【正文】 每個(gè)樣本的租金收益、建筑結(jié)構(gòu)、已使用年期（成新度）、 面積、樓層、裝修情況、朝向、區(qū)位狀況、成交價(jià)、交易時(shí)間等進(jìn)行逐一記錄。對(duì)于不同的投資者來說，這個(gè)利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。 收益性房價(jià)是通過應(yīng)用收益還原法，對(duì)房地產(chǎn) 評(píng)估獲得的。 六 、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 29 當(dāng)前 ****市 房地產(chǎn)充滿泡沫，市場(chǎng)供求比例失衡，需求快速下滑，房地產(chǎn)有價(jià)無等市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述， 競爭不僅是表現(xiàn)在有形的實(shí)力、技術(shù)裝備、規(guī)模上，而且還蘊(yùn)藏于戰(zhàn)略決策、核心技術(shù)、精細(xì)化的管理、先進(jìn)的企業(yè)文化等潛在的資源方面，這也 需要我們 兩手抓、兩手都要硬 。為確保效益的取得，必須加快資金的及時(shí)回籠，以利于下一輪的投資。 ，促 進(jìn)資金回收 任何企業(yè)的發(fā)展都離不開實(shí)力，而實(shí)力的體現(xiàn)在企業(yè)擁有的資金上。做到高、中、低檔住宅 有一個(gè)合理的比例， 全面提高企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。 ，提高市場(chǎng)占有率 ⑴ 跨區(qū)域發(fā)展： 多 面開發(fā)，采取多種投 資方式，合理利用 社會(huì)資金為企業(yè)服務(wù)，通過對(duì)外發(fā)展，提高市場(chǎng)占有率，擴(kuò)大 企業(yè)知名度。在住房上，從追求大面積向居住舒適轉(zhuǎn)變。確立以房地產(chǎn)為主業(yè)， 實(shí)現(xiàn) 四個(gè)專業(yè)化 （即產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、產(chǎn)品專業(yè)化、人才專業(yè)化、合作伙伴專業(yè)化）。整個(gè)運(yùn)營由集團(tuán)控 27 制，合理的把握企業(yè)投資方向、投資規(guī)模、運(yùn)營資本等。對(duì)已售公房、未售公房、新增公房等成立房屋管理公司，不以盈利為目的，實(shí)行內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制，創(chuàng)造社會(huì)效益。將開發(fā)與銷售、租賃合為一體，成立中介服務(wù)公司，不但為開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房屋銷售、租賃業(yè)務(wù)，也可以同時(shí)為投資購房者承擔(dān)房屋租售業(yè)務(wù)，一舉兩得。 (四 )企業(yè)的發(fā)展對(duì)策 ，實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度 健全、完善現(xiàn)代企業(yè)制度，是培育企業(yè)核心競爭力，從市場(chǎng)入手， 明 確市場(chǎng)化的經(jīng)營理念，創(chuàng)新符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)的經(jīng)營機(jī)制 ,轉(zhuǎn)變企業(yè)職能，用現(xiàn)代企業(yè)管理制度經(jīng)營企業(yè)。 26 由于 企業(yè)隸屬于政府，人員安排政府 上 因人設(shè)崗，造成人浮于事，人員臃雜，不能充分發(fā)揮個(gè)人特長，銷售上不是走出去千方百計(jì)尋找客戶而是 守株待兔 坐等客戶上門，缺乏品牌意識(shí)的樹立，不大重視客戶的意見，內(nèi)部管理粗放 ，此缺陷可能會(huì)成為制約企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的主要因素 。 此 缺陷已成為企業(yè)發(fā)展的制肘 的主要因素 。 (三 )劣勢(shì) ，缺乏高效靈活的經(jīng)營機(jī)制 企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體不明晰，責(zé)任不明確，直接導(dǎo)致 缺少 管理者 相應(yīng)的約束與激勵(lì)措施。從多層住宅到 30 層以上的超高層住宅、從小區(qū)配套的網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)到規(guī)模宏大的大型商場(chǎng)的城建、從街景小品建設(shè)到整體公園的建造……可謂一應(yīng)俱全。 。 。 。 。 (一 )優(yōu)勢(shì) 。一方面國有開發(fā)企業(yè)要完成政府交辦的危改任務(wù)、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)等任務(wù)，這一塊屬于不完全開放的市場(chǎng)，利潤少，甚至有可能賠錢；另一方面還要面對(duì)商品房市場(chǎng)，這個(gè)領(lǐng)域?qū)儆谕耆袌?chǎng)行為，具有 高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與 2021 年的國際金融危機(jī)的雙沖擊下，面臨著一場(chǎng)真正意義上的生死考驗(yàn)。 (三 )經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格： 由于 ****市 ****綜合整治拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目在開發(fā)中需要還折遷面積 ，扣除還建 24 面積 后，實(shí)際可銷售 經(jīng)濟(jì)住房 面積為 平方米，則 ： 經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格為 元 /平方米。 