【導讀】 螈芅薇蚈肇芄芇襖肅芄葿蚇罿芃薂裊節(jié)蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈羋螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞莄袈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆蒞螆肁肆蒈羈羇肅薀螄袃肄螞薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁螞肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂芆蒅裊螈芅薇蚈肇芄芇襖肅芄葿蚇罿芃薂裊節(jié)蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈羋螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞莄袈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆蒞螆肁肆蒈羈羇肅薀螄袃肄螞薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁螞肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂芆蒅裊螈芅薇蚈肇芄芇襖肅芄葿蚇罿芃薂裊節(jié)蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆荿薈薆袁莈羋螁螇莈莀薄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞莄袈襖莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁肈蒃蚇袇肇蚆羃膅肆蒞螆肁肆蒈羈羇肅薀螄袃肄螞薇膂膃莂螂肈膂蒄薅羄膁薇螁羀膀莆薃袆膀蒈衿膄腿薁螞肀膈蚃袇羆膇莃蝕袂芆蒅裊螈芅薇蚈肇芄芇襖肅芄葿蚇罿芃薂

　　

【正文】 年達到 18900 元， 2020年達到 50000 元。 2021年長沙市農(nóng)村居民人均可支配收入為 4735元，預計 2021年達到 6750元， 2020年達到 15000元。城鄉(xiāng)居民收入的大幅提高，將促進城鄉(xiāng)居民消費水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的升級，這將使城鄉(xiāng)居民文化娛樂消費、旅游消費和健康消費的消費需求和消費支出大大增加，這就對岳麓山風景區(qū)進一步保護與提質(zhì)提出了更高的要求。 2021～ 2020 年，長沙市的投資重點之一就是提升長沙市城市品位，滿足長沙人民全面建設小康社會日益增長的文化生活需要。這一時期，長沙市 GDP和地方財政收入總量將繼續(xù)快速增長，這些不僅使財政直接投入建設變成非常必要，而且證明長沙市財政完全有能力提供本項目建設所需的資金。同時，城市的基礎設施建設水平、旅 游水平和文化高度在很大程度上決定了城市品位。本項目的實施將使長沙市城市基礎設施條件得以大幅改善，使棚戶區(qū)的城市面貌得以改觀，從而在很大程度上提升了長沙市的城市品位，恢復、完善其中心城市功能，因此，本項目建設既必要，又可行。 二、市政規(guī)劃分析 城市發(fā)展規(guī)劃 2021 年長沙市委、市政府組織了中長期發(fā)展戰(zhàn)略研究， 2021 年11月份編制出《長沙市城市總體規(guī)劃 (20212020)》，現(xiàn)已經(jīng)省政府、 20 國務院批準。根據(jù)該《規(guī)劃》， 2020 年長沙市城市人口將達 350 萬，城市建設用地將達 350 平方公里。城市沿湘江、 319 國道兩條生長軸線，向周邊拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑出“一主、兩次、四組團”的城市空間結(jié)構(gòu)。 一主：指河東城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域， 2020年城市建設用地 124平方公里，城市人口 146 萬。規(guī)劃將強化綜合服務功能，提高環(huán)境質(zhì)量，其中環(huán)線以西的地區(qū)為城市中心區(qū)。 兩次：河西新城和星馬新城。河西新城東至湘江，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至靳江河， 2020年城市建設用地 65平方公里，城市人口 65萬。規(guī)劃為文教科研區(qū)及市級行政中心和高科技產(chǎn)業(yè)基地。星馬新城位于主城區(qū)東面， 2020 年城市建設用地 64平方公里，城市人口 53 萬，規(guī)劃 利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。 四組團：暮云、撈霞、高星、含浦組團。暮云組團 2020 年城市建設用地 22 平方公里，城市人口 18萬，布局面向長株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設施。撈霞組團 2020年城市建設用地 28 平方公里，城市人口 23 萬，規(guī)劃為水運、公路、鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運中心、物流中心、大運量工業(yè)基地。高星組團 2020年城市建設用地 26 平方公里，城市人口 25 萬，規(guī)劃為綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)及置換外遷工業(yè)基地。含浦組團2020 年城市建設用地 21 平方公里，城市人口 20 萬，為大學城的 遠 21 期發(fā)展用地，以及與大學城配套的生活居住用地。 近期將著力完善區(qū)域性中心城市功能，新區(qū)建設向東重點發(fā)展長善垸地區(qū)、圭塘河沿 319 國道向東伸展的星沙、馬坡嶺部分。向西重點發(fā)展岳麓山大學科技園、長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和以市委、市政府配套建設為重點的城市綜合職能區(qū)。向北加快霞凝新港的建設。向南加快省政府新址的規(guī)劃建設，帶動芙蓉南路沿線的發(fā)展。 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 根據(jù)《長沙市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》，長沙市商業(yè)網(wǎng)點空間布局為1 個市級商業(yè)中心、 13 個區(qū)域性商業(yè)中心、 30 個社區(qū)級商業(yè)中心。