【正文】 準備工作。——項目管理機構(gòu)應(yīng)指定專人及時和地方政府協(xié)調(diào)做好征地拆遷工作，并按政策做好補償、安置工作，避免由于補償、安置不當帶來的社會問題，干擾工程的順利進行。——業(yè)主應(yīng)選擇有資格、有足夠的設(shè)備、人員和備有固定資產(chǎn)的工程承包者，并采用招標的方式選擇工程單位，編制好招標文件?！こ虒嵤┤^程中要推廣優(yōu)質(zhì)管理經(jīng)驗，確保每一環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控和承包合同的順利實施。——搞好項目建設(shè)的監(jiān)督檢查和竣工驗收。項目建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組從立項、籌建和施工要層層把關(guān)，各執(zhí)法執(zhí)紀和質(zhì)量監(jiān)督部門要作好本質(zhì)工作，并做到記錄準確、資料齊全、搞好建檔，嚴格按照上級批準的立項要求保質(zhì)保量完成建設(shè)任務(wù)。（二）勞動定員和人員管理本項目由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織實施，所需人員在內(nèi)部協(xié)調(diào)解決，在人員配置上應(yīng)有一定數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員。為確保工程質(zhì)量，控制工程投資，按期完工，在工程實施過程中，需進行如下方面的工程管理：——成立專門的管理機構(gòu)。負責本項目資金的籌措、設(shè)計、招標、監(jiān)理人員的組織的培訓、征地與拆遷合同管理等工程實施管理一系列準備工作。——項目管理機構(gòu)應(yīng)指定專人及時和地方政府協(xié)調(diào)做好征地拆遷工作，并按政策做好補償、安置工作，避免由于補償、安置不當帶來的社會問題，干擾工程的順利進行?！獦I(yè)主應(yīng)選擇有資格、有足夠的設(shè)備、人員和備有固定資產(chǎn)的工程承包者，并采用招標的方式選擇工程單位，編制好招標文件?！こ虒嵤┤^程中要推廣優(yōu)質(zhì)管理經(jīng)驗，確保每一環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控和承包合同的順利實施。第八章 節(jié) 能一、編制依據(jù)本可研編制從工程方案設(shè)計到建筑材料，設(shè)備選型等嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定，采用國產(chǎn)產(chǎn)品，使總體能耗水平有效地降低，達到規(guī)定的標準。《中華人民共和國節(jié)約能源法》《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》二、節(jié)能措施（一）建筑物造型和平面布置充分考慮采用自然光，又節(jié)省照明用電。（二）建筑物的窗戶、玻璃、屋頂及外墻采用節(jié)能保溫的新型建筑材料，以利節(jié)能。（三）用電設(shè)備均采用高效節(jié)能產(chǎn)品，調(diào)頻變速裝置，高效節(jié)能照明電器，低壓變電采用電容器自動補償。（四）加強設(shè)備管理，注意節(jié)約能源，節(jié)約用電，采用節(jié)能燈具，聲控燈具，節(jié)約用水，選用節(jié)水閥門，禁止使用螺旋升降式鑄鐵水咀，防止跑冒滴漏。第九章 招標方案為保證工程設(shè)計和施工質(zhì)量，又控制好工程投資，本工程建設(shè)將根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)，特制定招標方案如下：一、招標范圍及招標內(nèi)容（一）招標范圍需公開招標項目為：工程勘察測量、工程設(shè)計、建筑工程、安裝工程、工程監(jiān)理及與工程建設(shè)有關(guān)的主要設(shè)備及材料的采購。（二）招標內(nèi)容工程勘察測量：地塊內(nèi)1:500地形圖和單項工程勘察測量；工程設(shè)計：龍匯苑小區(qū)規(guī)劃設(shè)計及配套設(shè)施設(shè)計兩部分；建筑工程：小區(qū)的建筑工程；安裝工程：建筑內(nèi)給排水、電氣、自控儀表等專業(yè)的設(shè)備和工藝管線安裝各種管道等；工程監(jiān)理：工程設(shè)計及工程建設(shè)的全過程。