【正文】 度：%＜40綠地率%＞40二、 土建（一） 建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計(jì)。小區(qū)道路自由布置，伸向每一個(gè)住宅群。區(qū)內(nèi)道路將整個(gè)用地分為A、B、C、D四區(qū)。住宅按院落式布置，保證小區(qū)有較為開(kāi)闊的中心休閑空間。根據(jù)建筑物群組自然布置。根據(jù)場(chǎng)地狀況，區(qū)內(nèi)道路依據(jù)山體自由布置，兩個(gè)主入口分別設(shè)在東面利源中路與太三路、天元路的交匯處。小區(qū)采用多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據(jù)南京地區(qū)的地理緯度及地段環(huán)境條件，適當(dāng)設(shè)計(jì)南偏東及南偏西的住宅，在不影響日照的同時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果。（六） 有線電視：利源中路敷設(shè)有南京有線電視網(wǎng)絡(luò)電纜，小區(qū)有線電視由此接入。生活污水匯集后，經(jīng)污水處理裝置進(jìn)行初步處理后，由利源中路DN500市政污水管排入開(kāi)發(fā)區(qū)污水處理廠處理。（四） 排水：該地區(qū)采用雨污分流制。（二） 電信：利源中路下的電話(huà)通信光纜，能滿(mǎn)足本項(xiàng)目要求。具體配套建設(shè)條件如下：（一） 供水：項(xiàng)目東面的利源中路下有DN500自來(lái)水管，區(qū)內(nèi)供水由此接入。綜上所述，本項(xiàng)目選址符合生活居住區(qū)的相關(guān)要求。百家湖西花園居住小區(qū)處于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的西南部，百家湖畔環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。外部交通條件便捷。項(xiàng)目用地距南京市中心新街口約10公里，到南京火車(chē)站約18公里，到南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)約23公里。地塊內(nèi)現(xiàn)有住宅約60戶(hù)。本項(xiàng)目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。項(xiàng)目建設(shè)用地位于利源中路以西，西止經(jīng)四路，南臨天元路,北靠太三路。規(guī)劃居住戶(hù)數(shù)3200戶(hù)，居住人口11200人，綠化率40%。“百家湖西花園”將是他們較佳的選擇之一。（五） 港、澳、臺(tái)人士及國(guó)外投資者。（四） 中老年人休閑、養(yǎng)老、頤養(yǎng)天年的較佳場(chǎng)所。對(duì)于這一部分人群，一個(gè)居所已不能滿(mǎn)足他們的需求。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)已有數(shù)十家國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐，其二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市的一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，此類(lèi)企業(yè)中有較多的高收入階層，對(duì)住宅有著較高的要求，“百家湖西花園”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。此類(lèi)人群的收入較高，年薪一般在8萬(wàn)元以上，能方便地解決交通問(wèn)題，其居住消費(fèi)觀念較為超前，對(duì)居住環(huán)境、生活品味質(zhì)量要求較高，因此新型園區(qū)“百家湖西花園”將成為他們的首選園區(qū)，此類(lèi)人群將成為“百家湖西花園”最主要的消費(fèi)對(duì)象。根據(jù)利源公司自1992年以來(lái)對(duì)百家湖花園的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，“百家湖西花園”的主要銷(xiāo)售對(duì)象定位在以下幾個(gè)方面：（一） 南京市中高收入階層。百家湖花園近10萬(wàn)M2的各種樓中樓公寓熱銷(xiāo)一空，使利源公司提前進(jìn)入了面向更大第二居所消費(fèi)群的新型公寓的開(kāi)盤(pán)工作。百家湖西花園新型系列躍層式公寓的產(chǎn)品定位低于經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)定位為知本型業(yè)主的第二居所，價(jià)格定位為：百家湖西花園房?jī)r(jià)+汽車(chē)+20年汽車(chē)使用費(fèi)＝南京三類(lèi)地區(qū)相同面積房?jī)r(jià)。5%資本型收入階層20%知本型收入階層經(jīng)理階層高知階層中產(chǎn)階層白領(lǐng)階層普通收入階層經(jīng)濟(jì)適用型收入階層百家湖花園知本型業(yè)主占位圖0%100%利源公司早在90年代中期就著手按照知本型消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì)了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進(jìn)入設(shè)計(jì)階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。此價(jià)位與南京市區(qū)的同檔樓盤(pán)比較仍有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；而此價(jià)位與江寧區(qū)相關(guān)樓盤(pán)比較，在價(jià)格、環(huán)境、房型等各方面又有一定優(yōu)勢(shì)。