【正文】 ⑴地上部分本工程抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組第一組。第二層：細(xì)砂、中砂，經(jīng)6m厚，有亞粘土，薄夾層，為中密。從上至下分三層：第一層：，其下為亞粘土，厚度約為5m，黃褐色。擬建場(chǎng)址巖土主要為中砂層和粉質(zhì)粘土層，無(wú)不良地質(zhì)構(gòu)造，條件較好，能夠滿足一般工程荷載要求。本項(xiàng)目建設(shè)為商品房項(xiàng)目，符合國(guó)家及省市的產(chǎn)業(yè)政策，土地在**縣總體規(guī)劃范圍內(nèi)，屬城市商住兩用建設(shè)用地，不占用耕地，不需補(bǔ)充耕地。二期位于南部，為高檔別墅區(qū)，地上2～3層磚混結(jié)構(gòu)。第五章 技術(shù)方案和工程方案規(guī)劃用地60畝，分兩期開發(fā)。 該地塊用水由自來(lái)水水廠提供，在地塊東、南、北側(cè)均建有管徑為300毫米的給水管，地塊用水可由該管接入；該塊地雨水和污水系統(tǒng)均排入雨水和污水系統(tǒng)；該地塊先用供電線路有錦繡家園街引來(lái)；天然氣由管道天然氣公司供氣，由錦繡街引來(lái)；由錦繡街熱力公司的城市供熱管道；地去郵局位于南京路，該地塊通信，廣播電視和備用線路由錦繡街引來(lái)。交通優(yōu)勢(shì)明顯，協(xié)作區(qū)域廣闊，陸路口岸和窗口作用十分突出。天津還多次引黃濟(jì)津，并有一定數(shù)量的地下水。還有子牙新河、獨(dú)流減河、馬廠減河、永定新河、潮白新河、還鄉(xiāng)新河6條人工河道。天津位于海河流域下游，是海河五大支流南運(yùn)河、北運(yùn)河、子牙河、大清河、永定河的匯合處和入海口，素有“九河下梢” 、“河海要沖”之稱。在季節(jié)分布上，8三個(gè)月降水量占全年的75%左右。天津年平均降水量為520~660毫米，降水日數(shù)為63~70天。天津平均無(wú)霜期為196~246天，最長(zhǎng)無(wú)霜期為267天，最短無(wú)霜期為171天。天津季風(fēng)盛行，冬、春季風(fēng)速最大，夏、秋季風(fēng)速最小。天津年平均氣溫在1314℃，℃。雖臨近渤海灣，但半封閉的內(nèi)海海灣對(duì)天津的氣候影響不大。工程項(xiàng)目抗震設(shè)防裂度為7度，根據(jù)以往區(qū)域地質(zhì)調(diào)查以及勘察資料分析，該區(qū)域處在相對(duì)穩(wěn)定地段，無(wú)不良地質(zhì)發(fā)育，屬抗震有利地段，無(wú)飽和沙土地震液化存在。項(xiàng)目建設(shè)區(qū)主要為第三系上新統(tǒng)、中新統(tǒng)、氣孔狀玄武巖為主。場(chǎng)址一在繁華度舒適度還有待開發(fā)度都和本項(xiàng)目本意不太相符，所以選擇場(chǎng)址二。場(chǎng)址2：天津市和平區(qū)南京路旁，位于市中心，黃金地段，地段成本高。土地權(quán)屬**地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。天津位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是中國(guó)北方最大的沿海開放城市、近代工業(yè)的發(fā)源地、近代北方最早對(duì)外開放的沿海城市之一、我國(guó)北方的海運(yùn)與工業(yè)中心。本項(xiàng)目歸屬市中心位于北緯39度10分，東經(jīng)117度10分。0439。4339。1539。3439。第四章 場(chǎng)址選擇田園住宅小區(qū)項(xiàng)目位于天津市和平區(qū)南京路沿邊。居住區(qū)主出入口沒(méi)有公路一側(cè)，為方便居民出行在街一側(cè)設(shè)置了兩個(gè)出入口，車輛主要停在街北部的入口停車場(chǎng)內(nèi)，少量車輛經(jīng)允許可進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，小區(qū)道路為曲線形，追求自然，并沿路設(shè)計(jì)了景觀，使行人行過(guò)程中并不單調(diào)乏味。別墅區(qū)同樣有一個(gè)獨(dú)立的景觀，這里主要以水景為主，靜靜的水面為居民提供了詩(shī)一般的環(huán)境，水面周圍別墅點(diǎn)式，雙聯(lián)、聯(lián)排相結(jié)和，疏密有致，綠樹掩映亭臺(tái)樓閣穿插其中，形成一幅有著小橋流水人家的北國(guó)江南風(fēng)味的風(fēng)景園林住區(qū)。多層住宅區(qū)均為南北朝向，為防止含苞空間的呆板和重復(fù)，幾幢樓采取了不同的層數(shù)而同一幢樓的不同單元又采用了錯(cuò)落的平面布置，在宅間又布置了涼亭，健身設(shè)施，使得空間開敞且有層次。一期、二期各自均有自己的景觀廣場(chǎng)，且以帶狀的綠化寬容變化的水懸連接，并由此產(chǎn)生的樓臺(tái)廊榭，小橋流水等等景觀效果，便得空間有松有馳，有動(dòng)有靜，層次豐富、流動(dòng)。