二、招標形式根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究勘察測量和工程設(shè)計擬采用邀請招標，其他工程將由建設(shè)單位委托有招標資格的單位代理公開招標。三、招標方式招標方式擬采用邀請招標和公開招標，通過招標，可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽良好、技術(shù)過硬、具有專業(yè)特長及豐富經(jīng)驗的勘察測量單位、設(shè)計單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，以保證工程質(zhì)量和降低工程造價，并能提高工程項目的社會效益與影響。邀請招標，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本勘察測量和工程設(shè)計擬采用邀請招標方式，邀請具有勘察測量丙級資質(zhì)(及以上)和具有建筑甲級資質(zhì)的三家以上單位進行招標。公開招標及投標者資格，本工程的公開招標是委托有招標資質(zhì)的公司代理；工程監(jiān)理要求乙級(及以上)監(jiān)理資質(zhì)，二級項目總監(jiān)(具有國家注冊監(jiān)理工程師資格)。建筑工程及安裝工程要求二級(及以上)建筑施工和二級項目經(jīng)理。四、評標專家來源評標委員會由建設(shè)單位代表和評標專家組成，負責根據(jù)招、投標文件對各投標者進行綜合評定，出具評標報告，推薦合格的中標單位。評標委員會專家是在大項目辦專家數(shù)據(jù)庫根據(jù)專業(yè)需要由計算機抽取組成。五、招標程序和招標基本情況表招標程序，按照《招標投標法》招標人和投標人均需遵循招標投標法律和法規(guī)的規(guī)定進行招標投標活動，招標程序分別為：申請招標、準備招標文件、發(fā)布招標廣告、進行資格預(yù)審、確定投標人名單、發(fā)售招標文件、組織現(xiàn)場考察、召開標前會議記錄、發(fā)送會議記錄、接受投標書、公開開標、審查標書、澄清問題、評比比較、評標報告、定標、發(fā)出中標通知書、商簽合同、通知未中標人等。投標基本情況表投標范圍投標組織形式投標方法不采用投標方式全部投標部分投標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察測量工程設(shè)計●●●建筑工程●●●安裝工程●●●監(jiān)理●●●設(shè)備●●●重要材料●●●其他●●●第十章 投資估算與資金籌措 一、固定資產(chǎn)投資估算 二、新增固定資產(chǎn)投資估算說明 三、新增固定資產(chǎn)資金來源與籌措 四、流動資金估算及資金來源 第十一章 財務(wù)評價 一、項目運營計劃 二、總成本測算 三、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤及其分配 四、項目盈利能力 五、經(jīng)濟效益第十二章 風險分析一、政策風險分析針對目前貸款資金的緊縮帶來房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績的下降，以及房地產(chǎn)后續(xù)調(diào)控政策對企業(yè)估值和盈利的影響，作出分析如下：（一）價格調(diào)控分析調(diào)控是常態(tài)，房價不會下跌。調(diào)控拉長了房地產(chǎn)行業(yè)的周期，有利于行業(yè)的長期增長們的判斷是前者，如果是后者，那就意味中國經(jīng)濟增速將大幅度放緩，這與我國控制經(jīng)濟過熱的調(diào)子不符；經(jīng)濟快速增長和利率上升周期未改，房價不會下跌。（二）信貸調(diào)控分析信貸調(diào)控目的主要是抑制經(jīng)濟過熱，但對房地產(chǎn)來說則是減少了供給。