流動(dòng) 資金貸款利息： 無短期貸款利息 ③ .利潤 根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)利潤計(jì) 算 基礎(chǔ)為：土地費(fèi)用和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、設(shè)計(jì)及前期費(fèi)用、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)工程費(fèi)用之和的 3%，既 萬元 ④ 稅金 經(jīng)濟(jì)適用房稅金按上 述 7 項(xiàng)為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算，其數(shù)額為 。 ① .管理費(fèi) 根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為：土地費(fèi)用 、 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用、設(shè)計(jì)及前期費(fèi)用、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用及建設(shè)工程費(fèi)用之和的 3%，既 萬元 。 ④ .建 設(shè)工程費(fèi) ****綜合整治拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目總住宅面積 151705 平方 23 米，住宅總建設(shè)工程費(fèi)用 萬元 。 ② .設(shè)計(jì)及前期費(fèi) 此項(xiàng)費(fèi)用主要包括：勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)用、施工圖審查費(fèi)等費(fèi)用 。 辦理折遷手續(xù)各項(xiàng)雜費(fèi) 萬元 。 24247。 建設(shè) 場(chǎng)地 范圍內(nèi)的折遷 戶 過渡費(fèi) 179。 （一） 建設(shè)成本 ： 是指開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房所投入的物力、人力與資本的總和 。 ****市 ****綜合整治拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目， 經(jīng)濟(jì) 適用 房 均價(jià) 在 3100— 3300元 /平方米， 商鋪 均價(jià) 30000— 35000元 /平方米?？梢钥闯?，建設(shè)地區(qū)購房群體對(duì)房價(jià)的承受能力與實(shí)際的市場(chǎng)情況大相徑庭。這一調(diào)查的市場(chǎng)價(jià)格的與近期房價(jià)市場(chǎng)行情的差距較小。已購房者的年齡結(jié)構(gòu)及婚姻狀況看，已婚的構(gòu)成購房主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。 2． 目標(biāo)群體購房預(yù)測(cè) 通過市場(chǎng)調(diào)查可以看出 ****市 房地產(chǎn)買方的重心在年輕一族。 經(jīng)過 2021年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整和 2021年 的國際金融危機(jī) ，在國家宏觀政策的作用下，房地產(chǎn)業(yè)從以往的 停止不前，開始回暖 ，房地產(chǎn)增幅較上年有所 增長 。 (二 )2021 年項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 1． ****市 房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 改革開放三十年來，特別是 經(jīng)過國際金融危機(jī)和國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，使 我市住房建設(shè) 走向持續(xù)健康發(fā)展 的道路 ，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已成為我 市國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長、推動(dòng)城市化建設(shè)以及改善人民居住環(huán)境發(fā)揮了重要作用。為保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定， 2021 年國家和地方政府將加大“救市”力度，但手段將更加靈活審慎。而房地產(chǎn)投資達(dá)到國內(nèi)生產(chǎn)總值的十分之一，對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有十分重要的作用。預(yù)計(jì) 2021 年國家將進(jìn)一步出 19 臺(tái)鼓勵(lì)改善型購房的政策，降低交易成本，不僅通過市場(chǎng)，同時(shí)也通過保障性住房，滿足改善型購房的需求，改善型購房將成為市場(chǎng)生力軍。 2021 年 12 月 21 日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》規(guī)定，“對(duì)已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。而這些措施從降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。同時(shí)央行從 9月開始，連續(xù) 5次下調(diào)存貸款利率。