市級商業(yè)中心為五一廣場商業(yè)中心， 區(qū)域性商業(yè)中心分別為：火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、 溁 灣鎮(zhèn)商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、金霞商業(yè)中心、馬坡嶺商業(yè)中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心等。 三、房地產(chǎn)宏觀政策分析 分析近年政府出臺的宏觀調(diào)控措施可以發(fā)現(xiàn)，政策的目的在于遏制投機性需求、抑制投資性需求、引導改善性需求、滿足一般性需求，保持房價穩(wěn)定。一系列相關(guān)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，從一定程度上打壓了房地產(chǎn)市場不規(guī)范的套利模式，保護了購房者的利益，打擊炒作行為，擠出樓市泡沫，房價逐漸企穩(wěn)成為業(yè)內(nèi)人士 的共識， 22 上半年政策新導向 2021 年是我市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效應顯現(xiàn)年，政策等一系列因素綜合直接作用到我市的樓市上，已明顯產(chǎn)生一些新的變化，長沙房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)出購房者和開發(fā)商觀望氣氛濃厚，投資增幅逐月回落；商品房空置面積劇增；房地產(chǎn)項目推遲開工，竣工量減少；銀根緊縮，銀行貸款下降，開發(fā)企業(yè)后續(xù)開發(fā)資金偏緊；有效需求相對減弱，高端樓盤銷售緩滯；交易成本上升，二手房交易冷清；招拍掛土地成交量銳減等特點。 2021 年，為了進一步擠壓房地產(chǎn)市場中的泡沫，國家除了進一步落實 0 07 年出臺的相關(guān)政策，今年的 調(diào)控重點也放在了土地政策上，在土地方面出臺了一系列的相關(guān)政策，除繼續(xù)加大力度執(zhí)行土地兩年內(nèi)必須完成開發(fā)這一政策外，多部委聯(lián)合公布新規(guī)加大土地違規(guī)問責，提出國土資源部緊急叫停建設占用耕地跨省域補充，我省為加強土地調(diào)控，促進土地節(jié)約集約利用出臺了《湖南省國有建設用地儲備辦法》，并于 7 月 1 日起正式施行，這一系列的政策的制定，政府以期加大住房供應力度，從而從根本上治理這兩年來一直紊亂的房地產(chǎn)市場。 上半年政策導讀 ? “ 90/70”政策及其執(zhí)行 建設部今年 2月 28日發(fā)布《關(guān)于做好住房建設規(guī)劃與住房建設 23 年度計劃制 定工作的指導意見》明確，各地新建住房結(jié)構(gòu)比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含 經(jīng)濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。 建設部有關(guān)負責人表示，制定住房建設規(guī)劃與住房建設年度計劃，要以國家關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格、切實解決城市低收入家庭住房困難以及促進 房地產(chǎn) 市場健康發(fā)展的相關(guān)政策文件為依據(jù) ? 嚴格控制土地開發(fā)的政策措施 上半年，國家主管部門將調(diào)控重點放在土地供給上，多部委聯(lián)合公布新規(guī)加大土地違規(guī)問責，提出國土資源部緊急叫停建設占用耕地跨省域補充，我省為加強土地調(diào)控，促進土地節(jié)約集約利用出臺了《湖南省國有建設用地儲備辦法》，并于 7 月 1日起正式施行。 為了進一 步提高土地的開發(fā)程度，盤活土地的存量，迫使開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)竣工，以增加土地供應和商品房供應。國家還出臺了一些列的相關(guān)政策： ① 土地閑置滿一年不滿兩年，征收 20%閑置費 1 月 7日，國務院辦公廳下發(fā)《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，明確提出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費； 24 ② 新合同文本規(guī)定：商住項目開發(fā)原則上 3 年內(nèi)完成 為規(guī)范國有建設用地使用權(quán)出讓 合同 管理，國土部、工商總局日前聯(lián)合下發(fā)通知，向各地發(fā)布《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，據(jù)悉，合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過 3年。若受讓人未能按照本合同約定日期開竣工建設的，須按一定比例支付違約金。 ③ 湖南調(diào)整土地增值稅預征率 ， 經(jīng)適房不實行預征 3 月 27 日，省地稅局下發(fā)文件，批準建造銷售并且能夠單獨核算土地增值額的經(jīng)濟適用房（含用于 拆遷安置的住房）不實行預征。 上述政策對于督促開發(fā)商加快閑置土地開發(fā)，增加市場的商品房供應量，另一方面，為了避免土地市場的違規(guī)暗箱操作，長沙市國土資源局出新規(guī)：長沙土地五一起全面網(wǎng)拍，及從 2021年 5月 1日開始，凡擬在長沙市國土資源交易中心招標、拍賣、掛牌出讓的國有建設用地使用權(quán)，一律采用網(wǎng)上掛牌交易的方式，保證土地交易的公開、公平、公正，希望能達到有效的控制國土資源，控制開發(fā)商的開發(fā)程度，成而達到有效的控制房價的漲幅程度。 ④ 今年湖南將建廉租房經(jīng)適房各 100 萬平方米，長沙將逐漸實現(xiàn)“居者有其屋” 1 月 21日，省發(fā)改委主任陳叔紅在我省 2021 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況與 2021 年計劃草案報告中透露相關(guān)內(nèi)容，我省預 25 期全社會固定資產(chǎn)投資 4940億，新建 (籌建 )廉租住房 100萬平方米、經(jīng)濟適用房 100萬平方米，省財政廳廳長李友志向會議報告全省 2021年預算執(zhí)行情況與 2021 年預算草案時承諾說，從今年起，省財政安排 3000 萬元，多渠道籌措設立城市廉租房保障專項資金，推動解決城市低收入家庭的住房問題。繼續(xù)支持農(nóng)村特困戶和庫區(qū)移民無房戶