【正文】 81—6成本成本停車位成本3營業(yè)稅金附加4土地增值稅005利潤總額324986所得稅81257凈利潤243748利息09調(diào)整后所得稅812510息稅前利潤3249811稅前利潤12投資利潤率13資本金利潤率11. 北村住宅小區(qū)項目銷售估算根據(jù)周邊市場狀況、本片區(qū)的市場潛力，結(jié)合項目自身的素質(zhì)及定位，估算本項目在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售收入為:100890萬元。估算方式：應(yīng)根據(jù)國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)進行估算。（4） 不可預(yù)見費用不可預(yù)見費根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用的 3％—7％估算。銷售費用=銷售收入5%=1008905%=（萬元）（3）財務(wù)費用 財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。主要包括以下三項費用：1. 廣告宣傳費： 約為銷售收入的 2％一 3％；： 約為銷售收入的 ％一 2％；：約為銷售收入的 ％一 1％。包括：不在原單位發(fā)工資的工作人員工資、基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費，辦公費、差旅交通費、勞動保護費、工 21 具用具使用費、固定資產(chǎn)使用費、零星購置費、招募生產(chǎn)工人費、技術(shù)圖書資料費、印花稅、業(yè)務(wù)招待費、施工現(xiàn)場津貼、竣工驗收費和其他管理性質(zhì)開支。 建安費=建筑面積2000元/平方米=（萬元）建設(shè)單位間接費是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的費用，主要指管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。建安工程費用主要包含財務(wù)表中的內(nèi)容，在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。根據(jù)具體工程及不同地方的規(guī)定，前期工程費用包含的內(nèi)容可能有所不同。 該部分費用主要包括規(guī)劃報建費、竣工驗收費、施工準(zhǔn)備費三方面費用，前期工程費用主要包含財務(wù)估算表中的內(nèi)容，各分項內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)文件規(guī)定進行估算。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和當(dāng)?shù)氐胤秸嘘P(guān)規(guī)定進行。若進行初步可行性研究，可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；或者依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。 土地費用根據(jù)擬建項目所用土地的取得方式不同，土地費用一般包括以下幾方面的內(nèi)容：土地使用權(quán)出讓金 即國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者，土地使用者支付土地出讓金的土地出讓模式。房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項目的可研階段，必須對項目的投資成本費用進行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。商品房實物的質(zhì)量目標(biāo)：合格竣工一次驗收合格率 100%；零質(zhì)量安全事故；XX小區(qū)二期開發(fā)進度計劃表項目開始時間終止時間備注項目前期2014年7月份2015年6月份基礎(chǔ)工程2015年7月份2015年9月份主體工程2015年10月份2016年9月份內(nèi)外裝飾，安裝工程2016年10月份2016年12月份小區(qū)總平、道路2017年1月份2017年3月份僅供驗收2017年4月份2017年4月份銷售、資金回收2015年7月份2017年8月份 項目開發(fā)進度計劃橫道圖見附件 一般住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目含義小區(qū)容積率大于 1；一般包含人防部分、地下車庫，部分配套商業(yè)網(wǎng)點、住宅，主要以住宅為主；小區(qū)內(nèi)的幼兒園、學(xué)校等由政府投資，或項目配套費已包含；住宅主要以 90 平方米以下戶型為主，不小于 70% 。地下車庫一層，局部為人防工程。（3） 周邊配套學(xué)校：中小學(xué)：師大附中、虎臺中學(xué)、虎臺小學(xué)大學(xué)：青海師范大學(xué)商業(yè)：海湖路市場銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院其他：銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院綜合商場：海湖路市場郵局：西川 南路郵局餐廳：金座大酒店休閑娛樂設(shè)施：西川植物園紫薇麗都小區(qū)內(nèi)設(shè)有生活便利店（4） 交通狀況 紫薇麗都萬佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘123481086路公交車在萬佳家居博覽中心下車即到。新寧廣場、海湖新區(qū)大廣場、繁華商業(yè)街、知名學(xué)校等配套設(shè)施近在咫尺。小區(qū)以居家型兩室及三室戶型為主，主力戶型建筑面積在75115平方米之間；單身公寓建筑面積33平米左右，帶獨立衛(wèi)生間、陽臺、廚房設(shè)計，投資物業(yè)首選；部分經(jīng)典躍層戶型，附贈大面積可贈空間，超高得房率；戶型設(shè)計方正實用，最大限度兼顧采光及通風(fēng)，設(shè)計理念先進、新穎，引領(lǐng)西寧居住潮流。