【正文】 、豎向設(shè)計(jì)地面和道路坡度項(xiàng)目區(qū)場(chǎng)地現(xiàn)高差不大，基地平整時(shí)可根據(jù)地勢(shì)和規(guī)劃建筑格局進(jìn)行平整。多層建筑兩側(cè)也留有環(huán)形消防車道，滿足消防要求。區(qū)內(nèi)道路通而不暢，避免過境車輛的穿行，避免往返迂回，適于消防車、救護(hù)車和垃圾車等的通行。組團(tuán)內(nèi)部形成環(huán)狀道路，方便各建筑之間的交通聯(lián)系，環(huán)形道路使區(qū)內(nèi)消防線路可以環(huán)通，滿足消防安全的要求。五、交通組織與消防救護(hù)規(guī)劃居住組團(tuán)在**路一側(cè)設(shè)置主入口，在**大街一側(cè)設(shè)置次入口；入口位置避開城市交通交叉口，方便人們安全出走。其二為“**路街公園——親水平臺(tái)”軸線，在此軸線上布置了水景、旱噴泉、平臺(tái)、步行道路等景觀要素。利用對(duì)景原理，以兩條軸線組織整個(gè)環(huán)境的設(shè)計(jì)。步行街區(qū)內(nèi)設(shè)置內(nèi)部綠化帶，結(jié)合鋪地、小品的設(shè)計(jì)，營造出別具一格的水岸商業(yè)環(huán)境。設(shè)計(jì)應(yīng)依據(jù)生態(tài)學(xué)原理，疏浚河道，建設(shè)自然生態(tài)林地。濱水景觀環(huán)境設(shè)計(jì)水岸環(huán)境是得天獨(dú)厚的自然美景，擁有清新的空氣、明媚的陽光、水岸的靈氣和綠蔭的風(fēng)情。街道布置鋪地、小品、花草樹木，營造出可供人們深入其中的游憩空間。本地塊的城市景觀設(shè)計(jì)有著重要的地位。同時(shí)，充分利用地塊沿**河的優(yōu)勢(shì)，改善水岸環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)沿河商業(yè)步行區(qū)，使人們?cè)谛蓍e購物的同時(shí)，享受到城市美好的自然環(huán)境，為泰城新添一道亮麗的風(fēng)景線。本地塊內(nèi)布置四棟小高層居住建筑以及兩棟多層居住建筑，沿**路以及**河一側(cè)布置商業(yè)建筑。三、總體布局規(guī)劃本規(guī)劃設(shè)計(jì)仔細(xì)分析地塊現(xiàn)狀，充分利用和發(fā)揮地塊現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)原則以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動(dòng)發(fā)展的機(jī)制。文化原則由于民族意識(shí)的加強(qiáng)，市場(chǎng)的審美觀將逐步轉(zhuǎn)向民族精神及傳統(tǒng)文化的回歸，以避免千篇一律的模式來詮釋傳統(tǒng)，以現(xiàn)代主義手法對(duì)傳統(tǒng)文化進(jìn)行表達(dá)。追求“人、建筑、自然”能融為一體的東方式生活理想。做到環(huán)境優(yōu)雅，居住舒適。第二節(jié) 總體設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想前提—— “以人為本”，處處考慮城市居民的生活特點(diǎn)及要求，為居民創(chuàng)建優(yōu)美、舒適、安全、方便、現(xiàn)代化的生活空間環(huán)境。建議項(xiàng)目單位盡快組織對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為土建工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。四、工程地質(zhì)條件地形、地貌及地下水**市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項(xiàng)目場(chǎng)地屬山前剝蝕堆積地貌單元，地形起伏變化不大，總體北高南低。**苑建設(shè)場(chǎng)址南側(cè)為城市主干道**大街，西側(cè)為**路。交通**市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳保杏騼?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。燃?xì)夂凸?*大街一側(cè)人行道下敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿?，?xiàng)目用氣和供熱比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。供電，**市電力供應(yīng)充足，用電有保證。℃以下，℃以下，℃，℃以下。 二、地溫與凍土—16℃。泰山頂因受高空氣流影響，最多達(dá)180天。**。風(fēng)速9月份最小， 平均2米/秒以下； 4月份最大， 。其中泰山頂降水最大。冬季雨雪稀少，()，()；平均初雪日為12月3日—10日，終雪日為2月26日—3月18日。年最大降水量在北部山區(qū)，1964年曾達(dá)1800毫米。 降水由于受地貌影響，區(qū)內(nèi)年均降水量東部大于西部，山區(qū)大于平原。 山下(平原)高于山上， ℃，℃；相對(duì)濕度3月份最小，為57%；8月份最大，為88%。7月份最高，—℃之間，℃； 1月份最低， ℃，℃。具體氣象資料如下：氣 溫**市屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，春季干燥多風(fēng)， 夏季高溫多雨， 秋季天高氣爽， 冬季寒冷少雪。38′～36176。20′～117176。同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會(huì)出現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。地塊遠(yuǎn)望泰山，近靠**河與**公園，人與自然和諧共處。該地塊地處市區(qū)，交通便利；北枕泰山，景色秀美。本區(qū)建設(shè)地點(diǎn)具有如下特點(diǎn)：場(chǎng)內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，除區(qū)內(nèi)有部分建筑物需拆除外，無其他影響建設(shè)的障礙物，待資金及配套條件落實(shí)后，可立即著手進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，政策上也沒有明顯的障礙。第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)擬建的“**苑住宅小區(qū)”位于**市老城區(qū)，劃定的用地范圍位于**河以南、**路以東，**大街以北。該價(jià)位在**市屬中檔偏高水平，但考慮到項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，配置的高檔水平，該價(jià)位應(yīng)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。三、市場(chǎng)價(jià)格分析泰城的高檔住宅均價(jià)基本在3600元/平方米左右，最高超過4000元/平方米，鑒于成本較高和環(huán)境的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)的形態(tài)出現(xiàn)，以高單價(jià)來吸引注意力，以有競(jìng)爭(zhēng)力的總價(jià)和高品質(zhì)來吸引購買行為。他們苦于沒有真正高檔社區(qū)供應(yīng)而不得不屈居于低檔小區(qū)。