【正文】 　　　　　　　　單位：萬元序號項目金額估算說明1 土地出讓金　32498萬元85122平方米=32498萬元2征地費3拆遷安置補償費4土地轉(zhuǎn)讓費5土地租用費6土地拆遷折價合計32498萬元前期工程費估算表　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元序號項目金額估算說明1規(guī)劃設(shè)計可研費55+110+15+20=200萬元依據(jù)《國家計委關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》（計價格【1999】1283號）2水文地質(zhì)勘察費85122平方米10元/平米=3通水，通電，道路費建安費%6土地平整費85122平方米60元/平米=合計基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表序號項目建設(shè)費用估算說明1供電工程20元85122平方米2供水工程65元85122平方米3供氣工程13元85122平方米4排污工程85122平方米5小區(qū)道路工程50元85122平方米6路燈工程7元85122平方米7小區(qū)綠化工程100元85122平方米8環(huán)衛(wèi)設(shè)施（其他）%%合計 建筑安裝工程費用估算表單位：元項 目建 筑 面 積建安工程費單價：（元/平米）金額：300328000工程1501642000合 計30032800公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表序 號項 目建 設(shè) 費 用估 算 說 明1居委會162000元/平方米80平米=16萬元2鍋爐房300元/平米40平米=3變電房500元/平米50平米=4公共廁所，停車場，其他% =%=合 計開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元序 號項 目金 額估 算 說 明1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建安費用的8%15%估算2土地使用稅3市政支管線分攤費4供電貼費5用電權(quán)費6分散建設(shè)市政公用設(shè)施費7綠化建設(shè)費8電話初裝費合 計其他費用估算表 單位：萬元序 號項 目金額估 算 說 明1臨時用地%%=2臨建圖3施工圖預(yù)算或標底編制費4工程合同預(yù)算或標底審查費5招標管理費6總承包管理費7合同公證費8施工執(zhí)照費9工程質(zhì)量監(jiān)督費10工程監(jiān)理費11竣工圖編制費12工程保險費13其他稅費合 計投資計劃與資金籌措表 單位：萬元項目合計建設(shè)經(jīng)營期（年、季、月）——————項目總投資資金籌措自有資金（資本金）借貸資金預(yù)售收入投資計劃與資金籌措表 單位：萬元合計建設(shè)經(jīng)營期（年、季、月）——————項目總投資資金籌措自有資金（資本金）借貸資金預(yù)售收入銷售收入，稅金及附加估算表 單位：萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期（月）銷售單價——————1銷售收入1—6銷售收入5800元/平方米銷售收入6000元/平方米車位銷售收入120000個2經(jīng)營稅金及稅金附加營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅教育費附加3銷售毛總收入5稅后銷售總收入資金來源與運用表序號項目合計開發(fā)經(jīng)營期(年）——————1資金來源營業(yè)收入100890自有資金銀行借款30000300002資金運用開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營稅金及附加0所得稅借款本息償還03盈余資金4累計盈余資金財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目合計小計開發(fā)經(jīng)營期（年）——————1現(xiàn)金流入10089010089001—6銷售收入銷售收入車位銷售收入2現(xiàn)金流出32498開發(fā)建設(shè)投資32498營業(yè)稅金及附加3調(diào)整后所得稅81254稅前凈現(xiàn)金流量32498稅前累計凈現(xiàn)金324985稅后凈現(xiàn)金流量稅后累計凈現(xiàn)金流量6稅后凈現(xiàn)值稅后累計凈現(xiàn)值動態(tài)財務(wù)分析指標所得稅前所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值：內(nèi)部收益率：投資回收期(半年)==動態(tài)投資回收期(半年)=利潤表 單位：萬元序號項目合計小計——————1銷售收入10089010089001—6銷售收入銷售收入車位銷售收入2項目總投資324981—6成本成本停車位成本3營業(yè)稅金附加4土地增值稅005利潤總額324986所得稅81257凈利潤243748利息09調(diào)整后所得稅812510息稅前利潤3249811稅前利潤12投資利潤率13資本金利潤率11. 北村住宅小區(qū)項目銷售估算根據(jù)周邊市場狀況、本片區(qū)的市場潛力，結(jié)合項目自身的素質(zhì)及定位，估算本項目在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售收入為:100890萬元。通常有以下幾種方法：（1）靜態(tài)投資回收期法 靜態(tài)投資回收期是指在不考慮貨幣時間價值的情況下，用生產(chǎn)經(jīng)營期回收投資的資金來源抵償全部原始投資所需要的時間。計算出借款償還期后，將其與貸款機構(gòu)的要求期限進行對比，等于或小于貸款機構(gòu)提出的要求期限，則項目可行。計算出的投資利稅率同樣要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利率或者行業(yè)的平均投資利稅率進行比較。如果企業(yè)的資產(chǎn)負債率已經(jīng)大于或等于 100％，那么說明企業(yè)已經(jīng)資不抵債，隨時有破產(chǎn)的可能，貸款機構(gòu)一般不能向企業(yè)貸款。一般速動比率達到 1項目的償債能力被認為是比較好的。進行財務(wù)評價時，將求出的財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)與給定的行業(yè)基準收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率(ic)進行比較，若 FIRR≥ic，則認為項目的盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上可以接受。⑵試設(shè) i2=x2。 動態(tài)投資回收期是指在考慮了資金時間價值的情況下，以項目每年的凈收益回收項目全部投資所需要的時間，是考察項目在財務(wù)上投資實際回收能力的動態(tài)指標。