【正文】 餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動(dòng)中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照陜政辦發(fā)[2022]25 號(hào)文件附本《陜西省建設(shè)用地指標(biāo)》（2022 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》中，建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）≤3000；人均建筑面積（平方米/人）≤24；容積率≥；建筑密度≥；綠地率 34%～38%。因此，本項(xiàng)目在利用土地資源時(shí)，按照國家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、綜合使用的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局，完全滿足合理利用土地的需要。 融資方案根據(jù)國發(fā)（1996）35 號(hào)文《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》精神，本項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。 財(cái)務(wù)效益經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好。；所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為%和 %，均高于基準(zhǔn)收益率 12%；Ic= 12%時(shí)的稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為 723 萬元和 398 萬元；資本金內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%；項(xiàng)目稅前投資回收期為 年(含 2 年建設(shè)期)。綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。本項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)三原縣經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)三原縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快三原縣城市改造步伐，改善居民生活環(huán)境，確保居住環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平穩(wěn)步提高，推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。經(jīng)過以上分析計(jì)算，可以得出結(jié)論，即本項(xiàng)目是可行的，建議加快實(shí)施。因此，三原縣的住宅產(chǎn)業(yè)尚處于初級(jí)開發(fā)階段。隨著三原縣城建設(shè)的擴(kuò)大，居民收入的日益增長，物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，“人與自然和諧發(fā)展”的居住觀念正在逐漸普及和認(rèn)同，中高檔住宅正在成為人們消費(fèi)的新趨勢(shì)。因此，人們對(duì)高品質(zhì)的住宅的追求意愿是非常迫切的。因此，這類“精品住宅”將有良好的市場(chǎng)消費(fèi)前景。 是適應(yīng)三原縣拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象的需要近年來，三原縣的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得較大的進(jìn)步。如果不迅速實(shí)施改造，城中村居民將錯(cuò)失與城市共同發(fā)展的絕好機(jī)遇，不利于推動(dòng)城市價(jià)值充分兌現(xiàn)，不利于提升三原縣作為“西咸經(jīng)濟(jì)圈”北副中心的功能。因此，實(shí)施本項(xiàng)目是響應(yīng)政府的要求，有利于適應(yīng)三原縣拉大城區(qū)主骨架的需要，增強(qiáng)城區(qū)功能和提升城市形象。另外三原縣擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、人文等優(yōu)勢(shì)條件，發(fā)展的空間十分廣闊。此外，三原縣的投資成本相對(duì)較低，投資環(huán)境日益改善。據(jù)縣長上官亞強(qiáng)在三原縣人大十六屆三次會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告介紹，去年全縣招商引資工作取得了新的突破，新引進(jìn)招商項(xiàng)目33 個(gè)，實(shí)際到位資金 億元。此外，非公經(jīng)濟(jì)不斷壯大，新增非公企業(yè) 33 戶，非公企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 91 億元。為抓好招商引項(xiàng)目，特別成立了由縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭的“招大引強(qiáng)”工作隊(duì)，以珠三角、長三角及西安等地區(qū)X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 10 為重點(diǎn)，有選擇和針對(duì)性地承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，力爭在招引國內(nèi)百強(qiáng)企業(yè)及 5 億元以上的重特大項(xiàng)目上取得實(shí)質(zhì)性突破，確保投資 5 億元的廣東聯(lián)塑項(xiàng)目順利落戶，確保全年實(shí)現(xiàn)招商引資到位資金 12 億元。隨著招商引資力度地加大和城區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善，三原縣將會(huì)承接越來越多的、來自東部發(fā)達(dá)地區(qū)和省會(huì)西安的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時(shí)將會(huì)有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專業(yè)技術(shù)等人員在三原縣長期工作和生活。 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長對(duì)本項(xiàng)目的需求分析由于三原縣住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在三原投資置業(yè)的人員為主。財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng)，確保了全縣干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補(bǔ)貼及事業(yè)單位過渡性補(bǔ)貼的及時(shí)兌現(xiàn)。