二、市場(chǎng)定位根據(jù)**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查情況分析，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)高檔競(jìng)爭(zhēng)比較薄弱。通過對(duì)以上銷售對(duì)象需求結(jié)構(gòu)的分析，我們認(rèn)為該項(xiàng)目市場(chǎng)定位為以高檔單元住宅為主，中檔住宅為輔，對(duì)于需求群體具有較強(qiáng)的吸引力，加之設(shè)計(jì)方案新穎，規(guī)劃完善，配套設(shè)施齊全，交通便利，并充分考慮周圍自然環(huán)境和人文景觀融為一體，可為居民提供一個(gè)良好的生存、居住環(huán)境，符合個(gè)體私營業(yè)者等高收入群體不斷提高的需求。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)通過幾年的開發(fā)建設(shè)，已初具規(guī)模，有相當(dāng)一批大中型企業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，這些企業(yè)為了招納人才，出臺(tái)了一系列包括住房在內(nèi)的優(yōu)惠政策，這些購房群體對(duì)住宅環(huán)境要求較高。同時(shí)來泰投資的客商和濟(jì)南的一些個(gè)體私營業(yè)主都有前來購房的意向。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國務(wù)院公布的首批對(duì)外開放的旅游城市。隨著住宅二級(jí)市場(chǎng)的開始起步，城市居民消費(fèi)觀念的改變，集團(tuán)和個(gè)人購買力有了較大的提高，刺激了我市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。同時(shí)，“十六大”確定了我國在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，隨著全國房改制度的實(shí)施，住宅建設(shè)已成為強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。因此，豪華住宅市場(chǎng)價(jià)格的下降主要是因?yàn)楫a(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)未能切入有效客戶群的心理需求。因此沒有明顯實(shí)質(zhì)進(jìn)展的豪宅市場(chǎng)與中檔住宅沒有拉開明顯的檔次差別，以至中檔市場(chǎng)侵蝕豪宅市場(chǎng)，因此2001年價(jià)格上升幅度最大的是普通住宅市場(chǎng)，而價(jià)格下降幅度最大的是豪華住宅市場(chǎng)。房改之前，一般居民住宅面積普遍為50—80平方米，對(duì)于性情豪爽，具有顯著北方人性格特點(diǎn)的**人，這種面積的住宅明顯偏小。**市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚，起步階段的商品建設(shè)基本是以增大面積為改善居住環(huán)境的首選因素。而2003年高檔住宅供應(yīng)量猛增，且價(jià)格水平提升很快，由原來的2200—2300元/平方米猛增至3200—4000元/平方米，如：岱下陽光花園、干休一所住宅平均價(jià)格為：32003700元/平方米；擂鼓石花園、開元天元花園、澳泰山莊住宅平均價(jià)格為：35004000元/平方米，而龍澤花園更增至46005300元/平方米，增幅明顯。根據(jù)調(diào)查顯示，許多新開發(fā)個(gè)案銷售狀況十分良好，銷售率普遍達(dá)到60%70%，有些甚至達(dá)到90%以上。在整個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火暴的形勢(shì)下，隨著招商引資力度的不斷加強(qiáng)，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入快速發(fā)展的階段。第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模第一節(jié) **市房地產(chǎn)宏觀狀況分析**市自2001年土地拍賣制度的確立，取消城鎮(zhèn)私人購置土地建房的規(guī)定正式執(zhí)行，私人建房現(xiàn)象大幅減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了合理有序的市場(chǎng)時(shí)代?？傊?，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長影響力大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，保持國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高居民消費(fèi)水平和質(zhì)量，擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)科技進(jìn)步和可持續(xù)發(fā)展都有著重要意義。這不但影響了城市面貌的體現(xiàn)，也不利于居民生活品位的提高。但是隨著人們收入和生活水平的不斷提高，尤其泰城個(gè)體私營企業(yè)家和前來泰城投資的客商的大量涌入以及一些大公司的白領(lǐng)階層，使這一部分人們對(duì)住宅消費(fèi)提出了更高的要求，寬敞、舒適、服務(wù)功能多樣化、環(huán)境優(yōu)美已成為他們住房追求的首選目標(biāo)。本項(xiàng)目的建設(shè)，可以有效的提升泰城人口的容積率，是加快城市化進(jìn)程，力爭(zhēng)2010年跨入大城市行列的城市發(fā)展的需求。居民住宅是城市化建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動(dòng)力，一方面來自城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長對(duì)住房數(shù)量的直接需求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，城市居民對(duì)改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。項(xiàng)目承辦單位充分利用自己雄厚的資金實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)**市城市規(guī)劃要求，在居住環(huán)境較高的地段建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的住宅，有利于促進(jìn)泰城的住宅產(chǎn)業(yè)提升檔次和品位，加快旅游城市的快速發(fā)展，有利于改善城區(qū)高層次居民的生活條件，促進(jìn)城市建設(shè)進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。通過培育住宅消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)不僅可以緩解、改善居民的居住環(huán)境，而且還可以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并為社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。本項(xiàng)目即是在上述背景下提出來的。**投資有限公司按照城市總體規(guī)劃，在**大街以北，**