【正文】 寬4米，均為水泥路面；支路寬2米，為石板及卵石路面。室外沿主要道路設(shè)置消防栓，一次消防用水量按15升/秒計(jì)。待初步設(shè)計(jì)方案確定后，即可開盤銷售。(3)。（二）經(jīng)營資金。普通和躍層公寓銷售率按100%，公共建筑銷售率按50%。銷售收入）100%=%詳見附表5“損益表”。建議項(xiàng)目單位： 加快辦理有關(guān)前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費(fèi)的減免，爭取早日開工建設(shè)。 周密策劃項(xiàng)目的營銷方案，以準(zhǔn)確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。經(jīng)計(jì)算，評價結(jié)果說明本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益較好，其主要財(cái)務(wù)評價指標(biāo)如下： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 靜態(tài)投資回收期（稅前） 靜態(tài)投資回收期（稅后） 敏感性分析經(jīng)敏感性分析計(jì)算，若本項(xiàng)目銷售收入下降10%時，稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，%（詳見附表7“財(cái)務(wù)敏感性分析表”）。詳見附表4“銷售收入估算表”。二、 資金籌措及計(jì)劃（一）資金籌措 。(3)。銷售從2001年開始，計(jì)劃3年完成。五、 環(huán)境質(zhì)量綜合保障(一) 水壓保障技術(shù)根據(jù)南京市建設(shè)委員會規(guī)定，本項(xiàng)目不設(shè)屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。每幢躍層樓設(shè)置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設(shè)置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設(shè)置一個電視終端。三、 公用工程（一）供配電及強(qiáng)弱電等l 本項(xiàng)目總裝機(jī)用電量約13530KW，按68%的同時使用系數(shù)，項(xiàng)目需設(shè)9200KVA變配電所一座。以四～六層躍層房型為主，套型以現(xiàn)有的F型、A型、C型為主，另外增加面積在200平方米左右的躍層公寓。小區(qū)在布局上淡化組團(tuán)，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個小區(qū)各部分。區(qū)內(nèi)道路將整個用地分為A、B、C、D四區(qū)。小區(qū)采用多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù)南京地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計(jì)南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時，改善小區(qū)空間景觀效果。（二） 電信：利源中路下的電話通信光纜，能滿足本項(xiàng)目要求。外部交通條件便捷。項(xiàng)目建設(shè)用地位于利源中路以西，西止經(jīng)四路，南臨天元路,北靠太三路。（四） 中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場所。根據(jù)利源公司自1992年以來對百家湖花園的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，“百家湖西花園”的主要銷售對象定位在以下幾個方面：（一） 南京市中高收入階層。中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。l 項(xiàng)目與江寧開發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項(xiàng)目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢。隨著社會的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。因此本項(xiàng)目建設(shè)對服務(wù)于“空港經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。三、 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（一） 江寧開發(fā)區(qū)管委會2000年月11月寧經(jīng)管委發(fā)[2000]201號文“關(guān)于同意南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司建設(shè)百家湖西花園基建立項(xiàng)的批復(fù)”；（二） 江寧區(qū)建設(shè)局“百家湖西花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”；利源公司提供的項(xiàng)目有關(guān)資料；（三） 利源公司2001年2月委托南京工程咨詢公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的協(xié)議。為了進(jìn)一步推動江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營造一流投資環(huán)境，改善人們居住環(huán)境，提高生活品位，南京利源物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱利源公司）擬在江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔建設(shè)百家湖西花園住宅小區(qū)。區(qū)內(nèi)“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施和日趨完善的社區(qū)服務(wù)設(shè)施已基本能滿足進(jìn)區(qū)企業(yè)生活、生產(chǎn)和建設(shè)的需要。江寧開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略。江寧開發(fā)區(qū)座落于南京市南郊。日供水量30萬噸水廠、日處理4萬噸的污水處理廠等重點(diǎn)工程已基本建成。投資額在1000萬美元以上的大項(xiàng)目有43個。利源公司主要開發(fā)項(xiàng)目為百家湖別墅花園、百家湖公寓花園和百家湖西花園，開發(fā)土地面積60萬平方米，總規(guī)劃建筑面積75萬平方米，其中別墅面積4萬平方米，公寓面積65萬平方米，公用及配套設(shè)施6萬平方米。按照市委、市政府提出的“一年初見成效，三年面貌大變、五年躍上新臺階”的要求，我市房地產(chǎn)業(yè)在“九五”期間充分發(fā)揮了先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用，加快房地產(chǎn)業(yè)的商品化、市場化、現(xiàn)代化步伐，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的原則，按照以新區(qū)建設(shè)開發(fā)為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化土地與房產(chǎn)資源配置，提高產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，使之真正成為我市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。預(yù)計(jì)今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩(wěn)步提高，并會進(jìn)入一個平穩(wěn)的發(fā)展階段。l 交通及其他配套條件優(yōu)勢。加上利源公司的企業(yè)形象及其在江寧乃至南京市的顯著影響也有利于本項(xiàng)目贏得市場。樓型上有四層、六層和十二層小高層之分，套型上有躍層式、錯躍層式、樓中樓式、錯錯層式之分，房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡雅型之分。（二） 江寧開發(fā)區(qū)進(jìn)區(qū)企業(yè)中的高級管理人員。江寧開發(fā)區(qū)吸引了眾多的外資，投資者也將傾向于就近選擇環(huán)境優(yōu)美的居所。中西部有高差5～7米的小山丘，山地面積約180畝，其余近200畝基本平整的耕地。本項(xiàng)目建設(shè)用地人文環(huán)境優(yōu)越，西面有由南京航空航天大學(xué)分校、河海大學(xué)江寧新校區(qū)及東南大學(xué)科技園。雨水匯集后自利源中路下敷設(shè)的DN600雨水管排至百家湖。入口處設(shè)小區(qū)中心廣場，廣場周圍沿太三路布置商業(yè)、文化娛樂設(shè)施；小區(qū)沿太四路布置幼兒園、小學(xué)校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場地、體育健身場地等綠化休閑區(qū)。主要道路寬7米，次要道路寬4米，支路寬2米。小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺，選用弧型陽臺以及一些適當(dāng)?shù)那嬖O(shè)計(jì)，以形成多角度的觀景作用和最佳室內(nèi)采光，最大限度地延長住宅內(nèi)的光照時間。保證小區(qū)24小時供電，電量考慮每戶4～6KW，電流表應(yīng)在40～60A。每戶設(shè)置獨(dú)立煤氣表。局部變標(biāo)高處設(shè)置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設(shè)坡道，滿足肢殘人需要。(四) 生活污水處理本項(xiàng)目實(shí)行“雨污分流”。(1)土地費(fèi)用按14萬元/畝計(jì)。(5)財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)入銀行貸款利息。詳見附表1“總投資估算表”、附表2“投資計(jì)劃和借款償還估算表”。所得稅稅率按33%。第八章 結(jié)論與建議房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。