【正文】 地區(qū)的門檻。**市在 1994 年人均 GDP達到 1000 美元，6 年時間 突破 2022 美元， 4 年時間 突破 3800 美元。 人口截止 2022 年底，**市戶籍總?cè)丝谶_到 萬人，比上年增長 %，其中市區(qū)人口為 萬人，增 長 %。 生活水平當一個國家和地區(qū)的人均 GDP 達到 3000 美元左右 時，居民的消費開始從溫飽為主的基本型消費向滿足為主的享受型消費轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消 費比重迅速上升；對住房、轎車的需求呈快速增長趨勢。2022 年，**人民生活發(fā)生巨大的變化。出行——感 嘆私家車增長速度之快。2022 年，全市的社會保障體系進一步完善、人民的生活質(zhì) 量進一步提高、文化 設(shè)施 進一步普及。去年**市財政總收入達 億元，其中地方一般 預(yù)算收入達 億元，增長 %。居民人均居住面積從 2022 年的 平方米增加到 2022 年末的 平方米。從居民家庭住房的建筑面積分布來看，有 %的家庭住宅建筑面積在 3060 平方米之間，有 %的家庭住房建筑面積在 6090 平方米之間， %的家庭住宅建筑面積在 90120 平方米之間，還有 %的居民住房建筑面積在 120 平方米以上。 未來走勢2022 年，是**實現(xiàn)“十五”計劃目標，銜接“十一五”發(fā)展的重要一年，也是**市力爭“兩個率先 ”、實現(xiàn)富民強市的關(guān)鍵之年。在市委九屆十二次全會上，市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局， 統(tǒng)籌安排，明確提出，2022 年要把工作重點轉(zhuǎn)移到推進結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變增長方式、提高 經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益上來，全力推 進“兩個率先”和富民強市；全力推進新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)；全力推進外資民資新一輪突破；全力推進農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收；全力推進生態(tài)**建設(shè)；全力推進社會主義和諧社會建設(shè)，走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展道路。從以上**市政府的經(jīng)濟分析可以看出，明年**市經(jīng)濟將會繼續(xù) 保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民對于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進一步加強。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同比增長 %；在建商品房屋施工面積達 991 萬㎡，增長%，其中新開工面 積 萬㎡，增 長 %；房屋竣工面積 萬㎡，與上年持平；房屋銷售面積 萬㎡，比上年增長 %，90%以上竣工房屋順利實現(xiàn)銷售。盡管 2022 年受宏觀調(diào) 控政策影響，全社會固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達 %,達到 億元。在銷售方面，自 1998 年起，**市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的快速增長。2022 年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房 銷售面積為 萬平方米,同比下降 %，住宅銷售面積為 萬平方米，同比下降 %。 寫字樓市場**市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對分布區(qū)域較為集中。**新推出寫字樓個案主力價格在 4500～5500 元/平方米左右，而高端市場其價格在 7500 元/平方米左右，以目前的市 場對產(chǎn)品的價格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這 一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。相比較而言， 對于其他幾個商圈的認同度大大降低，均不超過 5%。2022 年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為 萬平方米， 銷售面 積為 萬平方米，供需之比為 :1。令人樂觀的是，**作為長三角一個崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐：? 隨著**市經(jīng)濟快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進入**，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求；? 城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分；? **市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強烈。 2022 年****一期、水木年華等樓盤相繼 開盤，近期市區(qū) 還將推出面 積達 45 萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供 應(yīng)量的大幅增加， 預(yù)計 在未來的兩三年內(nèi)，房價上升的空間將非常有限，房地 產(chǎn)市場也將進入一個供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。三、項目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 項目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析**正面臨著劃時代的發(fā)展機遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟圈，而上海、無錫、蘇州都在**的南面，而**是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展**新區(qū)已是勢在必然。人文環(huán)境分析**城南區(qū)域為文化、旅游生態(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時**大學(xué)城，淹城春秋森林公園、****技術(shù)開 發(fā)區(qū)， 襯托**市**區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊。生態(tài)環(huán)境分析**南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風景旅游區(qū)，**** 地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。它的建成標志著**區(qū)新經(jīng)濟、商業(yè)、休閑中心的南移， 對** **區(qū)濃厚的文化氛圍，是****受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。但由于目標客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長，推案量不大。其它幾個樓盤銷售情況也不錯，推出部分成交量都超過60%。Weak? 項目周邊的生活居住氛圍還未形成；? 項目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足；? 周邊的直通**市區(qū)的公交線路不發(fā)達，和**市區(qū)的聯(lián)系度低。**的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g；? 南田公園的開工、建設(shè)及完成，將是 ****形象與品位的極大提升。四、項目定位 產(chǎn)品定位常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生 態(tài) 居住社區(qū)具體表述如下：齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)——各種健康、娛樂設(shè)施、**物管多年管理 經(jīng)驗，有口皆碑；遠離塵囂，但交通便利——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達；優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境——1000 畝南田購物休閑公園；高素質(zhì)的市政配套——大學(xué)城、南田購物公園、行政中心；高品質(zhì)的產(chǎn)品——國際規(guī)劃公司、國際園林設(shè)計大師傾情演譯。本項 目選取可比樣本為綠園 100 三期和隨園。目前聯(lián)排別墅 165 萬/套，獨立 別墅 355 萬/套。 客戶定位? 常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體；? **區(qū)政府機關(guān)公務(wù)員；? **區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士；? 長期進行房地產(chǎn)投資的**市人士；? **區(qū)私營企業(yè)業(yè)主；? 部分**市區(qū)富有居民。**總 占地 公頃，地上總建筑面積 847,200 平方米，其中住宅部分共計 677,112 平方米，獨立及 聯(lián)排別墅共計 34,888 平方米，商業(yè)街 48,000 平方米, 沿街商業(yè) 15,000 平方米，公建配套面積為 72,200 平方米。西區(qū)預(yù)計將于 2022年底開始預(yù)售，預(yù)計于 2022 年建成， 項目東區(qū)的開 發(fā)周期為 3 年，西區(qū) 為 4 年。銷售收入測算如下：銷售收入測算表銷售收入（RMB）序號 項目 單位2022 年 2022 年 合計（RMB）　 住宅銷售單價 RMB/m2 3, 3, 　　 住宅銷售面積 m2 200, 45, 245, 1 住宅銷售收入 RMB 600,000, 160,142, 760,142, 　 別墅銷售單價 RMB/m2 5, 　 　　 別墅銷售面積 m2 34, 34, 2 別墅銷售收入 RMB 191,884, 191,884, 　 商業(yè)街銷售單價 RMB/m2 　 6, 　　 商業(yè)街銷售面積 m2 21, 21, 3 商業(yè)街銷售收入 RMB 126,774, 126,774, 　 沿街商業(yè)銷售單價 RMB/m2 　 8, 　　 沿街商業(yè)銷售面積 m2 10, 10, 4 沿街商業(yè)銷售收入 RMB 80,000, 80,000, 　 車位銷售單價 RMB/個 　 70, 　　 車位銷售個數(shù) 個 1, 1, 5 車位銷售收入 RMB 82,600, 82,600, 6 總銷售收入 RMB 791,884, 449,516, 1,241,400, 本項目建設(shè)投資估算如下表所示：建設(shè)投資估算表估算金額 估算指標 估算面積序號 項目 （RMB） （RMB/m2，％） （ m2）前期工程費 142,208, 　 　前期規(guī)費 90,262, 3