多數(shù)人認為減少了信貸則開發(fā)商低價甩賣房子，則房子下跌，這種想法并不現(xiàn)實，信貸緊縮下，大開發(fā)商擁有項目較多，有動力加快周轉(zhuǎn)，但僅限于個別項目及區(qū)域；而中小開發(fā)商，資金早已回流，過去的資金緊縮已經(jīng)使得他們只求生存不求發(fā)展，所以再繼續(xù)緊縮，只有一種選擇，就是捂盤獲得利潤最大化；不管是哪一種情況，結(jié)果都是區(qū)域房價調(diào)整或者一些個別樓盤下跌，原因是目前供給遠小于需求，單抑制需求不可能降房價；從另外一個角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤較高，資金成本可以提高到15％～20％，估計其它行業(yè)的資金流向這個行業(yè)的動力很足。（三）后續(xù)政策分析后續(xù)政策主要方向是：1．改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)；2．打擊囤地；3．稅收抑制高端及投資需求。改善供給結(jié)構(gòu)意味著中高端商品房供應(yīng)量減少，而經(jīng)濟適用房短期之內(nèi)是不能面對中產(chǎn)階級的；打擊囤地是政府需要做的，但執(zhí)行效果需要觀察，且對供給增量的釋放作用不大，因為新增土地供應(yīng)量一直在減少；稅收政策作用不容低估，但政府以穩(wěn)定房價為目的，房價下跌對大家都沒好處；推斷政策將前緊后松將呈現(xiàn)的趨勢。二、市場風險分析（一）房地產(chǎn)業(yè)總體投入過熱一般來說，當年新開工面積、竣工面積和銷售面積的對比關(guān)系，是判斷房地產(chǎn)市場是否過熱的重要指標。但從銀行信貸結(jié)構(gòu)來看，銀行貸款投向的市郊城鎮(zhèn)區(qū)的中低價樓盤動銷較快，而中心城區(qū)高檔的精裝修房、高檔別墅群、酒店式公寓雖有廣告效應(yīng)的支撐，媒體的炒作，但從房產(chǎn)商的銷售進度表來看并不見好。由于多數(shù)房產(chǎn)商開發(fā)初期依賴銀行貸款的支持，銷售平滯必然帶來利息負擔的激增，房產(chǎn)商潛在的財務(wù)負擔加重。而目前的問題在于，各房產(chǎn)商的普遍看法則對后市的銷售仍持樂觀的態(tài)度，認為摒一口氣就過去了，導(dǎo)致經(jīng)營風險加大。（二）銷售客戶群中投資比例過大據(jù)不完全統(tǒng)計，我國約有15%～20%的人擁有第二套住房，其中除了改善住房條件、老人和子女分居、置業(yè)保值增值等因素外，有相當一部分是為了出租出借或估價轉(zhuǎn)手，而隨著市民普遍擁有租房養(yǎng)房的心態(tài)，可租房源的供應(yīng)量增加租金價格走向理性化，導(dǎo)致出租收益率已降低至6～8%，一旦低于銀行的按揭利率5～6%，可能直接帶來零售按揭業(yè)務(wù)的違約風險。此外，由于開發(fā)商初期的大量貸款，企業(yè)貸款利率和零售按揭利率的差額，面對樓盤滯銷的窘境，開發(fā)商便有利用內(nèi)部人或關(guān)聯(lián)企業(yè)、通過“假按揭”套現(xiàn)的沖動，由于我國的個人資信體系不夠完善，個人收入證明等材料不真實的情況，對投機性質(zhì)的商品房按揭業(yè)務(wù)，從體制上較難予以有效的防范。（三）房地產(chǎn)企業(yè)負債率偏高，對銀行貸款的依賴性大近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)遍地開花，仿佛一夜之間就冒出了眾多大大小小的房地產(chǎn)公司，其中既有具有一定實力的集團，也有乘勢而上的知名民營企業(yè)，但毋庸置疑，新辦的房地產(chǎn)企業(yè)仍有魚目混雜、一哄而上的現(xiàn)象。即使央行121號文已將房地產(chǎn)業(yè)的門有資金提高到30%，由于我國驗資報告制度的缺陷，各家銀行審貸部門對自有資金概念的判斷差異，總體來看，這些企業(yè)的自有資金嚴重不足，資產(chǎn)負債率普遍較高，加上樓盤預(yù)售后銀行按揭貸款的介入，整個開發(fā)過程中對銀行貸款的信賴性過高。三、信貸風險分析房地產(chǎn)信貸風險與房地產(chǎn)信貸的產(chǎn)生、續(xù)存和消滅的過程相伴相隨；宏觀而言，房地產(chǎn)信貸風險與房地產(chǎn)信貸依賴的宏觀環(huán)境如房地產(chǎn)信貸制度因素、宏觀經(jīng)濟狀況、法律環(huán)境等息息相關(guān)。