預(yù)計(jì) 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性。 從目前市場(chǎng)情況來看 ，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格非常敏感，很多樓盤，由于定價(jià)比較合理，幾乎在開盤時(shí)即銷售一空。供過于求的局面已經(jīng)形成，但供過于求不是需求太少，而是有效需求太少，廣大市民自住型購房需求被不合理的房價(jià)所阻擋。 目前 江 工坪地區(qū)沒有成規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，從布局合理的角度來說，該經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)的建設(shè)，可以滿足周邊中、低收入家庭的需要。而 項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)周邊 居民，離這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)還差的很遠(yuǎn)，有 7080%的居民達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因此，這一帶的居民急需要住房的改善。 全面建設(shè)小康社會(huì)，要求住房從滿足生存需要、實(shí)現(xiàn)向舒適型的轉(zhuǎn)變。去年，市政府確定為民辦實(shí)事，統(tǒng)一建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 50 萬平方米，實(shí)際開工建設(shè) 64 萬平方米。通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，縮小了城市不同群體之間的住房差距， 使 住房社會(huì)矛盾得到了一定的緩解。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)明顯改善了居民的居住條件，促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善了城市面貌。 16 5.****市 房地產(chǎn)買方能力分析 ****市 房價(jià)一般在 3800 元 4600 元一平方米之間，購一套 80 平方米的房子，首付大約 萬元，按揭 15年每月還款額大致要在 1420元左右， 目前，大多購房家庭 月收入在 4200元6500元之間居多數(shù)。總體購房人群以本科 上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于商貿(mào)、金融、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域。購買經(jīng)濟(jì)適用房群體多數(shù)經(jīng)過一個(gè)較長時(shí)間資金積累已經(jīng)達(dá)到具備購買能力，其目的使生活、生存質(zhì)量得到改觀。 3.****市 房地產(chǎn)買方市場(chǎng)分析 通過街頭隨機(jī)調(diào)訪，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的都市人占調(diào)查城市總體的 ％，其中首選購買經(jīng)濟(jì)適用房，預(yù)購經(jīng)濟(jì)適用房多在70－ 90平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米 2500－ 3200元為主體。另外有一部分購買群體是在上世紀(jì)八、九十年代第一批購房者，隨著住二級(jí)市場(chǎng)的全面開放，大多數(shù)都在進(jìn)行第二次購房，購房目的：一種是對(duì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的住宅進(jìn)行房產(chǎn)投資，另一種是選擇環(huán)境條件好，設(shè)施完善具有良好的居住條件的住房來改善自身的居住條件?？焖?、高效、完善的城市化建設(shè)，向社會(huì)提供發(fā)大量的就業(yè)和發(fā)展機(jī)會(huì)，促進(jìn)著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 (三 )項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)需求分析 1． 城市現(xiàn)代化建設(shè)與房地產(chǎn)需求分析 江 州是 江西省 的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是古絲路重鎮(zhèn)，新亞歐大陸橋的交通樞紐，近年來，隨著國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，特別是西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，對(duì) 江 州經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了積極的 推動(dòng)作用，市場(chǎng)繁榮，政通人和，物質(zhì)文明和精神文明同步發(fā)展，市民對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市環(huán)境建設(shè)要求越來越高。