【正文】 (四) 生活污水處理本項目實行“雨污分流”。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進行二級處理后，排入利源中路DN500城市污水管進入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。第六章 實施進度 本項目建設實施與銷售同時進行。待初步設計方案確定后，即可開盤銷售。本項目從2001年4月開工之日起開發(fā)期為2年，于2003年3月竣工。銷售從2001年開始，計劃3年完成。具體實施進度如下： 編制可研報告、前期審批等 2001年2月—2001年3月
方案招標、初步設計 2001年3月 施工圖設計 　 2001年4月—2001年5月 建筑施工及環(huán)境建設 2001年4月—2003年4月 竣工交付 　 2003年4月 銷售 2001年5月—2004年4月第七章 工程投資與財務分析一、 總投資估算，由開發(fā)建設投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。其中：（一），由土地費用、工程費用、其它費用、開發(fā)期稅費、管理費用、財務費用、銷售費用和預備費組成。(1)土地費用按14萬元/畝計。(2)。其中：l 普通公寓以700元/平方米計；l 躍層式公寓以900元/平方米計；l 公共建筑平均以850元/平方米計；l 電氣按30元/平方米估算；l 水衛(wèi)按20元/平方米估算；l 道路廣場按50000平方米面積，80元/平方米估算；l 綠化按80000平方米面積，20元/平方米估算。(3)。其中：l %估算；l %估算；l 市政基礎設施開發(fā)費按60元/平方米建筑面積估算；l 供電貼費按250元/KVA估算（電增容費由住戶繳納，項目單位代收）；l 自來水管網(wǎng)配套費按住宅26元/平方米估算；l 結建人防工程費按24元/平方米估算；l 墻改基金按有關規(guī)定免收；l ；l 。(3)。其中不可預見費按工程費用、其它費用的8%估算。(4)管理費用按工程費用的2%估算。(5)財務費用計入銀行貸款利息。(6)銷售費用按銷售收入的2%估算。(7)預備費用按工程費用的8%估算。（二）經(jīng)營資金。按開發(fā)建設投資的3%估算。二、 資金籌措及計劃（一）資金籌措 ，。（二）投資計劃本項目預計二年建成，三年完成全部商品房銷售。2001—、。詳見附表1“總投資估算表”、附表2“投資計劃和借款償還估算表”。三、 銷售收入（一）房價 普通公寓：按1800元/平方米價格銷售； 躍層式公寓：按2200元/平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米2500元/平方米價格銷售。（二）銷售收入本項目按三年銷售計算。普通和躍層公寓銷售率按100%，公共建筑銷售率按50%。第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為18%、50%、32%；、。詳見附表4“銷售收入估算表”。四、 財務評價 項目計算期三年，%。 利潤總額利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費附加合計為營業(yè)稅的11%。所得稅稅率按33%。 利潤率投資利潤率＝（利潤總額247。總投資）100%=%銷售利潤率＝（利潤總額247。銷售收入）100%=%詳見附表5“損益表”。財務內(nèi)部收益率財務內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項目在設定計算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標。經(jīng)計算，評價結果說明本項目的財務效益較好，其主要財務評價指標如下： 財務內(nèi)部收益率（稅前） % 財務內(nèi)部收益率（稅后） % 財務凈現(xiàn)值（稅前） 財務凈現(xiàn)值（稅后） 靜態(tài)投資回收期（稅前） 靜態(tài)投資回收期（稅后） 敏感性分析經(jīng)敏感性分析計算，若本項目銷售收入下降10%時，稅前財務內(nèi)部收益率（FIRR）%，%（詳見附表7“財務敏感性分析表”）。臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。按本項目稅后利潤為經(jīng)濟指標進行單因素臨界值計算結果如下項目臨界點分析計算表項 目數(shù) 量單 位項 目數(shù) 量單 位最低售價　　售價　　普通公寓元/平方米普通公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米公共建筑元/平方米公共建筑元/平方米最低銷量　　銷量　　普通公寓平方米普通公寓平方米躍層式公寓平方米躍層式公寓平方米公共建筑平方米公共建筑平方米最高土地價格萬元/畝土地價格萬元/畝最高工程費用萬元工程費用萬元綜上評價可知，本項目在財務上可行，且有一定的抗風險能力。第八章 結論與建議房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。本項目建設符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對營造江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動地區(qū)經(jīng)濟將起到積極作用。經(jīng)初步測算分析，項目經(jīng)濟效益較好，在財務上總體可行。建議項目單位： 加快辦理有關前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費的減免，爭取早日開工建設。 研究采用社會融資等其它方案解決項目資金來源的可能性。 周密策劃項目的營銷方案，以準確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務風險。 在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項目先進的建筑技術、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌營銷優(yōu)