（一）發(fā)放風險分析發(fā)放風險是在房地產(chǎn)信貸發(fā)放過程中間產(chǎn)生的風險，如由于信貸員的工作疏忽或受借款人利誘而審批不嚴，對不符合貸款條件的借款人發(fā)放貸款；又如，借款人（個人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）向銀行隱瞞自己的真實資信情況，獲取房地產(chǎn)信貸。（二）利率風險分析利率風險是由于利率變化引起的房地產(chǎn)信貸本息不能完全收回。如對于固定利率的貸款，當利率上調(diào)的時候，借款人可能因為財務(wù)安排不善，引致貸款逾期；當利率下調(diào)時，借款人一般會要求提前歸還貸款，從而帶來銀行收益風險。利率風險還存在于存貸款利率結(jié)構(gòu)變化，導(dǎo)致已發(fā)放出去的長期房地產(chǎn)貸款利率與短期存款利率出現(xiàn)倒掛，帶來銀行收益風險。（三）抵押物貶值風險分析一般來說，房地產(chǎn)信貸無論是開發(fā)信貸還是消費信貸，通常要求有足額的不動產(chǎn)作為抵押物對貸款作擔保，當由于各種原因比如由于抵押物周圍環(huán)境的變化，導(dǎo)致抵押物本身價值下跌到擔保債權(quán)價值之下，就產(chǎn)生不足額抵押風險。（四）借款人信用風險分析借款人信用風險主要是由于借款人自身財務(wù)狀況惡化，導(dǎo)致難以按時歸還貸款本息。如貸款個人由于失業(yè)、下崗原因，難以歸還抵押貸款；又如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)不善或經(jīng)營狀況不佳，導(dǎo)致不能按期歸還貸款。第十三章 項目社會效益與可行性評價一、經(jīng)濟效益 本項目在選址上分別考慮到諸多有利條件，如：交通便利，人流集中，人文環(huán)境較優(yōu)越和人民條件較好的地方，為入駐者打造了直觀的發(fā)展前景，有巨大的吸引力，便于投資者選用適當?shù)慕?jīng)營方式，保證投資按時回收。同時區(qū)內(nèi)對入駐者的滿足程度較高，勞作要求難度不大，基礎(chǔ)設(shè)施先進合理，符合人們的基本要求，本項目目的是建設(shè)配合到位的交通、管網(wǎng)和環(huán)境綠化建設(shè)等便利的公用設(shè)施，改善居民的居住環(huán)境和居住條件，推動城市建設(shè)。本項目財務(wù)評價合理，企業(yè)的收益和還貸資金有保障。二、社會效益本項目伴隨**市日新月異的城市面貌和快速的經(jīng)濟增長速度，將引發(fā)東勝房地產(chǎn)市場的進一步變革，是建設(shè)和諧東勝的重大舉措。東勝是全國高速發(fā)展的地區(qū)之一，其國民經(jīng)濟增長速度名列全國前茅。本項目以城市發(fā)展的客觀需求為依托，緊跟現(xiàn)代房地產(chǎn)市場建設(shè)理念，致力于人民住房滿意度的不斷提高，將奠定東勝地區(qū)跨越式發(fā)展的基礎(chǔ)，使其以最直接的方式、最快的速度、最好的效益發(fā)展經(jīng)濟，對于解決東勝地區(qū)居民住房困難問題，減輕政府的社會壓力，安定城郊人民群眾生活，改善城市服務(wù)功能，優(yōu)化城市人文環(huán)境均有巨大現(xiàn)實意義。本項目實用性和操作性較強，示范帶動作用大，它將給東勝房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展方向起到一定的導(dǎo)向性作用，實現(xiàn)良好的社會效益。三、環(huán)境效益本項目努力營造社區(qū)良好的基礎(chǔ)設(shè)施和建設(shè)環(huán)境，使其達到建設(shè)城市居民夢寐以求的理想住所、投資者的理想場所的目的。在那里除道路四通八達，管網(wǎng)全部配套，外圍有寬闊的綠化帶環(huán)繞，中間有充分的草、樹、綠地、花園，符合城市居民崇尚綠色的追求。區(qū)內(nèi)的排污通過總排污管道送入特定污水廠，使未來的小區(qū)將變得格外整潔。四、結(jié)論綜上所述，我們認為，本項目對于改善東勝城區(qū)的自然環(huán)境、社會環(huán)境和人文環(huán)境都將起到重大推動作用。同時可以帶動我市房地產(chǎn)市場進一步繁榮，實現(xiàn)城市建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)域協(xié)調(diào)。五、建議，確保該工程能夠保質(zhì)保量順利完工。，確保資金及時到位。