整個項目由5棟3033層高的高層建筑以及臨街商鋪圍合而成全封閉式小區(qū)，住宅總戶數(shù)1201戶，采用地下三層車庫設(shè)計，車位總數(shù)量約500多個。項目東至維也納森林小區(qū)東園、西至西北園新村、北至西川南路、南至蘇家河灣安置小區(qū)，占地約30畝。（3） 周邊配套學(xué)校：中小學(xué)：師大附中、湟川中學(xué)、虎臺小學(xué)大學(xué)：青海民族大學(xué)水利學(xué)院商業(yè)：海湖路市場銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青海銀行醫(yī)院：海湖醫(yī)院 城西金座醫(yī)務(wù)室其他：銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青海銀行醫(yī)院：海湖醫(yī)院城西金座醫(yī)務(wù)室郵局：西川南路郵局綜合商場：海湖路市場餐廳：金座大酒店休閑娛樂設(shè)施：金座昇錦花園內(nèi)部設(shè)有生活便利店（4） 交通狀況金座昇錦花園萬佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘10122348102路公交車在萬佳家居博覽中心下車即到（1）基本信息 所在區(qū)域：城西區(qū)物業(yè)類別：：住宅所屬板塊：西川南路占地面積：33714平方米建筑面積：118000平方米容積率：綠化率：35%總戶數(shù)：1200建筑類別：多層 超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：城西區(qū)西寧市城西區(qū)西川南路53號副2號物業(yè)費：售樓地址：萬佳家居博覽中心往西100米（2） 項目簡介紫薇麗都商品房項目由青海紫薇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨立出資建設(shè)，項目地址位于目前西寧市開發(fā)熱點區(qū)域——城西區(qū)，與海湖新區(qū)比鄰。金座昻錦在建筑中體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，使住宅的細節(jié)之處絲絲入微。（4） 交通狀況夏都景苑海湖路市場站：市內(nèi)乘122344810106路公交車在海湖路市場站下車即到。隨著海湖新區(qū)運營思維的展開實施，這座新區(qū)的未來價值將會進一步提升。 。 5. 周邊住宅的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。 3. 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。 劣勢及威脅 ，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。 8. 該項目規(guī)劃定位為西寧市第一個完全人性化的住宅小區(qū)。 6周邊成熟的居住配套及 商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。4西寧市近幾年的發(fā)政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 2地塊平整，便于規(guī)劃，各樓座朝向為正南，光照充足。 戶型定位1)小高層住宅（20 層）；2)以中小戶型為主，中小戶型（建筑面積≦90 平方米）約占總數(shù)的 80% ；3)大戶型:(120 平方米以上)作為補充，比例僅占 9% ；4)主力戶型一梯4戶型。6. XX住宅小區(qū)項目的市場定位 努力打造低密度、高綠化率的“綠色住宅” 和“環(huán)保住宅”，力求環(huán)境優(yōu)美，與自然融合的宜居小區(qū)。 中央景觀區(qū)：結(jié)合建筑規(guī)劃設(shè)計，以一條自然流動的休閑步道貫穿全區(qū)，小區(qū)內(nèi)設(shè)有活動平臺、運動休閑區(qū)、住宅中心花園組成完整視覺景觀，滿足小區(qū)中心區(qū)域功能需求，繽紛絢麗多姿的生活景象。 分期建設(shè)原則：分期分階段實施，每階段與整體空間形態(tài)和諧統(tǒng)一。 (一)、設(shè)計原則： 生態(tài)原則：充分應(yīng)用現(xiàn)有自然景觀，并結(jié)合周邊景觀特征，實現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。沿著小區(qū)內(nèi)主道兩側(cè)是帶棚停車場，充分地利用了資源。主干道的布置自然地形成了小區(qū)的分區(qū)。 、道路交通系統(tǒng)設(shè)計 小區(qū)主入口設(shè)于用地東側(cè)，次入口設(shè)在南側(cè)，小區(qū)主干道寬度8米，采用雙車道行車方式。本規(guī)劃設(shè)計了一條環(huán)形的休閑步道，將住宅群體串接成一體，形成一大型中央景觀區(qū)。以最大限度地爭取良好的朝向，保證每戶均有足夠的日照和采光。同時，通過種植綠化、隔音墻、部分建筑首層架空等措施，提高小區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量。 該小區(qū)位于南側(cè)和北側(cè)，各三座一梯四戶型20層普通住宅樓，高60米，位于中央噴泉左右各有兩座20層豪華高層建筑，高60米。 結(jié)合基地的自然環(huán)境，進行總體的景觀規(guī)劃和設(shè)計，為總體規(guī)劃錦上添花。 通過設(shè)計豐富的住宅類型，合理的規(guī)劃布局，現(xiàn)代氣息的建筑造型，創(chuàng)造現(xiàn)代化風(fēng)格的居住小區(qū)。 充分利用基地的自然條件和資源，強調(diào)創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，將自然環(huán)境充分地溶入建筑群中?