒng)建筑文化和人文特征，屋頂采用青灰色瓦屋面及高低錯(cuò)落的坡屋面和屋頂花園平臺(tái)，使建筑群體格調(diào)典雅別致，富于居住建筑的人情味，讓居民體會(huì)到歷史文脈的傳承滲透和親切和諧的居住氣氛，使具有現(xiàn)代功能的住宅建筑群與古樸典雅的城市文化融為一體。建筑細(xì)部處理通過陽臺(tái)、容楣、線角、入口的精心設(shè)計(jì)和傳統(tǒng)建筑符號(hào)的運(yùn)用以及屋頂和外表色彩的合理運(yùn)用，使建筑形象既莊重典雅又親切宜人。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)⑴建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) GB 5022395X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 23 ⑵建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 500112022⑶建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB500092022⑷混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500102022⑸建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500072022⑹濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范 GB500252022⑺建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 JGJ792022結(jié)構(gòu)型式各層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)；抗震設(shè)防烈度：7 度?；A(chǔ)型式：暫按鋼筋砼條形基礎(chǔ)考慮，待進(jìn)行工程地質(zhì)勘察后，再進(jìn)行調(diào)整。樓（屋）面板：住宅的衛(wèi)生間，廚房，陽臺(tái)及框架結(jié)構(gòu)的所有樓（屋）面為現(xiàn)澆混凝土板，住宅的會(huì)客廳（開間不大于 ）、 臥室為多孔板 。墻體材料，采用節(jié)能新材料。 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目建設(shè)主要以經(jīng)濟(jì)型為主，80 平方米戶型占到總戶數(shù)的 %，戶型為二室一廳。90 平方米戶型占到總戶數(shù)的 %，戶型為二室二廳。120