本規(guī)劃系根據(jù)本地塊情況和周邊環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的。以人為本，注重建筑的人性化設(shè)計(jì)，溫泉入戶，為居民提供優(yōu)質(zhì)的保健服務(wù)。合理選擇建筑物單體類型，靈活組織建筑物布局在總體上既要考慮住戶對(duì)周邊景觀及小區(qū)內(nèi)部景觀的共享，又要在環(huán)境設(shè)計(jì)中體現(xiàn)均好性及獨(dú)特性，為營(yíng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美生活方便，居住安全，且具有文化內(nèi)涵的新型社區(qū)?？偲矫嬉?guī)劃則要充分利用環(huán)境資源和文化資源，盡可能使小區(qū)居民對(duì)地段的景觀資源共享，同時(shí)還受到小區(qū)的文化熏陶。由于本項(xiàng)目定位為中高檔型住宅，針對(duì)于有一定收入和社會(huì)地位的人群，因此我們要充分考慮到私家車的數(shù)量問(wèn)題，因此我們需要建立一個(gè)7433m2的地下停車場(chǎng)，以滿足業(yè)主們的需求。一期工程具體的戶型及建筑面積如下表所示：戶型三室二廳二衛(wèi)ABC合計(jì)套數(shù)48242496單套面積105120130合計(jì)50402880312011040戶型兩室二廳二衛(wèi)ABC合計(jì)套數(shù)484848144單套面積10596120合計(jì)50404608576015408戶型四室二廳二衛(wèi)ABC合計(jì)套數(shù)12241248單套面積120140150合計(jì)1440336018006600戶型兩室一廳一衛(wèi)AB合計(jì)套數(shù)242448單套面積6577合計(jì)158018573417而二期工程將建有21棟多層建筑，供更高級(jí)的消費(fèi)人群選擇，同時(shí)將配有先進(jìn)的配套設(shè)施，和大型綠化廣場(chǎng)。本項(xiàng)目為滿足不同層次消費(fèi)人群的需要，一期建筑336戶住宅，其面積從65到150平方米不等；考慮到大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買能力及需要，將建設(shè)的重點(diǎn)放到96130平方米的住宅。根據(jù)目前住宅的發(fā)展趨勢(shì)，并適應(yīng)不同階層的需求，一期住宅設(shè)計(jì)定位為中高檔型住宅，戶型的配置以三室二廳二衛(wèi)、二室二廳兩衛(wèi)為主，并配置部分四室二廳二衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)等戶型。結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，價(jià)格定為：商品名稱單價(jià)（元/每平米；）住宅樓3000臨街商業(yè)5000地下室1600多層住宅樓（二期）5000根據(jù)小區(qū)單體建筑的多樣性，要重視每個(gè)單體建筑的方面造型，要充分吸收現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，做好細(xì)部造型，在風(fēng)格上追求統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，在建筑造型上要追求多樣化性，讓住戶居民感受現(xiàn)代建筑文化陶冶居民文化情趣，另外，為美化城市街景，要突出商業(yè)的沿街立面造型，為了更加吸引家長(zhǎng)們和孩子們的注意，我們更加要注重幼兒園的外觀造型.重視居住小區(qū)中心空地美化設(shè)計(jì)，并搞好住宅樓各單體建筑歸屬領(lǐng)域的美化設(shè)計(jì)，提高居住區(qū)的文化內(nèi)涵。 主要建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：總投資 萬(wàn)元 其中：建安費(fèi) 萬(wàn)元其他工程費(fèi)用 萬(wàn)元預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元建設(shè)周期：2年，企業(yè)擬自籌2000萬(wàn)元，籌資2000萬(wàn)元，其余利用預(yù)售房款。 建設(shè)面積一期工程：總用地面積28828 m2住宅套數(shù)336戶總建筑面積455486 m2容積率住宅建筑面積36195 m2商業(yè)建筑面積1858 m2地下建筑面積7433 m2綠化率%二期工程：總用地面積11391 m2住宅套數(shù)21總建筑面積5240 m2幼兒園建筑面積510 m2住宅建筑面積4730 m2容積率綠化率%一期擬在項(xiàng)目場(chǎng)址中部和北部建設(shè)14棟多層住宅樓，北部臨街住宅樓一層為臨街商業(yè)；二期擬在項(xiàng)目場(chǎng)址南部建設(shè)21棟多層住宅樓（單體別墅）、一座幼兒園。