二、 價(jià)格定位（一） 周邊樓盤(pán)定價(jià)調(diào)查樓 盤(pán)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)性質(zhì)售價(jià)（元/M2）百家湖花園公寓利源物業(yè)現(xiàn)房2200江南文樞院江寧房地產(chǎn)總公司多層（現(xiàn)房）16002100溫泉公寓湯山房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）10001800溫泉花園別墅湯山房地產(chǎn)聯(lián)排別墅（現(xiàn)房）20002400江寧第一城金輪房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）1480湖濱世紀(jì)花園江寧開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)多層住宅18802110太陽(yáng)城棲霞建設(shè)多層住宅19502180碧水華庭江蘇聯(lián)駿公寓別墅18802300中國(guó)人家江蘇東恒別墅（期房）22002350養(yǎng)龍山莊天地房地產(chǎn)多層住宅（現(xiàn)房）2180240021世紀(jì)假日花園21世紀(jì)房地產(chǎn)多層住宅（期房）21002400（二） 樓盤(pán)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)江寧開(kāi)發(fā)區(qū)1992年成立以來(lái)，該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的2000元左右，而目前江寧開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭仍很迅猛，江寧縣撤縣建區(qū)后，預(yù)期未來(lái)2～3年內(nèi)該區(qū)房?jī)r(jià)仍有較大上升空間?！鞍偌液骰▓@”將立足于新世紀(jì)，建設(shè)新型居住家園，從而與江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的其他居住區(qū)拉開(kāi)差距。l 項(xiàng)目與江寧開(kāi)發(fā)區(qū)及江寧地區(qū)其他居住區(qū)比較，本項(xiàng)目具有顯著的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。此外，臨近百家湖西花園還有南航、河海大學(xué)等教育配套設(shè)施。本項(xiàng)目位于利源中路西側(cè)，而該路東與寧溧公路相接，西與機(jī)場(chǎng)高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與利源公司以前開(kāi)發(fā)的百家湖花園一樣具有十分優(yōu)越的條件。l 人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目東側(cè)為已建成的百家湖花園，西南側(cè)有江南文樞院，使西花園有獨(dú)特的人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)。隨著社會(huì)的發(fā)展，環(huán)保觀念日益為人們所重視，人們對(duì)居住區(qū)的自然環(huán)境的要求日趨苛刻。開(kāi)發(fā)商往往把握這些市場(chǎng)需求作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的切入點(diǎn)。改革開(kāi)放以來(lái)，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費(fèi)群體中占有較大的份量，促成了對(duì)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)優(yōu)良的中高檔住宅較旺盛的消費(fèi)需求。第二章 市場(chǎng)分析一、 市場(chǎng)分析隨著國(guó)家取消福利分房政策的出臺(tái)和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始火爆，房屋銷(xiāo)售再度看好，購(gòu)房客戶(hù)的主體已由集團(tuán)逐漸轉(zhuǎn)為個(gè)人。因此本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)服務(wù)于“空港經(jīng)濟(jì)”戰(zhàn)略、改善投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義。但多年來(lái)江寧區(qū)的生活及服務(wù)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后，尤其是有一定品質(zhì)的中高檔住宅數(shù)量有限，這已成為該地區(qū)投資環(huán)境中的一大缺憾；隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿(mǎn)足于居有定所，而是對(duì)居住環(huán)境和生活品質(zhì)提出了更高的要求。本工程為中高檔住宅建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)進(jìn)一步加快我市住宅建設(shè)，滿(mǎn)足逐步富裕起來(lái)的人們對(duì)中高檔住宅日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求，提高人們生活品質(zhì)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)具有十分積極的意義。根據(jù)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，從“九五”開(kāi)始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點(diǎn)培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。三、 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（一） 江寧