用數(shù)學(xué)公式可以表示為：Ｒ=ｆ（Ｐ，Ｃ）其中，Ｒ表示風(fēng)險，Ｐ表示不利事件發(fā)生的概率，Ｃ表示該事件發(fā)生的后果。只能降低風(fēng)險發(fā)生的概率和減少風(fēng)險造成的損失，而不能從根本上完全消除風(fēng)險；（2）風(fēng)險的影響常常不是局部的，某一段時間或某一個方面的，而是全局的。 項目風(fēng)險管理的定義、內(nèi)容和程序定義：工程項目風(fēng)險管理就是對工程項目活動中涉及到的風(fēng)險進行識別、評估并制定相應(yīng)的政策，以最少的成本，最大限度地避免或減少風(fēng)險事件所造成的實際效益與預(yù)期效益的偏離，安全地實現(xiàn)工程項目的總目標。該類方法主要利用各領(lǐng)域?qū)＜业膶I(yè)理論和豐富的實踐經(jīng)驗，找出各種潛在的風(fēng)險并對后果做出分析和估計。該方法經(jīng)常用于直接經(jīng)驗較少的風(fēng)險辨識，通過對投資風(fēng)險層層分解，可使項目管理者對投資風(fēng)險因素有全面的認識，在此基礎(chǔ)上，對風(fēng)險大的因素進行針對性的管理。（2） 風(fēng)險評估與分析 風(fēng)險評估與分析就是衡量風(fēng)險對項目實現(xiàn)既定目標的影響及其程度。決策樹法：做風(fēng)險決策時常采用的一種方法。層次分析法與模糊判斷法相結(jié)合的方法，本章重點采用此方法進行分析。最后應(yīng)對實施的效果及差異進行評估。經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險：經(jīng)濟環(huán)境指一個國家或地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的戰(zhàn)略方針、戰(zhàn)略布局、經(jīng)濟發(fā)展速度等。周邊設(shè)施風(fēng)險：城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用沒施的配套情況直接影響業(yè)主的生產(chǎn)生活，給項目帶來可能風(fēng)險。(3)土地風(fēng)險土地自然屬性風(fēng)險：該風(fēng)險來源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物等的不確定性。利率變動風(fēng)險：銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。(6)工程風(fēng)險發(fā)包風(fēng)險：包括招標模式風(fēng)險、承包方式。(5)設(shè)計風(fēng)險先進性風(fēng)險：項目的設(shè)計理念落后、設(shè)計不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會使企業(yè)承受設(shè)計風(fēng)險。(4)資金風(fēng)險。自然風(fēng)險：指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構(gòu)成的威脅。政策環(huán)境風(fēng)險：主要包括土地、住房、金融稅收、城市規(guī)劃、環(huán)保等政策，政策因素會影響房地產(chǎn)開發(fā)的各個層面。社會環(huán)境風(fēng)險：社會環(huán)境包括社會安定情況、風(fēng)俗習(xí)慣、公眾素養(yǎng)等。（4）實施與后評估正確決策之后，具體的實施十分重要。 隨機網(wǎng)絡(luò)法：又稱圖示評審技術(shù)簡稱ＧＥＲＴ。該法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解數(shù)學(xué)、物理、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法，其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。 情景分析法：一種能夠分析引起風(fēng)險的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。德爾菲法應(yīng)用領(lǐng)域很廣，一般用該方法得出的結(jié)果也較好。項目風(fēng)險識別要回答下列問題：項目中存在哪些潛在的風(fēng)險因素？這些因素會引起什么風(fēng)險，這些風(fēng)險造成的后果有多大？忽視、縮小或夸大項目風(fēng)險的范圍、種類和造成的后果都會造成不必要的損失。人們的承受能力受收益的大小、投入的大小、項目活動的主體的地位和擁有的資源有關(guān)；（4）工程項目的風(fēng)險一般是很大的，其變化是復(fù)雜的。工程項目的風(fēng)險有以下特點：（1）風(fēng)險存在的客觀性和普遍性。 項目財務(wù)可行性分析序號項目靜態(tài)分析評價結(jié)果動態(tài)分析評價結(jié)果投資回收期投資利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期1本小區(qū)19%17%2比較基準5年10%010%5年3是否可行可行可行可行可行可行 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項目現(xiàn)金流量表見下表折現(xiàn)率取 12%投資回收期：靜態(tài)投資回收期 = （41 ）+ (半年)= （年）投資利潤率總投資利潤率 =年平均投資利潤率 = 19% / =%財務(wù)凈現(xiàn)值：財務(wù)凈現(xiàn)值 = ≥ 0 動態(tài)投資回收期：動態(tài)投資回收期 = （51）+ (半年) = （年） 財務(wù)評價結(jié)論：無論從靜態(tài)還是動態(tài)指標來評價，本項目均有良好的財務(wù)可行性，財務(wù)上可行。⑶利用：FIRR=i1+[i2i1]*NPV1/[NPV1+NPV2]注意：1. NPV2 要用絕對值。財務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)現(xiàn)金流量表中凈現(xiàn)金流量采用插值法計算求得:⑴試設(shè) i1=x1。常用財務(wù)動態(tài)評價方法：（1）財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)： 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，是考察項目盈利能力的指標. 如果經(jīng)計算得出的財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零，即 FNPV≥0，表明項目在計算期內(nèi)可獲得大于或等于基準收益水平的收益額，則在財務(wù)上可考慮接受該項目。一般流動比率達到 2項目的償債能力被認為是比較好的。（5）資產(chǎn)負債率法 資產(chǎn)負債率是反映項目清償能力的指標，也是反映項目年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標。投資利潤率同樣