其中有鼓勵(lì)自住性購房消費(fèi)、減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅由按月預(yù)繳調(diào)整為按季預(yù) 14 繳、暫緩執(zhí)行土地增值稅匯繳清算、提高公積金的貸款額度、督促落實(shí)信貸政策、加大 土地供應(yīng)調(diào)控、加大保障性住房建設(shè)規(guī)模、放寬購買商品住房的落戶條件、適度調(diào)整套型控制標(biāo)準(zhǔn)、鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)建設(shè)節(jié)能環(huán)保型住宅、合理調(diào)整收費(fèi)政策、簡化項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)、強(qiáng)化政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等方面共 16 條新政策。國家的政策有保有壓，保護(hù)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說這個(gè)冬天是殺滅細(xì)菌醞釀生機(jī)的冬天，而不是毀滅性災(zāi)難性的冬天。 2. 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部調(diào)整分析 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，既有國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，同時(shí)也要看到，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了近 10年的快速發(fā)展 ,本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過多的泡沫。國家調(diào)控政策從上半年的“抑制過熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費(fèi)、利息和購房首付、購房財(cái)政補(bǔ)貼等積極的財(cái)稅政策穩(wěn)定市場(chǎng)：央行連續(xù) 5 次降息、財(cái)政部下調(diào)居民首次購房契稅至 1%……地方上，上海、沈陽、長沙、福州等城市降低了交易稅費(fèi)；西安、南京、 13 宿遷、杭州等城市則實(shí)行了購房的財(cái)政補(bǔ)貼。北京、上海、深圳、廣州這 4個(gè)城市的房價(jià)收入比分別高達(dá) 1 1 1 13(年初數(shù)據(jù) )，相對(duì)于居民收入，房價(jià)水平仍然偏高，以自住型購房為主的理性市場(chǎng)需要一個(gè)理性的價(jià)格來支撐。 同時(shí)，在全國整體平均房 價(jià)環(huán)比下跌的形勢(shì)下，不同城市房價(jià)表現(xiàn)不同， 2021 年 3 季度七十個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表明，北京 3季度房價(jià)比去年同期增長了 %,上海增長 %，而深圳和廣州則分別下降了 %和 %。 9 月、 10 月房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為 12 和 ， 11月進(jìn)一步跌到 ，價(jià)格下跌幅度有所擴(kuò)大?？梢娫谛枨笞兓淮蟮那闆r下，供給指標(biāo)的大幅增長，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)了一定程度的逆轉(zhuǎn)。 由于供給類指標(biāo)的快速增長， 2021 年商品房銷竣比一路下跌，由 08年上半年的 111月的 。我們可以看到， 2021 年前 11個(gè)月日均銷售住宅約 ，比 2021年同期下降了 ，與2021 年同期相比，增長了 %，年復(fù)合增長率在 %左右， 11 可見，如果不考慮過熱的市場(chǎng)帶來的 銷售量大幅上漲的 2021年，僅與 2021年比較， 2021年銷售量增長仍處于合理的區(qū)間。如果不考慮 2021 年這個(gè)特殊因素的話，可以看到2021年銷售面積仍處上行趨勢(shì)，只是增長幅度有所下降。以戶均 100平方米、每戶 3人計(jì)算，如果全部竣工后 ，可以為市 10 場(chǎng)提供 2550萬戶， 7650萬人的新增住房，可見盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍較大。在國家“保增長”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得到遏制， 整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 城市居民人均可支配收入 ，比上年增長 8％；農(nóng)村居民人均純收入 ，比上年增長 ％ 9 第三章 需求分析及 市場(chǎng)預(yù) 測(cè) 一、 市場(chǎng) 需求分析 (一 )市場(chǎng)調(diào)查 2021 年，在國際金融危機(jī)的形勢(shì)下，中央政府以審慎靈活的宏觀調(diào)控政策，基本上保持了中國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控則更體現(xiàn)了這種審慎靈活性。 全市完成大口徑財(cái)政收入 ，增長 ％；一般預(yù)算收入 ，可比口徑增長 ％。 全市固定資產(chǎn)投資完成 ，比上年增長 ％。三次產(chǎn)業(yè)比例為 ∶ ∶ 。 八 、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況 ****市 2021年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，比上年增長％，增幅較上年回落 。城市自來水生產(chǎn)能力130 萬噸 /日，污水處理能力 萬噸 /日。在路橋工程、城市給排水管網(wǎng)、燃?xì)鉄崃芫W(wǎng)、電信電力管網(wǎng)建設(shè) 中取得了顯著成績 。現(xiàn)有 38條航線。 民航 江 州中川機(jī)場(chǎng)是全國重要的航空機(jī)場(chǎng)之一，是甘肅的空中交通樞紐。公路樞紐以 江