【正文】 ，年薪一般在8萬元以上，能方便地解決交通問題，其居住消費觀念較為超前，對居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費對象。對于這一部分人群，一個居所已不能滿足他們的需求。（五） 港、澳、臺人士及國外投資者。規(guī)劃居住戶數(shù)3200戶，居住人口11200人，綠化率40%。本項目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。項目用地距南京市中心新街口約10公里，到南京火車站約18公里，到南京祿口國際機場約23公里。百家湖西花園居住小區(qū)處于南京江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。具體配套建設條件如下：（一） 供水：項目東面的利源中路下有DN500自來水管，區(qū)內(nèi)供水由此接入。（四） 排水：該地區(qū)采用雨污分流制。（六） 有線電視：利源中路敷設有南京有線電視網(wǎng)絡電纜，小區(qū)有線電視由此接入。根據(jù)場地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個主入口分別設在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開闊的中心休閑空間。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個住宅群。按照人車基本分流的原則進行小區(qū)路網(wǎng)、停車設施的規(guī)劃。小區(qū)公共建筑布置在小區(qū)東面，沿將軍路布置中心會所、農(nóng)貿(mào)市場、超市、小學和幼兒園。（二） 套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100～200平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。面積配比： 客廳：躍層35～45平方米；單層25～35平方米，～； 廚房加餐廳：15～20平方米； 主臥：14～16平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 次臥：12～14平方米； 衛(wèi)生間：4～6平方米； 層高： 南陽臺：3～5平方米房型設計除滿足南京市住宅建筑設計規(guī)定和國家住宅建筑設計規(guī)范以外，要求：l 客廳全部朝南，餐廳大部分為明廳；l 四間臥室中保證有二間是朝南；l 頂層為屋頂花園；l 樓梯入口要有特色，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。場地大部分地基土質(zhì)情況較好，地基處理較為簡單，局部原為池塘處，須視勘探情況進行特殊處理。l 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。l 通訊系統(tǒng)為每戶預留IDD直線電話二門。（三） 煤氣小區(qū)設置煤氣調(diào)壓站，供應區(qū)內(nèi)使用。主要道路寬7米，次要道路寬4米，均為水泥路面；支路寬2米，為石板及卵石路面。小區(qū)道路設置安全步行道，地面鋪設導向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。室外沿主要道路設置消防栓，一次消防用水量按15升/秒計。(三) 垃圾袋裝化收集本項目實行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站，再集中送往城市垃圾處理場處理。待初步設計方案確定后，即可開盤銷售。其中：（一），由土地費用、工程費用、其它費用、開發(fā)期稅費、管理費用、財務費用、銷售費用和預備費組成。(3)。(4)管理費用按工程費用的2%估算。（二）經(jīng)營資金。2001—、。普通和躍層公寓銷售率按100%，公共建筑銷售率按50%。 利潤總額利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為5%，城建稅和教育費附加合計為營業(yè)稅的11%。銷售收入）100%=%詳見附表5“損益表”。按本項目稅后利潤為經(jīng)濟指標進行單因素臨界值計算結果如下項目臨界點分析計算表項 目數(shù) 量單 位項 目數(shù) 量單 位最低售價　　售價　　普通公寓元/平方米普通公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米躍層式公寓元/平方米公共建筑元/平方米公共建筑元/平方米最低銷量　　銷量　　普通公寓平方米普通公寓平方米躍層式公寓平方米躍層式公寓平方米公共建筑平方米公共建筑平方米最高土地價格萬元/畝土地價格萬元/畝最高工程費用萬元工程費用萬元綜上評價可知，本項目在財務上可行，且有一定的抗風險能力。建議項目單位： 加快辦理有關前期手續(xù)，申辦市、區(qū)部分規(guī)費的減免，爭取早日開工建設。 在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項目先進的建筑技術、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌營銷優(yōu)勢。 周密策劃項目的營銷方案，以準確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。本項目建設符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對營造江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動地區(qū)經(jīng)濟將起到積極作用。經(jīng)計算，評價結果說明本項目的財務效益較好，其主要財務評價指標如下： 財務內(nèi)部收益率（稅前） % 財務內(nèi)部收益率（稅后） % 財務凈現(xiàn)值（稅前） 財務凈現(xiàn)值（稅后） 靜態(tài)投資回收期（稅前） 靜態(tài)投資回收期（稅后） 敏感性分析經(jīng)敏感性分析計算，若本項目銷售收入下降10%時，稅前財務內(nèi)部收益率（FIRR）%，%（詳見附表7“財務敏感性分析表”）。 利潤率投資利潤率＝（利潤總額247。詳見附表4“銷售收入估算表”。三、 銷售收入（一）房價 普通公寓：按1800元/平方米價格銷售； 躍層式公寓：按2200元/平方米價格銷售； 公共建筑：按每平方米2500元/平方米價格銷售。二、 資金籌措及計劃（一）資金籌措 。(6)銷售費用按銷售收入的2%估算。(3)。(2)。銷售從2001年開始，計劃3年完成。雨水排入利源中路DN600雨水管，小區(qū)產(chǎn)生的生活污水經(jīng)污水生物處理裝置進行二級處理后，排入利源中路DN500城市污水管進入開發(fā)區(qū)污水處理廠集中處理。五、 環(huán)境質(zhì)量綜合保障(一) 水壓保障技術根據(jù)南京市建設委員會規(guī)定，本項目不設屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調(diào)速水泵加壓保證水壓和水質(zhì)穩(wěn)定。四、 消防本項目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、變配電所等處的室內(nèi)消防。每幢躍層樓設置與戶數(shù)相等的半地下車庫或地上車庫。設煤氣調(diào)壓站，設備用國產(chǎn)。小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一設置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設置一個電視終端。l 小區(qū)在室外