據(jù)縣長上官亞強(qiáng)在三原縣人大十六屆三次會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告介紹，去年全縣生產(chǎn)總值完成 億元，增長 %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 億元，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成 13537 元，增長 %；農(nóng)民人均純收入完成 3832 元，增長 %。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 11 三原縣的縣委縣政府對(duì)未來發(fā)展充滿了信心和把握，對(duì) 2022 年全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)規(guī)劃如下：生產(chǎn)總值完成 億元，增長 %，力爭達(dá)到 15%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成 15568 元，增長 15%；農(nóng)民人均純收入完成 4388 元，增長 %。 營銷策略當(dāng)今的消費(fèi)者買房，不僅僅是為了解決“居住”問題，同時(shí)是追求一種精神的享受和自我個(gè)性的表現(xiàn)。 價(jià)格策略在房地產(chǎn)營銷中，價(jià)格策略是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營銷目標(biāo)不同而調(diào)整。本項(xiàng)目采用“低開高走”的價(jià)格策略。資金回籠迅速，有利于項(xiàng)目后期建設(shè)。根據(jù)不同的開發(fā)時(shí)期，制定不同的價(jià)格策略，大致分為銷售初期、X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 12 項(xiàng)目強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期。措施如下：以低于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格出售，吸引廣大購房者；對(duì)一定數(shù)量的最先期購房者采用成本價(jià)出售；財(cái)購房者采用簽名活動(dòng)、買房送物活動(dòng)；保證購房者不滿意可退房。廣告：在廣告促銷中，為了更好的贏得消費(fèi)者的信任，突出小區(qū)的主題概念，廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。廣告應(yīng)著重賣點(diǎn)的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費(fèi)者的好奇心理，達(dá)到讓消費(fèi)者認(rèn)同該項(xiàng)目的主題理念，愿意等待該樓盤推出的效果。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項(xiàng)目自身自然、環(huán)保、時(shí)尚優(yōu)勢(shì)，使客戶對(duì)項(xiàng)目加深了解并產(chǎn)生依賴。銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售快結(jié)束時(shí)，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。 人員促銷選取有經(jīng)驗(yàn)有能力的促銷人員，措施如下：在銷售前期，做好促銷人員的培訓(xùn)工作，掌握一定的促銷手段；在銷售期間，做到重點(diǎn)回訪，促售人員要加強(qiáng)與重點(diǎn)客戶的回訪?，F(xiàn)場(chǎng)售樓：在開盤時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)售樓活動(dòng)，邀請(qǐng)各界知名人士到場(chǎng)指導(dǎo)參觀，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度。 調(diào)研活動(dòng)可以通過民意調(diào)查等多種方式來收集信息，了解消費(fèi)者對(duì)公司，對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)格、質(zhì)量、功能、房型等諸方面的意見或建議，并及時(shí)將改進(jìn)后的情況告辭消費(fèi)者，以跟蹤消費(fèi)者的需求趨勢(shì)，盡力滿足消費(fèi)者的要 準(zhǔn)備策略樣板房的準(zhǔn)備：在銷售實(shí)施中，樣板房的示范作用不能低估，它X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 14 更能刺激客戶對(duì)自己所購買房屋的“歸屬感”和“迫切感”，能夠從視覺上、感官上使客戶直接認(rèn)識(shí)到興隆花園小區(qū)的品質(zhì)，有很強(qiáng)的“助消”作用。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。所以說好的賣場(chǎng)環(huán)境能夠強(qiáng)烈刺激和感染看樓客戶，具有較強(qiáng)的銷售力。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 15 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照陜政辦發(fā)[2022]25 號(hào)文件附本《陜西省建設(shè)用地指標(biāo)》（2022 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》中，建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）≤3000，人均建筑面積（平方米/人）≤24，按 420 戶（1680 人）考慮，住宅建筑面積 39100 平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，總建筑面積40000 平方米，需新征建設(shè)用地面積 19638 平方米（ 畝）。 功能設(shè)置本項(xiàng)目是以居住為主兼容購物休閑為一體的居民住宅小區(qū)。建筑風(fēng)格本著“求實(shí)創(chuàng)新”原則，單體建筑采取以多層為主進(jìn)行合理組合，X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 16 力求簡潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識(shí)。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有商業(yè)用房、活動(dòng)用房，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場(chǎng)等，以滿足小區(qū)的服務(wù)功能需求。地勢(shì)平坦，周圍環(huán)境狀況良好。氣象條件本項(xiàng)目地處暖溫帶半濕潤氣候區(qū)，四季冷暖分明，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。咸銅鐵路橫穿東西，西銅一級(jí)公路和西韓，咸宋公路縱貫?zāi)媳保胤降缆匪耐ò诉_(dá)，咸陽國際機(jī)場(chǎng)專用線和三原直接相聯(lián)，距離 32 公里。