；氐貏萜教?，基地內(nèi)現(xiàn)有約85112平方米的空地，長30355米，寬28039米。 青海省房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。途經(jīng)XX小區(qū)的公交有8路，22路，102路，801路，41路等公交線路，韓莊小區(qū)附近3個公交站，分別是張家寨（488米），張家灣（626米），硅鐵廠（788米）。隨著大型企業(yè)、高品質(zhì)住宅的入住，海湖也將成為高收入、高素質(zhì)人群的首選居住地。通過系統(tǒng)化的綠化景觀建設(shè)，綠化率達到55%。2006年7月，西寧市委、市政府決定成立海湖新區(qū)管理委員會，對海湖新區(qū)實行“政府指導(dǎo)、市場運作、社會力量開發(fā)”的運作機制和“運轉(zhuǎn)靈活、獨立運作”的方式開發(fā)建設(shè)，力爭把海湖新區(qū)建設(shè)成為集商貿(mào)金融、科技文化、旅游服務(wù)、行政辦公、居住休閑為一體的現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)。 XX小區(qū)，規(guī)劃面積 公頃，303000平方米，其中二期開發(fā)項目占地85122平方米。,較“十五”，“十一五”末，預(yù)計我市城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積達到24平方米，較“十五”，居民居住條件顯著改善。累計新開工房屋施工面積1575萬平方米，較“十五”%，是“十五”。周邊地區(qū)居民看好西寧，紛紛在西寧購房置業(yè)和農(nóng)村富余勞動力不斷向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大量農(nóng)民進城務(wù)工創(chuàng)業(yè)有力地推進了西寧城鎮(zhèn)化的進程。）這一漲幅大于西寧市人均可支配收入的增速，住房價格漲幅較快。截至“十一五”，較“十五”,2010年銷售新建房200萬平方米，%。（見圖表5）。我國的房地產(chǎn)市場雖然發(fā)展時間較短，但由于投資規(guī)模巨大，房價上漲迅速，其對國民經(jīng)濟的影響更為全面和深刻。尤其進入“十一五”以來，房產(chǎn)市場交易活躍。香榭麗都、西寧偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的香格里拉、經(jīng)濟適用房發(fā)展中心的湟水花園等項目，這些精品項目是西寧市房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的結(jié)果，也是市場競爭的結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始注重自身的宣傳力度，注重品牌效應(yīng)，在市場競爭中有意識地塑造自己的品牌，推出精品項目。“十一五”末，西寧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)301個，年末從業(yè)人員達6527人；物業(yè)管理企業(yè)202個，年末從業(yè)人員達4000人；房屋中介企業(yè)250個，年末從業(yè)人員達630人。其中：住宅竣工面積226萬平方米，比“十五”。是“十五”。是“十五”，%的速度增長，占全市固定資產(chǎn)投資的比重達23%（見圖表2），超額完成190億元的目標(biāo)。2009年17月，%；，%；成交套數(shù)4924套，%。不僅一手房的價格在持續(xù)攀升，二手房價格也在周圍新樓盤的帶動下快速上漲。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2009年7月，%，這是2009年來西寧連續(xù)第7個月上漲。2009年以來各區(qū)房價繼續(xù)上漲，僅17月，各區(qū)房價均較上年有不同程度上漲，最高的城西區(qū)每平方米上漲了706元，其次為城北區(qū)、城中區(qū)、開發(fā)區(qū)，最低的城南新區(qū)每平方米也上漲了82元。2009年8月，西寧房價依舊延續(xù)近3年來的持續(xù)上漲趨勢。其中，%；，；，同比增長近40%。品牌和資金實力稍弱的開發(fā)商，到西寧也能有所作為。但風(fēng)險也小，即便在沒有投機投資型購房需求的情況下，西寧的房價將來賣到每平方米6000元也應(yīng)該沒有問題。目前西寧樓市的消費群主力人群分三種：青海各地富裕牧民、退休職工以及在西寧安家落戶的外來投資者。西寧市目前的房產(chǎn)商以中小企業(yè)為主，品牌和資金實力稍弱的開發(fā)商在西寧也能有所作為。對比沿海地區(qū)的浙江省杭州市，2008年杭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24506元，西寧為杭州的50%左右。從2006年開始，隨著當(dāng)?shù)厥袌龌潭鹊奶嵘途用窬幼∮^念的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)需求量快速增加，曾一度出現(xiàn)商品房供不應(yīng)求的狀況。 西寧的房地產(chǎn)市場從1998年開始啟動，當(dāng)時房價每平方米1100元左右。11 月后，一些城市地價也大幅回落，房地產(chǎn)市場的些列變化使得對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了變化，市場前景很不明朗。2010 年 4 季度，盡管在全國控制房價的浪潮中，全國各大中城市房屋銷售價格漲幅出現(xiàn)下降，房價開始出現(xiàn)回落的現(xiàn)象也在部分大中城市出現(xiàn)。據(jù) 2010 年全國 40 個大型重點城市的房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長速度與商品住宅登記銷售面積的增長速度相比，前者的增長速度遠低于后者，二者之間相差近 9 個百分點，也就是說