【正文】 業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題及未來(lái)可能的行業(yè)過(guò)熱而導(dǎo)致的泡沫危機(jī)。從目前國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)來(lái)看，此類風(fēng)險(xiǎn)較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。三、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)于本項(xiàng)目，在項(xiàng)目拿地時(shí)已把各種歷史問(wèn)題處理完畢，項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)已降至最低。二、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目建設(shè)期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會(huì)動(dòng)蕩將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。因此，及時(shí)掌握政策變動(dòng)及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設(shè)進(jìn)度，并爭(zhēng)取相應(yīng)的政策支持，是防范風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。可以說(shuō)，項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很小。整個(gè)“景苑名城”住宅小區(qū)項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策變動(dòng)以及政府支持力度的變更。六、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃整個(gè)“景苑名城”項(xiàng)目計(jì)劃于2017年8月份動(dòng)工，2019年8月份完成，預(yù)計(jì)建設(shè)期為24個(gè)月。他們具有較高的文化素質(zhì)，均為大學(xué)本科以上學(xué)歷，其中有土建、水、電、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、財(cái)會(huì)、策劃、營(yíng)銷等各種人才，是本項(xiàng)目得以成功開(kāi)發(fā)的管理保證。五、項(xiàng)目管理組織要開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先必須有一個(gè)完備的組織機(jī)構(gòu)。 固體垃圾以袋裝方式收集處理，并采取嚴(yán)格的垃圾分類處理措施及小區(qū)清掃安排。四、項(xiàng)目環(huán)境影響本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)環(huán)境的影響主要在于地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。與此同時(shí)，小區(qū)還將建設(shè)地下停車庫(kù)，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設(shè)小區(qū)建設(shè)將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個(gè)休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴(yán)的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實(shí)、新潮、大方的氣度的形象。三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案景苑名城將因應(yīng)城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體考慮樓層情況，共同創(chuàng)造出一個(gè)宜商宜居宜樂(lè)的城市標(biāo)桿建筑大廈。供氣條件：由項(xiàng)目預(yù)留口接入。供水條件：自來(lái)水管網(wǎng)供水，由項(xiàng)目預(yù)留口接入。項(xiàng)目所在片區(qū)道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等具備，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施?；A(chǔ)建設(shè)前期籌備已經(jīng)完成項(xiàng)目籌備期做了相當(dāng)?shù)耐度耄蹣遣恳呀?jīng)完工、項(xiàng)目地塊基礎(chǔ)勘探完成學(xué)校、市場(chǎng)、體育：百匯超市、縣職高、博德小學(xué)、金虎市場(chǎng)、縣民中、少年宮藝術(shù)幼兒園、天成體育館等。銀行：該片區(qū)已有信用社銀行，離項(xiàng)目只有20米?！熬霸访恰爆F(xiàn)經(jīng)鹿邑縣政府、規(guī)劃局、建設(shè)局、房產(chǎn)局、計(jì)劃委員會(huì)等相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)權(quán)已整體歸屬我司名下。計(jì)劃將地下一層作為地下停車廠，人車分流。項(xiàng)目?jī)蓪拥叵率壹敖Y(jié)構(gòu)基礎(chǔ)勘探完成，準(zhǔn)備進(jìn)行項(xiàng)目地基建設(shè)，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。　　(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善?！　?18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈?！　?16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來(lái)一定的抗性。　　(14) 外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高?！　?12) A市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。　　(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。　　(8) 我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。　　(6) 該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià) 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少?！　?4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。　　(2) A近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。在不考慮有效購(gòu)買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購(gòu)房戶均為房改房換房。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變?！　　獜南M(fèi)結(jié)構(gòu)看　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元?！　”憩F(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。　　表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。　　表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬(wàn)平方米。%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，%。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。　　二、 A市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析　　A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：