隨著城市化進(jìn)程的不斷深入，該地塊的城市地位、商業(yè)價(jià)值將不斷得到提高，且周圍城市設(shè)施也將日趨完善。房型設(shè)置偏離了項(xiàng)目的總體定位，市場(chǎng)前景不理想。 （二）、調(diào)查人員總結(jié)出的方案一的不足，主要有：一室一廳一衛(wèi)此房型市場(chǎng)并不多見(jiàn)，而它也并不受人們所喜愛(ài)。此方案的設(shè)計(jì)更接近于本市的人均收入和消費(fèi)水平。有比較好的市場(chǎng)前景。前期調(diào)查人員做了多方面的調(diào)研，并向社會(huì)發(fā)放了200份問(wèn)卷，結(jié)果顯示：大多數(shù)人更偏愛(ài)方案二。具體方案如下：方案一： 戶型三室二廳二衛(wèi)ABC合計(jì)套數(shù)484824120單套面積105120130合計(jì)504057600312013920戶型兩室二廳二衛(wèi)ABC合計(jì)套數(shù)484824120單套面積10596120合計(jì)50404608288012528戶型四室二廳二衛(wèi)ABC合計(jì)套數(shù)12241248單套面積120140150合計(jì)1440336018006600戶型一室一廳一衛(wèi)AB合計(jì)套數(shù)242448單套面積6071合計(jì)144017073147方案一中戶型主要為三室二廳二衛(wèi)和兩室二廳二衛(wèi)，輔之以四室二廳二衛(wèi)和一室一廳一衛(wèi)。經(jīng)有關(guān)人員的前期調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)如今市場(chǎng)上最好賣的房型，單套面積在80~120m2,而房型多集中于三室二廳二衛(wèi)、二室二廳兩衛(wèi)兩種。鑒于本市人均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和平均收入水平，選擇將本項(xiàng)目工程定位于中、高檔消費(fèi)人群，是一個(gè)面對(duì)有一定收入和社會(huì)地位的人群的及餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的住宅項(xiàng)目。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們的收入水平增加。在立面上造型上強(qiáng)調(diào)垂直線條，建筑外立面大虛大實(shí)，光影對(duì)比強(qiáng)烈，具有厚重的雕塑感。建筑外墻運(yùn)用淡雅、明亮、親切的色彩，為居民勾畫出理想中的家，外飾面主要以紅色面磚及白色噴涂為主，取得色彩及質(zhì)感的強(qiáng)烈對(duì)比。另外還注意到：客廳開門不宜多，過(guò)道面積不太?。魂?yáng)臺(tái)深度大一些、實(shí)用一些；一梯二、三戶；明廚明廁，通風(fēng)采光好；套型設(shè)計(jì)合理，重視自然通風(fēng)，使用變頻恒壓供水設(shè)備；管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表戶外計(jì)量。合理安排各功能行為空間，實(shí)現(xiàn)公私分離、食寢分離、居寢分離、潔污分離。三房以上的套間設(shè)有主臥室衛(wèi)生間?？蛷d和餐廳的使用面積不低于25平方米，主臥室使用面積不低于15平方米，其余臥室使用面積不低于10平方米，廚房能有6平方米，衛(wèi)生間6平方米。私用空間如住宅底層庭院、樓層的陽(yáng)臺(tái)或住宅露臺(tái)等，可以由居民種植花卉，增加綠化景觀，豐富建筑物立面景觀。小區(qū)公共場(chǎng)所是全體業(yè)主的共享空間，有公共交通干道和集中綠地或游園場(chǎng)地等，人人可以使用；組團(tuán)內(nèi)空間是住宅組團(tuán)內(nèi)居民共用的，是組團(tuán)鄰里交往、游憩的主要場(chǎng)地，汽車與人流不能隨意穿行。住區(qū)空間布局合理。有調(diào)查資料表明，購(gòu)房者選擇二房二廳或二房一廳的比例共占50%，比一、兩年前的比例有所下降，說(shuō)明他們?cè)诟纳粕瞽h(huán)境時(shí)更傾向于購(gòu)買面積不大但多間隔的住房。運(yùn)用新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)流暢、簡(jiǎn)潔的設(shè)計(jì)風(fēng)格。立面設(shè)計(jì)以整體和諧、簡(jiǎn)潔明快、精致高雅為原則，突出建筑成組的韻律感。小區(qū)主要以多層為主。規(guī)劃中通過(guò)平面的多座向布局、單體立面豐富的變化以及高低起伏的群體輪廓，形成富有韻律的天際線。