其他配套條件給、排水目前三原縣的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。電力該區(qū)域用電由城市 10KV 高壓電源公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA的電源開閉所?？蓾M足本項(xiàng)目用氣需要。通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)已實(shí)現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 19 第六章 建設(shè)方案 設(shè)計(jì)原則以三原縣城市總體規(guī)劃為設(shè)計(jì)依據(jù)，改善城市居民的居住條件和美化三原城市環(huán)境為設(shè)計(jì)主題。功能設(shè)置上則應(yīng)以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分體現(xiàn)以人為本的思想理念，最大限度的創(chuàng)造一個(gè)生活方便、居住安逸、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全的居民住宅小區(qū)。（1）以綠色作鋪墊，道路作構(gòu)架鋪敘全區(qū)的空間秩序。（3）“綠化翠綠珠璉，位于林中，城中的小鎮(zhèn)”是本設(shè)計(jì)的構(gòu)思點(diǎn)，在規(guī)劃的各個(gè)系統(tǒng)層面上重點(diǎn)刻畫這一生動(dòng)的結(jié)構(gòu)構(gòu)思，展示自由舒展的空間形態(tài)，張馳得宜的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和優(yōu)美宜人的居住環(huán)境，表達(dá)了對(duì)完美居住理想的憧憬。設(shè)計(jì)特點(diǎn)：X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 20 注重空間環(huán)境、視覺環(huán)境和地形地貌的配合，努力創(chuàng)造人與人、人與自然交融的場(chǎng)景，充分體現(xiàn)人和自然和揩共存的可持續(xù)發(fā)展的設(shè)想。圍合式的組團(tuán)，使居住者充分享受到社區(qū)大部廣闊空間的同時(shí)，寓休閑、娛樂、健身、賞景為一體，既保證了住房的獨(dú)立性和私密性，又增強(qiáng)了彼此的鄰里和安全感，造就多姿多彩的具有文化內(nèi)涵的人居環(huán)境。重點(diǎn)處理各道路交匯節(jié)點(diǎn)，融入交往和景觀標(biāo)志功能。根據(jù)三原縣地理文化背景，同時(shí)借鑒國內(nèi)外城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以綠化，花卉景觀的概念順應(yīng)當(dāng)今人文生活環(huán)境主題。居住區(qū)的出入口設(shè)在南面規(guī)劃路上，便于人流集散。在設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)小區(qū)的人性化，多樣性，溫馨人文，融通地理，從而將其規(guī)劃成有機(jī)整體的組團(tuán)，便于長期的居住和管理等。綠化分為公共綠化區(qū)域，組團(tuán)綠化區(qū)域。小區(qū)內(nèi)地面停車以分散式停車為主。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積： 19638 平方米（ 畝）總建筑面積： 40000 平方米 容積率： 建筑密度 53%綠化系數(shù)： 35% 建筑工程 建筑本項(xiàng)目住宅總建筑面積 40000 平方米，總戶數(shù) 420 戶，其中：建筑面積為 80 平方米的單元房 200 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房110 戶；筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中:商業(yè)用房 400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200平方米，活動(dòng)中心健身房 100 平方米，其他配套用房 200 平方米）。住宅樓室內(nèi)為毛墻、毛地交房，只是留有所有接口，避免鑿墻，水、電、暖、氣、通信等設(shè)施齊全，達(dá)到居住條件。X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 22 商業(yè)用房建筑面積 400 平方米，單層磚混結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。公建用房建筑面積 500 平方米，兩層磚混結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。戶型設(shè)計(jì)原則：住宅戶型設(shè)計(jì)堅(jiān)持多樣化與標(biāo)準(zhǔn)化相結(jié)合的原則，既有利于住宅的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，又能充分適應(yīng)市場(chǎng)的多樣性，為不同需求和不同經(jīng)濟(jì)能力的住宅用戶提供相應(yīng)的住宅戶型。建筑造型：小區(qū)建筑形體設(shè)計(jì)突出表現(xiàn)三原傳統(tǒng)建筑文化和人文特征，屋頂采用青灰色瓦屋面及高低錯(cuò)落的坡屋面和屋頂花園平臺(tái)，使建筑群體格調(diào)典雅別致，富于居住建筑的人情味，讓居民體會(huì)到歷史文脈的傳承滲透和親切和諧的居住氣氛，使具有現(xiàn)代功能的住宅建筑群與古樸典雅的城市文化融為一體。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)⑴建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) GB 5022395X陜西省工程咨詢中心 2022 年 3 月 23 ⑵建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 500112022⑶建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB500092022⑷混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500102022⑸建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500072022⑹濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范 GB500252022⑺建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 JGJ792022結(jié)構(gòu)型式各層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)；抗震設(shè)防烈度：7 度。樓（屋）面板：住宅的衛(wèi)生間，廚房，陽臺(tái)及框架結(jié)構(gòu)的所有樓（屋）面為現(xiàn)澆混凝土板，住宅的會(huì)客廳（開間不大于