打破通常以建筑為界面圍合庭院的刻板模式，強(qiáng)調(diào)流動(dòng)交融的景觀體系和親和溫馨的家園氣氛，強(qiáng)調(diào)園林與建筑的和諧，強(qiáng)調(diào)步移景異的人景互動(dòng)總體規(guī)劃，同時(shí)也注重內(nèi)庭景觀空間的營(yíng)造。強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的交融一體，體現(xiàn)建筑的環(huán)境美與環(huán)境的建筑美。在城市有機(jī)更新中，結(jié)合城市的有機(jī)結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃城市設(shè)施，文化娛樂(lè)設(shè)施，居住用房、商業(yè)用房及各設(shè)配套設(shè)施，做到居住區(qū)結(jié)構(gòu)與城市結(jié)構(gòu)的有機(jī)結(jié)合。因此我們?cè)诒敬我?guī)劃設(shè)計(jì)中從社區(qū)的空間肌理出發(fā)，以豐富細(xì)膩的肌理給城市帶來(lái)變化，豐富城市的個(gè)性。眾所周知，原來(lái)的都市區(qū)域一般都是經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)時(shí)間的積淀的產(chǎn)物，而很多新區(qū)不是處在城市的邊緣地帶，就是在舊城市里完全推掉重建的地段上，若不經(jīng)過(guò)精心的設(shè)計(jì)，只是讓整齊劃一的新建筑群取代原來(lái)無(wú)序但有活力的城市街區(qū)，那么新區(qū)當(dāng)然就沒(méi)有了從原地段里“生長(zhǎng)”出來(lái)的感覺(jué)。新建的住宅小區(qū)成為城市開發(fā)建設(shè)中的一個(gè)主要組成部分，隨著城市大規(guī)模建設(shè)開發(fā)，我們的生存環(huán)境、生活概念都在發(fā)生著變化。主要工程內(nèi)容：主體工程，室外給排水、暖、電、煤氣、消防配套工程，有線電視及通訊配套工程，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、景觀工程等。一期擬在項(xiàng)目場(chǎng)址中部和北部建設(shè)14棟多層住宅樓，北部臨街住宅樓一層為臨街商業(yè)；二期擬在項(xiàng)目場(chǎng)址南部建設(shè)21棟多層住宅樓（單體別墅）、一座幼兒園。加之政策面的收緊和調(diào)控基調(diào)已明朗，預(yù)計(jì)2006年的市場(chǎng)，將經(jīng)歷一個(gè)冷靜降溫的過(guò)程，而總體情況將趨于更加的理性和平穩(wěn)。2005年11月，樓市帶著加速度駛?cè)胱詈蟮膬蓚€(gè)交易月份，然而這兩個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)堪稱是空前絕后，11月、12月成了年度最火爆的交易月份，而樓市的溫度也升到了歷史同期的夠高點(diǎn)。改善型和投資型購(gòu)房者相繼入市，他們與拆遷、婚房等剛性需求一起，將市場(chǎng)整體支撐在高位運(yùn)行，無(wú)論是成交量，還是交易均價(jià)，都呈現(xiàn)了高位的箱式震蕩整理態(tài)勢(shì)。剛性需求在05年初完成了幫助市場(chǎng)重拾信心的歷史重任。這一輪的漲幅是04年受到抑制的剛性需求，借著房?jī)r(jià)下調(diào)的機(jī)會(huì)，得到了集中釋放所致。經(jīng)歷了04年市場(chǎng)寒冬之后，05年初市場(chǎng)徘徊在十字路口，未來(lái)的市場(chǎng)情況撲朔迷離。從交易套數(shù)來(lái)看，交易最活躍的月份出現(xiàn)在05年的8月份，正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季初期；而位居第二的就是剛剛過(guò)去的12月份，可見(jiàn)年底的政策面刺激，對(duì)于樓市的影響是很明顯的。%，是近四年來(lái)的最高值。從交易面積來(lái)看。5．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析2003年天津市房屋銷售面積和銷售套數(shù)高于2004年銷售水平，2005年在波動(dòng)中，整體交易水平均高于2003年和2004年，在房?jī)r(jià)方面，2003年整體交易價(jià)格在略高于2002年后，2004年在動(dòng)段中，基本持平于2004年，隨著濱海新區(qū)建設(shè)和國(guó)家“救市”政策的雙重刺激，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)一步復(fù)蘇，基本擺脫了“金融風(fēng)暴”的負(fù)面影響。田園小區(qū)與周邊居住區(qū)比較將在規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、新型建材等方面勝出一籌，故本項(xiàng)目公寓銷售基價(jià)預(yù)計(jì)在1800～2000元／平方米。XX小區(qū)將立足于